Immobilien

Grunderwerbsteuer und Kapitalertragsteuer: Was zahlt der Käufer und was der Verkäufer?

22-05-2026 / Regent Split

TL;DR: Wenn Sie eine Immobilie in Kroatien verkaufen, zahlen Sie eine Kapitalertragsteuer von 24% auf den erzielten Gewinn – aber nur, wenn Sie in dieser Immobilie nicht mindestens zwei Jahre lang gelebt und gemeldet waren. Der Käufer zahlt beim Kauf eine Immobilienumsatzsteuer von 3% (oder 25% Mehrwertsteuer bei Neubauten). Junge Leute unter 45 Jahren, die ihre erste Immobilie kaufen, können eine Rückerstattung von 100% der Immobilienumsatzsteuer oder 50% der Mehrwertsteuer erhalten. Das Verständnis beider Steuern ist für alle Parteien bei einer Immobilienkauf- und -verkauftransaktion in Kroatien von entscheidender Bedeutung.

Schlüsselinformationen

Immobilienumsatzsteuer (PPnN): wird vom Käufer gezahlt, beträgt 3% des Marktwertes der Immobilie; bei Neubauten zahlt der Käufer 25% Mehrwertsteuer anstelle der PPnN
Kapitalertragsteuer: wird vom Verkäufer gezahlt, Steuersatz von 24% auf den erzielten Verkaufsgewinn; wird nicht gezahlt, wenn Sie mindestens zwei Jahre in der Immobilie gelebt und gemeldet waren
Frist für PPnN: Der Käufer ist verpflichtet, den Erwerb der Immobilie innerhalb von 30 Tagen zu melden und innerhalb von 15 Tagen nach Zustellung der Entscheidung des Finanzamtes zu zahlen; in der Praxis reicht der Notar die Meldung für den Käufer ein
Frist für Kapitalertragsteuer: Die Steuer wird in der jährlichen Steuererklärung (Formular DOH) bis Ende Februar für Einkünfte des vorherigen Kalenderjahres gemeldet
Steuererstattung für junge Menschen: kroatische Staatsbürger unter 45 Jahren, die ihre erste Immobilie kaufen, können eine Rückerstattung von 100% der PPnN oder 50% der Mehrwertsteuer unter Einhaltung von Größen- und Preisbedingungen erhalten
Jährliche Immobiliensteuer: Es gibt auch eine separate jährliche Immobiliensteuer (von 0,60 bis 8 Euro/m²), die von den Eigentümern gezahlt wird – sie ist weder identisch mit der PPnN noch mit der Kapitalertragsteuer

Was ist die Kapitalertragsteuer und wann entsteht sie?

Wenn es um Steuern beim Kauf und Verkauf von Immobilien in Kroatien geht, gibt es zwei verschiedene Steuern, die oft verwechselt werden. Die Immobilienumsatzsteuer (PPnN) wird vom Käufer zum Zeitpunkt des Immobilienerwerbs gezahlt. Die Kapitalertragsteuer wird vom Verkäufer auf den erzielten Gewinn aus dem Verkauf gezahlt. Zwei verschiedene Steuern, zwei verschiedene Bemessungsgrundlagen, zwei verschiedene Steuerpflichtige.

Neben diesen beiden Steuern gibt es noch eine dritte Kategorie: die jährliche Immobiliensteuer, die 2025 eingeführt wird und von allen Immobilieneigentümern unabhängig von Kauf oder Verkauf gezahlt wird. Diese Steuer beträgt zwischen 0,60 und 8 Euro pro Quadratmeter, je nach Kategorie und Lage der Immobilie. Um diese Kategorien nicht zu verwechseln, unterscheidet dieser Leitfaden klar, welche Steuer der Käufer und welche der Verkäufer zahlt.

Es gibt noch eine dritte häufige Verwechslung: Die Schenkung oder Vererbung einer Immobilie an Personen außerhalb der ersten Erbschaftsordnung unterliegt einer besonderen Erbschafts- und Schenkungssteuer von 4% des Marktwertes. Erbschaften innerhalb der ersten Erbschaftsordnung (Ehepartner, Kinder, Eltern, Adoptivkinder) sind von dieser Steuer befreit.

