Nepremičnine

Davek na promet nepremičnin in davek na kapitalski dobiček: kaj plača kupec, kaj pa prodajalec?

22-05-2026 / Regent Split

TL;DR: Ko prodajate nepremičnino na Hrvaškem, plačate davek na kapitalski dobiček v višini 24% na ustvarjeni dobiček — vendar le, če v tej nepremičnini niste živeli in bili prijavljeni vsaj dve leti. Kupec pri nakupu plača davek na promet nepremičnin v višini 3% (ali DDV v višini 25% pri novogradnji). Mladi do 45. leta starosti, ki kupujejo prvo nepremičnino, lahko uveljavljajo vračilo 100% davka na promet nepremičnin ali 50% DDV. Razumevanje obeh davkov je ključno za vse strani v kupoprodajni transakciji nepremičnin na Hrvaškem.

Ključne informacije

Davek na promet nepremičnin (DPN): plača kupec, znaša 3% tržne vrednosti nepremičnine; pri novogradnji kupec namesto DPN plača DDV v višini 25%
Davek na kapitalski dobiček: plača prodajalec, stopnja 24% na ustvarjeni dobiček od prodaje; ne plača se, če ste v nepremičnini živeli in bili prijavljeni vsaj dve leti
Rok za DPN: kupec je dolžan prijaviti pridobitev nepremičnine v roku 30 dni in plačati v roku 15 dni od vročitve odločbe Davčne uprave; v praksi prijavo za kupca vloži notar
Rok za kapitalski dobiček: davek se prijavi v letni davčni napovedi (Obrazec DOH) do konca februarja za dohodke, ustvarjene v preteklem koledarskem letu
Vračilo davka za mlade: državljani Republike Hrvaške do 45 let starosti, ki kupujejo prvo nepremičnino, lahko uveljavljajo vračilo 100% DPN ali 50% DDV ob upoštevanju pogojev glede kvadrature in cene
Letni davek na nepremičnine: obstaja tudi ločen letni davek na nepremičnine (od 0,60 do 8 evrov/m²), ki ga plačujejo lastniki — ni enak DPN-u niti kapitalskemu dobičku

Kaj je davek na kapitalski dobiček in kdaj nastane?

Ko govorimo o davkih pri nakupu in prodaji nepremičnin na Hrvaškem, obstajata dva različna davka, ki se pogosto mešata. Davek na promet nepremičnin (DPN) plača kupec ob pridobitvi nepremičnine. Davek na kapitalski dobiček plača prodajalec na ustvarjeni dobiček od prodaje. Dva različna davka, dve različni davčni osnovi, dva različna davčna zavezanca.

Poleg teh dveh davkov obstaja še tretja kategorija: letni davek na nepremičnine, uveden leta 2025, ki ga plačujejo vsi lastniki nepremičnin, ne glede na nakup ali prodajo. Ta davek znaša med 0,60 in 8 evri na kvadratni meter, odvisno od kategorije in lokacije nepremičnine. Da ne bi mešali teh kategorij, ta vodnik jasno razmejuje, kateri davek plača kupec in kateri prodajalec.

Obstaja tudi tretja pogosta zmeda: darovanje ali dedovanje nepremičnin osebam zunaj prvega dednega reda je predmet posebnega davka na dediščine in darila po stopnji 4% tržne vrednosti. Dedovanje znotraj prvega dednega reda (zakonec, otroci, starši, posvojenci) je oproščeno tega davka.

Več o celotnem davčnem okviru pri nakupu in prodaji nepremičnin na Hrvaškem: https://regent.hr/blog/porezi-detaljno

Davek na promet nepremičnin: kaj plača kupec

Davek na promet nepremičnin (DPN) plača kupec pri vsakem nakupu nepremičnine na sekundarnem trgu in znaša 3% od tržne vrednosti nepremičnine, določene v kupoprodajni pogodbi. Davčno osnovo določi Davčna uprava na podlagi pogodbene cene, in če oceni, da je pogodbena cena nižja od tržne, jo lahko popravi.

