Sprievodca kupujúceho: Ako nájsť ideálnu nehnuteľnosť

Kompletný sprievodca pre kupujúcich: ako sa stať vlastníkom nehnuteľnosti

Kúpa bytu alebo domu patrí medzi najväčšie, ale aj najstresujúcejšie udalosti v živote. Je to proces, ktorý dlho plánujeme, na ktorý sa tešíme, ale ktorý nás zároveň desí. Roky si pravdepodobne len predstavujeme, čo chceme, a teraz, keď prišiel čas kúpiť a rozhodnúť sa, pocit šťastia a vzrušenia takmer vždy sprevádza pocit stresu z toho, čo nás čaká. Moment, keď človek konečne drží kľúč od svojho nového domova v rukách, často stojí za všetky odpovede a oveľa viac, a to často vedie k pocitu zmätenosti. Nenechajte sa ovládať stresom a dovoľte nášmu tímu, aby vám pomohol a viedol vás. Sme s vami od prvého kroku až po deň, keď otvoríte dvere vášho nového domova.

Ak nehľadáte nový domov, ale ziskovú investíciu – aj v takom prípade máme odpovede a pomôžeme vám nájsť to najlepšie a najvýnosnejšie riešenie pre vaše plány.

Nech už je však váš zámer ohľadom kúpy novej nehnuteľnosti akýkoľvek – cesta k vlastníctvu je rovnaká a vôbec nie jednoduchá, ak ju máte absolvovať sami, najmä ak sa pre tento krok rozhodujete prvýkrát.

V nasledujúcom texte uvádzame všetky základné a dôležité informácie, s ktorými sa stretnete v procese kúpy nehnuteľnosti. Nech je tento text vaším sprievodcom pre všetko, na čo si musíte dávať pozor, a kontaktujte nás, aby proces prebehol čo najľahšie, najjednoduchšie, najziskovejšie a najrýchlejšie.

Dôkladne si preštudujte svoje financie

V prvom rade je dôležité rozhodnúť sa, aký rozpočet máte k dispozícii. Či už máte ušetrené alebo zdedené peniaze, vysoký alebo nízky, pravidelný, nepravidelný alebo spoločný príjem, alebo sa rozhodnete pre jednu z možností, ktoré ponúkajú banky, návšteva banky je nevyhnutná. Rozhovor s vaším bankárom vám poskytne realistický pohľad na vašu finančnú situáciu a možnosti a lepšie posúdenie výšky výnosu a bonity.

Tento prvý krok vám umožní udržať si hľadanie potenciálnych nehnuteľností v realistickom rámci. S takto získanými informáciami kontaktujte jedného z našich finančných odborníkov na ďalšiu konzultáciu. V Regent totiž okrem iného ponúkame aj individuálne finančné poradenstvo.

Definujte svoje potreby a želania

Aj keď vám na úvodnom stretnutí môžeme predstaviť niekoľko nápadov z našej rozmanitej ponuky, určite má väčší zmysel, aby ste v čase úvodného rozhovoru mali aspoň čiastočne jasnú víziu o tom, akú nehnuteľnosť chcete kúpiť. Spíšte si zoznam vlastností, ktoré sú pre vás dôležité. Lokalita, počet izieb, vzhľad interiéru a exteriéru – to všetko sú údaje, ktoré nám spoločne uľahčia nájdenie ideálnej nehnuteľnosti a zároveň eliminujú tie ponuky, ktoré nezodpovedajú vašim želaniam. V tejto fáze vám môže náš realitný agent veľmi pomôcť. Naši odborníci sú oboznámení s lokalitami, rozumejú miestnemu trhu a dokážu vám aj dohodnúť obhliadku nehnuteľností, o ktoré máte záujem.

Keď hovoríme o lokalite, majte na pamäti, aby ste preskúmali všetky potenciálne výhody a nevýhody, pri čom vám tiež poskytujeme pomoc. Infraštruktúra sídliska, prostredie, množstvo zelene, výhľad, dostupnosť, verejná doprava, blízkosť vzdelávacích, zdravotníckych a sociálnych zariadení a obchodov sú dôležitými faktormi pre každodenný život, ktorý chcete žiť vo svojom novom prostredí.

Zoznámte sa s nehnuteľnosťou a jej dokumentáciou

Pred podaním ponuky je dôležité skontrolovať dokumentáciu k nehnuteľnosti – výpis z katastra nehnuteľností, stavebné povolenie alebo iný príslušný stavebný akt, užívacie povolenie a energetický certifikát. Je určite potrebné skontrolovať vlastníctvo zapísané v katastri nehnuteľností a stav vkladu na špeciálnom účte, kde sa nehnuteľnosť nachádza. Taktiež by sa mal vlastník požiadať o všetky doklady o budove a pozemku, ktoré vlastní, a o energetický certifikát. Výpis z katastra nehnuteľností je jediným dôkazom vlastníctva alebo iného práva, ktoré môže byť predmetom zápisu do katastra nehnuteľností, zatiaľ čo energetický certifikát je dokument, ktorý potvrdzuje energetické vlastnosti budovy, a pripravujú ho osoby oprávnené na energetickú certifikáciu – energetickí certifikátori.

