Nemovitosti

Daň z převodu nemovitostí a daň z kapitálových zisků: co platí kupující a co prodávající?

22-05-2026 / Regent Split

ZKRATKA: Když prodáváte nemovitost v Chorvatsku, platíte daň z kapitálových zisků ve výši 24 % z dosaženého zisku — ale pouze pokud jste v této nemovitosti nežili a nebyli přihlášeni alespoň dva roky. Kupující při koupi platí daň z převodu nemovitosti ve výši 3 % (nebo DPH 25 % u novostavby). Mladí do 45 let, kteří kupují první nemovitost, mohou získat vrácení 100 % daně z převodu nemovitosti nebo 50 % DPH. Pochopení obou daní je klíčové pro všechny strany kupní a prodejní transakce nemovitosti v Chorvatsku.

Klíčové informace

Daň z převodu nemovitosti (PPnN): platí kupující, činí 3 % z tržní hodnoty nemovitosti; u novostavby kupující platí DPH 25 % namísto daně z převodu nemovitosti
Daň z kapitálových zisků: platí prodávající, sazba 24 % z dosaženého zisku z prodeje; neplatí se, pokud jste v nemovitosti bydleli a byli přihlášeni alespoň dva roky
Lhůta pro daň z převodu nemovitosti: kupující je povinen nahlásit nabytí nemovitosti do 30 dnů a zaplatit do 15 dnů od doručení rozhodnutí Finančního úřadu; v praxi podává oznámení za kupujícího notář
Lhůta pro daň z kapitálových zisků: daň se vykazuje v ročním daňovém přiznání (Formulář DOH) do konce února za příjmy dosažené v předchozím kalendářním roce
Vrácení daně pro mladé: občané Chorvatské republiky do 45 let, kteří kupují první nemovitost, mohou získat vrácení 100 % daně z převodu nemovitosti nebo 50 % DPH za podmínek velikosti a ceny
Roční daň z nemovitostí: existuje také samostatná roční daň z nemovitostí (od 0,60 do 8 eur/m²), kterou platí majitelé — není stejná jako daň z převodu nemovitosti ani jako daň z kapitálových zisků

Co je daň z kapitálových zisků a kdy vzniká?

Když se hovoří o daních při koupi a prodeji nemovitostí v Chorvatsku, existují dvě různé daně, které se často zaměňují. Daň z převodu nemovitosti (PPnN) platí kupující v okamžiku nabytí nemovitosti. Daň z kapitálových zisků platí prodávající z dosaženého zisku z prodeje. Dvě různé daně, dva různé základy daně, dva různí poplatníci.

Kromě těchto dvou daní existuje i třetí kategorie: roční daň z nemovitostí, zavedená v roce 2025, kterou platí všichni majitelé nemovitostí bez ohledu na koupi nebo prodej. Tato daň činí mezi 0,60 a 8 eury za metr čtvereční v závislosti na kategorii a poloze nemovitosti. Abyste tyto kategorie nezaměňovali, tento průvodce jasně rozlišuje, kterou daň platí kupující a kterou prodávající.

Existuje i třetí častá záměna: darování nebo dědění nemovitosti osobami mimo první dědickou linii podléhá zvláštní dani z dědictví a darů ve výši 4 % z tržní hodnoty. Dědění v rámci první dědické linie (manžel/ka, děti, rodiče, osvojenci) je od této daně osvobozeno.

Více o celkovém daňovém rámci při koupi a prodeji nemovitostí v Chorvatsku: https://regent.hr/blog/porezi-detaljno

Daň z převodu nemovitosti: co platí kupující

Daň z převodu nemovitosti (PPnN) platí kupující při každé koupi nemovitosti na sekundárním trhu a činí 3 % z tržní hodnoty nemovitosti stanovené v kupní smlouvě. Základ daně stanovuje Finanční úřad na základě smluvní ceny, a pokud usoudí, že smluvní cena je nižší než tržní, může ji korigovat.