V praksi prijavo DPN za kupca vloži javni notar, ki je overil kupoprodajno pogodbo — javni notar ima zakonsko obveznost dostaviti pogodbo Davčni upravi. Kupcu ni treba osebno vložiti prijave, vendar je dolžan plačati davek v roku 15 dni od vročitve davčne odločbe.

Kdaj se ne plača DPN

Plačila DPN so oproščeni:

Kupci novogradnje od podjetnikov — namesto DPN se plača DDV v višini 25%
Pridobitev z dedovanjem ali darovanjem znotraj neposredne dedne linije (zakonec, otroci, starši, posvojenci, posvojitelji, vnuki, pravnuki, stari starši)
Nekdanji zakonci pri urejanju premoženjskih razmerij ob razvezi
Zaščiteni najemniki, ki kupujejo stanovanje, v katerem prebivajo
Osebe, ki z razdelitvijo solastnine pridobijo posebne dele nepremičnine
Osebe, ki pridobijo nepremičnine v postopku vračanja odvzete lastnine (restitucija)

Pomembno opozorilo: bratje in sestre niso oproščeni DPN in plačajo celoten znesek 3% — to je pogosta zabloda. Darovanje med brati in sestrami je predmet davka.

DPN pri zamenjavi nepremičnin

Ko dve fizični osebi medsebojno zamenjata nepremičnini, oba udeleženca plačata DPN — vsak na vrednost nepremičnine, ki jo pridobi. Zamenjava ni davčno nevtralna transakcija.

Več o kupoprodajnem procesu in stroških: https://regent.hr/blog/kako-funkcionira-kupoprodajni-proces-nekretnine-u-hrvatskoj-korak-po-korak

Vračilo davka za mlade pri nakupu prve nepremičnine

Od 1. januarja 2025 imajo državljani Republike Hrvaške do 45 let starosti, ki kupujejo prvo stanovanjsko nepremičnino, pravico do vračila plačanega davka. Ukrep izvaja Agencija za pravni promet in posredovanje z nepremičninami (APN), zahteva pa se vloži v roku 24 mesecev od dneva sklenitve kupoprodajne pogodbe.

Znesek vračila:

100% DPN — za nepremičnine na sekundarnem trgu, za katere se plača DPN
50% DDV — za novogradnje, za katere se plača DDV

Pogoji za vračilo

Ta ukrep ni na voljo vsem — veljajo naslednji pogoji:

Izključno državljani Republike Hrvaške (tujci iz EU in zunaj EU ne morejo uveljavljati pravice do vračila)
Kupec predhodno ni bil lastnik stanovanjske nepremičnine
Starost kupca do 45 let v trenutku nakupa
Omejitev kvadrature: za 1 osebo do 50 m² (s toleranco do 75 m²), za 2 osebi do 65 m² (toleranca do 97,5 m²), z dodatnimi 10 m² za vsakega otroka
Cena na m² ne sme presegati 50% lokalne povprečne cene — kar v praksi izključuje dražje nepremičnine v centru Zagreba in na Jadranu

Podrobne informacije o vračilu davka in postopku oddaje zahtevka: https://regent.hr/blog/povrat-poreza-na-prvu-nekretninu-gdje-podnijeti-zahtjev-koji-su-dokumenti-potrebni-koji-iznos-ocekivati

Davek na kapitalski dobiček: kaj plača prodajalec

Davek na kapitalski dobiček je davek, ki ga prodajalec plača na zaslužek, ustvarjen s prodajo nepremičnine po ceni, višji od nabavne. Če ste stanovanje kupili za 150.000 evrov, prodali pa ga za 200.000 evrov, ste ustvarili kapitalski dobiček v višini 50.000 evrov. Na ta znesek — z določenimi zmanjšanji za dokazane stroške — plačate davek.

Davčna obveznost nastane ob odtujitvi nepremičnine z ustvarjanjem dobička.

