Nehnuteľnosti

Daň z prevodu nehnuteľností a daň z kapitálových ziskov: čo platí kupujúci a čo predávajúci?

22-05-2026 / Regent Split

TL;DR: Keď predávate nehnuteľnosť v Chorvátsku, platíte daň z kapitálových ziskov vo výške 24% z realizovaného zisku — ale iba vtedy, ak ste v tejto nehnuteľnosti nežili a neboli prihlásení na pobyt minimálne dva roky. Kupujúci pri kúpe platí daň z prevodu nehnuteľností vo výške 3% (alebo DPH vo výške 25% pri novostavbách). Mladí ľudia do 45 rokov, ktorí kupujú prvú nehnuteľnosť, môžu získať vrátenie 100% DPzPN alebo 50% DPH. Pochopenie oboch daní je kľúčové pre všetky strany v transakcii kúpy a predaja nehnuteľností v Chorvátsku.

Kľúčové informácie

Daň z prevodu nehnuteľností (DPzPN): platí kupujúci, predstavuje 3% z trhovej hodnoty nehnuteľnosti; pri novostavbách kupujúci platí DPH vo výške 25% namiesto DPzPN
Daň z kapitálových ziskov: platí predávajúci, sadzba 24% z realizovaného zisku z predaja; neplatí sa, ak ste v nehnuteľnosti žili a boli prihlásení na pobyt minimálne dva roky
Lehota pre DPzPN: kupujúci je povinný nahlásiť nadobudnutie nehnuteľnosti do 30 dní a zaplatiť ju do 15 dní od doručenia rozhodnutia Daňovej správy; v praxi podáva ohlásenie za kupujúceho notár
Lehota pre daň z kapitálových ziskov: daň sa nahlasuje v ročnom daňovom priznaní (Formulár DOH) do konca februára za príjmy dosiahnuté v predchádzajúcom kalendárnom roku
Vrátenie dane pre mladých: občania SR do 45 rokov, ktorí kupujú prvú nehnuteľnosť, môžu získať vrátenie 100% DPzPN alebo 50% DPH za podmienok štvorcovej výmery a ceny
Ročná daň z nehnuteľností: existuje aj samostatná ročná daň z nehnuteľností (od 0,60 do 8 eur/m²), ktorú platia vlastníci — nie je rovnaká ako DPzPN ani ako daň z kapitálových ziskov

Čo je daň z kapitálových ziskov a kedy vzniká?

Keď sa hovorí o daniach pri kúpe a predaji nehnuteľností v Chorvátsku, existujú dve rôzne dane, ktoré sa často zamieňajú. Daň z prevodu nehnuteľností (DPzPN) platí kupujúci v momente nadobudnutia nehnuteľnosti. Daň z kapitálových ziskov platí predávajúci z realizovaného zisku z predaja. Dve rôzne dane, dva rôzne daňové základy, dvaja rôzni daňovníci.

Okrem týchto dvoch daní existuje aj tretia kategória: ročná daň z nehnuteľností, zavedená v roku 2025, ktorú platia všetci vlastníci nehnuteľností bez ohľadu na kúpu alebo predaj. Táto daň sa pohybuje medzi 0,60 a 8 eurami za meter štvorcový v závislosti od kategórie a lokality nehnuteľnosti. Aby ste tieto kategórie nezamieňali, tento sprievodca jasne rozlišuje, ktorú daň platí kupujúci a ktorú predávajúci.

Existuje aj tretia častá zámena: darovanie alebo dedenie nehnuteľností osobám mimo prvého dedičského poriadku podlieha osobitnej dani z dedičstva a darov sadzbou 4% z trhovej hodnoty. Dedenie v rámci prvého dedičského poriadku (manžel/manželka, deti, rodičia, osvojenci) je od tejto dane oslobodené.

Viac o celkovom daňovom rámci pri kúpe a predaji nehnuteľností v Chorvátsku: https://regent.hr/blog/porezi-detaljno

Daň z prevodu nehnuteľností: čo platí kupujúci

Daň z prevodu nehnuteľností (DPzPN) platí kupujúci pri každej kúpe nehnuteľnosti na sekundárnom trhu a predstavuje 3% z trhovej hodnoty nehnuteľnosti stanovenej v kúpno-predajnej zmluve. Daňový základ určuje Daňová správa na základe zmluvnej ceny, a ak usúdi, že zmluvná cena je nižšia ako trhová, môže ju korigovať.

