Nieruchomości

Podatek od obrotu nieruchomościami i podatek od zysków kapitałowych: co płaci kupujący, a co sprzedający?

22-05-2026 / Regent Split

TL;DR: Kiedy sprzedajesz nieruchomość w Chorwacji, płacisz 24% podatek od zysków kapitałowych od zrealizowanego zysku — ale tylko jeśli nie mieszkałeś i nie byłeś zameldowany w tej nieruchomości przez co najmniej dwa lata. Kupujący płaci 3% podatek od przeniesienia własności nieruchomości (lub 25% VAT w przypadku nowej budowy). Młodzi ludzie do 45 roku życia, którzy kupują pierwszą nieruchomość, mogą otrzymać zwrot 100% PPnN lub 50% VAT-u. Zrozumienie obu podatków jest kluczowe dla wszystkich stron transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości w Chorwacji.

Kluczowe informacje

Podatek od przeniesienia własności nieruchomości (PPnN): płaci kupujący, wynosi 3% wartości rynkowej nieruchomości; w przypadku nowej budowy kupujący płaci 25% VAT zamiast PPnN
Podatek od zysków kapitałowych: płaci sprzedający, stawka 24% od zrealizowanego zysku ze sprzedaży; nie płaci się, jeśli mieszkałeś i byłeś zameldowany w nieruchomości przez co najmniej dwa lata
Termin na PPnN: kupujący jest zobowiązany zgłosić nabycie nieruchomości w ciągu 30 dni i zapłacić w ciągu 15 dni od otrzymania decyzji Urzędu Skarbowego; w praktyce zgłoszenie dla kupującego składa notariusz
Termin na zyski kapitałowe: podatek zgłasza się w rocznym zeznaniu podatkowym (Formularz DOH) do końca lutego za dochody uzyskane w poprzednim roku kalendarzowym
Zwrot podatku dla młodych: obywatele Chorwacji do 45 roku życia, którzy kupują pierwszą nieruchomość, mogą uzyskać zwrot 100% PPnN lub 50% VAT pod warunkiem spełnienia kryteriów dotyczących powierzchni i ceny
Roczny podatek od nieruchomości: istnieje również oddzielny roczny podatek od nieruchomości (od 0,60 do 8 euro/m²), który płacą właściciele — nie jest to to samo co PPnN ani zysk kapitałowy

Czym jest podatek od zysków kapitałowych i kiedy powstaje?

Mówiąc o podatkach od kupna-sprzedaży nieruchomości w Chorwacji, istnieją dwa różne podatki, które często są mylone. Podatek od przeniesienia własności nieruchomości (PPnN) płaci kupujący w momencie nabycia nieruchomości. Podatek od zysków kapitałowych płaci sprzedający od zrealizowanego zysku ze sprzedaży. Dwa różne podatki, dwie różne podstawy opodatkowania, dwóch różnych podatników.

Oprócz tych dwóch podatków istnieje również trzecia kategoria: roczny podatek od nieruchomości, wprowadzony w 2025 roku, który płacą wszyscy właściciele nieruchomości niezależnie od zakupu czy sprzedaży. Podatek ten wynosi od 0,60 do 8 euro za metr kwadratowy, w zależności od kategorii i lokalizacji nieruchomości. Aby nie mylić tych kategorii, ten przewodnik jasno rozgranicza, który podatek płaci kupujący, a który sprzedający.

Istnieje też trzecie częste nieporozumienie: darowizna lub dziedziczenie nieruchomości przez osoby spoza pierwszej linii spadkowej podlega specjalnemu podatkowi od spadków i darowizn w wysokości 4% wartości rynkowej. Dziedziczenie w pierwszej linii spadkowej (małżonek, dzieci, rodzice, adoptowani) jest zwolnione z tego podatku.

Więcej o całościowym systemie podatkowym przy kupnie i sprzedaży nieruchomości w Chorwacji: https://regent.hr/blog/porezi-detaljno

Podatek od przeniesienia własności nieruchomości: co płaci kupujący

Podatek od przeniesienia własności nieruchomości (PPnN) płaci kupujący przy każdym zakupie nieruchomości na rynku wtórnym i wynosi 3% wartości rynkowej nieruchomości określonej w umowie kupna-sprzedaży. Podstawę opodatkowania ustala Urząd Skarbowy na podstawie ceny umownej, a jeśli uzna, że cena umowna jest niższa od rynkowej, może ją skorygować.