Mehr zum gesamten Steuerrahmen beim Kauf und Verkauf von Immobilien in Kroatien: https://regent.hr/blog/porezi-detaljno

Immobilienumsatzsteuer: Was der Käufer zahlt

Die Immobilienumsatzsteuer (PPnN) wird vom Käufer bei jedem Immobilienkauf auf dem Sekundärmarkt gezahlt und beträgt 3% des im Kaufvertrag festgelegten Marktwertes der Immobilie. Die Steuerbemessungsgrundlage wird vom Finanzamt auf Grundlage des Vertragspreises ermittelt, und wenn es der Ansicht ist, dass der Vertragspreis unter dem Marktwert liegt, kann es diesen korrigieren.

In der Praxis reicht der Notar, der den Kaufvertrag beglaubigt hat, die PPnN-Meldung für den Käufer ein – der Notar ist gesetzlich verpflichtet, den Vertrag dem Finanzamt zu übermitteln. Der Käufer muss die Meldung nicht persönlich einreichen, ist aber verpflichtet, die Steuer innerhalb von 15 Tagen nach Zustellung des Steuerbescheids zu zahlen.

Wann keine PPnN gezahlt wird

Von der Zahlung der PPnN befreit sind:

Käufer von Neubauten von Unternehmern — 25% Mehrwertsteuer wird anstelle der PPnN gezahlt
Erwerb durch Erbschaft oder Schenkung innerhalb der direkten auf- oder absteigenden Linie (Ehepartner, Kinder, Eltern, Adoptivkinder, Adoptiveltern, Enkel, Urenkel, Großeltern)
Ehemalige Ehepartner bei der Regelung von Vermögensverhältnissen nach einer Scheidung
Geschützte Mieter, die die Wohnung kaufen, in der sie wohnen
Personen, die durch die Aufteilung des Miteigentums besondere Teile einer Immobilie erwerben
Personen, die Immobilien im Rahmen des Rückerstattungsverfahrens für entzogenes Eigentum (Restitution) erwerben

Wichtiger Hinweis: Geschwister sind nicht von der PPnN befreit und zahlen den vollen Betrag von 3% – dies ist ein häufiges Missverständnis. Schenkungen zwischen Geschwistern unterliegen der Steuer.

PPnN bei Immobilienaustausch

Wenn zwei natürliche Personen Immobilien miteinander tauschen, zahlen beide Teilnehmer die PPnN – jeder auf den Wert der Immobilie, die er erwirbt. Ein Tausch ist keine steuerlich neutrale Transaktion.

Mehr über den Kauf- und Verkaufsprozess und die Kosten: https://regent.hr/blog/kako-funkcionira-kupoprodajni-proces-nekretnine-u-hrvatskoj-korak-po-korak

Steuererstattung für junge Menschen beim Kauf der ersten Immobilie

Ab dem 1. Januar 2025 haben kroatische Staatsbürger unter 45 Jahren, die ihre erste Wohnimmobilie kaufen, Anspruch auf Rückerstattung der gezahlten Steuer. Die Maßnahme wird von der Agentur für den Rechtsverkehr und die Immobilienvermittlung (APN) durchgeführt, und der Antrag muss innerhalb von 24 Monaten ab dem Datum des Abschlusses des Kaufvertrags eingereicht werden.

