Kako funkcionira kupoprodajni proces nekretnine u Hrvatskoj – korak po korak

Pronašli ste svoju idealnu nekretninu, ali ne znate kako krenuti u realizaciju? Kupnja nekretnine sa sobom nosi veliku odgovornost i sigurno je stresno iskusvo, ali iako se čini da ima puno detalja koje treba obaviti, s pravim informacijama i malo planiranja, cijeli proces postaje puno lakši i puno manje stresan.
Nakon što ste pronašli nekretninu koja vam odgovara, prvi korak je temeljito provjeriti pravno stanje te nekretnine. Provjerite sve dokumente, uključujući zemljišnoknjižni izvadak, građevinske dozvole i energetski certifikat. To će vam pomoći da izbjegnete bilo kakve neugodnosti ili iznenađenja kasnije. Zatim slijedi faza pregovaranja o cijeni, što je važno kako biste osigurali najbolju moguću ponudu.
Kada se svi uvjeti dogovore, slijedi sklapanje ugovora i, konačno, prijenos vlasništva. Svaki korak je jednako važan, ali s dobrom pripremom zaista sve može proteći glatko.

Kako naći idealnu nekretninu?

Oni koji su već pronašli svoju idealnu nekretninu, ovaj korak mogu preskočiti. Međutim, ako tek započinjete potragu, važno je znati od kuda krenuti.
Kao agencija za nekretnine, mi vam možemo pružiti profesionalnu pomoć u pronalaženju idealnog stana ili kuće. Naši agenti su tu kako bi vas usmjerili prema nekretninama koje najbolje odgovaraju vašim zahtjevima, pregovaraju s prodavateljima u vaše ime i provode sve potrebne provjere kako biste bili sigurni da je sve u skladu s propisima.
Također, ukoliko želite, možete koristiti različite web platforme za pretragu, no uvijek je najbolje imati stručnjaka koji će vas voditi kroz cijeli proces i pomoći vam da izbjegnete potencijalne pravne i financijske zamke. Kada pronađete odgovarajuću nekretninu, sljedeći korak je temeljita provjera njezinog pravnog stanja, kako biste osigurali da nema nikakvih zapreka ili tereta na objektu.

Potrebni dokumenti

Prvo, trebate dobiti zemljišnoknjižni izvadak, koji možete zatražiti na zemljišnoknjižnom odjelu općinskog suda. Ovaj dokument pruža važne informacije o vlasništvu, teretima i pravima trećih osoba na nekretnini, kao što su hipoteke, služnosti ili drugih prava koja bi mogla utjecati na vaše vlasništvo.
Također, potrebno je provjeriti ima li nekretnina potrebne građevinske i uporabne dozvole. To je osobito važno kod starijih nekretnina ili onih koje su adaptirane, jer morate biti sigurni da su svi radovi obavljeni u skladu s važećim zakonima i propisima.
Osim toga, ne zaboravite provjeriti energetski certifikat. Ako je nekretnina starija od 10 godina, ovaj certifikat je obavezni dokument koji pokazuje energetsku učinkovitost objekta. To vam može pomoći da procijenite buduće troškove grijanja ili hlađenja, sve što će vam biti od presudne važnosti jednom kada se uselite.
Sve ove provjere ključne su za osiguravanje da nećete naići na pravne ili financijske probleme nakon što kupite nekretninu. Kao agencija za nekretnine, naši agenti mogu vam pomoći da nađete sve potrebne dokumente i provedu ove provjere za vas, kako bi cijeli proces bio što sigurniji.

Pregovaranje i sklapanje predugovora

Nakon što ste provjerili sve potrebne informacije o nekretnini, sljedeći korak je pregovaranje s prodavateljem. Ovo je faza u kojoj definirate ključne uvjete – cijenu, rokove, način plaćanja, te druge bitne detalje koji će vam pomoći da se osjećate sigurno u cijeli proces.
Kada su svi uvjeti dogovoreni, sljedeći korak je sklapanje predugovora. Predugovor nije obavezni korak, ali je preporučljiv, jer osigurava da obje strane (kupac i prodavatelj) imaju jasne uvjete pod kojima će se transakcija obaviti. On vam omogućuje da rezervirate nekretninu i obvezuje obje strane na dalje postupanje prema dogovorenim uvjetima. Iako nije zakonski obvezan, predugovor pruža dodatnu pravnu sigurnost i smanjuje rizik od mogućih nesporazuma.
U predugovoru ćete definirati iznos kapare, koja je obično 10% od ukupne cijene nekretnine. Ovaj iznos djeluje kao vrsta osiguranja za obje strane. Ako kupac odustane, kapara ide prodavatelju; dok, ako prodavatelj odustane od prodaje, dužan je vratiti dvostruki iznos kapare kupcu. Predugovor je ključan jer jasno usmjerava obje strane i osigurava da se transakcija odvija u skladu s dogovorenim uvjetima.