W praktyce zgłoszenie PPnN dla kupującego składa notariusz, który poświadczył umowę kupna-sprzedaży — notariusz ma ustawowy obowiązek dostarczyć umowę do Urzędu Skarbowego. Kupujący nie musi osobiście składać zgłoszenia, ale jest zobowiązany zapłacić podatek w ciągu 15 dni od otrzymania decyzji podatkowej.

Kiedy nie płaci się PPnN

Z płacenia PPnN zwolnieni są:

Kupujący nowe budownictwo od przedsiębiorców — płaci się 25% VAT zamiast PPnN
Nabycie w drodze dziedziczenia lub darowizny w linii prostej (małżonek, dzieci, rodzice, adoptowani, adopcyjni rodzice, wnuki, prawnuki, dziadkowie)
Byli małżonkowie przy regulowaniu stosunków majątkowych w drodze rozwodu
Chronieni najemcy, którzy kupują mieszkanie, w którym mieszkają
Osoby, które w wyniku podziału współwłasności nabywają poszczególne części nieruchomości
Osoby, które nabywają nieruchomości w procesie zwrotu mienia odebranego (restitucja)

Ważna uwaga: rodzeństwo nie jest zwolnione z PPnN i płaci pełną kwotę 3% — to częste nieporozumienie. Darowizna między rodzeństwem podlega opodatkowaniu.

PPnN przy zamianie nieruchomości

Gdy dwie osoby fizyczne wymieniają się nieruchomościami, obaj uczestnicy płacą PPnN — każdy od wartości nieruchomości, którą nabywa. Zamiana nie jest transakcją neutralną podatkowo.

Więcej o procesie kupna-sprzedaży i kosztach: https://regent.hr/blog/kako-funkcionira-kupoprodajni-proces-nekretnine-u-hrvatskoj-korak-po-korak

Zwrot podatku dla młodych przy zakupie pierwszej nieruchomości

Od 1 stycznia 2025 roku obywatele Republiki Chorwacji do 45 roku życia, którzy kupują pierwszą nieruchomość mieszkalną, mają prawo do zwrotu zapłaconego podatku. Środek ten jest realizowany przez Agencję Obrotu Nieruchomościami i Pośrednictwa (APN), a wniosek należy złożyć w ciągu 24 miesięcy od daty zawarcia umowy kupna-sprzedaży.

Kwota zwrotu:

100% PPnN — dla nieruchomości na rynku wtórnym, od których płaci się PPnN
50% VAT-u — dla nowego budownictwa, od którego płaci się VAT

Warunki zwrotu

Ten środek nie jest dostępny dla wszystkich — obowiązują następujące warunki:

Wyłącznie obywatele Republiki Chorwacji (cudzoziemcy z UE i spoza UE nie mogą ubiegać się o zwrot)
Kupujący nie był wcześniej właścicielem nieruchomości mieszkalnej
Wiek kupującego do 45 lat w momencie zakupu
Ograniczenie powierzchni: dla 1 osoby do 50 m² (z tolerancją do 75 m²), dla 2 osób do 65 m² (tolerancja do 97,5 m²), z dodatkowymi 10 m² na każde dziecko
Cena za m² nie może przekraczać 50% lokalnej średniej ceny — co w praktyce wyklucza droższe nieruchomości w centrum Zagrzebia i na wybrzeżu Adriatyku

Szczegółowe informacje o zwrocie podatku i procedurze składania wniosku: https://regent.hr/blog/povrat-poreza-na-prvu-nekretninu-gdje-podnijeti-zahtjev-koji-su-dokumenti-potrebni-koji-iznos-ocekivati

Podatek od zysków kapitałowych: co płaci sprzedający

Podatek od zysków kapitałowych to podatek, który sprzedający płaci od zarobku uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości po cenie wyższej niż cena nabycia. Jeśli kupiłeś mieszkanie za 150 000 euro, a sprzedałeś je za 200 000 euro, osiągnąłeś zysk kapitałowy w wysokości 50 000 euro. Od tej kwoty — z pewnymi obniżkami za udokumentowane koszty — płacisz podatek.

Obowiązek podatkowy powstaje, gdy dochodzi do zbycia nieruchomości z osiągnięciem zysku.