Höhe der Rückerstattung:

100% PPnN — für Immobilien auf dem Sekundärmarkt, für die PPnN gezahlt wird
50% Mehrwertsteuer — für Neubauten, für die Mehrwertsteuer gezahlt wird

Bedingungen für die Rückerstattung

Diese Maßnahme ist nicht für jeden verfügbar — es gelten folgende Bedingungen:

Ausschließlich Staatsbürger der Republik Kroatien (Ausländer aus der EU und Nicht-EU-Ländern haben keinen Anspruch auf Rückerstattung)
Der Käufer war zuvor kein Eigentümer einer Wohnimmobilie
Alter des Käufers bis zu 45 Jahren zum Zeitpunkt des Kaufs
Flächenbegrenzung: für 1 Person bis zu 50 m² (mit Toleranz bis zu 75 m²), für 2 Personen bis zu 65 m² (Toleranz bis zu 97,5 m²), zuzüglich 10 m² pro Kind
Der Preis pro m² darf 50% des lokalen Durchschnittspreises nicht überschreiten — was in der Praxis teurere Immobilien im Zentrum von Zagreb und an der Adria ausschließt

Detaillierte Informationen zur Steuererstattung und zum Antragsverfahren: https://regent.hr/blog/povrat-poreza-na-prvu-nekretninu-gdje-podnijeti-zahtjev-koji-su-dokumenti-potrebni-koji-iznos-ocekivati

Kapitalertragsteuer: Was der Verkäufer zahlt

Die Kapitalertragsteuer ist eine Steuer, die der Verkäufer auf den Gewinn zahlt, der durch den Verkauf einer Immobilie zu einem höheren Preis als dem Anschaffungspreis erzielt wird. Wenn Sie eine Wohnung für 150.000 Euro gekauft und für 200.000 Euro verkauft haben, haben Sie einen Kapitalgewinn von 50.000 Euro erzielt. Auf diesen Betrag — abzüglich bestimmter nachweisbarer Kosten — zahlen Sie Steuern.

Die Steuerpflicht entsteht, wenn eine Immobilie mit Gewinn veräußert wird.

Als Veräußerung gilt:

Verkauf einer Immobilie an Dritte zu einem höheren Preis als dem Anschaffungspreis
Schenkung einer Immobilie an Personen außerhalb des befreiten Personenkreises, wobei der Marktwert zum Zeitpunkt der Schenkung mit dem Anschaffungspreis verglichen wird
Tausch einer Immobilie gegen anderes Vermögen, wenn eine positive Wertdifferenz festgestellt wird — bei einem Tausch ist die Ermittlung des Anschaffungs- und Verkaufspreises komplex und es wird empfohlen, einen Steuerfachmann zu konsultieren

Wenn Sie eine Immobilie zu einem niedrigeren Preis als dem Anschaffungspreis verkaufen, entsteht keine Steuerpflicht. Im Gegensatz zu Finanzanlagen kann ein Kapitalverlust aus dem Verkauf einer Immobilie nicht mit Gewinnen verrechnet oder in die nächsten Steuerjahre übertragen werden.

Die Erbschaft einer Immobilie unterliegt an sich keiner Kapitalertragsteuer. Eine Steuerpflicht kann erst entstehen, wenn der Erbe die Immobilie weiterverkauft oder verschenkt – in diesem Fall wird der im Nachlassverfahren ermittelte Wert als Anschaffungspreis herangezogen. Wenn im Erbschaftsbeschluss kein Marktwert festgelegt wurde, wird die Konsultation des Finanzamtes oder eines Steuerberaters empfohlen.

Mehr zum Nachlassverfahren und der Erbschaft von Immobilien: https://regent.hr/blog/ostavinski-postupak-i-nasljedivanje-nekretnine-koraci-troskovi-i-rokovi

Dokumentation, die Sie aufbewahren müssen

Die Vorbereitung für eine mögliche Steuererklärung beginnt bereits beim Kauf der Immobilie.

Es ist notwendig, Folgendes aufzubewahren:

Kaufvertrag mit klar angegebenem Kaufpreis
Alle Rechnungen für Bauarbeiten und Immobilienverbesserungen
Bestätigungen über gezahlte Maklerprovision beim Kauf (nur die beim Erwerb gezahlte Provision ist abzugsfähig, nicht die beim Verkauf gezahlte)
Nachweise über entstandene Erwerbskosten (Notargebühren, Eintragungskosten)

Professioneller Tipp: Bewahren Sie alle immobilienbezogenen Kosten in physischer und digitaler Form auf. Das Finanzamt kann Dokumente auch mehrere Jahre nach der Transaktion anfordern, und jede nachweisbare Ausgabe mindert Ihre Steuerbemessungsgrundlage.

