Nekretnine

Porez na promet nekretnina i porez na kapitalni dobitak: što plaća kupac, a što prodavatelj?

22-05-2026 / Regent Split

TL;DR: Kada prodajete nekretninu u Hrvatskoj, plaćate porez na kapitalni dobitak od 24% na ostvarenu dobit — ali samo ako u toj nekretnini niste živjeli i bili prijavljeni najmanje dvije godine. Kupac pri kupnji plaća porez na promet nekretnina od 3% (ili PDV od 25% kod novogradnje). Mladi do 45 godina koji kupuju prvu nekretninu mogu ostvariti povrat 100% PPnN ili 50% PDV-a. Razumijevanje oba poreza ključno je za sve strane u kupoprodajnoj transakciji nekretnine u Hrvatskoj.

Ključne informacije

Porez na promet nekretnina (PPnN): plaća kupac, iznosi 3% od tržišne vrijednosti nekretnine; kod novogradnje kupac plaća PDV od 25% umjesto PPnN-a
Porez na kapitalni dobitak: plaća prodavatelj, stopa 24% na ostvarenu dobit od prodaje; ne plaća se ako ste u nekretnini živjeli i bili prijavljeni najmanje dvije godine
Rok za PPnN: kupac je dužan prijaviti stjecanje nekretnine u roku od 30 dana, a platiti u roku 15 dana od dostave rješenja Porezne uprave; u praksi prijavu za kupca podnosi javni bilježnik
Rok za kapitalni dobitak: porez se prijavljuje u godišnjoj poreznoj prijavi (Obrazac DOH) do kraja veljače za prihode ostvarene u prethodnoj kalendarskoj godini
Povrat poreza za mlade: državljani RH do 45 godina koji kupuju prvu nekretninu mogu ostvariti povrat 100% PPnN ili 50% PDV-a uz uvjete kvadrature i cijene
Godišnji porez na nekretnine: postoji i zasebni godišnji porez na nekretnine (od 0,60 do 8 eura/m²) koji plaćaju vlasnici — nije isti kao PPnN ni kao kapitalni dobitak

Što je porez na kapitalni dobitak i kada nastaje?

Kada se govori o porezima pri kupoprodaji nekretnina u Hrvatskoj, postoje dva različita poreza koja se često miješaju. Porez na promet nekretnina (PPnN) plaća kupac u trenutku stjecanja nekretnine. Porez na kapitalni dobitak plaća prodavatelj na ostvarenu dobit od prodaje. Dva različita poreza, dvije različite porezne osnove, dva različita obveznika.

Uz ova dva poreza, postoji i treća kategorija: godišnji porez na nekretnine, uveden 2025. godine, koji plaćaju svi vlasnici nekretnina bez obzira na kupnju ili prodaju. Ovaj porez iznosi između 0,60 i 8 eura po kvadratnom metru ovisno o kategoriji i lokaciji nekretnine. Kako ne biste miješali ove kategorije, ovaj vodič jasno razgraničava koji porez plaća kupac, a koji prodavatelj.

Postoji i treća česta zabuna: darovanje ili nasljeđivanje nekretnine osobama izvan prvog nasljednog reda podliježe posebnom porezu na nasljedstvo i darove po stopi od 4% od tržišne vrijednosti. Nasljeđivanje unutar prvog nasljednog reda (bračni drug, djeca, roditelji, posvojenici) oslobođeno je ovog poreza.

Više o cjelokupnom poreznom okviru pri kupnji i prodaji nekretnina u Hrvatskoj: https://regent.hr/blog/porezi-detaljno

Porez na promet nekretnina: što plaća kupac

Porez na promet nekretnina (PPnN) plaća kupac pri svakoj kupnji nekretnine na sekundarnom tržištu i iznosi 3% od tržišne vrijednosti nekretnine utvrđene u kupoprodajnom ugovoru. Poreznu osnovu utvrđuje Porezna uprava na temelju ugovorne cijene, a ako procijeni da je ugovorna cijena niža od tržišne, može je korigirati.

