Bezpečný nákup nehnuteľností v Chorvátsku pre zahraničných občanov

Áno, zahraniční občania môžu kupovať a vlastniť nehnuteľnosti v Chorvátsku, ale podmienky sa líšia v závislosti od ich krajiny pôvodu. Občania Európskej únie, ako aj občania krajín, ktoré sú členmi Európskeho hospodárskeho priestoru – vrátane Islandu, Nórska a Lichtenštajnska – môžu voľne kupovať nehnuteľnosti za predpokladu, že sa nachádzajú v zastavanom území, čo znamená, že sú určené na obytnú alebo komerčnú výstavbu v súlade s platnou územnoplánovacou dokumentáciou.

Pokiaľ ide o občanov tretích krajín (krajiny mimo EÚ a EHP), tí môžu kupovať nehnuteľnosti len vtedy, ak získajú predchádzajúci súhlas Ministerstva spravodlivosti a správy Chorvátskej republiky, ktorý sa vydáva len vtedy, ak existuje zásada reciprocity – t.j., ak krajina kupujúceho tiež umožňuje chorvátskym občanom nadobúdať vlastníctvo nehnuteľností za podobných podmienok.

Je tiež dôležité poznamenať, že poľnohospodárska pôda je pre väčšinu zahraničných občanov stále obmedzená, s výnimkou občanov EÚ od 1. júla 2023, keď vypršala ochranná doložka zakazujúca kúpu.

Ak ste zahraničný investor alebo fyzická osoba mimo EÚ a chcete investovať do chorvátskych nehnuteľností, najrýchlejší a právne najbezpečnejší spôsob je založiť si v Chorvátsku obchodnú spoločnosť (napr. s.r.o.). Náš právny tím vás môže plne viesť týmto procesom – od kontroly reciprocity, prípravy žiadosti pre Ministerstvo spravodlivosti až po registráciu vlastníctva.

Služby Regent zahŕňajú aj právnu podporu v angličtine, nemčine, taliančine a slovinčine, aby ste mohli pochopiť každý krok a prijímať informované rozhodnutia bez jazykových alebo byrokratických prekážok.

Áno, OIB je povinný. Či už ste fyzická osoba alebo si zakladáte spoločnosť v Chorvátsku, OIB je potrebný pre všetky úradné a právne úkony: kúpu a predaj nehnuteľností, zápis do katastra nehnuteľností, otvorenie bankového účtu a platenie daní. OIB vydáva Daňová správa a nemusíte byť osobne prítomní – náš právnik môže získať OIB na základe plnej moci, čím vám ušetrí čas a vyhne sa zbytočnému cestovaniu.

Právna bezpečnosť nehnuteľnosti je kľúčová pre ochranu vašej investície. Náš tím vykoná dôkladnú právnu analýzu každej nehnuteľnosti pred kúpou. To zahŕňa náhľad do aktuálnych a historických výpisov z katastra nehnuteľností, kontrolu vlastníctva, možných ťarch (hypoték, vecných bremien, súdnych sporov), ako aj kontrolu súladu s katastrálnymi a územnoplánovacími dokumentmi. Nespoliehame sa len na to, čo je napísané v katastri nehnuteľností – hľadáme a kontrolujeme všetky dodatočné riziká, najmä ak bola nehnuteľnosť predmetom denacionalizácie, dedičstva alebo premeny zo spoločenského vlastníctva.

Áno, a dôrazne to odporúčame. Kúpa nehnuteľnosti je dôležité právne a finančné rozhodnutie. Právnik špecializujúci sa na právo nehnuteľností zabezpečí ochranu vašich práv a úplnú zákonnosť transakcie. Naša agentúra spolupracuje so skúsenými právnikmi, ktorí hovoria anglicky a nemecky, a ktorí vypracujú alebo preveria zmluvy, vykonajú právnu kontrolu a zastupujú vás vo všetkých krokoch kúpy.

Áno, cudzinec môže uzavrieť kúpnu zmluvu mimo Chorvátska bez nutnosti fyzickej prítomnosti. Stačí overiť svoj podpis v domovskej krajine (u notára) a pridať tzv. apostille (medzinárodné osvedčenie pravosti dokumentu). Dokument sa potom pošle poštou do Chorvátska, kde ho prevezme právnik a dokončí všetky ostatné kroky. Právnik môže tiež podpísať kúpnu zmluvu vo vašom mene na základe plnej moci.

Štandardnou daňou, ktorú platí kupujúci, je daň z prevodu nehnuteľností vo výške 3% z trhovej hodnoty nehnuteľnosti. Daň sa neplatí v prípade kúpy novostavby od právnickej osoby v systéme DPH, pretože DPH je zahrnutá v cene.

V prípade, že kupujúci nie je prítomný u chorvátskeho notára, musí daň nahlásiť sám. Ak je zmluva podpísaná u chorvátskeho notára – notár odošle hlásenie automaticky.

Nie. Ak kupujete novostavbu od investora, ktorý je v systéme DPH, potom je DPH už zahrnutá v cene a daň z prevodu nehnuteľnosti sa neplatí. Táto situácia je najčastejšia pri bytoch a domoch, ktoré právnické osoby predávajú prvýkrát.