Sklapanje glavnog ugovora o kupoprodaji

Kada su svi uvjeti iz predugovora ispunjeni i obje strane su suglasne s dogovorenim uvjetima, sljedeći korak je sklapanje glavnog ugovora o kupoprodaji. Ovaj ugovor predstavlja formalni dokument koji potvrđuje prijenos vlasništva nekretnine s prodavatelja na kupca. Glavni ugovor mora biti ovjeren kod javnog bilježnika kako bi imao pravnu snagu i bio zakonski obvezujući za obje strane.
Sastavljanje ugovora obično preuzima odvjetnik, koji ima zadatak osigurati da ugovor bude u skladu sa zakonom i pravilno formuliran. Javnom bilježniku se obraćaju obje strane, a bilježnik provodi detaljan postupak provjere svih podataka i uvjeta iz predugovora. On također potvrđuje identitet osoba koje potpisuju ugovor, provodi ovjeru potpisa i provodi upis u zemljišne knjige nakon što je ugovor zaključen.
Ugovor mora sadržavati nekoliko ključnih stavki:

• Podatke o nekretnini: Točan opis nekretnine, uključujući njezinu lokaciju, površinu, zemljišnoknjižne podatke i druge specifične karakteristike, kako bi se jasno identificirala nekretnina koja se prodaje.
• Cijenu i uvjete plaćanja: Ovo je najvažniji dio ugovora, u kojem se definiraju ukupna cijena nekretnine, rokovi plaćanja i način isplate (npr. jednokratna isplata ili na rate). Također, u ugovoru će biti definirano hoće li kupac izvršiti uplatu putem bankovnog prijenosa ili drugim načinima.
• Datum predaje posjeda: Ugovor također mora precizirati kada će kupac preuzeti nekretninu, što može biti odmah nakon potpisa ugovora ili na kasniji datum, ovisno o dogovorenim uvjetima.

Nakon što su svi uvjeti jasno definirani, kupac može započeti s isplatom dogovorene cijene. U trenutku kada je iznos plaćen, prodavatelj daje svoju tabularnu izjavu, kojom potvrđuje prijenos vlasništva na kupca. Ovaj korak je ključan jer znači da je prijenos vlasništva službeno potvrđen.

Plaćanje poreza na promet nekretnina

Kada se sklopi glavni ugovor o kupoprodaji, kupac je obvezan platiti porez na promet nekretnina. U Hrvatskoj, ovaj porez iznosi 3% od ukupne cijene nekretnine ili tržišne vrijednosti, ovisno o tome što je veće. Porez se mora platiti unutar 30 dana od sklapanja ugovora o kupoprodaji. Ovaj iznos poreza izračunava se na temelju cijene koja je dogovorena u ugovoru ili, ako nije u skladu s tržištem, temeljem procjene tržišne vrijednosti nekretnine od strane Porezne uprave.

Za određene vrste transakcija ili korisnike, postoje i iznimke ili oslobođenja od plaćanja poreza:

1. Kupnja prve nekretnine: Državljani Hrvatske mogu biti oslobođeni od plaćanja poreza na promet nekretnina ako kupuju svoju prvu nekretninu. Ova olakšica vrijedi samo za nekretnine koje se koriste kao stanovanje, a ne za komercijalne ili investicijske nekretnine.
2. Kupovina starih nekretnina: Ukoliko se kupuje nekretnina koja je starija od 10 godina, moguće je ostvariti povrat poreza ako je nekretnina renovirana ili obnovljena, pod uvjetom da se iznos investicije premaši određeni prag.
3. Oslobođenje za kupce u sustavu PDV-a: U nekim slučajevima, kada se nekretnina kupuje od poduzetnika koji je obveznik PDV-a, kupac može biti oslobođen plaćanja poreza na promet nekretnina, dok je u obvezi plaćanja PDV-a koji je uključen u cijenu nekretnine.
4. Kupnja od države ili lokalne vlasti: Također, postoji mogućnost oslobođenja od poreza na promet nekretnina prilikom kupnje nekretnina od države ili lokalnih vlasti, pod uvjetom da se zadovolje određeni kriteriji, kao što je stambena namjena.