V praxi podává oznámení o dani z převodu nemovitosti za kupujícího notář, který ověřil kupní smlouvu — notář má zákonnou povinnost předložit smlouvu Finančnímu úřadu. Kupující nemusí podávat oznámení osobně, ale je povinen zaplatit daň do 15 dnů od doručení daňového rozhodnutí.

Kdy se neplatí daň z převodu nemovitosti

Od platby daně z převodu nemovitosti jsou osvobozeni:

Kupující novostavby od podnikatele — platí se DPH 25 % namísto daně z převodu nemovitosti
Nabytí děděním nebo darováním v rámci přímé dědické linie (manžel/ka, děti, rodiče, osvojenci, osvojitelé, vnoučata, pravnoučata, prarodiče)
Bývalí manželé při úpravě majetkových vztahů rozvodem
Chránění nájemci, kteří kupují byt, ve kterém bydlí
Osoby, které rozdělením spoluvlastnictví nabývají zvláštní části nemovitosti
Osoby, které nabývají nemovitosti v rámci procesu navracení zabaveného majetku (restituce)

Důležitá poznámka: sourozenci **nejsou** osvobozeni od daně z převodu nemovitosti a platí plnou částku 3 % — toto je častý omyl. Darování mezi sourozenci podléhá dani.

Daň z převodu nemovitosti při výměně nemovitostí

Pokud si dvě fyzické osoby vzájemně vyměňují nemovitosti, oba účastníci platí daň z převodu nemovitosti — každý z hodnoty nemovitosti, kterou nabývá. Výměna není daňově neutrální transakce.

Více o procesu koupě a prodeje a nákladech: https://regent.hr/blog/kako-funkcionira-kupoprodajni-proces-nekretnine-u-hrvatskoj-korak-po-korak

Vrácení daně pro mladé při koupi první nemovitosti

Od 1. ledna 2025 mají občané Chorvatské republiky do 45 let, kteří kupují první rezidenční nemovitost, nárok na vrácení zaplacené daně. Opatření provádí Agentura pro právní obchod a zprostředkování nemovitostí (APN), a žádost se podává do 24 měsíců od data uzavření kupní smlouvy.

Výše vrácení:

100 % daň z převodu nemovitosti — za nemovitosti na sekundárním trhu, na které se platí daň z převodu nemovitosti
50 % DPH — za novostavby, na které se platí DPH

Podmínky pro vrácení

Toto opatření není dostupné všem — platí následující podmínky:

Výhradně občané Chorvatské republiky (cizinci z EU i mimo EU nemohou získat nárok na vrácení)
Kupující nebyl dříve vlastníkem rezidenční nemovitosti
Věk kupujícího do 45 let v okamžiku koupě
Omezení rozlohy: pro 1 osobu do 50 m² (s tolerancí do 75 m²), pro 2 osoby do 65 m² (tolerance do 97,5 m²), s dodatečnými 10 m² na každé dítě
Cena za m² nesmí překročit 50 % místní průměrné ceny — což v praxi vylučuje dražší nemovitosti v centru Záhřebu a na Jadranu

Podrobné informace o vrácení daně a postupu podání žádosti: https://regent.hr/blog/povrat-poreza-na-prvu-nekretninu-gdje-podnijeti-zahtjev-koji-su-dokumenti-potrebni-koji-iznos-ocekivati

Daň z kapitálových zisků: co platí prodávající

Daň z kapitálových zisků je daň, kterou prodávající platí ze zisku dosaženého prodejem nemovitosti za cenu vyšší než pořizovací. Pokud jste byt koupili za 150 000 eur a prodali ho za 200 000 eur, dosáhli jste kapitálového zisku 50 000 eur. Z této částky — s určitými sníženími za prokázané náklady — platíte daň.

Daňová povinnost vzniká, když dojde k zcizení nemovitosti s dosažením zisku.