Áno, ale len v určitých prípadoch. Daň z príjmu sa platí, keď sa nehnuteľnosť predá do dvoch rokov od kúpy, pokiaľ nebola nehnuteľnosť využívaná na trvalé bývanie. Daň sa vypočítava na základe rozdielu medzi kúpnou a predajnou cenou a činí 20%. Taktiež, ak niekto predá tri alebo viac nehnuteľností do 5 rokov, môže byť považovaný za osobu, ktorá vykonáva činnosť, a stane sa daňovým poplatníkom.

Proces je nasledovný:

• Právna kontrola dokumentácie a vlastníctva
• Podpísanie predbežnej zmluvy (so zálohou, zvyčajne 10%)
• Ak ste z tretej krajiny – získanie súhlasu ministerstva
• Podpísanie hlavnej zmluvy s notárom
• Zaplatenie dane z prevodu nehnuteľností
• Zápis vlastníctva do katastra nehnuteľností
• Prevod účtov za energie a poistenie

Náš tím vás prevedie všetkými týmito krokmi, bez ohľadu na to, či ste v Chorvátsku alebo v zahraničí.

Áno, ale s obmedzeniami. Chorvátsko má v súčasnosti veľmi obmedzené možnosti hypotekárnych úverov pre nerezidentov. Jedna banka ponúka možnosť s vysokými úrokovými sadzbami. Preto väčšina zahraničných občanov využíva úver z domovskej krajiny a naši právnici potom registrujú hypotéku zahraničnej banky v chorvátskom katastri nehnuteľností.

Áno, je možné použiť takzvané escrow účty – špeciálne zverené účty právnikov alebo bánk, ktoré zaručujú, že kupujúci a predávajúci splnia svoje záväzky. Platba sa neprevádza predávajúcemu, kým kupujúci nezíska zápis vlastníctva, a naopak. Hoci táto služba prináša dodatočné náklady, poskytuje maximálnu bezpečnosť. Naši právnici posúdia, či je escrow vo vašom prípade nevyhnutný.

Otvorenie účtu v chorvátskej banke nie je povinné, ale je dôrazne odporúčané. Platbu kúpnej ceny môžete vykonať aj zo zahraničia, ale miestny účet výrazne uľahčuje platbu energií, daní, poistenia a komunikáciu s bankami alebo poisťovňami. Na otvorenie účtu budete potrebovať OIB, pas a doklad o zdroji finančných prostriedkov a naši právni partneri vás môžu previesť celým procesom a pomôcť vám s dokumentáciou.

Nie. Kúpa nehnuteľnosti v Chorvátsku automaticky nezabezpečuje povolenie na pobyt. Zahraniční občania, ktorí chcú zostať dlhšie ako 90 dní, musia požiadať o povolenie na prechodný pobyt na Ministerstve vnútra (MUP). Kúpa nehnuteľnosti môže byť základom pre získanie povolenia na pobyt, ale nie je zárukou – každý prípad sa posudzuje individuálne.

Áno, postup je pomerne jednoduchý a náš tím ponúka pomoc pri prevode všetkých účtov za energie – elektrina, voda, plyn, komunálne poplatky, údržba budovy, internet atď. Je potrebné priložiť kúpnu zmluvu a nový list vlastníctva alebo potvrdenie o podaní dokumentácie na zápis vlastníctva. Pomáhame aj s dohodnutím poistenia nehnuteľnosti.

Rozhodne áno. V posledných rokoch sa Chorvátsko stalo jednou z najžiadanejších destinácií pre život a investície v EÚ, najmä na pobreží. Stabilný trh, rastúce ceny a vstup do schengenského priestoru a eurozóny ešte viac zvýšili záujem domácich aj zahraničných investorov. Novostavby, turistické apartmány, vily na prenájom a luxusné nehnuteľnosti dosahujú rekordné ceny. Ak plánujete kúpiť nehnuteľnosť v Chorvátsku, teraz je ideálny čas.

Áno, môžu – ale za určitých podmienok. Ak chcete legálne prenajímať turistom, musíte získať tzv. kategorizačné rozhodnutie. Občania EÚ to môžu urobiť vo svojom mene, zatiaľ čo občania tretích krajín si zvyčajne musia založiť spoločnosť (s.r.o.) a prenájom zaregistrovať prostredníctvom nej. Ďalšou možnosťou je spolupráca s cestovnou agentúrou, ktorá bude prenajímať nehnuteľnosť vo vašom mene.

Ak kupujete nehnuteľnosť prostredníctvom spoločnosti alebo ju chcete prenajímať, budete musieť založiť s.r.o. (spoločnosť s ručením obmedzeným). Minimálny základný kapitál je 2 500 €, notársky poplatok je okolo 600 – 800 € a základné náklady na účtovníctvo začínajú od 100 € mesačne. Existujú aj dodatočné povinnosti: bankové poplatky, daň z príjmu právnických osôb (12% alebo 18%) a daň z rozdelenia zisku (12%). Náš tím právnych a daňových poradcov poskytuje plnú podporu pri zakladaní a prevádzke spoločnosti.