Immobiliare

Imposta sul trasferimento immobiliare e imposta sulle plusvalenze: cosa paga l'acquirente e cosa paga il venditore?

22-05-2026 / Regent Split

TL;DR: Quando vendi un immobile in Croazia, paghi un'imposta sui guadagni di capitale del 24% sul profitto realizzato — ma solo se non hai vissuto e non eri registrato in quell'immobile per almeno due anni. L'acquirente, al momento dell'acquisto, paga un'imposta sul trasferimento immobiliare del 3% (o l'IVA del 25% nel caso di nuove costruzioni). I giovani sotto i 45 anni che acquistano la loro prima proprietà possono ottenere un rimborso del 100% dell'ITP (Imposta sul Trasferimento di Proprietà) o del 50% dell'IVA. Comprendere entrambe le imposte è fondamentale per tutte le parti coinvolte in una transazione di compravendita immobiliare in Croazia.

Informazioni chiave

Imposta sul trasferimento immobiliare (ITP): pagata dall'acquirente, pari al 3% del valore di mercato dell'immobile; per le nuove costruzioni, l'acquirente paga l'IVA del 25% invece dell'ITP
Imposta sui guadagni di capitale: pagata dal venditore, aliquota del 24% sul profitto realizzato dalla vendita; non si paga se si è vissuti e si è stati registrati nell'immobile per almeno due anni
Termine per l'ITP: l'acquirente è tenuto a denunciare l'acquisizione dell'immobile entro 30 giorni e a pagare entro 15 giorni dalla consegna della decisione dell'Amministrazione Fiscale; in pratica, la denuncia per l'acquirente è presentata dal notaio
Termine per i guadagni di capitale: l'imposta viene dichiarata nella dichiarazione dei redditi annuale (Modello DOH) entro la fine di febbraio per i redditi realizzati nell'anno solare precedente
Rimborso fiscale per i giovani: i cittadini della Repubblica di Croazia fino a 45 anni che acquistano la loro prima proprietà possono ottenere un rimborso del 100% dell'ITP o del 50% dell'IVA, a determinate condizioni di metratura e prezzo
Imposta annuale sugli immobili: esiste anche una separata imposta annuale sugli immobili (da 0,60 a 8 euro/m²) pagata dai proprietari — non è la stessa dell'ITP né dei guadagni di capitale

Cos'è l'imposta sui guadagni di capitale e quando sorge?

Quando si parla di imposte sulla compravendita immobiliare in Croazia, ci sono due diverse imposte che vengono spesso confuse. L'imposta sul trasferimento immobiliare (ITP) è pagata dall'acquirente al momento dell'acquisizione dell'immobile. L'imposta sui guadagni di capitale è pagata dal venditore sul profitto realizzato dalla vendita. Due imposte diverse, due basi imponibili diverse, due soggetti passivi diversi.

Oltre a queste due imposte, esiste anche una terza categoria: l'imposta annuale sugli immobili, introdotta nel 2025, pagata da tutti i proprietari di immobili indipendentemente dall'acquisto o dalla vendita. Questa imposta varia tra 0,60 e 8 euro per metro quadrato a seconda della categoria e della posizione dell'immobile. Per non confondere queste categorie, questa guida distingue chiaramente quale imposta è pagata dall'acquirente e quale dal venditore.

Esiste anche una terza confusione comune: la donazione o l'eredità di un immobile a persone al di fuori del primo ordine successorio è soggetta a una speciale imposta sulle successioni e sulle donazioni con un'aliquota del 4% del valore di mercato. L'eredità all'interno del primo ordine successorio (coniuge, figli, genitori, adottati) è esente da questa imposta.

Maggiori informazioni sul quadro fiscale completo per l'acquisto e la vendita di immobili in Croazia: https://regent.hr/blog/porezi-detaljno

Imposta sul trasferimento immobiliare: cosa paga l'acquirente

L'imposta sul trasferimento immobiliare (ITP) è pagata dall'acquirente per ogni acquisto di un immobile sul mercato secondario ed è pari al 3% del valore di mercato dell'immobile stabilito nel contratto di compravendita. La base imponibile è determinata dall'Amministrazione Fiscale sulla base del prezzo contrattuale e, se ritiene che il prezzo contrattuale sia inferiore a quello di mercato, può correggerlo.