Mehr über Dokumente, die beim Kauf überprüft werden müssen: https://regent.hr/blog/dokumenti-koje-morate-provjeriti-prilikom-kupnje-nekretnine

Ausnahmen und Befreiungen von der Steuer

Die kroatische Steuergesetzgebung sieht mehrere Situationen vor, in denen die Kapitalertragsteuer aus Immobilien gar nicht anfällt.

Zweijähriger gemeldeter Wohnsitz

Die wichtigste und am häufigsten genutzte Ausnahme betrifft Immobilien, in denen Sie gelebt und gemeldet waren. Der Verkauf einer Immobilie, in der Sie mindestens zwei Jahre vor dem Verkauf gemeldet waren und tatsächlich gewohnt haben, befreit Sie vollständig von der Zahlung der Kapitalertragsteuer – unabhängig von der Höhe des erzielten Gewinns.

Die Bedingung ist kumulativ: Sie müssen sowohl in der Immobilie wohnen als auch dort gemeldet sein. Eine rein formelle Anmeldung ohne tatsächlichen Wohnsitz ist nicht ausreichend – das Finanzamt kann den tatsächlichen Wohnsitz überprüfen, und Ferienhäuser, bei denen nur die Adresse gemeldet ist, aber kein tatsächlicher Aufenthalt stattfindet, erfüllen die Bedingung nicht.

Die Zweijahresfrist beginnt ab dem Datum der tatsächlichen Anmeldung des Wohnsitzes und des Einzugs, nicht ab dem Datum des Immobilienkaufs. Jemand kann eine Wohnung kaufen und sich erst ein Jahr nach dem Kauf anmelden – die Zweijahresfrist beginnt dann ab dem Anmeldedatum.

Übersicht der Situationen:
Verkauf einer Wohnung, in der Sie 2+ Jahre leben → keine Steuerzahlung; Bedingung: sowohl Anmeldung als auch tatsächlicher Wohnsitz
Verkauf einer Anlageimmobilie → Steuerzahlung; 24% Satz auf den erzielten Gewinn
Erbschaft einer Immobilie → keine Kapitalertragsteuer; Steuer kann bei späterem Verkauf anfallen
Schenkung einer Immobilie an Personen im befreiten Kreis → keine Zahlung; hängt vom Verwandtschaftsgrad ab
Verkauf einer Immobilie, in der Sie nicht 2 Jahre gemeldet waren → Steuerzahlung; unabhängig von der Gewinnhöhe
Verkauf einer Immobilie zu einem niedrigeren Preis als dem Anschaffungspreis → keine Zahlung; keine Steuerpflicht

Professioneller Tipp: Wenn Sie den Verkauf einer Immobilie planen, in der Sie derzeit nicht gemeldet sind, aber die anderen Bedingungen erfüllen, sollten Sie die Möglichkeit in Betracht ziehen, Ihren Wohnsitz an dieser Adresse anzumelden. Die Zweijahresfrist beginnt ab dem Zeitpunkt der tatsächlichen Anmeldung und des Wohnsitzes.

Steuersatz und Berechnung der Steuerbemessungsgrundlage

Wie hoch ist der Steuersatz für Kapitalerträge

Die Steuerquote für Kapitalerträge aus Immobilien beträgt 24%. Dies unterscheidet sich von dem Satz, der für Kapitalerträge aus Finanzanlagen (Aktien, Fonds) gilt, wo der Satz 12% beträgt. Wenn Sie allgemeine Informationen zur Kapitalertragsteuer lesen, achten Sie darauf, diese beiden Kategorien nicht zu verwechseln, da die Regeln und Sätze nicht identisch sind.

