TL;DR: Lorsque vous vendez une propriété en Croatie, vous payez un impôt sur les plus-values de 24% sur les bénéfices réalisés — mais seulement si vous n'avez pas vécu et été enregistré dans cette propriété pendant au moins deux ans. L'acheteur paie un impôt sur les transactions immobilières de 3% (ou une TVA de 25% pour les nouvelles constructions). Les jeunes de moins de 45 ans qui achètent leur première propriété peuvent obtenir un remboursement de 100% de l'impôt sur les transactions immobilières (PPnN) ou 50% de la TVA. La compréhension des deux impôts est essentielle pour toutes les parties impliquées dans une transaction d'achat-vente immobilière en Croatie.

Informations clés

• Impôt sur les transactions immobilières (PPnN): payé par l'acheteur, s'élève à 3% de la valeur marchande de la propriété ; pour les nouvelles constructions, l'acheteur paie une TVA de 25% au lieu du PPnN.
• Impôt sur les plus-values: payé par le vendeur, taux de 24% sur le bénéfice réalisé par la vente ; n'est pas payé si vous avez vécu et été enregistré dans la propriété pendant au moins deux ans.
• Délai pour le PPnN: l'acheteur est tenu de déclarer l'acquisition de la propriété dans les 30 jours, et de payer dans les 15 jours suivant la réception de la décision de l'administration fiscale ; en pratique, la déclaration pour l'acheteur est soumise par le notaire public.
• Délai pour les plus-values: l'impôt est déclaré dans la déclaration fiscale annuelle (Formulaire DOH) avant fin février pour les revenus réalisés au cours de l'année civile précédente.
• Remboursement d'impôt pour les jeunes: les citoyens de la République de Croatie jusqu'à 45 ans qui achètent leur première propriété peuvent obtenir un remboursement de 100% du PPnN ou 50% de la TVA, sous réserve de conditions de surface et de prix.
• Impôt annuel sur l'immobilier: il existe également un impôt annuel distinct sur l'immobilier (de 0,60 à 8 euros/m²) payé par les propriétaires — ce n'est ni le PPnN ni l'impôt sur les plus-values.

Qu'est-ce que l'impôt sur les plus-values et quand survient-il ?

Lorsque l'on parle d'impôts lors de l'achat et de la vente de biens immobiliers en Croatie, il existe deux impôts différents qui sont souvent confondus. L'impôt sur les transactions immobilières (PPnN) est payé par l'acheteur au moment de l'acquisition de la propriété. L'impôt sur les plus-values est payé par le vendeur sur le bénéfice réalisé par la vente. Deux impôts différents, deux bases fiscales différentes, deux contribuables différents.

En plus de ces deux impôts, il existe une troisième catégorie : l'impôt annuel sur l'immobilier, introduit en 2025, qui est payé par tous les propriétaires de biens immobiliers, qu'il s'agisse d'un achat ou d'une vente. Cet impôt varie entre 0,60 et 8 euros par mètre carré selon la catégorie et l'emplacement de la propriété. Pour éviter de confondre ces catégories, ce guide délimite clairement quel impôt est payé par l'acheteur et lequel par le vendeur.

Il existe également une troisième confusion fréquente : les dons ou successions de biens immobiliers à des personnes en dehors de la ligne successorale directe (premier ordre) sont soumis à un impôt spécial sur les successions et les dons au taux de 4% de la valeur marchande. Les successions au sein de la ligne successorale directe (conjoint, enfants, parents, adoptés) sont exemptées de cet impôt.

Plus d'informations sur le cadre fiscal général lors de l'achat et de la vente de biens immobiliers en Croatie : https://regent.hr/blog/porezi-detaljno

Impôt sur les transactions immobilières : ce que paie l'acheteur

L'impôt sur les transactions immobilières (PPnN) est payé par l'acheteur pour chaque achat de propriété sur le marché secondaire et s'élève à 3% de la valeur marchande de la propriété telle que déterminée dans le contrat de vente. L'assiette fiscale est établie par l'administration fiscale sur la base du prix contractuel, et si elle estime que le prix contractuel est inférieur à la valeur marchande, elle peut le corriger.

