Zahraničná fyzická alebo právnická osoba v Chorvátsku musí mať OIB, ak je zapísaná do úradných záznamov osôb a majetku v Chorvátskej republike a stane sa daňovým poplatníkom v Chorvátskej republike podľa osobitného predpisu. To zahŕňa zápis do katastra nehnuteľností, otvorenie bankového účtu alebo založenie spoločnosti, ako aj zápis do obchodného registra (riaditeľ, člen spoločnosti). OIB vydáva miestna daňová správa. Vaša prítomnosť nie je potrebná na získanie OIB; právnik ho môže získať vo vašom mene na základe plnej moci pred predajom. Viac o tom si môžete prečítať na nasledujúcom odkaze:

http://www.porezna-uprava.hr/en/Pages/PIN.aspx

Všetci občania a právnické osoby z krajín EÚ, ako aj občania Islandu, Lichtenštajnska a Nórskeho kráľovstva, môžu kupovať a vlastniť nehnuteľnosti v Chorvátsku bez obmedzení, pod podmienkou, že nehnuteľnosť sa nachádza v rámci zastavanej plochy v súlade s územnoplánovacou dokumentáciou.

Štátni príslušníci tretích krajín (krajiny mimo EÚ a mimo Islandu, Lichtenštajnska, Nórskeho kráľovstva) môžu kupovať nehnuteľnosti za rovnakých podmienok ako občania EÚ, avšak s podmienkou, že najprv získajú súhlas Ministerstva spravodlivosti a správy na nadobudnutie konkrétnej nehnuteľnosti. Ministerstvo vydá súhlas občanom krajín, s ktorými existuje reciprocita pre nadobudnutie vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam v Chorvátskej republike, a aktualizovaný zoznam krajín, s ktorými existuje reciprocita, si môžete skontrolovať na nasledujúcom odkaze:

https://mpu.gov.hr/information-on-reciprocity-in-the-acquisition-of-ownership-rights-in-real-estate-between-the-republic-of-croatia-and-countries-other-than-eu-member-states-republic-of-iceland-principality-of-liechtenstein-kingdom-of-norway-or-swiss-confederation-25361/25361

Áno. Kúpnu zmluvu je možné uzavrieť aj zo zahraničia.

Notári sú povinní overiť podpis predávajúceho na kúpnej zmluve, ale neexistuje právna povinnosť overiť podpis kupujúceho. Kupujúci je povinný kúpnu zmluvu podpísať sám a potom ju môže poslať doporučenou poštou do Chorvátska (právnikovi najatému kupujúcim alebo našej agentúre). Po príchode podpísanej kúpnej zmluvy do Chorvátska zabezpečíme podpis zmluvy pred notárom predávajúcim, čím je zmluva uzavretá a plne právne platná. Okrem toho, právnik môže podpísať zmluvu vo vašom mene a na váš účet na základe plnej moci.

Aj keď je predávajúci v zahraničí, je možné uzavrieť zmluvu „na diaľku“. V takom prípade musí predávajúci overiť svoj podpis na kúpnej zmluve v krajine, kde sa nachádza, spolu s príslušnou pečiatkou nazývanou apostil (iba v prípadoch, keď je apostil nevyhnutný – v závislosti od krajiny, v ktorej je zmluva overená).

Viac informácií o apostile nájdete na nasledujúcom odkaze: https://en.wikipedia.org/wiki/Apostille_Convention

Dokument musí byť potom doporučenou poštou odoslaný do Chorvátska a certifikovaný súdny prekladateľ ho musí preložiť do chorvátčiny, predtým ako ho bude možné použiť ako právny dokument na uzavretie predaja.

Nie. Aby ste si boli istí, že vlastnícke vzťahy nehnuteľnosti sú v poriadku, t.j., že predávajúci je aj skutočným vlastníkom nehnuteľnosti a že na nehnuteľnosti neexistujú žiadne ťarchy ani iné práva tretích osôb, mal by právnik s potrebnými znalosťami vykonať due diligence vlastníckych vzťahov nehnuteľnosti. Počas tejto analýzy je potrebné preskúmať nielen aktuálne výpisy z katastra nehnuteľností, ale aj historické výpisy z katastra nehnuteľností, ako aj celú dokumentáciu o prevode práv v katastri nehnuteľností.