Przez zbycie rozumie się:

Sprzedaż nieruchomości osobie trzeciej po cenie wyższej niż cena nabycia
Darowizna nieruchomości osobom spoza zwolnionego kręgu krewnych, przy czym wartość rynkowa w momencie darowizny jest porównywana z ceną nabycia
Wymiana nieruchomości na inne mienie, jeśli stwierdzi się pozytywną różnicę w wartości — w przypadku wymiany ustalenie ceny nabycia i sprzedaży jest złożone i zaleca się konsultację z ekspertem podatkowym

Jeśli sprzedasz nieruchomość po cenie niższej niż cena nabycia, obowiązek podatkowy nie powstaje. W przeciwieństwie do aktywów finansowych, strata kapitałowa ze sprzedaży nieruchomości nie może być potrącana z zyskami ani przenoszona na kolejne lata podatkowe.

Dziedziczenie nieruchomości samo w sobie nie podlega podatkowi od zysków kapitałowych. Obowiązek podatkowy może powstać dopiero wtedy, gdy spadkobierca sprzeda lub podaruje nieruchomość dalej — w takim przypadku jako cena nabycia przyjmuje się wartość ustaloną w postępowaniu spadkowym. Jeśli w postanowieniu spadkowym nie została określona wartość rynkowa, zaleca się konsultację z Urzędem Skarbowym lub doradcą podatkowym.

Więcej o postępowaniu spadkowym i dziedziczeniu nieruchomości: https://regent.hr/blog/ostavinski-postupak-i-nasljedivanje-nekretnine-koraci-troskovi-i-rokovi

Dokumentacja, którą musisz przechowywać

Przygotowanie do ewentualnego zeznania podatkowego rozpoczyna się w momencie zakupu nieruchomości.

Należy przechowywać:

Umowa kupna-sprzedaży z jasno określoną ceną zakupu
Wszystkie faktury za prace budowlane i ulepszenia nieruchomości
Potwierdzenia zapłaconej prowizji pośrednika przy zakupie (odliczeniu podlega tylko prowizja zapłacona przy nabyciu, nie przy sprzedaży)
Dowody kosztów poniesionych przy nabyciu (opłaty notarialne, koszty wpisu do księgi wieczystej)

Profesjonalna porada: Wszystkie koszty związane z nieruchomością przechowuj w formie fizycznej i cyfrowej. Urząd Skarbowy może zażądać dokumentacji nawet kilka lat po transakcji, a każdy udokumentowany koszt obniża Twoją podstawę opodatkowania.

Więcej o dokumentach, które należy sprawdzić przy zakupie: https://regent.hr/blog/dokumenti-koje-morate-provjeriti-prilikom-kupnje-nekretnine

Wyjątki i zwolnienia z podatku

Chorwackie przepisy podatkowe przewidują kilka sytuacji, w których podatek od zysków kapitałowych z nieruchomości w ogóle nie powstaje.

Dwuletnie zgłoszone miejsce zamieszkania

Najważniejsze i najczęściej stosowane zwolnienie dotyczy nieruchomości, w której mieszkałeś i byłeś zameldowany. Sprzedaż nieruchomości, w której byłeś zameldowany i faktycznie zamieszkiwałeś przez co najmniej dwa lata przed sprzedażą, całkowicie zwalnia Cię z płacenia podatku od zysków kapitałowych — niezależnie od wysokości osiągniętego zysku.

Warunek jest kumulatywny: musisz zarówno mieszkać w nieruchomości, jak i być w niej zameldowany. Sama formalna rejestracja bez faktycznego zamieszkania nie jest wystarczająca — Urząd Skarbowy może zweryfikować faktyczne zamieszkanie, a domy letniskowe, gdzie zgłoszono jedynie adres bez faktycznego pobytu, nie spełniają warunku.

Dwuletni termin biegnie od daty faktycznego zgłoszenia miejsca zamieszkania i wprowadzenia się, a nie od daty zakupu nieruchomości. Ktoś może kupić mieszkanie i zameldować się dopiero rok po zakupie — wówczas dwuletni termin biegnie od daty zameldowania.