En pratique, la déclaration de PPnN pour l'acheteur est soumise par le notaire public qui a authentifié le contrat de vente — le notaire public a l'obligation légale de transmettre le contrat à l'administration fiscale. L'acheteur n'a pas besoin de soumettre la déclaration personnellement, mais est tenu de payer l'impôt dans les 15 jours suivant la réception de la décision fiscale.

Quand le PPnN n'est pas payé

Sont exemptés du paiement du PPnN :

• Les acheteurs de nouvelles constructions auprès d'entrepreneurs — la TVA de 25% est payée au lieu du PPnN.
• L'acquisition par succession ou donation au sein de la ligne successorale directe (conjoint, enfants, parents, adoptés, adoptants, petits-enfants, arrière-petits-enfants, grands-parents).
• Les ex-conjoints lors de la régularisation des relations patrimoniales après un divorce.
• Les locataires protégés qui achètent l'appartement qu'ils habitent.
• Les personnes qui acquièrent des parties spécifiques d'une propriété par la dissolution de la copropriété.
• Les personnes qui acquièrent des biens immobiliers dans le cadre d'une procédure de restitution de biens confisqués (restitution).

Note importante : les frères et sœurs ne sont pas exemptés du PPnN et paient le montant total de 3% — c'est une idée fausse courante. Les donations entre frères et sœurs sont soumises à l'impôt.

PPnN lors de l'échange de biens immobiliers

Lorsque deux personnes physiques échangent des biens immobiliers, les deux participants paient le PPnN — chacun sur la valeur du bien qu'il acquiert. L'échange n'est pas une transaction fiscalement neutre.

Plus d'informations sur le processus d'achat-vente et les coûts : https://regent.hr/blog/kako-funkcionira-kupoprodajni-proces-nekretnine-u-hrvatskoj-korak-po-korak

Remboursement d'impôt pour les jeunes lors de l'achat de leur première propriété

À partir du 1er janvier 2025, les citoyens de la République de Croatie âgés de moins de 45 ans qui achètent leur première propriété résidentielle ont droit au remboursement de l'impôt payé. La mesure est mise en œuvre par l'Agence pour le trafic juridique et l'intermédiation immobilière (APN), et la demande doit être soumise dans les 24 mois suivant la date de signature du contrat de vente.

Montant du remboursement :

• 100% du PPnN — pour les biens immobiliers du marché secondaire soumis au PPnN.
• 50% de la TVA — pour les nouvelles constructions soumises à la TVA.

Conditions de remboursement

Cette mesure n'est pas accessible à tous — les conditions suivantes s'appliquent :

• Exclusivement les citoyens de la République de Croatie (les étrangers de l'UE et hors UE ne peuvent pas bénéficier du remboursement).
• L'acheteur n'a pas été auparavant propriétaire d'une propriété résidentielle.
• Âge de l'acheteur jusqu'à 45 ans au moment de l'achat.
• Limitation de surface : pour 1 personne jusqu'à 50 m² (avec une tolérance jusqu'à 75 m²), pour 2 personnes jusqu'à 65 m² (tolérance jusqu'à 97,5 m²), avec 10 m² supplémentaires par enfant.
• Le prix au m² ne doit pas dépasser 50% du prix moyen local — ce qui, en pratique, exclut les propriétés plus chères du centre de Zagreb et de l'Adriatique.

Informations détaillées sur le remboursement d'impôt et la procédure de demande : https://regent.hr/blog/povrat-poreza-na-prvu-nekretninu-gdje-podnijeti-zahtjev-koji-su-dokumenti-potrebni-koji-iznos-ocekivati

Impôt sur les plus-values : ce que paie le vendeur

L'impôt sur les plus-values est un impôt que le vendeur paie sur le bénéfice réalisé par la vente d'une propriété à un prix supérieur à son coût d'acquisition. Si vous avez acheté un appartement pour 150 000 euros et l'avez vendu pour 200 000 euros, vous avez réalisé une plus-value de 50 000 euros. Sur ce montant — avec certaines réductions pour les frais justifiés — vous payez l'impôt.