Zcizením se rozumí:

Prodej nemovitosti třetí osobě za cenu vyšší než pořizovací
Darování nemovitosti osobám mimo osvobozený okruh příbuzných, přičemž se tržní hodnota v okamžiku daru porovnává s pořizovací cenou
Výměna nemovitosti za jiný majetek, pokud je zjištěn kladný rozdíl v hodnotě — u výměny je stanovení pořizovací a prodejní ceny složité a doporučuje se konzultovat daňového specialistu

Pokud prodáte nemovitost za cenu nižší než pořizovací, nevzniká daňová povinnost. Na rozdíl od finančního majetku nelze kapitálovou ztrátu z prodeje nemovitosti započítat proti ziskům ani přenést do následujících daňových let.

Dědění nemovitosti samo o sobě nepodléhá dani z kapitálových zisků. Daňová povinnost může vzniknout až tehdy, když dědic nemovitost prodá nebo daruje dál — v takovém případě se jako pořizovací cena bere hodnota stanovená v dědickém řízení. Pokud v dědickém rozhodnutí není stanovena tržní hodnota, doporučuje se konzultovat Finanční úřad nebo daňového poradce.

Více o dědickém řízení a dědění nemovitostí: https://regent.hr/blog/ostavinski-postupak-i-nasljedivanje-nekretnine-koraci-troskovi-i-rokovi

Dokumentace, kterou musíte uchovávat

Příprava na případné daňové přiznání začíná v okamžiku koupě nemovitosti.

Je nutné uchovávat:

Kupní smlouvu s jasně uvedenou kupní cenou
Všechny faktury za stavební práce a vylepšení nemovitosti
Potvrzení o zaplacené zprostředkovatelské provizi agentuře při koupi (odpočitatelná je pouze provize zaplacená při nabytí, nikoli při prodeji)
Důkazy o nákladech vzniklých při nabytí (notářské poplatky, poplatky za zápis do katastru)

Profesionální rada: Všechny náklady související s nemovitostí uchovávejte ve fyzické i digitální podobě. Finanční úřad může požadovat dokumentaci i několik let po transakci, a každý prokázaný náklad snižuje váš daňový základ.

Více o dokumentech, které je třeba zkontrolovat při koupi: https://regent.hr/blog/dokumenti-koje-morate-provjeriti-prilikom-kupnje-nekretnine

Výjimky a osvobození od daně

Chorvatská daňová regulace předpokládá několik situací, ve kterých daň z kapitálových zisků z nemovitosti vůbec nevzniká.

Dvěma lety ohlášený pobyt

Nejdůležitější a nejčastěji používaná výjimka se týká nemovitosti, ve které jste žili a byli přihlášeni. Prodej nemovitosti, ve které jste byli přihlášeni a skutečně bydleli nejméně dva roky před prodejem, vás zcela osvobozuje od placení daně z kapitálových zisků — bez ohledu na výši dosaženého zisku.

Podmínka je kumulativní: musíte v nemovitosti žít i být v ní přihlášeni. Pouze formální přihlášení bez skutečného bydlení nestačí — Finanční úřad může ověřit skutečné bydlení, a rekreační domy, kde je nahlášena pouze adresa bez skutečného pobytu, nesplňují podmínku.

Dvouletá lhůta běží od data skutečného přihlášení k pobytu a nastěhování, nikoli od data koupě nemovitosti. Někdo si může koupit byt a přihlásit se teprve rok po koupi — dvouletá lhůta pak běží od data přihlášení.