Ak kupujete novostavbu vo výstavbe, investor je povinný poskytnúť vám vykonávacie / konečné stavebné povolenie alebo iný príslušný stavebný akt. Okrem stavebného povolenia je rovnako dôležité užívacie povolenie, ktoré budova nemôže získať, ak došlo k odchýlke od stavebných podmienok predpísaných stavebným povolením alebo iným príslušným stavebným aktom. Požaduje sa aj nahliadnutie do hlavného projektu, ktorý je súčasťou stavebného povolenia.

Je potrebné poznamenať, že investor, t.j. vlastník budovy, je povinný získať energetický certifikát pred vydaním užívacieho povolenia. Je dôležité vedieť, že hoci kupujete nehnuteľnosť, po podpísaní kúpnej zmluvy je predávajúci povinný poskytnúť kupujúcemu energetický certifikát nehnuteľnosti.

Naši agenti a odborníci z nášho tímu vám môžu poskytnúť všetky potrebné dokumenty a nahliadnuť do nich. V našom tíme máme vedomosti a skúsenosti staviteľov, právnikov a realitných agentov, ktorých spolupráca funguje tak, že vám v primeranom čase zabezpečíme všetky potrebné a správne dokumenty a týmto spôsobom vám uľahčíme tento, pre mnohých, náročný proces.

Uzatvorenie predbežnej zmluvy

Po tom, ako ste našli ideálnu nehnuteľnosť a skontrolovali všetky súvisiace dokumenty, nadišiel čas na prvý vážny krok – uzavretie predbežnej zmluvy. Podpísanie predbežnej zmluvy je bežnou súčasťou procesu kúpy nehnuteľnosti. Definuje nehnuteľnosť uvedením katastrálnych údajov, katastrálneho územia, čísla parcely atď., popisom nehnuteľnosti (adresa, popis bytu/domu, plocha...), dohodnutou cenou, dátumom uzavretia konečnej zmluvy a zaplatením dohodnutej zálohy.

Pokiaľ ide o zálohu, je zvykom dohodnúť sa tak, že v prípade odstúpenia kupujúceho si predávajúci zálohu ponechá, a v prípade odstúpenia predávajúceho musí kupujúcemu zaplatiť dvojnásobok zálohy (najčastejšie dohodnutá suma je desať percent z hodnoty nehnuteľnosti). Predbežná zmluva musí byť overená notárom, ale pre zozbieranie všetkých potrebných údajov a vypracovanie zmluvy sa môžete obrátiť na náš odborný tím Regent, ktorý vám tento proces zjednoduší.

Kúpna zmluva

Po podpísaní predbežnej zmluvy je potrebné vypracovať kúpnu zmluvu, ktorá okrem všetkého uvedeného v predbežnej zmluve obsahuje aj dátum odovzdania nehnuteľnosti kupujúcemu a záruku predávajúceho, že k nehnuteľnosti neexistuje právo tretej osoby. Vypracovanie kúpnej zmluvy je vážny a podrobný proces, pri ktorom je potrebné venovať pozornosť mnohým položkám. Preto vyhľadajte nášho právneho experta, a to sa v tomto kroku veľmi odporúča. Uistite sa, že s naším vedením v tomto procese ste ako kupujúci plne chránení.

Konečná verzia kúpnej zmluvy je overená notárom v niekoľkých vyhotoveniach, aby si predávajúci, kupujúci a notár mohli ponechať svoju verziu, ale musí byť tiež predložená katastrálnemu oddeleniu príslušného obecného súdu, daňovej správe pri podávaní daňového priznania k dani z prevodu nehnuteľností a banke, ak sa nehnuteľnosť kupuje na úver.

V prípade kúpy na úver musí byť zmluva najprv notársky overená a banka potom zapíše hypotéku na nehnuteľnosť. Viac o procese notárskej úschovy si prečítajte TU.

Zápis vlastníctva

V Regent sme s vami aj v tomto záverečnom kroku. Právo vlastníctva nehnuteľnosti na základe kúpnej zmluvy totiž nevzniká automaticky, ale zápisom do katastra nehnuteľností, pri čom vám tiež ponúkame pomoc. Podrobnejšie informácie o zápise do katastra nehnuteľností nájdete TU.

Daň z prevodu nehnuteľností

Po tom, ako si vydýchnete a konečne odomknete dvere svojho nového domova, vedzte, že proces ešte celkom neskončil. Do 30 dní od vzniku daňovej povinnosti (podpisu kúpnej zmluvy) musíte nahlásiť kúpu domu alebo bytu pobočke Daňovej správy v oblasti, kde sa nehnuteľnosť nachádza. Sadzba dane z prevodu nehnuteľností je 3% z trhovej hodnoty nehnuteľnosti v čase jej nadobudnutia. V určitých prípadoch je kupujúci oslobodený od platenia dane z nehnuteľností a viac o tom a o dani z prevodu nehnuteľností všeobecne sa dozviete TU.

Kúpa nehnuteľnosti môže byť zložitý proces, ale vďaka včasným informáciám a dobrej príprave ho môžete výrazne zjednodušiť a zabezpečiť. Kľúč k úspechu spočíva v realistickom plánovaní krokov, výbere správnej lokality, spolupráci so spoľahlivými odborníkmi a podrobnej kontrole právneho stavu nehnuteľnosti. Ako realitná kancelária sme tu vždy, aby sme vám pomohli a poskytli podporu na každom kroku, aby ste si našli svoj nový domov bez stresu a s plnou dôverou.