Auf die berechnete Steuer von 24% wird auch eine Einkommensteuerergänzungsabgabe (Prirez) berechnet, die vom Wohnort des Verkäufers abhängt. Die Höhe der Prirez variiert je nach Gemeinden und Städten – Zagreb hat einen der höchsten Sätze. Dies bedeutet, dass die gesamte Steuerlast für Verkäufer mit Wohnsitz in Zagreb etwas höher ist als der Satz von 24% allein.

Wie die Steuerbemessungsgrundlage berechnet wird

Der Kapitalgewinn wird als positive Differenz zwischen den Einnahmen aus dem Verkauf und den Anschaffungskosten berechnet, abzüglich gerechtfertigter Ausgaben:

Verkaufspreis (Betrag, den Sie vom Käufer erhalten haben)
Minus Anschaffungspreis (Betrag, den Sie beim Kauf gezahlt haben)
Minus Erwerbskosten (Notargebühren, beim Kauf gezahlte Maklerprovisionen, Eintragungskosten)
Minus Verbesserungsausgaben (dokumentierte Bauarbeiten, die den Wert der Immobilie erhöht haben)
Das Ergebnis ist die Steuerbemessungsgrundlage, auf die der Satz von 24% angewendet wird, erhöht um die Prirez

Illustratives Berechnungsbeispiel
Sie haben 2021 eine Wohnung für 180.000 Euro gekauft. Sie haben 3.000 Euro Erwerbskosten (Notar, Eintragung) und 15.000 Euro für eine dokumentierte Renovierung des Badezimmers und der Küche bezahlt. Sie verkaufen die Wohnung 2026 für 240.000 Euro.

Steuerbemessungsgrundlage = 240.000 − 180.000 − 3.000 − 15.000 = 42.000 Euro

Steuer = 42.000 × 24% = 10.080 Euro (erhöht um Prirez je nach Wohnort)

Ohne dokumentierte Kosten wäre die Steuerbemessungsgrundlage 60.000 Euro und die Steuer 14.400 Euro. Der Unterschied von 4.320 Euro zeigt deutlich, warum das Aufbewahren von Rechnungen so wichtig ist. Hinweis: Die Beträge sind illustrativ – die tatsächliche Steuerpflicht hängt von der konkreten Situation und der Prirez ab.

Wie man die Kapitalertragsteuer anmeldet

Natürliche Personen, die eine Immobilie verkauft und einen Kapitalgewinn erzielt haben, sind verpflichtet, dies in der jährlichen Steuererklärung mittels Formular DOH dem Finanzamt zu melden. Die Frist für die Einreichung der Erklärung ist bis Ende Februar, bzw. bis zum 2. März, wenn der 28. Februar auf einen Feiertag fällt, für Einkünfte, die im vorherigen Kalenderjahr erzielt wurden.

Meldeverfahren:

Sammeln Sie alle Unterlagen: Kaufverträge, Kostenrechnungen, Zahlungsbelege
Berechnen Sie die Steuerbemessungsgrundlage gemäß der beschriebenen Formel
Füllen Sie das Formular DOH mit den genauen Transaktionsdaten aus
Reichen Sie das Formular elektronisch über das ePorezna-System oder persönlich bei der zuständigen Finanzamtsstelle ein
Zahlen Sie die berechnete Steuer fristgerecht ein

Was passiert, wenn Sie die Steuer nicht melden

Das Finanzamt kann die Steuerpflicht feststellen und gesetzliche Verzugszinsen sowie eine Geldstrafe erheben. Immobilientransaktionen werden öffentlich über das Finanzamt und die Grundbücher erfasst, was die Meldung transparent und nachvollziehbar macht.