Nakon što je porez izračunat i plaćen, kupac će od Porezne uprave dobiti porezno rješenje, koje je ključno za sljedeći korak – upis vlasništva u zemljišne knjige. Porezno rješenje, zajedno s ostalom dokumentacijom, bit će predano prilikom prijedloga za upis prava vlasništva u zemljišne knjige.
Kada sve bude u redu i porez bude plaćen, a dokumentacija dostavljena, Porezna uprava šalje potvrdu da je obveza ispunjena, što omogućava pravni prijenos vlasništva sa prodavatelja na kupca.

Upis vlasništva u zemljišne knjige

Nakon što je kupoprodajni ugovor potpisan, a porez na promet nekretnina plaćen, sljedeći ključni korak je upis prava vlasništva u zemljišne knjige. Ovaj postupak nije samo formalnost – on vas zakonski potvrđuje kao vlasnika nekretnine i omogućuje vam da slobodno raspolagate svojom imovinom.

Gdje se podnosi prijedlog za upis?
Prijedlog za upis podnosi se zemljišnoknjižnom sudu prema mjesto nekretnine. To znači da ćete prijedlog predati sudu koji vodi zemljišnu knjigu u koju je nekretnina upisana. Prijedlog možete podnijeti:

• Osobno na urudžbenom šalteru zemljišnoknjižnog odjela,
• Poštom,
• Elektroničkim putem putem Zajedničkog informacijskog sustava zemljišnih knjiga i katastra (ZIS OSS), uz pomoć javnog bilježnika ili odvjetnika koji su ovlašteni korisnici sustava

Koji su potrebni dokumenti?

Za uspješan upis prava vlasništva, potrebno je priložiti:
1. Izvornik ili ovjereni prijepis ugovora o kupoprodaji,
2. Tabularnu izjavu prodavatelja kojom potvrđuje prijenos vlasništva,
3. Dokaz o plaćenom porezu na promet nekretnina ili rješenje o oslobođenju od plaćanja poreza,
4. Dokaz o državljanstvu stjecatelja prava vlasništva (osobna iskaznica, domovnica, putovnica),
5. Sudska pristojba u iznosu od 33,18 EUR (prijedlog 6,64 EUR + uknjižba 26,54 EUR) .

Rokovi i posljedice kašnjenja

Zakon ne propisuje točan rok za podnošenje prijedloga za upis, ali preporučuje se da to učinite što prije, obično unutar 30 dana od sklapanja ugovora. Ako prijedlog ne podnesete u roku od 60 dana od stjecanja uvjeta za upis, sudska pristojba se povećava na peterostruki iznos .

Zašto je upis važan?
Upis u zemljišne knjige daje vam:

• Pravno priznanje kao vlasnika nekretnine,
• Pravo raspolaganja nekretninom (prodaja, darovanje, založna prava),
• Pravnu sigurnost u slučaju nesuglasica ili sporova.

Bez upisa, i dalje ste formalno neprepoznati kao vlasnik, što može dovesti do komplikacija u budućnosti.

Za više detalja o postupku upisa vlasništva, preporučujemo posjetu službenim stranicama Ministarstva pravosuđa Republike Hrvatske: Upis prava vlasništva.

Završni koraci i prijenos ključeva

Kada je upis vlasništva u zemljišne knjige završen, posljednji korak u cijelom procesu kupnje nekretnine je fizički prijenos ključeva i preuzimanje nekretnine. To je trenutak kada kupac postaje službeni vlasnik i može početi koristiti nekretninu prema vlastitim potrebama.
Prijenos ključeva obično se vrši na temelju datuma koji je dogovoren u ugovoru o kupoprodaji. Taj datum može biti odmah nakon što je upis vlasništva završen ili može biti dogovoren za kasniji datum, ovisno o uvjetima ugovora i potrebama obje strane. U tom trenutku prodavatelj predaje ključeve kupcu i omogućuje mu pristup nekretnini.
Iako je prijenos ključeva često posljednji korak, od izuzetne je važnosti da obje strane, odnosno i kupac i prodavatelj, obave finalnu inspekciju nekretnine prije same predaje. To osigurava da je sve u skladu s uvjetima dogovorenim u ugovoru, da su svi popravci i dogovorene promjene izvršeni, te da nekretnina ne zahtijeva dodatne korekcije.
Kada su ključevi predani, kupac može slobodno useliti u nekretninu, uređivati je prema vlastitim željama i koristiti je za stanovanje, a sve pravne obveze koje proizlaze iz vlasništva postaju službeno priznate.