L'obligation fiscale survient lorsqu'il y a aliénation d'une propriété avec réalisation de bénéfices.

L'aliénation comprend :

• La vente d'une propriété à un tiers à un prix supérieur au coût d'acquisition.
• Le don d'une propriété à des personnes en dehors du cercle de parents exemptés, où la valeur marchande au moment du don est comparée au prix d'acquisition.
• L'échange d'une propriété contre un autre bien, si une différence de valeur positive est constatée — dans le cas d'un échange, la détermination du prix d'acquisition et de vente est complexe et il est recommandé de consulter un expert fiscal.

Si vous vendez une propriété à un prix inférieur à son coût d'acquisition, aucune obligation fiscale ne survient. Contrairement aux actifs financiers, une perte en capital résultant de la vente d'une propriété ne peut être compensée par des gains ni reportée sur les années fiscales suivantes.

La succession d'une propriété en soi n'est pas soumise à l'impôt sur les plus-values. L'obligation fiscale peut survenir uniquement lorsque l'héritier vend ou donne la propriété ultérieurement — dans ce cas, la valeur déterminée dans la procédure successorale est prise comme prix d'acquisition. Si la valeur marchande n'a pas été déterminée dans la décision successorale, il est recommandé de consulter l'administration fiscale ou un conseiller fiscal.

Plus d'informations sur la procédure successorale et l'héritage immobilier : https://regent.hr/blog/ostavinski-postupak-i-nasljedivanje-nekretnine-koraci-troskovi-i-rokovi

Documents à conserver

La préparation à une éventuelle déclaration fiscale commence dès l'achat de la propriété.

Il est nécessaire de conserver :

• Le contrat de vente avec le prix d'achat clairement indiqué.
• Toutes les factures de travaux de construction et d'améliorations de la propriété.
• Les confirmations de la commission d'agence payée lors de l'achat (seule la commission payée lors de l'acquisition est déductible, pas lors de la vente).
• Les preuves des frais encourus lors de l'acquisition (frais notariaux, frais d'enregistrement).

Conseil professionnel : Conservez tous les coûts liés à la propriété sous forme physique et numérique. L'administration fiscale peut demander des documents plusieurs années après la transaction, et chaque coût prouvé réduit votre assiette fiscale.

Plus d'informations sur les documents à vérifier lors de l'achat : https://regent.hr/blog/dokumenti-koje-morate-provjeriti-prilikom-kupnje-nekretnine

Exemptions et dispenses fiscales

La réglementation fiscale croate prévoit plusieurs situations dans lesquelles l'impôt sur les plus-values immobilières ne s'applique pas du tout.

Résidence déclarée de deux ans

L'exemption la plus importante et la plus couramment utilisée concerne les propriétés dans lesquelles vous avez vécu et été enregistré. La vente d'une propriété dans laquelle vous avez été enregistré et avez réellement vécu pendant au moins deux ans avant la vente vous exempte entièrement du paiement de l'impôt sur les plus-values — quel que soit le montant du bénéfice réalisé.

La condition est cumulative : vous devez à la fois vivre dans la propriété et y être enregistré. Une simple déclaration formelle sans résidence effective n'est pas suffisante — l'administration fiscale peut vérifier la résidence réelle, et les maisons de vacances où seule l'adresse est enregistrée sans séjour réel ne remplissent pas la condition.

Le délai de deux ans court à partir de la date d'enregistrement réel de la résidence et de l'emménagement, et non à partir de la date d'achat de la propriété. Quelqu'un peut acheter un appartement et s'y enregistrer seulement un an après l'achat — le délai de deux ans court alors à partir de la date d'enregistrement.