U praksi prijavu PPnN-a za kupca podnosi javni bilježnik koji je ovjerio kupoprodajni ugovor — javni bilježnik ima zakonsku obvezu dostaviti ugovor Poreznoj upravi. Kupac ne mora osobno podnositi prijavu, ali je dužan platiti porez u roku 15 dana od dostave poreznog rješenja.

Kada se ne plaća PPnN

Od plaćanja PPnN-a oslobođeni su:

Kupci novogradnje od poduzetnika — plaća se PDV od 25% umjesto PPnN-a
Stjecanje nasljeđivanjem ili darovanjem unutar uspravne nasljedne linije (bračni drug, djeca, roditelji, posvojenici, posvojitelji, unuci, praunuci, bake i djedovi)
Bivši bračni drugovi pri uređivanju imovinskih odnosa razvodom
Zaštićeni najmoprimci koji kupuju stan u kojem stanuju
Osobe koje razvrgnućem suvlasništva stječu posebne dijelove nekretnine
Osobe koje stječu nekretnine u postupku vraćanja oduzete imovine (restitucija)

Važna napomena: braća i sestre nisu oslobođeni PPnN-a i plaćaju puni iznos od 3% — ovo je česta zabluda. Darovanje između braće i sestara podliježe porezu.

PPnN kod zamjene nekretnina

Kada dvije fizičke osobe međusobno zamjenjuju nekretnine, oba sudionika plaćaju PPnN — svaki na vrijednost nekretnine koju stječe. Zamjena nije porezno neutralna transakcija.

Više o kupoprodajnom procesu i troškovima: https://regent.hr/blog/kako-funkcionira-kupoprodajni-proces-nekretnine-u-hrvatskoj-korak-po-korak

Povrat poreza za mlade pri kupnji prve nekretnine

Od 1. siječnja 2025. godine, državljani Republike Hrvatske do 45 godina života koji kupuju prvu stambenu nekretninu imaju pravo na povrat plaćenog poreza. Mjeru provodi Agencija za pravni promet i posredovanje nekretninama (APN), a zahtjev se podnosi u roku od 24 mjeseca od dana sklapanja kupoprodajnog ugovora.

Iznos povrata:

100% PPnN — za nekretnine na sekundarnom tržištu na koje se plaća PPnN
50% PDV-a — za novogradnju na koju se plaća PDV

Uvjeti za povrat

Ova mjera nije dostupna svima — vrijede sljedeći uvjeti:

Isključivo državljani Republike Hrvatske (stranci iz EU i izvan EU ne mogu ostvariti pravo na povrat)
Kupac nije prethodno bio vlasnik stambene nekretnine
Starost kupca do 45 godina u trenutku kupnje
Ograničenje kvadrature: za 1 osobu do 50 m² (s tolerancijom do 75 m²), za 2 osobe do 65 m² (tolerancija do 97,5 m²), uz dodatnih 10 m² po svakom djetetu
Cijena po m² ne smije prelaziti 50% lokalne prosječne cijene — što u praksi isključuje skuplje nekretnine u centru Zagreba i na Jadranu

Detaljne informacije o povratu poreza i postupku podnošenja zahtjeva: https://regent.hr/blog/povrat-poreza-na-prvu-nekretninu-gdje-podnijeti-zahtjev-koji-su-dokumenti-potrebni-koji-iznos-ocekivati

Porez na kapitalni dobitak: što plaća prodavatelj

Porez na kapitalni dobitak porez je koji prodavatelj plaća na zaradu ostvarenu prodajom nekretnine po cijeni višoj od nabavne. Ako ste stan kupili za 150.000 eura, a prodali ga za 200.000 eura, ostvarili ste kapitalni dobitak od 50.000 eura. Na taj iznos — uz određena umanjenja za dokazane troškove — plaćate porez.

Porezna obveza nastaje kada dođe do otuđenja nekretnine uz ostvarivanje dobiti.