Przegląd sytuacji:
Sprzedaż mieszkania, w którym mieszkasz 2+ lata → nie płaci się podatku; warunek: zarówno zameldowanie, jak i faktyczne zamieszkanie
Sprzedaż mieszkania inwestycyjnego → płaci się podatek; stawka 24% od osiągniętego zysku
Dziedziczenie nieruchomości → nie płaci się podatku od zysków kapitałowych; podatek może powstać przy późniejszej sprzedaży
Darowizna nieruchomości osobom w kręgu zwolnionym → nie płaci się; zależy od pokrewieństwa
Sprzedaż nieruchomości, w której nie byłeś zameldowany przez 2 lata. → płaci się podatek; niezależnie od kwoty zysku
Sprzedaż nieruchomości po cenie niższej niż cena nabycia → nie płaci się; brak obowiązku podatkowego

Profesjonalna porada: Jeśli planujesz sprzedaż nieruchomości, w której obecnie nie jesteś zameldowany, a spełniasz pozostałe warunki, rozważ możliwość zameldowania się pod tym adresem. Dwuletni termin zaczyna biec od momentu faktycznego zameldowania i zamieszkania.

Stawka podatku i obliczanie podstawy opodatkowania

Jaka jest stawka podatku od zysków kapitałowych

Stawka podatku od zysków kapitałowych z nieruchomości wynosi 24%. Jest to inne niż stawka stosowana do zysków kapitałowych z aktywów finansowych (akcje, fundusze), gdzie stawka wynosi 12%. Czytając ogólne informacje o podatku od zysków kapitałowych, należy uważać, aby nie mylić tych dwóch kategorii, ponieważ zasady i stawki nie są takie same.

Od obliczonego podatku w wysokości 24% naliczany jest również dodatek do podatku dochodowego (prirez), który zależy od miejsca zamieszkania sprzedającego. Wysokość prirezu różni się w zależności od gmin i miast — Zagrzeb ma jedną z najwyższych stawek. Oznacza to, że całkowite zobowiązanie podatkowe sprzedającego z miejscem zamieszkania w Zagrzebiu jest nieco wyższe niż sama stawka 24%.

Jak oblicza się podstawę opodatkowania

Zysk kapitałowy oblicza się jako pozytywną różnicę między przychodem ze sprzedaży a kosztami nabycia, z uwzględnieniem obniżek za uzasadnione koszty:

Cena sprzedaży (kwota, którą otrzymałeś od kupującego)
Minus cena nabycia (kwota, którą zapłaciłeś przy zakupie)
Minus koszty nabycia (opłaty notarialne, prowizje pośredników zapłacone przy zakupie, koszty wpisu do księgi wieczystej)
Minus koszty ulepszeń (udokumentowane prace budowlane, które zwiększyły wartość nieruchomości)
Wynikiem jest podstawa opodatkowania, do której stosuje się stawkę 24%, powiększoną o prirez

Ilustracyjny przykład obliczeń
Kupiłeś mieszkanie w 2021 roku za 180 000 euro. Zapłaciłeś 3 000 euro kosztów nabycia (notariusz, wpis do księgi wieczystej) i 15 000 euro za udokumentowany remont łazienki i kuchni. Sprzedajesz mieszkanie w 2026 roku za 240 000 euro.

Podstawa opodatkowania = 240 000 − 180 000 − 3 000 − 15 000 = 42 000 euro

Podatek = 42 000 × 24% = 10 080 euro (powiększone o prirez w zależności od miasta zamieszkania)

Bez udokumentowanych kosztów, podstawa opodatkowania wynosiłaby 60 000 euro, a podatek 14 400 euro. Różnica 4 320 euro jasno pokazuje, dlaczego przechowywanie rachunków jest tak ważne. Uwaga: kwoty są poglądowe — faktyczne zobowiązanie podatkowe zależy od konkretnej sytuacji i prirezu.

Jak zgłosić podatek od zysków kapitałowych

Osoby fizyczne, które sprzedały nieruchomość i osiągnęły zysk kapitałowy, są zobowiązane zgłosić to w rocznym zeznaniu podatkowym za pośrednictwem Formularza DOH do Urzędu Skarbowego. Termin składania zeznań to koniec lutego, czyli do 2 marca, jeśli 28 lutego przypada na dzień wolny od pracy, za dochody uzyskane w poprzednim roku kalendarzowym.

Procedura zgłaszania:

Zbierz całą dokumentację: umowy kupna-sprzedaży, faktury za koszty, potwierdzenia płatności
Oblicz podstawę opodatkowania zgodnie z opisaną formułą
Wypełnij Formularz DOH z dokładnymi danymi dotyczącymi transakcji
Złóż formularz elektronicznie za pośrednictwem systemu ePorezna lub osobiście w właściwej jednostce Urzędu Skarbowego
Wpłać obliczony podatek przed upływem terminu

Co się stanie, jeśli nie zgłosisz podatku

Urząd Skarbowy może ustalić obowiązek podatkowy i naliczyć ustawowe odsetki za zwłokę wraz z karą pieniężną. Transakcje dotyczące nieruchomości są publicznie ewidencjonowane za pośrednictwem Urzędu Skarbowego i ksiąg wieczystych, co sprawia, że zgłoszenie jest przejrzyste i weryfikowalne.