V 90. rokoch v Chorvátsku prebehla transformácia takzvaného „sociálneho“ vlastníctva na súkromné vlastníctvo a bol prijatý rad predpisov, ktorými určité osoby, ako napríklad Chorvátska republika, získali vlastnícke práva. Preto sme sa v praxi stretli s prípadmi, keď jedna osoba bola uvedená ako vlastník v aktuálnom výpise z katastra nehnuteľností, zatiaľ čo skutočným (mimosúdnym) vlastníkom bola tretia osoba. Okrem toho sa v posledných približne 10 rokoch v Chorvátsku katastre nehnuteľností prepisovali z ručne vedených na digitálne. Počas prepisu existuje riziko, že súd omylom vymaže niektoré práva tretích osôb bez akéhokoľvek základu (napr. vecné bremeno, hypotéka atď.). V takom prípade môže držiteľ práva, ktoré bolo vymazané, získať opätovný zápis tohto práva do katastra nehnuteľností prostredníctvom súdneho konania.

V Chorvátsku sa ochrana dôvery vzťahuje na väčšinu nehnuteľností. To znamená, že sa predpokladá, že kataster nehnuteľností pravdivo a úplne odráža skutkový a právny stav nehnuteľnosti, t.j., že to, čo je zapísané v katastri nehnuteľností, existuje a to, čo nie je zapísané v katastri nehnuteľností, neexistuje. Základným predpokladom uplatnenia princípu ochrany dôvery v katastri nehnuteľností je však, aby nadobúdateľ konal v dobrej viere, t.j., aby v čase uzatvorenia kúpnej zmluvy a v čase, keď požiadal o zápis zaregistrovaného práva, nevedel a vzhľadom na okolnosti nemal dôvod podozrievať, že to, čo bolo zapísané v katastri nehnuteľností, nebolo úplné alebo že sa líšilo od mimosúdneho stavu. Keďže katastre nehnuteľností sú verejné, každý ich môže prezrieť a celú dokumentáciu. Preto, ak prehliadka historických výpisov z katastra nehnuteľností a dokumentácie priloženej ku katastru nehnuteľností môže viesť k podozreniu, že to, čo je zapísané v katastri nehnuteľností, nie je úplné alebo že sa líši od mimosúdneho stavu (napr. že osoba zapísaná ako vlastník nie je vlastníkom nehnuteľnosti alebo že z nehnuteľnosti bola nesprávne vymazaná ťarcha), potom sa kupujúci nemôže odvolávať na dôveru v katastri nehnuteľností.

Vzhľadom na vyššie uvedené, a aby sa eliminovali všetky riziká počas predaja, pred uzavretím predbežnej zmluvy/kúpnej zmluvy na nehnuteľnosť odporúčame kupujúcemu najať si právnika, ktorý vykoná due diligence nehnuteľnosti. Naša agentúra spolupracuje s vynikajúcimi právnikmi, ktorí sa špecializujú na právo nehnuteľností a katastrálne právo a majú rozsiahle dlhoročné skúsenosti v tejto oblasti, a môžeme ich s dôverou odporučiť. Títo právnici poskytujú svoje služby okrem chorvátčiny aj v angličtine a nemčine a pripravujú všetku dokumentáciu (vrátane predbežnej zmluvy/kúpnej zmluvy na nehnuteľnosť) v chorvátčine a na požiadanie aj v nemčine alebo angličtine.

Služby zahrnuté v poplatku právnika závisia od dohody medzi vami a individuálnym právnikom. Poplatok právnika, ktorému naša agentúra dôveruje, zahŕňa nasledujúce služby:

– due diligence stavu nehnuteľnosti v katastri,

– získanie potvrdenia, že nehnuteľnosť sa nachádza v zastavanom území (čo je predpokladom pre zahraničných kupujúcich, ktorí sú občanmi členských štátov EÚ, na nadobudnutie nehnuteľnosti),

– získanie osobného identifikačného čísla (OIB),

– konzultácie v rámci predaja,

– príprava dvojjazyčnej (chorvátsky/nemecky alebo chorvátsky/anglicky) predbežnej zmluvy/kúpnej zmluvy,

– registrácia/predregistrácia/zápis vlastníckych práv do katastra nehnuteľností,

– riadenie a koordinácia celého predajného postupu.

Áno. Právnici a banky používajú špeciálne účely – „escrow“ účty, zatiaľ čo notári majú zverené účty. V prípade potreby je možné platby uskutočňovať na „escrow“ účet právnika. Úlohou „escrow“ účtu je ochrana.