In pratica, la denuncia dell'ITP per l'acquirente è presentata dal notaio che ha autenticato il contratto di compravendita — il notaio ha l'obbligo legale di inviare il contratto all'Amministrazione Fiscale. L'acquirente non deve presentare personalmente la denuncia, ma è tenuto a pagare l'imposta entro 15 giorni dalla consegna della decisione fiscale.

Quando non si paga l'ITP

Sono esenti dal pagamento dell'ITP:

Acquirenti di nuove costruzioni da imprenditori — si paga l'IVA del 25% invece dell'ITP
Acquisizione per successione o donazione all'interno della linea di discendenza diretta (coniuge, figli, genitori, adottati, adottanti, nipoti, pronipoti, nonni)
Ex coniugi nella regolamentazione dei rapporti patrimoniali a seguito di divorzio
Inquilini protetti che acquistano l'appartamento in cui risiedono
Persone che, con la divisione della comproprietà, acquisiscono singole parti dell'immobile
Persone che acquisiscono immobili nel processo di restituzione dei beni espropriati (restituzione)

Nota importante: fratelli e sorelle non sono esenti dall'ITP e pagano l'intero importo del 3% — questa è una convinzione errata comune. La donazione tra fratelli e sorelle è soggetta a imposta.

ITP in caso di permuta immobiliare

Quando due persone fisiche si scambiano immobili, entrambi i partecipanti pagano l'ITP — ciascuno sul valore dell'immobile che acquisisce. La permuta non è una transazione fiscalmente neutra.

Maggiori informazioni sul processo di compravendita e sui costi: https://regent.hr/blog/kako-funkcionira-kupoprodajni-proces-nekretnine-u-hrvatskoj-korak-po-korak

Rimborso fiscale per i giovani all'acquisto della prima proprietà

Dal 1° gennaio 2025, i cittadini della Repubblica di Croazia fino a 45 anni di età che acquistano la loro prima proprietà residenziale hanno diritto al rimborso dell'imposta pagata. La misura è attuata dall'Agenzia per il traffico giuridico e l'intermediazione immobiliare (APN), e la domanda deve essere presentata entro 24 mesi dalla data di stipula del contratto di compravendita.

Importo del rimborso:

100% ITP — per immobili sul mercato secondario soggetti a ITP
50% IVA — per nuove costruzioni soggette a IVA

Condizioni per il rimborso

Questa misura non è disponibile per tutti — si applicano le seguenti condizioni:

Esclusivamente cittadini della Repubblica di Croazia (gli stranieri dall'UE e da fuori l'UE non possono beneficiare del rimborso)
L'acquirente non è stato precedentemente proprietario di un immobile residenziale
Età dell'acquirente fino a 45 anni al momento dell'acquisto
Limitazione di metratura: per 1 persona fino a 50 m² (con tolleranza fino a 75 m²), per 2 persone fino a 65 m² (tolleranza fino a 97,5 m²), con ulteriori 10 m² per ogni figlio
Il prezzo al m² non deve superare il 50% del prezzo medio locale — il che in pratica esclude gli immobili più costosi nel centro di Zagabria e sull'Adriatico

Informazioni dettagliate sul rimborso fiscale e sulla procedura di presentazione della domanda: https://regent.hr/blog/povrat-poreza-na-prvu-nekretninu-gdje-podnijeti-zahtjev-koji-su-dokumenti-potrebni-koji-iznos-ocekivati

Imposta sui guadagni di capitale: cosa paga il venditore

L'imposta sui guadagni di capitale è un'imposta che il venditore paga sul profitto realizzato dalla vendita di un immobile a un prezzo superiore a quello di acquisto. Se hai acquistato un appartamento per 150.000 euro e lo hai venduto per 200.000 euro, hai realizzato un guadagno di capitale di 50.000 euro. Su questo importo — con determinate riduzioni per i costi documentati — paghi l'imposta.