Pod odtujitvijo se razume:

Prodaja nepremičnine tretji osebi po ceni, višji od nabavne
Darovanje nepremičnine osebam zunaj oproščenega kroga sorodnikov, pri čemer se tržna vrednost v trenutku darovanja primerja z nabavno ceno
Zamenjava nepremičnine za drugo premoženje, če se ugotovi pozitivna razlika v vrednosti — pri zamenjavi je določanje nabavne in prodajne cene zapleteno in priporoča se posvetovanje z davčnim strokovnjakom

Če prodate nepremičnino po ceni, nižji od nabavne, davčna obveznost ne nastane. Za razliko od finančnega premoženja se kapitalska izguba od prodaje nepremičnine ne more prebiti z dobički niti prenašati v naslednja davčna leta.

Dedovanje nepremičnine samo po sebi ni predmet davka na kapitalski dobiček. Davčna obveznost lahko nastane šele, ko dedič nepremičnino proda ali daruje naprej — v tem primeru se kot nabavna cena upošteva vrednost, določena v zapuščinskem postopku. Če v zapuščinski odločbi ni določena tržna vrednost, se priporoča posvetovanje z Davčno upravo ali davčnim svetovalcem.

Več o zapuščinskem postopku in dedovanju nepremičnine: https://regent.hr/blog/ostavinski-postupak-i-nasljedivanje-nekretnine-koraci-troskovi-i-rokovi

Dokumentacija, ki jo morate hraniti

Priprava na morebitno davčno napoved se začne od trenutka nakupa nepremičnine.

Potrebno je hraniti:

Kupoprodajno pogodbo z jasno navedeno kupno ceno
Vse račune za gradbena dela in izboljšave nepremičnine
Potrdila o plačani posredniški proviziji agencije pri nakupu (odbitna je samo provizija, plačana ob pridobitvi, ne ob prodaji)
Dokaze o stroških, nastalih ob pridobitvi (notarske takse, stroški vpisa)

Profesionalni nasvet: Vse stroške, povezane z nepremičnino, shranite v fizični in digitalni obliki. Davčna uprava lahko zahteva dokumentacijo tudi nekaj let po transakciji, in vsak dokazan strošek zmanjšuje vašo davčno osnovo.

Več o dokumentih, ki jih je treba preveriti ob nakupu: https://regent.hr/blog/dokumenti-koje-morate-provjeriti-prilikom-kupnje-nekretnine

Izjeme in oprostitve davka

Hrvaška davčna regulativa predvideva več situacij, v katerih davek na kapitalski dobiček od nepremičnine sploh ne nastane.

Dveletno prijavljeno prebivališče

Najpomembnejša in najpogosteje uporabljena izjema se nanaša na nepremičnino, v kateri ste živeli in bili prijavljeni. Prodaja nepremičnine, v kateri ste bili prijavljeni in dejansko prebivali vsaj dve leti pred prodajo, vas v celoti oprošča plačila davka na kapitalski dobiček — ne glede na višino ustvarjenega dobička.

Pogoj je kumulativen: v nepremičnini morate tako živeti kot biti v njej prijavljeni. Samo formalna prijava brez dejanskega bivanja ni dovolj — Davčna uprava lahko preveri dejansko bivanje, počitniške hiše, kjer je prijavljen samo naslov brez dejanskega bivanja, pa pogoja ne izpolnjujejo.

Dveletni rok teče od datuma dejanske prijave prebivališča in vselitve, ne od datuma nakupa nepremičnine. Nekdo lahko kupi stanovanje in se prijavi šele eno leto po nakupu — rok dveh let takrat teče od datuma prijave.