V praxi ohlásenie DPzPN za kupujúceho podáva notár, ktorý overil kúpno-predajnú zmluvu — notár má zákonnú povinnosť doručiť zmluvu Daňovej správe. Kupujúci nemusí osobne podávať ohlásenie, ale je povinný zaplatiť daň do 15 dní od doručenia daňového rozhodnutia.

Kedy sa neplatí DPzPN

Od platenia DPzPN sú oslobodení:

Kupujúci novostavieb od podnikateľov — platí sa DPH vo výške 25% namiesto DPzPN
Nadobudnutie dedičstvom alebo darovaním v rámci priamej dedičskej línie (manžel/manželka, deti, rodičia, osvojenci, osvojitelia, vnuci, pravnuci, starí rodičia)
Bývalí manželia pri úprave majetkových pomerov rozvodom
Chránení nájomcovia, ktorí kupujú byt, v ktorom bývajú
Osoby, ktoré rozdelením spoluvlastníctva nadobúdajú osobitné časti nehnuteľnosti
Osoby, ktoré nadobúdajú nehnuteľnosti v procese vrátenia odňatého majetku (reštitúcia)

Dôležité upozornenie: bratia a sestry nie sú oslobodení od DPzPN a platia celú sumu 3% — toto je častá mylná predstava. Darovanie medzi bratmi a sestrami podlieha dani.

DPzPN pri výmene nehnuteľností

Keď si dve fyzické osoby navzájom vymieňajú nehnuteľnosti, obaja účastníci platia DPzPN — každý za hodnotu nehnuteľnosti, ktorú nadobúda. Výmena nie je daňovo neutrálna transakcia.

Viac o procese kúpy a predaja a nákladoch: https://regent.hr/blog/kako-funkcionira-kupoprodajni-proces-nekretnine-u-hrvatskoj-korak-po-korak

Vrátenie dane pre mladých pri kúpe prvej nehnuteľnosti

Od 1. januára 2025 majú občania Chorvátskej republiky do 45 rokov, ktorí kupujú prvú obytnú nehnuteľnosť, nárok na vrátenie zaplatenej dane. Opatrenie vykonáva Agentúra pre právny obchod a sprostredkovanie nehnuteľností (APN) a žiadosť sa podáva do 24 mesiacov odo dňa uzavretia kúpno-predajnej zmluvy.

Výška vrátenia:

100% DPzPN — pre nehnuteľnosti na sekundárnom trhu, na ktoré sa platí DPzPN
50% DPH — pre novostavby, na ktoré sa platí DPH

Podmienky pre vrátenie

Toto opatrenie nie je dostupné pre všetkých — platia nasledujúce podmienky:

Výhradne občania Chorvátskej republiky (cudzinci z EÚ a mimo EÚ nemôžu uplatniť právo na vrátenie)
Kupujúci nebol predtým vlastníkom obytnej nehnuteľnosti
Vek kupujúceho do 45 rokov v momente kúpy
Obmedzenie rozlohy: pre 1 osobu do 50 m² (s toleranciou do 75 m²), pre 2 osoby do 65 m² (tolerancia do 97,5 m²), plus ďalších 10 m² za každé dieťa
Cena za m² nesmie presiahnuť 50% miestnej priemernej ceny — čo v praxi vylučuje drahšie nehnuteľnosti v centre Záhrebu a na Jadrane

Podrobné informácie o vrátení dane a postupe podania žiadosti: https://regent.hr/blog/povrat-poreza-na-prvu-nekretninu-gdje-podnijeti-zahtjev-koji-su-dokumenti-potrebni-koji-iznos-ocekivati

Daň z kapitálových ziskov: čo platí predávajúci

Daň z kapitálových ziskov je daň, ktorú predávajúci platí zo zisku dosiahnutého predajom nehnuteľnosti za vyššiu cenu, ako bola obstarávacia cena. Ak ste byt kúpili za 150 000 eur a predali ho za 200 000 eur, dosiahli ste kapitálový zisk 50 000 eur. Z tejto sumy — po odpočítaní preukázaných nákladov — platíte daň.

Daňová povinnosť vzniká pri odcudzení nehnuteľnosti s dosiahnutím zisku.