L'obbligo fiscale sorge quando si verifica l'alienazione di un immobile con realizzazione di profitto.

Per alienazione si intende:

Vendita di un immobile a terzi a un prezzo superiore a quello di acquisto
Donazione di un immobile a persone al di fuori del cerchio di parenti esenti, dove il valore di mercato al momento della donazione viene confrontato con il prezzo di acquisto
Permuta di un immobile con altri beni, se si riscontra una differenza di valore positiva — in caso di permuta, la determinazione del prezzo di acquisto e di vendita è complessa e si raccomanda di consultare un esperto fiscale

Se vendi un immobile a un prezzo inferiore a quello di acquisto, non sorge alcun obbligo fiscale. A differenza degli asset finanziari, la perdita di capitale derivante dalla vendita di un immobile non può essere compensata con i guadagni né trasferita agli anni fiscali successivi.

L'eredità di un immobile, di per sé, non è soggetta all'imposta sui guadagni di capitale. L'obbligo fiscale può sorgere solo quando l'erede vende o dona ulteriormente l'immobile — in tal caso, come prezzo di acquisto viene considerato il valore stabilito nel procedimento successorio. Se nella decisione successoria non è stato determinato il valore di mercato, si raccomanda di consultare l'Amministrazione Fiscale o un consulente fiscale.

Maggiori informazioni sulla procedura di successione e sull'eredità degli immobili: https://regent.hr/blog/ostavinski-postupak-i-nasljedivanje-nekretnine-koraci-troskovi-i-rokovi

Documentazione da conservare

La preparazione per l'eventuale dichiarazione fiscale inizia dal momento dell'acquisto dell'immobile.

È necessario conservare:

Contratto di compravendita con prezzo di acquisto chiaramente indicato
Tutte le fatture per lavori edili e miglioramenti dell'immobile
Ricevute delle provvigioni d'agenzia pagate all'acquisto (è deducibile solo la provvigione pagata al momento dell'acquisizione, non al momento della vendita)
Prove dei costi sostenuti al momento dell'acquisizione (onorari notarili, costi di registrazione)

Consiglio professionale: Conserva tutti i costi relativi all'immobile in formato fisico e digitale. L'Amministrazione Fiscale può richiedere la documentazione anche diversi anni dopo la transazione, e ogni costo documentato riduce la tua base imponibile.

Maggiori informazioni sui documenti da verificare all'acquisto: https://regent.hr/blog/dokumenti-koje-morate-provjeriti-prilikom-kupnje-nekretnine

Esenzioni e agevolazioni fiscali

La normativa fiscale croata prevede diverse situazioni in cui l'imposta sui guadagni di capitale da immobili non sorge affatto.

Residenza registrata per due anni

L'esenzione più importante e più frequentemente utilizzata si riferisce all'immobile in cui hai vissuto e sei stato registrato. La vendita di un immobile in cui sei stato registrato e hai effettivamente vissuto per almeno due anni prima della vendita ti esonera completamente dal pagamento dell'imposta sui guadagni di capitale — indipendentemente dall'ammontare del profitto realizzato.

La condizione è cumulativa: devi sia vivere nell'immobile che esservi registrato. Una semplice registrazione formale senza effettiva residenza non è sufficiente — l'Amministrazione Fiscale può verificare la residenza effettiva, e le case vacanze dove è registrato solo l'indirizzo senza effettiva dimora non soddisfano la condizione.

Il periodo di due anni decorre dalla data dell'effettiva registrazione della residenza e dell'ingresso, non dalla data di acquisto dell'immobile. Qualcuno può acquistare un appartamento e registrarsi solo un anno dopo l'acquisto — il periodo di due anni decorrerà quindi dalla data di registrazione.