Pregled situacij:
Prodaja stanovanja, v katerem živite 2+ leti → davek se ne plača; pogoj: tako prijava kot dejansko bivanje
Prodaja investicijskega stanovanja → plača se davek; stopnja 24% na ustvarjeni dobiček
Dedovanje nepremičnine → kapitalski dobiček se ne plača; davek lahko nastane pri kasnejši prodaji
Darovanje nepremičnine osebam v oproščenem krogu → ne plača se; odvisno od sorodstva
Prodaja nepremičnine, v kateri niste bili prijavljeni 2 leti. → plača se davek; ne glede na znesek dobička
Prodaja nepremičnine po ceni, nižji od nabavne → ne plača se; ni davčne obveznosti

Profesionalni nasvet: Če načrtujete prodajo nepremičnine, v kateri trenutno niste prijavljeni, in izpolnjujete ostale pogoje, razmislite o možnosti prijave prebivališča na tej lokaciji. Dveletni rok začne teči od trenutka dejanske prijave in bivanja.

Stopnja davka in obračun davčne osnove

Kolikšna je stopnja davka na kapitalski dobiček od nepremičnin

Davčna stopnja za kapitalski dobiček od nepremičnin znaša 24%. To je drugače od stopnje, ki se uporablja za kapitalske dobičke od finančnih sredstev (delnice, skladi), kjer stopnja znaša 12%. Ko berete splošne informacije o davku na kapitalski dobiček, pazite, da ne zamenjujete teh dveh kategorij, saj pravila in stopnje niso enake.

Na obračunani davek v višini 24% se obračuna tudi prirez na dohodek, ki je odvisen od mesta prebivališča prodajalca. Višina prireza se razlikuje po občinah in mestih — Zagreb ima eno najvišjih stopenj. To pomeni, da je skupna davčna obveznost prodajalca s prebivališčem v Zagrebu nekoliko višja od same stopnje 24%.

Kako se izračunava davčna osnova

Kapitalski dobiček se izračuna kot pozitivna razlika med prihodki od prodaje in stroški pridobitve, z zmanjšanjem za upravičene stroške:

Prodajna cena (znesek, ki ste ga prejeli od kupca)
Minus nabavna cena (znesek, ki ste ga plačali ob nakupu)
Minus stroški pridobitve (notarske takse, posredniške provizije, plačane ob nakupu, stroški vpisa)
Minus stroški izboljšanja (dokumentirana gradbena dela, ki so povečala vrednost nepremičnine)
Rezultat je davčna osnova, na katero se uporablja stopnja 24%, povečana za prirez

Ilustrativni primer izračuna
Stanovanje ste kupili leta 2021 za 180.000 evrov. Plačali ste 3.000 evrov stroškov pridobitve (notar, vpis) in 15.000 evrov za dokumentirano prenovo kopalnice in kuhinje. Stanovanje prodate leta 2026 za 240.000 evrov.

Davčna osnova = 240.000 − 180.000 − 3.000 − 15.000 = 42.000 evrov

Davek = 42.000 × 24% = 10.080 evrov (povečano za prirez, odvisno od mesta prebivališča)

Brez dokumentiranih stroškov bi davčna osnova bila 60.000 evrov, davek pa 14.400 evrov. Razlika v višini 4.320 evrov jasno kaže, zakaj je shranjevanje računov tako pomembno. Opomba: zneski so ilustrativni — dejanska davčna obveznost je odvisna od konkretne situacije in prireza.

Kako prijaviti davek na kapitalski dobiček

Fizične osebe, ki so prodale nepremičnino in ustvarile kapitalski dobiček, so dolžne to prijaviti v letni davčni napovedi preko Obrazca DOH Davčni upravi. Rok za oddajo prijave je do konca februarja, oziroma do 2. marca, če 28. februar pade na dela prost dan, za dohodke, ustvarjene v preteklem koledarskem letu.

Postopek prijave:

Zberite vso dokumentacijo: kupoprodajne pogodbe, račune za stroške, potrdila o plačilih
Izračunajte davčno osnovo po opisani formuli
Izpolnite Obrazec DOH s točnimi podatki o transakciji
Oddajte obrazec elektronsko preko sistema ePorezna ali osebno v pristojni izpostavi Davčne uprave
Vplačajte obračunani davek do izteka roka

Kaj se zgodi, če ne prijavite davka

Davčna uprava lahko ugotovi davčno obveznost in izterja zakonske zamudne obresti skupaj z denarno kaznijo. Nepremičninske transakcije so javno evidentirane preko Davčne uprave in zemljiških knjig, kar prijavo dela transparentno in preverljivo.