Ak kupujete nehnuteľnosť, „escrow“ účet predstavuje záruku, že kúpna cena nebude vyplatená predávajúcemu, kým kupujúci nesplní všetky povinnosti stanovené v kúpnej zmluve. Ak ste predávajúci, ste chránení, že nehnuteľnosť, ktorú predávate, nebude prevedená do vlastníctva iného, kým vám nebude zaplatená suma určená kúpnou zmluvou. Vďaka „escrow“ účtu ste chránení bez ohľadu na to, v akej role ste. Neváhajte nás kontaktovať pre viac informácií o tomto probléme. Zdôrazňujeme však, že používanie „escrow“ účtu je spojené s dodatočnými nákladmi a spomínanú bezpečnosť možno do značnej miery dosiahnuť dobre vypracovanou kúpnou zmluvou, v ktorej je štruktúra transakcie prispôsobená každému konkrétnemu prípadu. Pozrite si odpoveď na otázku číslo 6.

V zásade v Chorvátsku existuje daň z príjmu z prevodu nehnuteľností, ktorú platí predávajúci, a vypočítava sa v prípadoch, keď sa nehnuteľnosť predáva do dvoch rokov od dátumu jej nadobudnutia. Základom pre výpočet dane zo zisku je rozdiel medzi trhovou hodnotou nehnuteľnosti (predajnou) a kúpnou cenou nehnuteľnosti zvýšenou o rast cien priemyselných výrobkov a daň sa vypočítava sadzbou 20%. Daň sa neplatí, ak nehnuteľnosť bola použitá na bývanie daňovníkom alebo závislými členmi jeho bezprostrednej rodiny.

Ak sa nehnuteľnosť predá po uplynutí dvoch rokov od dátumu nadobudnutia nehnuteľnosti, neplatí sa žiadna daň z príjmu z prevodu nehnuteľnosti. Tiež v prípade, keď vlastník trvale býva (má zaregistrovaný pobyt) v danej nehnuteľnosti, daň z príjmu z prevodu nehnuteľnosti sa nebude uplatňovať ani v prípade predaja nehnuteľnosti pred uplynutím dvojročného obdobia.

Okrem toho sa daň z príjmu z prevodu nehnuteľnosti vypočítava aj v prípadoch, keď predávajúci prevádza (t.j. predáva) tri alebo viac nehnuteľností do piatich rokov.

Upozorňujeme, že pre právnické osoby predávajúce nehnuteľnosti platia odlišné daňové pravidlá.

Kontaktujte nás pre viac informácií a spojíme vás s daňovými a účtovnými odborníkmi.

Ak sa nehnuteľnosť predá po uplynutí dvojročného obdobia od dátumu nadobudnutia nehnuteľnosti, neplatí sa žiadna daň z príjmu z predaja nehnuteľnosti. Neexistuje povinnosť platiť spomínanú daň, ak daňovník (kupujúci) alebo závislí členovia jeho bezprostrednej rodiny žili v nehnuteľnosti aj v prípade, že sa nehnuteľnosť predá pred uplynutím dvojročného obdobia. Okrem toho, daň z príjmu z predaja nehnuteľnosti sa musí zaplatiť aj vtedy, ak predávajúci prevádza (teda predáva) tri alebo viac nehnuteľností v období piatich rokov.

Upozorňujeme, že pre právnické osoby platia pri predaji nehnuteľností odlišné daňové pravidlá.

Kontaktujte nás pre viac informácií a spojíme vás s daňovými a účtovnými odborníkmi.

V Chorvátsku podliehajú všetky rekreačné nehnuteľnosti ročnej dani z rekreačných domov. Výšku dane predpisuje miestny samosprávny orgán a môže sa líšiť od 0,66 EUR do 2,00 EUR/m² ročne, v závislosti od oblasti, v ktorej sa nehnuteľnosť nachádza. Ročná daň z rekreačných domov sa vzťahuje len na nehnuteľnosti, ktoré sa používajú ako rekreačné domy. Ak má vlastník nehnuteľnosti zaregistrovaný pobyt v danej nehnuteľnosti, v takom prípade bude vlastník nehnuteľnosti oslobodený od platenia tejto dane.