Pod otuđenjem se podrazumijeva:

Prodaja nekretnine trećoj osobi po cijeni višoj od nabavne
Darovanje nekretnine osobama izvan oslobođenog kruga srodnika, pri čemu se tržišna vrijednost u trenutku dara uspoređuje s nabavnom cijenom
Zamjena nekretnine za drugu imovinu, ako se utvrdi pozitivna razlika u vrijednosti — kod zamjene je utvrđivanje nabavne i prodajne cijene složeno i preporuča se savjetovanje s poreznim stručnjakom

Ako prodate nekretninu po cijeni nižoj od nabavne, ne nastaje porezna obveza. Za razliku od financijske imovine, kapitalni gubitak od prodaje nekretnine ne može se prebijati s dobitcima niti prenositi u sljedeće porezne godine.

Nasljeđivanje nekretnine samo po sebi ne podliježe porezu na kapitalni dobitak. Porezna obveza može nastati tek kada nasljednik nekretninu proda ili daruje dalje — u tom slučaju kao nabavna cijena uzima se vrijednost utvrđena u ostavinskom postupku. Ako u ostavinskom rješenju nije utvrđena tržišna vrijednost, preporuča se savjetovanje s Poreznom upravom ili poreznim savjetnikom.

Više o ostavinskom postupku i nasljeđivanju nekretnine: https://regent.hr/blog/ostavinski-postupak-i-nasljedivanje-nekretnine-koraci-troskovi-i-rokovi

Dokumentacija koju morate čuvati

Priprema za eventualnu poreznu prijavu počinje od trenutka kupnje nekretnine.

Potrebno je čuvati:

Kupoprodajni ugovor s jasno navedenom kupovnom cijenom
Sve račune za građevinske radove i poboljšanja nekretnine
Potvrde o plaćenoj posredničkoj proviziji agencije pri kupnji (odbitna je samo provizija plaćena pri stjecanju, ne pri prodaji)
Dokaze o troškovima nastalim pri stjecanju (javnobilježničke naknade, troškovi uknjižbe)

Profesionalni savjet: Sve troškove vezane uz nekretninu pohranite u fizičkom i digitalnom obliku. Porezna uprava može tražiti dokumentaciju i nekoliko godina nakon transakcije, a svaki dokazani trošak smanjuje vašu poreznu osnovicu.

Više o dokumentima koje treba provjeriti pri kupnji: https://regent.hr/blog/dokumenti-koje-morate-provjeriti-prilikom-kupnje-nekretnine

Izuzeća i oslobođenja od poreza

Hrvatska porezna regulativa predviđa nekoliko situacija u kojima porez na kapitalni dobitak od nekretnine uopće ne nastaje.

Dvogodišnje prijavljeno prebivalište

Najvažnije i najčešće korišteno izuzeće odnosi se na nekretninu u kojoj ste živjeli i bili prijavljeni. Prodaja nekretnine u kojoj ste bili prijavljeni i stvarno stanovali najmanje dvije godine prije prodaje oslobađa vas od plaćanja poreza na kapitalni dobitak u potpunosti — bez obzira na visinu ostvarene dobiti.

Uvjet je kumulativan: morate i živjeti u nekretnini i biti prijavljeni u njoj. Samo formalna prijava bez stvarnog stanovanja nije dovoljna — Porezna uprava može provjeriti stvarno stanovanje, a kuće za odmor gdje je prijavljena samo adresa bez stvarnog boravka ne ispunjavaju uvjet.

Dvogodišnji rok teče od datuma stvarne prijave prebivališta i useljenja, ne od datuma kupnje nekretnine. Netko može kupiti stan i prijaviti se tek godinu dana nakon kupnje — rok od dvije godine tada teče od datuma prijave.