Přehled situací:
Prodej bytu, ve kterém žijete 2+ roky → neplatí se daň; podmínka: přihlášení i skutečné bydlení
Prodej investičního bytu → platí se daň; sazba 24 % z dosaženého zisku
Dědění nemovitosti → neplatí se daň z kapitálových zisků; daň může vzniknout při pozdějším prodeji
Darování nemovitosti osobám v osvobozeném okruhu → neplatí se; závisí na příbuzenství
Prodej nemovitosti, ve které jste nebyli přihlášeni 2 roky. → platí se daň; bez ohledu na výši zisku
Prodej nemovitosti za cenu nižší než pořizovací → neplatí se; nevzniká daňová povinnost

Profesionální rada: Pokud plánujete prodej nemovitosti, ve které v současné době nejste přihlášeni, a splňujete ostatní podmínky, zvažte možnost přihlášení k pobytu na této adrese. Dvouletá lhůta začíná běžet od okamžiku skutečného přihlášení a bydlení.

Sazba daně a výpočet základu daně

Jaká je sazba daně z kapitálových zisků

Daňová sazba pro kapitálové zisky z nemovitostí činí 24 %. To se liší od sazby, která se uplatňuje na kapitálové zisky z finančního majetku (akcie, fondy), kde sazba činí 12 %. Když čtete obecné informace o dani z kapitálových zisků, dbejte na to, abyste tyto dvě kategorie nezaměňovali, protože pravidla a sazby nejsou stejné.

K vypočtené dani ve výši 24 % se účtuje i přirážka k dani z příjmu, která závisí na městě bydliště prodávajícího. Výše přirážky se liší podle obcí a měst — Záhřeb má jednu z nejvyšších sazeb. To znamená, že celková daňová povinnost prodávajícího s bydlištěm v Záhřebu je o něco vyšší než samotná sazba 24 %.

Jak se vypočítává základ daně

Kapitálový zisk se počítá jako kladný rozdíl mezi příjmy z prodeje a náklady na pořízení, s odečtením oprávněných nákladů:

Prodejní cena (částka, kterou jste obdrželi od kupujícího)
Mínus pořizovací cena (částka, kterou jste zaplatili při koupi)
Mínus náklady na pořízení (notářské poplatky, zprostředkovatelské provize zaplacené při koupi, poplatky za zápis do katastru)
Mínus náklady na vylepšení (zdokumentované stavební práce, které zvýšily hodnotu nemovitosti)
Výsledkem je základ daně, na který se uplatňuje sazba 24 %, zvýšená o přirážku

Ilustrativní příklad výpočtu
Byt jste koupili v roce 2021 za 180 000 eur. Zaplatili jste 3 000 eur za náklady na pořízení (notář, zápis do katastru) a 15 000 eur za zdokumentovanou renovaci koupelny a kuchyně. Byt prodáváte v roce 2026 za 240 000 eur.

Základ daně = 240 000 − 180 000 − 3 000 − 15 000 = 42 000 eur

Daň = 42 000 × 24 % = 10 080 eur (zvýšeno o přirážku v závislosti na městě bydliště)

Bez zdokumentovaných nákladů by základ daně činil 60 000 eur a daň 14 400 eur. Rozdíl 4 320 eur jasně ukazuje, proč je uchovávání účtenek tak důležité. Poznámka: částky jsou ilustrativní — skutečná daňová povinnost závisí na konkrétní situaci a přirážce.

Jak nahlásit daň z kapitálových zisků

Fyzické osoby, které prodaly nemovitost a dosáhly kapitálového zisku, jsou povinny to nahlásit v ročním daňovém přiznání prostřednictvím formuláře DOH Finančnímu úřadu. Lhůta pro podání oznámení je do konce února, respektive do 2. března, pokud 28. únor připadne na nepracovní den, za příjmy dosažené v předchozím kalendářním roce.

Postup podání:

Shromážděte veškerou dokumentaci: kupní smlouvy, faktury za náklady, potvrzení o platbách
Vypočítejte daňový základ podle popsaného vzorce
Vyplňte formulář DOH s přesnými údaji o transakci
Podejte formulář elektronicky prostřednictvím systému ePorezna nebo osobně na příslušném pracovišti Finančního úřadu
Zaplaťte vypočtenou daň do uplynutí lhůty

Co se stane, když daň nenahlásíte

Finanční úřad může stanovit daňovou povinnost a vymáhat zákonné úroky z prodlení spolu s peněžitou pokutou. Nemovitostní transakce jsou veřejně evidovány prostřednictvím Finančního úřadu a katastru nemovitostí, což činí oznámení transparentním a ověřitelným.