Vue d'ensemble des situations :

• Vente d'un appartement où vous vivez depuis 2 ans et plus → pas d'impôt à payer ; condition : enregistrement et résidence réelle.
• Vente d'un appartement d'investissement → impôt à payer ; taux de 24% sur le gain réalisé.
• Succession immobilière → pas d'impôt sur les plus-values à payer ; l'impôt peut survenir lors d'une vente ultérieure.
• Donation d'une propriété à des personnes du cercle exempté → pas de paiement ; dépend de la parenté.
• Vente d'une propriété dans laquelle vous n'avez pas été enregistré pendant 2 ans. → impôt à payer ; quel que soit le montant du bénéfice.
• Vente d'une propriété à un prix inférieur au coût d'acquisition → pas de paiement ; aucune obligation fiscale.

Conseil professionnel: Si vous envisagez de vendre une propriété dans laquelle vous n'êtes pas actuellement enregistré, mais que vous remplissez les autres conditions, envisagez d'enregistrer votre résidence à cette adresse. La période de deux ans commence à courir à partir du moment de l'enregistrement et de la résidence réels.

Taux d'imposition et calcul de l'assiette fiscale

Quel est le taux de l'impôt sur les plus-values immobilières ?

Le taux d'imposition sur les plus-values immobilières est de 24%. C'est différent du taux appliqué aux plus-values des actifs financiers (actions, fonds), où le taux est de 12%. Lorsque vous lisez des informations générales sur l'impôt sur les plus-values, veillez à ne pas confondre ces deux catégories car les règles et les taux ne sont pas les mêmes.

Un impôt local (prirez) sur le revenu est également calculé sur l'impôt de 24%, et il dépend de la ville de résidence du vendeur. Le montant de l'impôt local varie selon les municipalités et les villes — Zagreb ayant l'un des taux les plus élevés. Cela signifie que l'obligation fiscale totale d'un vendeur résidant à Zagreb est légèrement supérieure au taux de 24% seul.

Comment l'assiette fiscale est-elle calculée ?

La plus-value est calculée comme la différence positive entre le revenu de la vente et les coûts d'acquisition, avec des réductions pour les frais justifiés:

1. Prix de vente (montant que vous avez reçu de l'acheteur)
2. Moins le prix d'acquisition (montant que vous avez payé lors de l'achat)
3. Moins les frais d'acquisition (frais notariaux, commissions d'agence payées lors de l'achat, frais d'enregistrement)
4. Moins les coûts d'amélioration (travaux de construction documentés qui ont augmenté la valeur de la propriété)
5. Le résultat est l'assiette fiscale à laquelle s'applique le taux de 24%, augmenté du "prirez" (impôt local)

Exemple illustratif de calcul
Vous avez acheté un appartement en 2021 pour 180 000 euros. Vous avez payé 3 000 euros de frais d'acquisition (notaire public, enregistrement) et 15 000 euros pour une rénovation documentée de la salle de bain et de la cuisine. Vous vendez l'appartement en 2026 pour 240 000 euros.

Assiette fiscale = 240 000 − 180 000 − 3 000 − 15 000 = 42 000 euros

Impôt = 42 000 × 24% = 10 080 euros (augmenté du prirez selon la ville de résidence)

Sans frais documentés, l'assiette fiscale serait de 60 000 euros, et l'impôt de 14 400 euros. La différence de 4 320 euros montre clairement pourquoi la conservation des factures est si importante. Remarque : les montants sont illustratifs — l'obligation fiscale réelle dépend de la situation spécifique et du prirez.

Comment déclarer l'impôt sur les plus-values

Les personnes physiques qui ont vendu une propriété et réalisé une plus-value sont tenues de la déclarer dans la déclaration fiscale annuelle via le Formulaire DOH à l'administration fiscale. Le délai de dépôt de la déclaration est jusqu'à fin février, ou jusqu'au 2 mars si le 28 février tombe un jour non ouvrable, pour les revenus réalisés au cours de l'année civile précédente.

Procédure de déclaration :

• Rassembler tous les documents : contrats de vente, factures de frais, confirmations de paiement.
• Calculer l'assiette fiscale selon la formule décrite.
• Remplir le Formulaire DOH avec les données exactes de la transaction.
• Soumettre le formulaire électroniquement via le système ePorezna ou en personne auprès du bureau compétent de l'administration fiscale.
• Payer l'impôt calculé avant l'expiration du délai.