Viac o tom: https://www.poreznauprava.hr/HR_porezni_sustav/Stranice/porez_kuce_za_odmor.aspx

Nižšie uvádzame len niektoré z dôvodov, prečo si vybrať Regent d.o.o.:

• Regent je agentúra špecializovaná na predaj nehnuteľností medzinárodným klientom.
• Regent dokáže poskytnúť a zabezpečiť komplexné služby v procese kúpy a predaja nehnuteľností, vrátane právnych služieb, finančného poradenstva a všetkých ostatných služieb, ktoré vzniknú v procese kúpy a predaja nehnuteľností.
• Regent je licencovaná agentúra s rozsiahlymi skúsenosťami v sprostredkovaní nehnuteľností.
• Všetci naši agenti sú skúsení a odborne vyškolení konzultanti pre kúpu a predaj nehnuteľností.
• Všetci naši agenti sú chorvátski občania, ktorí okrem chorvátčiny plynulo hovoria anglicky, pričom niektorí ovládajú dva alebo viac cudzích jazykov.
• Regent má bohatú ponuku všetkých typov nehnuteľností. Ponúkame exkluzívne nehnuteľnosti, luxusné vily, tradičné kamenné domy, stavebné a poľnohospodárske pozemky, kvalitné moderné byty, ako aj cenovo dostupné nehnuteľnosti pozdĺž celého pobrežia.
• Predávajúci a kupujúci nás kontaktujú, pretože sme známi efektívnym a rýchlym predajom nehnuteľností.
• Rýchlo a efektívne reagujeme na všetky vaše otázky, či už e-mailom, telefonicky alebo osobne.
• Na základe dlhoročných skúseností našich agentov v tomto odbore vám radi profesionálne poradíme a prevedieme vás všetkými fázami procesu predaja nehnuteľností v Chorvátsku.

• provízia agentúry 3% + DPH = 3,75% (min. 3 000,00 € + DPH)
• poplatok právnika od 0,5% do 1,5% (v závislosti od výšky dohodnutej kúpnej ceny nehnuteľnosti) + DPH = 0,63% až 1,88% (min. 2 000,00 € + DPH) plus menšie súdne poplatky
• daň z prevodu nehnuteľností = 3% (jednorazová platba)
• ročná daň z rekreačných domov vo výške 0,66 EUR až 2,00 EUR za m² nehnuteľnosti, ktorá sa platí raz ročne
• notárske poplatky za overenie podpisu cca 10,00 EUR, a ak je dokumentácia uložená u notára cca 133,00 EUR za dokument.

Ročná daň z rekreačných domov vo výške 0,66 EUR až 2,00 EUR za m² nehnuteľnosti (v závislosti od lokality). Okrem toho existuje mesačný poplatok za energie, ktorého výška závisí od miestnej samosprávy, ako aj bežné energie, ktoré sa platia podľa spotreby (voda, elektrina atď.).

Príklad približných mesačných súm pre nehnuteľnosť s rozlohou približne 100 m²:

– Elektrina ————————————————— 50 € až 100 €
– Voda ————————————————— 20 € až 50 €
– Odvoz komunálneho odpadu a iné miestne služby ———— 15 €
– Internet a TV ————————————————— 30 €
– Ročná daň z nehnuteľnosti ————————————— max. 2 € / za m² (t.j. max. 200,00 € ročne)

V súčasnosti si zahraniční občania nemôžu kúpiť poľnohospodársku pôdu v Chorvátskej republike. Ak si však chcete kúpiť poľnohospodársku pôdu, môžete si založiť spoločnosť v Chorvátsku a kúpiť pozemok prostredníctvom tejto spoločnosti (kupujúcim poľnohospodárskej pôdy by bola spoločnosť so sídlom v Chorvátsku).

Radi by sme upozornili, že 23. júna 2023 vyprší zákaz kúpy poľnohospodárskej pôdy občanmi EÚ. Od tohto dňa budú môcť občania členských štátov EÚ kupovať poľnohospodársku pôdu bez akýchkoľvek obmedzení. Jediným obmedzením je, že Chorvátska republika bude mať predkupné právo na väčšie plochy poľnohospodárskej pôdy, t.j. pôda musí byť najprv ponúknutá Chorvátskej republike. Ak Chorvátska republika nevyužije svoje predkupné právo, vlastník poľnohospodárskej pôdy ju bude môcť predať chorvátskym občanom aj občanom ktoréhokoľvek členského štátu EÚ.