Časté chyby při podání oznámení:

Zapomnění na náklady na vylepšení, protože nebyly uchovány účtenky
Chybně stanovená pořizovací cena u zděděné nemovitosti
Zaměňování pravidel pro finanční majetek s pravidly pro nemovitosti — ztráty z prodeje akcií nelze započítat proti zisku z prodeje nemovitosti
Zmeškání lhůty, protože majitel si myslí, že lhůta běží od data přijetí peněz, nikoli od kalendářního roku prodeje
Nezapočítání přirážky k základním 24 %

Profesionální rada: Ihned po prodeji nemovitosti uchovejte všechny smlouvy, účtenky a potvrzení. Daňové přiznání bude podstatně jednodušší a snížíte riziko promeškaných odpočtů.

Více o novém právním rámci pro nemovitosti v Chorvatsku: https://regent.hr/blog/novi-zakonski-okvir-za-nekretnine-u-hrvatskoj-sto-se-mijenja-za-kupce-i-prodavatelje

Regent vám pomůže s prodejem nemovitosti

Prodej nemovitosti je složitý proces, který zahrnuje právní, administrativní a daňové aspekty. Regent nabízí právní služby, které zahrnují přípravu dokumentace, kontrolu daňových povinností a podporu po celou dobu procesu koupě a prodeje.

Náš tým specialistů vám může pomoci pochopit vaše daňové povinnosti, ocenit nemovitost a provést transakci bezpečně a transparentně. Pokud uvažujete o koupi nebo prodeji, prohlédněte si nabídku nemovitostí na Regent.hr a kontaktujte nás pro individuální konzultaci přizpůsobenou vaší situaci.

Často kladené otázky (FAQ)

Jaká je sazba daně z kapitálových zisků z nemovitostí?

Sazba daně z kapitálových zisků z nemovitostí v Chorvatsku činí 24 %, což se uplatňuje na kladný rozdíl mezi prodejní a pořizovací cenou s odečtením prokázaných nákladů.

Kdy nemusím platit daň z kapitálových zisků?

Daň neplatíte, pokud jste v prodané nemovitosti skutečně bydleli a byli přihlášeni nejméně dva roky před prodejem. Dvouletá lhůta běží od data přihlášení a nastěhování, nikoli od data koupě nemovitosti.

Zdědil/a jsem nemovitost — musím platit daň?

Dědění nemovitosti v rámci první dědické linie (manžel/ka, děti, rodiče, osvojenci) nepodléhá ani dani z převodu nemovitosti, ani dani z kapitálových zisků. Daňová povinnost může vzniknout až tehdy, když dědic nemovitost prodá nebo daruje dál.

Jak se hlásí daň z kapitálových zisků z nemovitosti?

Daň se vykazuje v ročním daňovém přiznání prostřednictvím formuláře DOH Finančnímu úřadu a lhůta je do konce února za příjmy dosažené v předchozím kalendářním roce.

Mohu odečíst náklady na renovaci od základu daně?

Ano, zdokumentované náklady na vylepšení nemovitosti s fakturami snižují daňový základ a přímo snižují výši daně, kterou platíte. Náklady bez faktur nejsou přijatelné jako odpočet.

Jaký je rozdíl mezi daní z převodu nemovitosti a daní z kapitálových zisků?

Daň z převodu nemovitosti platí kupující při koupi a činí 3 % z tržní hodnoty. Daň z kapitálových zisků platí prodávající z dosaženého zisku z prodeje. Dvě různé daně s různými poplatníky a různými základy daně.