Pogoste napake pri prijavi:

Pozabljanje stroškov izboljšanja, ker računi niso bili shranjeni
Napačno določanje nabavne cene pri podedovani nepremičnini
Mešanje pravil za finančna sredstva s pravili za nepremičnine — izgube od prodaje delnic se ne morejo prebiti z dobičkom od prodaje nepremičnine
Zamujanje roka, ker lastnik misli, da rok teče od datuma prejema denarja, ne pa od koledarskega leta prodaje
Neupoštevanje prireza poleg osnovnih 24%

Profesionalni nasvet: Takoj po prodaji nepremičnine shranite vse pogodbe, račune in potrdila. Davčna prijava bo bistveno enostavnejša, zmanjšali pa boste tveganje za zamujene odbitke.

Več o novem zakonskem okviru za nepremičnine na Hrvaškem: https://regent.hr/blog/novi-zakonski-okvir-za-nekretnine-u-hrvatskoj-sto-se-mijenja-za-kupce-i-prodavatelje

Regent vam pomaga pri prodaji nepremičnine

Prodaja nepremičnine je kompleksen proces, ki vključuje pravne, administrativne in davčne vidike. Regent ponuja pravne storitve, ki vključujejo pripravo dokumentacije, preverjanje davčnih obveznosti in podporo skozi celoten kupoprodajni proces.

Naša ekipa strokovnjakov vam lahko pomaga razumeti vaše davčne obveznosti, oceniti nepremičnino in varno in transparentno izpeljati transakcijo. Če razmišljate o nakupu ali prodaji, preglejte ponudbo nepremičnin na Regent.hr in nas kontaktirajte za individualno svetovanje, prilagojeno vaši situaciji.

Pogosto zastavljena vprašanja (FAQ)

Kakšna je stopnja davka na kapitalski dobiček od nepremičnin?

Stopnja davka na kapitalski dobiček od nepremičnin na Hrvaškem znaša 24%, kar se uporablja za pozitivno razliko med prodajno in nabavno ceno z zmanjšanjem za dokazane stroške.

Kdaj mi ni treba plačati davka na kapitalski dobiček?

Davka ne plačate, če ste v prodani nepremičnini dejansko živeli in bili prijavljeni vsaj dve leti pred prodajo. Dveletni rok teče od datuma prijave in vselitve, ne od datuma nakupa nepremičnine.

Podedoval/a sem nepremičnino — ali moram plačati davek?

Dedovanje nepremičnine znotraj prvega dednega reda (zakonec, otroci, starši, posvojenci) ni predmet DPN niti davka na kapitalski dobiček. Davčna obveznost lahko nastane šele, ko dedič nepremičnino proda ali daruje naprej.

Kako se prijavlja davek na kapitalski dobiček od nepremičnine?

Davek se prijavi v letni davčni napovedi preko Obrazca DOH Davčni upravi, rok pa je do konca februarja za dohodke, ustvarjene v preteklem koledarskem letu.

Ali lahko stroške prenove odštejem od davčne osnove?

Da, dokumentirani stroški izboljšanja nepremičnine z računi zmanjšujejo davčno osnovo in direktno zmanjšujejo znesek davka, ki ga plačate. Stroški brez računov niso sprejemljivi kot odbitek.

Kakšna je razlika med davkom na promet nepremičnin in davkom na kapitalski dobiček?

Davek na promet nepremičnin plača kupec ob nakupu in znaša 3% od tržne vrednosti. Davek na kapitalski dobiček plača prodajalec na ustvarjeni dobiček od prodaje. Dva različna davka z različnimi zavezanci in različnimi davčnimi osnovami.