Ak sa rozhodnete otvoriť si spoločnosť, môžeme vám odporučiť našich dôveryhodných právnikov, ktorí pripravia všetku dokumentáciu a zaregistrujú spoločnosť na príslušnom obchodnom súde. Váš príchod do Chorvátska na otvorenie spoločnosti nie je nutný, ale váš príchod bude nevyhnutný len na otvorenie bankového účtu spoločnosti (z dôvodu predpisov o prevencii prania špinavých peňazí a financovania terorizmu väčšina bánk vyžaduje osobnú návštevu bankovej pobočky na identifikáciu).

Zahraniční občania môžu v súčasnosti kupovať poľnohospodársku pôdu v Chorvátsku iba založením spoločnosti s ručením obmedzeným (s.r.o.). Otvorenie spoločnosti v Chorvátsku prináša určité dodatočné a priebežné náklady.

• Minimálny základný kapitál je 2 500,00 EUR, ktorý možno použiť na potreby spoločnosti ihneď po jej založení.
• Notárske poplatky za založenie sú približne 600,00 - 800,00 EUR.
• Aj „neaktívna“ spoločnosť musí mať účtovníka. Poplatky za tieto služby sa pohybujú od 100,00 EUR mesačne pre neaktívne spoločnosti, do 300,00 EUR mesačne pre spoločnosti, ktoré skutočne fungujú, t.j. vykonávajú nejakú činnosť.
• Existujú aj menšie mesačné/štvrťročné poplatky, ktoré sa musia platiť štátu.
• Mesačný bankový poplatok za vedenie bankového účtu je približne 15,00 EUR.
• Daň z príjmu pre spoločnosti s ročnými príjmami do 7 500 000,00 kuna je 12%.
• Daň z príjmu pre spoločnosti s ročnými príjmami nad 7 500 000,00 kuna je 18%.
• Daň z výberu/výplaty realizovaných ziskov je 12%.

Ak sa rozhodnete otvoriť si spoločnosť, môžeme vám odporučiť našich dôveryhodných právnikov špecializovaných na obchodné právo, ktorí pripravia všetku dokumentáciu a zaregistrujú spoločnosť na príslušnom obchodnom súde. Ak potrebujete ďalšie informácie o téme zakladania a prevádzkovania spoločnosti z daňového hľadiska, môžeme vám odporučiť aj daňových poradcov a účtovných expertov.

Nie. Kúpa nehnuteľnosti v Chorvátsku automaticky neznamená získanie povolenia na pobyt pre zahraničných občanov.

Viac informácií o povoleniach na pobyt pre zahraničných občanov nájdete tu: https://mup.gov.hr/stranci-333/333

Áno. Zahraniční občania môžu prenajímať svoje nehnuteľnosti v Chorvátsku, za predpokladu, že predtým získali potrebné povolenie na prenájom nazývané „kategorizácia“. Povolenie na prenájom nie je prenosné, takže po kúpe nehnuteľnosti budete musieť požiadať o povolenie na svoje meno. Občania z krajín EÚ môžu prenajímať nehnuteľnosti na svoje meno za rovnakých podmienok ako chorvátski občania.

Občania USA a iných krajín mimo EÚ nemôžu získať kategorizáciu na svoje meno. Majú 3 možnosti, ako môžu legálne prenajímať svoje nehnuteľnosti v Chorvátsku:

1. Občania krajín mimo EÚ môžu založiť spoločnosť so sídlom v Chorvátsku a môžu sa rozhodnúť kúpiť nehnuteľnosť prostredníctvom (novo založenej) chorvátskej spoločnosti registrovanej na vykonávanie turistických aktivít. Kategorizácia by potom bola získaná pre chorvátsku spoločnosť a spoločnosť by bola povinná platiť všetky potrebné dane a iné poplatky súvisiace s vykonávaním turistických aktivít.
2. Môžu sa rozhodnúť kúpiť nehnuteľnosť na svoje meno a potom založiť spoločnosť, prostredníctvom ktorej by legálne prenajímali svoju nehnuteľnosť - rovnakým spôsobom ako v bode 1)
3. Po kúpe nehnuteľnosti (či už bude kupujúcim fyzická alebo právnická osoba), vlastník nehnuteľnosti môže uzavrieť nájomnú zmluvu s chorvátskou turistickou agentúrou. Turistická agentúra by v takom prípade získala kategorizáciu pre danú nehnuteľnosť na svoje meno a prenájom nehnuteľnosti by prebiehal prostredníctvom príslušnej turistickej agentúry.