Porezi na nekretnine u Hrvatskoj i Europi: gdje smo trenutno i što nas čeka?

Porezi na nekretnine posljednjih su godina sve češća tema u europskoj javnosti. Njihova važnost ne leži samo u punjenju državnih i lokalnih proračuna, već i u snažnom utjecaju na tržište stanovanja. Dok pojedine države upravo kroz poreze pokušavaju regulirati rast cijena i dostupnost stanova, druge ih još uvijek koriste u znatno manjem obujmu. Gdje je u toj priči Hrvatska?


Hrvatska u “zlatnoj sredini”

Prema podacima Europske komisije za 2023. godinu, udio poreza na nekretnine u hrvatskom BDP-u iznosio je približno 1 %. To nas svrstava u donji dio europske ljestvice, zajedno s Njemačkom, dok je prosjek Europske unije 1,9 %.
Za usporedbu, Francuska i Velika Britanija prednjače s udjelom od 3,7 % BDP-a, dok Belgija drži treće mjesto s 3,2 %. U apsolutnim brojkama, razlike su još izraženije – Velika Britanija je u 2023. prikupila 115 milijardi eura, Francuska 104,5 milijardi, dok je Hrvatska na skromnijoj razini, s prihodima koji se mjere u stotinama milijuna.

Porez na promet nekretnina kao ključni prihod za lokalne jedinice

U Hrvatskoj je najznačajniji oblik oporezivanja nekretnina porez na promet nekretnina, koji iznosi 3 % vrijednosti kupljene nekretnine. Taj prihod ne ide državi, nego lokalnim jedinicama, pa gradovi i općine u velikoj mjeri ovise upravo o ovom poreznom obliku.
Osim toga, ove je godine uveden i širi porez na nekretnine kao zamjena za dosadašnji porez na kuće za odmor. On se odnosi na objekte koji se koriste za kratkoročni turistički najam, što je posebno važno za priobalne gradove i općine. Time država pokušava odgovoriti na sve veći pritisak turizma na lokalna tržišta stanovanja.

Usporedba s Europom

Gledajući udio poreza na nekretnine u ukupnim poreznim prihodima, Hrvatska je također ispodprosječna, kod nas je to oko 1 %, dok je prosjek Unije 4,7 %. Na vrhu ljestvice je Francuska s čak 8,4 %, a slijede Belgija (7,4 %), Grčka (7 %), Španjolska (6,7 %) i Portugal (5,9 %).
U Njemačkoj, s kojom se često uspoređujemo, taj udio iznosi tek 2,5 %, što pokazuje da ni najveće europske ekonomije ne moraju nužno imati visok stupanj oslanjanja na poreze vezane uz nekretnine.
Unutar poreza na nekretnine, važan segment je i porez na prijenos vlasništva, koji obuhvaća sve transakcije poput kupoprodaje ili upisa u zemljišne knjige. Italija je vodeća s udjelom od 1 % BDP-a, dok Hrvatska svojim porezom na promet nekretnina od 3 % također zauzima značajno mjesto, iako ukupni iznosi ostaju niži zbog manjih obujma tržišta.


Kontroverze i prijedlozi u Europi

Jedan od najzanimljivijih primjera dolazi iz Španjolske, gdje je vlada predložila uvođenje 100 % poreza na kupnju nekretnina za državljane izvan EU. Cilj je bio smanjiti pritisak stranih ulagača na domaće tržište i omogućiti pristupačnije stanove lokalnom stanovništvu. Ova je ideja izazvala veliku raspravu, a mnogi stručnjaci upozorili su da bi tako radikalne mjere mogle imati negativne posljedice na investicije i tržište.
Više o tome pročitajte ovdje.

Treba li Hrvatska povećati poreze?

Prema stručnjacima, Hrvatska zasad balansira između potrebe za prihodima i želje da ne optereti dodatno građane. No, OECDi brojni ekonomisti ističu da postoji prostor za pravednije i učinkovitije oporezivanje nekretnina. To bi, uz pravilno osmišljene mjere, moglo pomoći i u ublažavanju rasta cijena stanova.
Hrvatska bi, smatraju stručnjaci, trebala biti oprezna, jer iako veći porezi mogu donijeti više prihoda, ključna je njihova koordinacija s politikama koje potiču gradnju i dostupnost stanova.


Hrvatska se trenutno nalazi u “zlatnoj sredini” Europe: porezi na nekretnine kod nas postoje, ali njihov značaj u proračunskim prihodima daleko je manji nego u Francuskoj, Belgiji ili Španjolskoj. Ipak, trendovi pokazuju da će se rasprava o pravednijem i širem oporezivanju nekretnina sve više otvarati, pogotovo u kontekstu rasta cijena i problema dostupnosti stanovanja.
U kojoj će se mjeri Hrvatska odlučiti slijediti europske primjere, ostaje za vidjeti. Ono što je sigurno, porezna politika prema nekretninama postaje jedno od ključnih pitanja koja će oblikovati tržište u godinama koje dolaze.