Que se passe-t-il si vous ne déclarez pas l'impôt ?

L'administration fiscale peut déterminer l'obligation fiscale et percevoir des intérêts de retard légaux ainsi qu'une amende. Les transactions immobilières sont enregistrées publiquement par l'administration fiscale et les registres fonciers, ce qui rend la déclaration transparente et vérifiable.

Erreurs courantes lors de la déclaration :

• Oubli des coûts d'amélioration parce que les factures n'ont pas été conservées.
• Détermination incorrecte du prix d'acquisition d'une propriété héritée.
• Confusion des règles pour les actifs financiers avec les règles pour l'immobilier — les pertes résultant de la vente d'actions ne peuvent pas être compensées par les gains résultant de la vente d'une propriété.
• Dépassement du délai car le propriétaire pense que le délai court à partir de la date de réception de l'argent, et non à partir de l'année civile de la vente.
• Non-calcul de l'impôt local (prirez) en plus des 24% de base.

Conseil professionnel : Immédiatement après la vente d'une propriété, conservez tous les contrats, factures et confirmations. La déclaration fiscale sera beaucoup plus simple, et vous réduirez le risque d'oublier des déductions.

Plus d'informations sur le nouveau cadre juridique de l'immobilier en Croatie : https://regent.hr/blog/novi-zakonski-okvir-za-nekretnine-u-hrvatskoj-sto-se-mijenja-za-kupce-i-prodavatelje

Regent vous aide à vendre votre propriété

La vente d'une propriété est un processus complexe qui implique des aspects juridiques, administratifs et fiscaux. Regent propose des services juridiques qui incluent la préparation de la documentation, la vérification des obligations fiscales et un soutien tout au long du processus d'achat-vente.

Notre équipe d'experts peut vous aider à comprendre vos obligations fiscales, à évaluer la propriété et à réaliser la transaction en toute sécurité et transparence. Si vous envisagez d'acheter ou de vendre, consultez l'offre de propriétés sur Regent.hr et contactez-nous pour une consultation individuelle adaptée à votre situation.

Foire aux questions (FAQ)

Quel est le taux de l'impôt sur les plus-values immobilières ?

Le taux de l'impôt sur les plus-values immobilières en Croatie est de 24%, appliqué à la différence positive entre le prix de vente et le prix d'acquisition, avec des réductions pour les frais justifiés.

Quand ne dois-je pas payer l'impôt sur les plus-values ?

Vous ne payez pas l'impôt si vous avez réellement vécu et été enregistré dans la propriété vendue pendant au moins deux ans avant la vente. Le délai de deux ans court à partir de la date d'enregistrement et d'emménagement, non à partir de la date d'achat de la propriété.

J'ai hérité d'une propriété — dois-je payer l'impôt ?

L'héritage d'une propriété au sein de la ligne successorale directe (conjoint, enfants, parents, adoptés) n'est soumis ni au PPnN ni à l'impôt sur les plus-values. L'obligation fiscale peut survenir uniquement lorsque l'héritier vend ou donne la propriété ultérieurement.

Comment déclarer l'impôt sur les plus-values immobilières ?

L'impôt est déclaré dans la déclaration fiscale annuelle via le Formulaire DOH à l'administration fiscale, et le délai est jusqu'à fin février pour les revenus réalisés au cours de l'année civile précédente.

Puis-je déduire les frais de rénovation de l'assiette fiscale ?

Oui, les coûts d'amélioration de la propriété documentés par des factures réduisent l'assiette fiscale et diminuent directement le montant de l'impôt que vous payez. Les coûts sans facture ne sont pas acceptables comme déduction.

Quelle est la différence entre l'impôt sur les transactions immobilières et l'impôt sur les plus-values ?

L'impôt sur les transactions immobilières est payé par l'acheteur lors de l'achat et représente 3% de la valeur marchande. L'impôt sur les plus-values est payé par le vendeur sur le bénéfice réalisé par la vente. Deux impôts différents avec des contribuables et des assiettes fiscales différentes.

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