Pregled situacija:
Prodaja stana u kojem živite 2+ godine → ne plaća se porez; uvjet: i prijava i stvarno stanovanje
Prodaja investicijskog stana → plaća se porez; stopa 24% na ostvarenu dobi
Nasljeđivanje nekretnine → ne plaća se kapitalni dobitak; porez može nastati pri kasnijoj prodaji
Darovanje nekretnine osobama u oslobođenom krugu → ne plaća se; ovisi o srodstvu
Prodaja nekretnine u kojoj niste bili prijavljeni 2 god. → plaća se porez; bez obzira na iznos dobiti
Prodaja nekretnine po cijeni nižoj od nabavne → ne plaća se; nema porezne obveze

Profesionalni savjet: Ako planirate prodaju nekretnine u kojoj trenutno niste prijavljeni, a ispunjavate ostale uvjete, razmotrite mogućnost prijave prebivališta na toj adresi. Dvogodišnji rok počinje teći od trenutka stvarne prijave i stanovanja.

Stopa poreza i obračun porezne osnovice

Kolika je stopa poreza na kapitalni dobitak

Porezna stopa za kapitalni dobitak od nekretnina iznosi 24%. Ovo je drugačije od stope koja se primjenjuje na kapitalne dobitke od financijske imovine (dionice, fondovi), gdje stopa iznosi 12%. Kada čitate opće informacije o porezu na kapitalni dobitak, pazite da ne miješate ove dvije kategorije jer pravila i stope nisu iste.

Na obračunati porez od 24% obračunava se i prirez na dohodak koji ovisi o gradu boravišta prodavatelja. Visina prireza razlikuje se po općinama i gradovima — Zagreb ima jednu od najviših stopa. To znači da je ukupna porezna obveza prodavatelja s prebivalištem u Zagrebu nešto viša od same stope od 24%.

Kako se izračunava porezna osnovica

Kapitalni dobitak računa se kao pozitivna razlika između prihoda od prodaje i troškova stjecanja, uz umanjenja za opravdane troškove:

Prodajna cijena (iznos koji ste primili od kupca)
Minus nabavna cijena (iznos koji ste platili pri kupnji)
Minus troškovi stjecanja (javnobilježničke naknade, posredničke provizije plaćene pri kupnji, troškovi uknjižbe)
Minus troškovi poboljšanja (dokumentirani građevinski radovi koji su povećali vrijednost nekretnine)
Rezultat je porezna osnovica na koju se primjenjuje stopa od 24%, uvećana za prirez

Ilustrativni primjer izračuna
Kupili ste stan 2021. za 180.000 eura. Platili ste 3.000 eura troškova stjecanja (javni bilježnik, uknjižba) i 15.000 eura za dokumentiranu renovaciju kupaonice i kuhinje. Stan prodajete 2026. za 240.000 eura.

Porezna osnovica = 240.000 − 180.000 − 3.000 − 15.000 = 42.000 eura

Porez = 42.000 × 24% = 10.080 eura (uvećano za prirez ovisno o gradu boravišta)

Bez dokumentiranih troškova, porezna osnovica bila bi 60.000 eura, a porez 14.400 eura. Razlika od 4.320 eura jasno pokazuje zašto je čuvanje računa toliko važno. Napomena: iznosi su ilustrativni — stvarna porezna obveza ovisi o konkretnoj situaciji i prirezu.

Kako prijaviti porez na kapitalni dobitak

Fizičke osobe koje su prodale nekretninu i ostvarile kapitalni dobitak dužne su to prijaviti u godišnjoj poreznoj prijavi putem Obrasca DOH Poreznoj upravi. Rok za podnošenje prijave je do kraja veljače, odnosno do 2. ožujka ako 28. veljače pada na neradni dan, za prihode ostvarene u prethodnoj kalendarskoj godini.

Postupak prijave:

Prikupite svu dokumentaciju: kupoprodajni ugovori, računi za troškove, potvrde o plaćanjima
Izračunajte poreznu osnovicu prema opisanoj formuli
Popunite Obrazac DOH s točnim podacima o transakciji
Podnesite obrazac elektronički putem sustava ePorezna ili osobno u nadležnoj ispostavi Porezne uprave
Uplatite obračunati porez do isteka roka

Što se dogodi ako ne prijavite porez

Porezna uprava može utvrditi poreznu obvezu i naplatiti zakonsku zateznu kamatu uz novčanu kaznu. Nekretninske transakcije javno su evidentirane kroz Poreznu upravu i zemljišne knjige, što prijavu čini transparentnom i provjerljivom.