Odcudzením sa rozumie:

Predaj nehnuteľnosti tretej osobe za cenu vyššiu ako obstarávacia
Darovanie nehnuteľnosti osobám mimo oslobodeného okruhu príbuzných, pričom sa trhová hodnota v momente darovania porovnáva s obstarávacou cenou
Výmena nehnuteľnosti za iný majetok, ak sa zistí kladný rozdiel v hodnote — pri výmene je určenie obstarávacej a predajnej ceny zložité a odporúča sa konzultovať s daňovým poradcom

Ak predáte nehnuteľnosť za cenu nižšiu, ako bola obstarávacia, daňová povinnosť nevzniká. Na rozdiel od finančného majetku, kapitálovú stratu z predaja nehnuteľnosti nemožno prekrývať so ziskami ani prenášať do nasledujúcich daňových rokov.

Dedenie nehnuteľnosti samo o sebe nepodlieha dani z kapitálových ziskov. Daňová povinnosť môže vzniknúť až vtedy, keď dedič nehnuteľnosť predá alebo daruje ďalej — v takom prípade sa ako obstarávacia cena berie hodnota určená v dedičskom konaní. Ak v rozhodnutí o dedičstve nebola určená trhová hodnota, odporúča sa konzultovať s Daňovou správou alebo daňovým poradcom.

Viac o dedičskom konaní a dedení nehnuteľností: https://regent.hr/blog/ostavinski-postupak-i-nasljedivanje-nekretnine-koraci-troskovi-i-rokovi

Dokumentácia, ktorú musíte uchovávať

Príprava na prípadné daňové priznanie začína okamihom kúpy nehnuteľnosti.

Je potrebné uchovávať:

Kúpno-predajnú zmluvu s jasne uvedenou kúpnou cenou
Všetky faktúry za stavebné práce a zlepšenia nehnuteľnosti
Potvrdenia o zaplatenej sprostredkovateľskej provízii agentúry pri kúpe (odpočítateľná je len provízia zaplatená pri nadobudnutí, nie pri predaji)
Dôkazy o nákladoch vzniknutých pri nadobudnutí (notárske poplatky, poplatky za zápis do katastra)

Profesionálna rada: Všetky náklady súvisiace s nehnuteľnosťou uchovávajte vo fyzickej a digitálnej forme. Daňová správa môže požadovať dokumentáciu aj niekoľko rokov po transakcii a každý preukázaný náklad znižuje váš daňový základ.

Viac o dokumentoch, ktoré je potrebné skontrolovať pri kúpe: https://regent.hr/blog/dokumenti-koje-morate-provjeriti-prilikom-kupnje-nekretnine

Výnimky a oslobodenia od dane

Chorvátska daňová regulácia predpokladá niekoľko situácií, v ktorých daň z kapitálových ziskov z nehnuteľnosti vôbec nevzniká.

Dvojročný prihlásený pobyt

Najdôležitejšia a najčastejšie používaná výnimka sa vzťahuje na nehnuteľnosť, v ktorej ste žili a boli prihlásení. Predaj nehnuteľnosti, v ktorej ste boli prihlásení a skutočne bývali minimálne dva roky pred predajom, vás úplne oslobodzuje od platenia dane z kapitálových ziskov — bez ohľadu na výšku dosiahnutého zisku.

Podmienka je kumulatívna: musíte v nehnuteľnosti žiť aj byť v nej prihlásení. Len formálne prihlásenie bez skutočného bývania nestačí — Daňová správa môže skontrolovať skutočné bývanie a rekreačné domy, kde je prihlásená len adresa bez skutočného pobytu, nespĺňajú podmienku.

Dvojročná lehota plynie od dátumu skutočného prihlásenia pobytu a nasťahovania, nie od dátumu kúpy nehnuteľnosti. Niekto môže kúpiť byt a prihlásiť sa až rok po kúpe — lehota dvoch rokov potom plynie od dátumu prihlásenia.