Panoramica delle situazioni:
Vendita di un appartamento in cui si vive da 2+ anni → nessuna imposta dovuta; condizione: sia registrazione che residenza effettiva
Vendita di un appartamento ad investimento → imposta dovuta; aliquota del 24% sul profitto realizzato
Eredità di un immobile → nessuna imposta sui guadagni di capitale; l'imposta può sorgere in caso di successiva vendita
Donazione di un immobile a persone nel cerchio esente → nessuna imposta dovuta; dipende dalla parentela
Vendita di un immobile in cui non si è stati registrati per 2 anni. → imposta dovuta; indipendentemente dall'ammontare del profitto
Vendita di un immobile a un prezzo inferiore a quello di acquisto → nessuna imposta dovuta; nessun obbligo fiscale

Consiglio professionale: Se hai intenzione di vendere un immobile in cui non sei attualmente registrato, ma soddisfi le altre condizioni, considera la possibilità di registrare la tua residenza a quell'indirizzo. Il periodo di due anni inizia a decorrere dal momento della registrazione effettiva e della residenza.

Aliquote fiscali e calcolo della base imponibile

Qual è l'aliquota dell'imposta sui guadagni di capitale?

L'aliquota fiscale per i guadagni di capitale da immobili è del 24%. Questo è diverso dall'aliquota applicata ai guadagni di capitale da asset finanziari (azioni, fondi), dove l'aliquota è del 12%. Quando leggi informazioni generali sull'imposta sui guadagni di capitale, fai attenzione a non confondere queste due categorie perché le regole e le aliquote non sono le stesse.

Sull'imposta calcolata del 24% viene calcolato anche un addizionale sull'imposta sul reddito che dipende dalla città di residenza del venditore. L'ammontare dell'addizionale varia tra comuni e città — Zagabria ha una delle aliquote più alte. Ciò significa che l'obbligo fiscale totale per un venditore residente a Zagabria è leggermente superiore alla sola aliquota del 24%.

Come si calcola la base imponibile

Il guadagno di capitale è calcolato come la differenza positiva tra il ricavato dalla vendita e i costi di acquisizione, con riduzioni per le spese giustificate:

Prezzo di vendita (importo ricevuto dall'acquirente)
Meno prezzo di acquisto (importo pagato al momento dell'acquisto)
Meno costi di acquisizione (onorari notarili, provvigioni d'agenzia pagate all'acquisto, costi di registrazione)
Meno costi di miglioramento (lavori edili documentati che hanno aumentato il valore dell'immobile)
Il risultato è la base imponibile a cui si applica l'aliquota del 24%, aumentata dell'addizionale

Esempio illustrativo di calcolo
Hai acquistato un appartamento nel 2021 per 180.000 euro. Hai pagato 3.000 euro di costi di acquisizione (notaio, registrazione) e 15.000 euro per una ristrutturazione documentata di bagno e cucina. Vendi l'appartamento nel 2026 per 240.000 euro.

Base imponibile = 240.000 − 180.000 − 3.000 − 15.000 = 42.000 euro

Imposta = 42.000 × 24% = 10.080 euro (aumentata dell'addizionale a seconda della città di residenza)

Senza costi documentati, la base imponibile sarebbe di 60.000 euro, e l'imposta di 14.400 euro. La differenza di 4.320 euro mostra chiaramente perché conservare le fatture è così importante. Nota: gli importi sono illustrativi — l'effettivo obbligo fiscale dipende dalla situazione specifica e dall'addizionale.

Come dichiarare l'imposta sui guadagni di capitale

Le persone fisiche che hanno venduto un immobile e realizzato un guadagno di capitale sono tenute a dichiararlo nella dichiarazione dei redditi annuale tramite il Modello DOH all'Amministrazione Fiscale. Il termine per la presentazione della dichiarazione è entro la fine di febbraio, o entro il 2 marzo se il 28 febbraio cade in un giorno non lavorativo, per i redditi realizzati nell'anno solare precedente.