Häufige Fehler bei der Meldung:

Vergessen von Verbesserungsausgaben, da keine Rechnungen aufbewahrt wurden
Falsche Ermittlung des Anschaffungspreises bei geerbten Immobilien
Verwechslung der Regeln für Finanzanlagen mit den Regeln für Immobilien – Verluste aus dem Verkauf von Aktien können nicht mit Gewinnen aus dem Verkauf von Immobilien verrechnet werden
Fristversäumnis, weil der Eigentümer denkt, die Frist beginnt ab dem Datum des Geldeingangs und nicht ab dem Kalenderjahr des Verkaufs
Nichtberücksichtigung der Prirez zusätzlich zu den grundlegenden 24%

Professioneller Tipp: Bewahren Sie sofort nach dem Verkauf einer Immobilie alle Verträge, Rechnungen und Belege auf. Die Steuererklärung wird dadurch erheblich einfacher, und Sie reduzieren das Risiko von verpassten Abzügen.

Mehr zum neuen Rechtsrahmen für Immobilien in Kroatien: https://regent.hr/blog/novi-zakonski-okvir-za-nekretnine-u-hrvatskoj-sto-se-mijenja-za-kupce-i-prodavatelje

Regent hilft Ihnen beim Verkauf Ihrer Immobilie

Der Verkauf einer Immobilie ist ein komplexer Prozess, der rechtliche, administrative und steuerliche Aspekte umfasst. Regent bietet Rechtsdienstleistungen an, die die Vorbereitung von Dokumenten, die Überprüfung von Steuerpflichten und die Unterstützung während des gesamten Kauf- und Verkaufsprozesses umfassen.

Unser Expertenteam kann Ihnen helfen, Ihre Steuerpflichten zu verstehen, die Immobilie zu bewerten und die Transaktion sicher und transparent durchzuführen. Wenn Sie über einen Kauf oder Verkauf nachdenken, sehen Sie sich das Immobilienangebot auf Regent.hr an und kontaktieren Sie uns für eine individuelle Beratung, die auf Ihre Situation zugeschnitten ist.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Wie hoch ist der Steuersatz für Kapitalerträge aus Immobilien?

Der Steuersatz für Kapitalerträge aus Immobilien in Kroatien beträgt 24%, der auf die positive Differenz zwischen Verkaufs- und Anschaffungspreis abzüglich nachweisbarer Kosten angewendet wird.

Wann muss ich keine Kapitalertragsteuer zahlen?

Sie zahlen die Steuer nicht, wenn Sie in der verkauften Immobilie mindestens zwei Jahre vor dem Verkauf tatsächlich gelebt und gemeldet waren. Die Zweijahresfrist beginnt ab dem Datum der Anmeldung und des Einzugs, nicht ab dem Datum des Immobilienkaufs.

Ich habe eine Immobilie geerbt — muss ich Steuern zahlen?

Die Erbschaft einer Immobilie innerhalb der ersten Erbschaftsordnung (Ehepartner, Kinder, Eltern, Adoptivkinder) unterliegt weder der PPnN noch der Kapitalertragsteuer. Eine Steuerpflicht kann erst entstehen, wenn der Erbe die Immobilie weiterverkauft oder verschenkt.

Wie wird die Kapitalertragsteuer auf Immobilien angemeldet?

Die Steuer wird in der jährlichen Steuererklärung mittels Formular DOH dem Finanzamt gemeldet, wobei die Frist bis Ende Februar für Einkünfte des vorherigen Kalenderjahres ist.

Kann ich Renovierungskosten von der Steuerbemessungsgrundlage abziehen?

Ja, dokumentierte Kosten für Immobilienverbesserungen mit Rechnungen mindern die Steuerbemessungsgrundlage und reduzieren direkt den zu zahlenden Steuerbetrag. Kosten ohne Rechnungen sind nicht als Abzug zulässig.

Was ist der Unterschied zwischen Immobilienumsatzsteuer und Kapitalertragsteuer?

Die Immobilienumsatzsteuer wird vom Käufer beim Kauf gezahlt und beträgt 3% des Marktwertes. Die Kapitalertragsteuer wird vom Verkäufer auf den erzielten Gewinn aus dem Verkauf gezahlt. Zwei verschiedene Steuern mit unterschiedlichen Steuerpflichtigen und unterschiedlichen Bemessungsgrundlagen.