Prehľad situácií:
Predaj bytu, v ktorom žijete 2+ roky → daň sa neplatí; podmienka: aj prihlásenie aj skutočné bývanie
Predaj investičného bytu → daň sa platí; sadzba 24% z dosiahnutého zisku
Dedenie nehnuteľnosti → neplatí sa daň z kapitálových ziskov; daň môže vzniknúť pri neskoršom predaji
Darovanie nehnuteľnosti osobám v oslobodenom okruhu → neplatí sa; závisí od príbuzenstva
Predaj nehnuteľnosti, v ktorej ste neboli prihlásení 2 roky. → daň sa platí; bez ohľadu na výšku zisku
Predaj nehnuteľnosti za cenu nižšiu ako obstarávacia → neplatí sa; nevzniká daňová povinnosť

Profesionálna rada: Ak plánujete predaj nehnuteľnosti, v ktorej momentálne nie ste prihlásení, a spĺňate ostatné podmienky, zvážte možnosť prihlásenia pobytu na tejto adrese. Dvojročná lehota začína plynúť od okamihu skutočného prihlásenia a bývania.

Sadzba dane a výpočet daňového základu

Aká je sadzba dane z kapitálových ziskov

Daňová sadzba pre kapitálový zisk z nehnuteľností je 24%. Toto sa líši od sadzby, ktorá sa uplatňuje na kapitálové zisky z finančného majetku (akcie, fondy), kde sadzba je 12%. Keď čítate všeobecné informácie o dani z kapitálových ziskov, dávajte pozor, aby ste tieto dve kategórie nezamieňali, pretože pravidlá a sadzby nie sú rovnaké.

K vypočítanej dani 24% sa pripočítava aj miestna daň z príjmu (prirez), ktorá závisí od mesta bydliska predávajúceho. Výška prirezu sa líši v obciach a mestách — Záhreb má jednu z najvyšších sadzieb. To znamená, že celková daňová povinnosť predávajúceho s bydliskom v Záhrebe je o niečo vyššia ako samotná sadzba 24%.

Ako sa vypočítava daňový základ

Kapitálový zisk sa počíta ako kladný rozdiel medzi príjmami z predaja a nákladmi na nadobudnutie, s odpočítaním oprávnených nákladov:

Predajná cena (suma, ktorú ste dostali od kupujúceho)
Mínus obstarávacia cena (suma, ktorú ste zaplatili pri kúpe)
Mínus náklady na nadobudnutie (notárske poplatky, sprostredkovateľské provízie zaplatené pri kúpe, poplatky za zápis do katastra)
Mínus náklady na zlepšenie (zdokumentované stavebné práce, ktoré zvýšili hodnotu nehnuteľnosti)
Výsledkom je daňový základ, na ktorý sa uplatňuje sadzba 24%, zvýšená o prirez

Ilustratívny príklad výpočtu
Kúpili ste byt v roku 2021 za 180 000 eur. Zaplatili ste 3 000 eur nákladov na nadobudnutie (notár, zápis do katastra) a 15 000 eur za zdokumentovanú renováciu kúpeľne a kuchyne. Byt predávate v roku 2026 za 240 000 eur.

Daňový základ = 240 000 − 180 000 − 3 000 − 15 000 = 42 000 eur

Daň = 42 000 × 24% = 10 080 eur (zvýšené o prirez v závislosti od mesta bydliska)

Bez zdokumentovaných nákladov by daňový základ bol 60 000 eur a daň 14 400 eur. Rozdiel 4 320 eur jasne ukazuje, prečo je uchovávanie faktúr tak dôležité. Poznámka: sumy sú ilustratívne — skutočná daňová povinnosť závisí od konkrétnej situácie a prirezu.

Ako prihlásiť daň z kapitálových ziskov

Fyzické osoby, ktoré predali nehnuteľnosť a dosiahli kapitálový zisk, sú povinné to nahlásiť v ročnom daňovom priznaní prostredníctvom Formulára DOH Daňovej správe. Lehota na podanie priznania je do konca februára, respektíve do 2. marca, ak 28. február pripadne na nepracovný deň, za príjmy dosiahnuté v predchádzajúcom kalendárnom roku.

Postup prihlásenia:

Zhromaždite všetku dokumentáciu: kúpno-predajné zmluvy, faktúry za náklady, potvrdenia o platbách
Vypočítajte daňový základ podľa opísaného vzorca
Vyplňte Formulár DOH s presnými údajmi o transakcii
Podať formulár elektronicky prostredníctvom systému ePorezna alebo osobne na príslušnej pobočke Daňovej správy
Zaplaťte vypočítanú daň do uplynutia lehoty

Čo sa stane, ak daň neprihlásite

Daňová správa môže určiť daňovú povinnosť a vymáhať zákonné úroky z omeškania spolu s peňažnou pokutou. Transakcie s nehnuteľnosťami sú verejne evidované prostredníctvom Daňovej správy a katastra nehnuteľností, čo robí prihlásenie transparentným a overiteľným.