Procedura di dichiarazione:

Raccogli tutta la documentazione: contratti di compravendita, fatture per le spese, ricevute di pagamento
Calcola la base imponibile secondo la formula descritta
Compila il Modello DOH con i dati esatti della transazione
Presenta il modulo elettronicamente tramite il sistema ePorezna o di persona presso l'ufficio competente dell'Amministrazione Fiscale
Versa l'imposta calcolata entro la scadenza

Cosa succede se non si dichiara l'imposta

L'Amministrazione Fiscale può accertare l'obbligo fiscale e riscuotere interessi di mora legali oltre a una sanzione pecuniaria. Le transazioni immobiliari sono pubblicamente registrate attraverso l'Amministrazione Fiscale e i registri fondiari, il che rende la dichiarazione trasparente e verificabile.

Errori comuni nella dichiarazione:

Dimenticare i costi di miglioramento perché le fatture non sono state conservate
Errata determinazione del prezzo di acquisto per un immobile ereditato
Confondere le regole per gli asset finanziari con le regole per gli immobili — le perdite dalla vendita di azioni non possono essere compensate con i guadagni dalla vendita di immobili
Mancanza della scadenza perché il proprietario pensa che il termine decorra dalla data di ricezione del denaro, e non dall'anno solare della vendita
Mancato calcolo dell'addizionale oltre al 24% di base

Consiglio professionale: Immediatamente dopo la vendita dell'immobile, conserva tutti i contratti, le fatture e le ricevute. La dichiarazione fiscale sarà notevolmente più semplice e ridurrai il rischio di detrazioni mancate.

Maggiori informazioni sul nuovo quadro normativo per gli immobili in Croazia: https://regent.hr/blog/novi-zakonski-okvir-za-nekretnine-u-hrvatskoj-sto-se-mijenja-za-kupce-i-prodavatelje

Regent ti aiuta con la vendita dell'immobile

La vendita di un immobile è un processo complesso che include aspetti legali, amministrativi e fiscali. Regent offre servizi legali che includono la preparazione della documentazione, la verifica degli obblighi fiscali e il supporto durante l'intero processo di compravendita.

Il nostro team di esperti può aiutarti a comprendere i tuoi obblighi fiscali, a valutare l'immobile e a condurre la transazione in modo sicuro e trasparente. Se stai pensando di acquistare o vendere, consulta l'offerta immobiliare su Regent.hr e contattaci per una consulenza personalizzata adatta alla tua situazione.

Domande frequenti (FAQ)

Qual è l'aliquota dell'imposta sui guadagni di capitale da immobili?

L'aliquota dell'imposta sui guadagni di capitale da immobili in Croazia è del 24%, che si applica alla differenza positiva tra il prezzo di vendita e di acquisto, con riduzioni per i costi documentati.

Quando non devo pagare l'imposta sui guadagni di capitale?

Non paghi l'imposta se hai effettivamente vissuto e sei stato registrato nell'immobile venduto per almeno due anni prima della vendita. Il periodo di due anni decorre dalla data di registrazione e di ingresso, non dalla data di acquisto dell'immobile.

Ho ereditato un immobile — devo pagare l'imposta?

L'eredità di un immobile all'interno del primo ordine successorio (coniuge, figli, genitori, adottati) non è soggetta né all'ITP né all'imposta sui guadagni di capitale. L'obbligo fiscale può sorgere solo quando l'erede vende o dona ulteriormente l'immobile.

Come si dichiara l'imposta sui guadagni di capitale da immobili?

L'imposta viene dichiarata nella dichiarazione dei redditi annuale tramite il Modello DOH all'Amministrazione Fiscale, e il termine è entro la fine di febbraio per i redditi realizzati nell'anno solare precedente.

Posso detrarre i costi di ristrutturazione dalla base imponibile?

Sì, i costi documentati di miglioramento dell'immobile con le fatture riducono la base imponibile e diminuiscono direttamente l'importo dell'imposta che paghi. I costi senza fatture non sono accettabili come detrazione.

Qual è la differenza tra l'imposta sul trasferimento immobiliare e l'imposta sui guadagni di capitale?

L'imposta sul trasferimento immobiliare è pagata dall'acquirente al momento dell'acquisto ed è pari al 3% del valore di mercato. L'imposta sui guadagni di capitale è pagata dal venditore sul profitto realizzato dalla vendita. Due imposte diverse con soggetti passivi diversi e basi imponibili diverse.