Česte pogreške pri prijavi:

Zaboravljanje troškova poboljšanja jer nisu sačuvani računi
Pogrešno utvrđivanje nabavne cijene kod nasljeđene nekretnine
Miješanje pravila za financijsku imovinu s pravilima za nekretnine — gubici od prodaje dionica ne mogu se prebijati s dobitkom od prodaje nekretnine
Propuštanje roka jer vlasnik misli da rok teče od datuma primitka novca, a ne od kalendarske godine prodaje
Neračunanje prireza uz osnovnih 24%

Profesionalni savjet: Odmah nakon prodaje nekretnine pohranite sve ugovore, račune i potvrde. Porezna prijava bit će znatno jednostavnija, a smanjit ćete rizik od propuštenih odbitaka.

Više o novom zakonskom okviru za nekretnine u Hrvatskoj: https://regent.hr/blog/novi-zakonski-okvir-za-nekretnine-u-hrvatskoj-sto-se-mijenja-za-kupce-i-prodavatelje

Regent vam pomaže pri prodaji nekretnine

Prodaja nekretnine složen je proces koji uključuje pravne, administrativne i porezne aspekte. Regent nudi pravne usluge koje uključuju pripremu dokumentacije, provjeru poreznih obveza i podršku kroz cijeli proces kupoprodaje.

Naš tim stručnjaka može vam pomoći razumjeti vaše porezne obveze, procijeniti nekretninu i provesti transakciju sigurno i transparentno. Ako razmišljate o kupnji ili prodaji, pregledajte ponudu nekretnina na Regent.hr i kontaktirajte nas za individualnu konzultaciju prilagođenu vašoj situaciji.

Često postavljana pitanja (FAQ)

Kolika je stopa poreza na kapitalni dobitak od nekretnina?

Stopa poreza na kapitalni dobitak od nekretnina u Hrvatskoj iznosi 24%, što se primjenjuje na pozitivnu razliku između prodajne i nabavne cijene uz umanjenja za dokazane troškove.

Kada ne moram platiti porez na kapitalni dobitak?

Porez ne plaćate ako ste u prodanoj nekretnini stvarno živjeli i bili prijavljeni najmanje dvije godine prije prodaje. Dvogodišnji rok teče od datuma prijave i useljenja, ne od datuma kupnje nekretnine.

Naslijedio/la sam nekretninu — moram li platiti porez?

Nasljeđivanje nekretnine unutar prvog nasljednog reda (bračni drug, djeca, roditelji, posvojenici) ne podliježe ni PPnN-u ni porezu na kapitalni dobitak. Porezna obveza može nastati tek kada nasljednik nekretninu proda ili daruje dalje.

Kako se prijavljuje porez na kapitalni dobitak od nekretnine?

Porez se prijavljuje u godišnjoj poreznoj prijavi putem Obrasca DOH Poreznoj upravi, a rok je do kraja veljače za prihode ostvarene u prethodnoj kalendarskoj godini.

Mogu li troškove renovacije odbiti od porezne osnovice?

Da, dokumentirani troškovi poboljšanja nekretnine s računima umanjuju poreznu osnovicu i direktno smanjuju iznos poreza koji plaćate. Troškovi bez računa nisu prihvatljivi kao odbitak.

Što je razlika između poreza na promet nekretnina i poreza na kapitalni dobitak?

Porez na promet nekretnina plaća kupac pri kupnji i iznosi 3% od tržišne vrijednosti. Porez na kapitalni dobitak plaća prodavatelj na ostvarenu dobit od prodaje. Dva različita poreza s različitim obveznicima i različitim poreznim osnovicama.