Časté chyby pri prihlasovaní:

Zabudnutie na náklady na zlepšenie, pretože neboli uchované faktúry
Nesprávne určenie obstarávacej ceny pri zdedenej nehnuteľnosti
Zmiešanie pravidiel pre finančný majetok s pravidlami pre nehnuteľnosti — straty z predaja akcií nemožno prekrývať so ziskom z predaja nehnuteľnosti
Zmeškanie lehoty, pretože vlastník si myslí, že lehota plynie od dátumu prijatia peňazí, a nie od kalendárneho roka predaja
Nezapočítanie miestnej dane (prirezu) k základným 24%

Profesionálna rada: Ihneď po predaji nehnuteľnosti si uschovajte všetky zmluvy, faktúry a potvrdenia. Daňové priznanie bude podstatne jednoduchšie a znížite riziko zmeškaných odpočtov.

Viac o novom legislatívnom rámci pre nehnuteľnosti v Chorvátsku: https://regent.hr/blog/novi-zakonski-okvir-za-nekretnine-u-hrvatskoj-sto-se-mijenja-za-kupce-i-prodavatelje

Regent vám pomáha pri predaji nehnuteľnosti

Predaj nehnuteľnosti je zložitý proces, ktorý zahŕňa právne, administratívne a daňové aspekty. Regent ponúka právne služby, ktoré zahŕňajú prípravu dokumentácie, kontrolu daňových povinností a podporu počas celého procesu kúpy a predaja.

Náš tím odborníkov vám môže pomôcť pochopiť vaše daňové povinnosti, oceniť nehnuteľnosť a uskutočniť transakciu bezpečne a transparentne. Ak uvažujete o kúpe alebo predaji, prezrite si ponuku nehnuteľností na Regent.hr a kontaktujte nás pre individuálnu konzultáciu prispôsobenú vašej situácii.

Často kladené otázky (FAQ)

Aká je sadzba dane z kapitálových ziskov z nehnuteľností?

Sadzba dane z kapitálových ziskov z nehnuteľností v Chorvátsku je 24%, čo sa uplatňuje na kladný rozdiel medzi predajnou a obstarávacou cenou po odpočítaní preukázaných nákladov.

Kedy nemusím platiť daň z kapitálových ziskov?

Daň neplatíte, ak ste v predanej nehnuteľnosti skutočne žili a boli prihlásení minimálne dva roky pred predajom. Dvojročná lehota plynie od dátumu prihlásenia a nasťahovania, nie od dátumu kúpy nehnuteľnosti.

Zdedil/a som nehnuteľnosť — musím platiť daň?

Dedenie nehnuteľnosti v rámci prvého dedičského poriadku (manžel/manželka, deti, rodičia, osvojenci) nepodlieha ani DPzPN ani dani z kapitálových ziskov. Daňová povinnosť môže vzniknúť až vtedy, keď dedič nehnuteľnosť predá alebo daruje ďalej.

Ako sa prihlasuje daň z kapitálových ziskov z nehnuteľnosti?

Daň sa prihlasuje v ročnom daňovom priznaní prostredníctvom Formulára DOH Daňovej správe a lehota je do konca februára za príjmy dosiahnuté v predchádzajúcom kalendárnom roku.

Môžem odpočítať náklady na renováciu od daňového základu?

Áno, zdokumentované náklady na zlepšenie nehnuteľnosti s faktúrami znižujú daňový základ a priamo znižujú výšku dane, ktorú platíte. Náklady bez faktúr nie sú akceptovateľné ako odpočet.

Aký je rozdiel medzi daňou z prevodu nehnuteľností a daňou z kapitálových ziskov?

Daň z prevodu nehnuteľností platí kupujúci pri kúpe a predstavuje 3% z trhovej hodnoty. Daň z kapitálových ziskov platí predávajúci z realizovaného zisku z predaja. Dve rôzne dane s rôznymi daňovníkmi a rôznymi daňovými základmi.