Częste błędy przy zgłaszaniu:

Zapominanie o kosztach ulepszeń, ponieważ nie zachowano rachunków
Błędne ustalenie ceny nabycia w przypadku nieruchomości odziedziczonej
Mylenie zasad dla aktywów finansowych z zasadami dla nieruchomości — straty ze sprzedaży akcji nie mogą być potrącane z zyskiem ze sprzedaży nieruchomości
Przegapienie terminu, ponieważ właściciel uważa, że termin biegnie od daty otrzymania pieniędzy, a nie od roku kalendarzowego sprzedaży
Nieuwzględnienie prirezu do podstawowych 24%

Profesjonalna porada: Natychmiast po sprzedaży nieruchomości przechowuj wszystkie umowy, rachunki i potwierdzenia. Zeznanie podatkowe będzie znacznie prostsze, a zmniejszysz ryzyko pominięcia odliczeń.

Więcej o nowej ramie prawnej dla nieruchomości w Chorwacji: https://regent.hr/blog/novi-zakonski-okvir-za-nekretnine-u-hrvatskoj-sto-se-mijenja-za-kupce-i-prodavatelje

Regent pomaga w sprzedaży nieruchomości

Sprzedaż nieruchomości to złożony proces, który obejmuje aspekty prawne, administracyjne i podatkowe. Regent oferuje usługi prawne, które obejmują przygotowanie dokumentacji, weryfikację obowiązków podatkowych i wsparcie przez cały proces kupna-sprzedaży.

Nasz zespół ekspertów może pomóc Ci zrozumieć Twoje obowiązki podatkowe, wycenić nieruchomość i przeprowadzić transakcję bezpiecznie i przejrzyście. Jeśli rozważasz zakup lub sprzedaż, przejrzyj ofertę nieruchomości na Regent.hr i skontaktuj się z nami w celu indywidualnej konsultacji, dostosowanej do Twojej sytuacji.

Często zadawane pytania (FAQ)

Jaka jest stawka podatku od zysków kapitałowych z nieruchomości?

Stawka podatku od zysków kapitałowych z nieruchomości w Chorwacji wynosi 24%, co stosuje się do pozytywnej różnicy między ceną sprzedaży a ceną nabycia, z uwzględnieniem obniżek za udokumentowane koszty.

Kiedy nie muszę płacić podatku od zysków kapitałowych?

Podatku nie płacisz, jeśli w sprzedanej nieruchomości faktycznie mieszkałeś i byłeś zameldowany przez co najmniej dwa lata przed sprzedażą. Dwuletni termin biegnie od daty zgłoszenia i wprowadzenia się, a nie od daty zakupu nieruchomości.

Odziedziczyłem/łam nieruchomość — czy muszę płacić podatek?

Dziedziczenie nieruchomości w pierwszej linii spadkowej (małżonek, dzieci, rodzice, adoptowani) nie podlega ani PPnN, ani podatkowi od zysków kapitałowych. Obowiązek podatkowy może powstać dopiero wtedy, gdy spadkobierca sprzeda lub podaruje nieruchomość dalej.

Jak zgłasza się podatek od zysków kapitałowych z nieruchomości?

Podatek zgłasza się w rocznym zeznaniu podatkowym za pośrednictwem Formularza DOH do Urzędu Skarbowego, a termin to koniec lutego za dochody uzyskane w poprzednim roku kalendarzowym.

Czy mogę odliczyć koszty remontu od podstawy opodatkowania?

Tak, udokumentowane koszty ulepszenia nieruchomości wraz z fakturami obniżają podstawę opodatkowania i bezpośrednio zmniejszają kwotę płaconego podatku. Koszty bez faktur nie są akceptowane jako odliczenie.

Jaka jest różnica między podatkiem od przeniesienia własności nieruchomości a podatkiem od zysków kapitałowych?

Podatek od przeniesienia własności nieruchomości płaci kupujący przy zakupie i wynosi 3% wartości rynkowej. Podatek od zysków kapitałowych płaci sprzedający od osiągniętego zysku ze sprzedaży. Dwa różne podatki z różnymi podatnikami i różnymi podstawami opodatkowania.