Недвижимость

Налог на передачу недвижимости и налог на прирост капитала: что платит покупатель, а что продавец?

22-05-2026 / Regent Split

Краткий обзор: При продаже недвижимости в Хорватии вы платите налог на прирост капитала в размере 24% от полученной прибыли — но только если вы не проживали и не были зарегистрированы в этой недвижимости не менее двух лет. Покупатель при покупке платит налог на оборот недвижимости в размере 3% (или НДС в размере 25% при покупке новостройки). Молодые люди до 45 лет, покупающие первую недвижимость, могут получить возврат 100% налога на оборот недвижимости (PPnN) или 50% НДС. Понимание обоих налогов является ключевым для всех сторон в сделке купли-продажи недвижимости в Хорватии.

Ключевая информация

Налог на оборот недвижимости (PPnN): оплачивается покупателем, составляет 3% от рыночной стоимости недвижимости; при покупке новостройки покупатель платит НДС в размере 25% вместо PPnN
Налог на прирост капитала: оплачивается продавцом, ставка 24% от полученной прибыли от продажи; не уплачивается, если вы проживали и были зарегистрированы в недвижимости не менее двух лет
Срок для PPnN: покупатель обязан заявить о приобретении недвижимости в течение 30 дней, а оплатить в течение 15 дней с момента получения решения Налоговой службы; на практике заявление за покупателя подает нотариус
Срок для прироста капитала: налог заявляется в годовой налоговой декларации (Форма DOH) до конца февраля за доходы, полученные в предыдущем календарном году
Возврат налога для молодежи: граждане Хорватии до 45 лет, покупающие первую недвижимость, могут получить возврат 100% PPnN или 50% НДС при соблюдении условий по площади и цене
Ежегодный налог на недвижимость: существует также отдельный ежегодный налог на недвижимость (от 0,60 до 8 евро/м²), который платят владельцы — он отличается от PPnN и от налога на прирост капитала

Что такое налог на прирост капитала и когда он возникает?

Когда речь идет о налогах при купле-продаже недвижимости в Хорватии, существуют два разных налога, которые часто путают. Налог на оборот недвижимости (PPnN) платит покупатель в момент приобретения недвижимости. Налог на прирост капитала платит продавец от полученной прибыли от продажи. Два разных налога, две разные налоговые базы, два разных плательщика.

Помимо этих двух налогов, существует и третья категория: ежегодный налог на недвижимость, введенный в 2025 году, который платят все владельцы недвижимости независимо от покупки или продажи. Этот налог составляет от 0,60 до 8 евро за квадратный метр в зависимости от категории и местоположения недвижимости. Чтобы не путать эти категории, данное руководство четко разграничивает, какой налог платит покупатель, а какой продавец.

Существует также третье частое заблуждение: дарение или наследование недвижимости лицам, не входящим в первую очередь наследования, подлежит специальному налогу на наследство и дарение по ставке 4% от рыночной стоимости. Наследование внутри первой очереди наследования (супруг, дети, родители, усыновленные) освобождено от этого налога.

Больше о всей налоговой системе при покупке и продаже недвижимости в Хорватии: https://regent.hr/blog/porezi-detaljno

Налог на оборот недвижимости: что платит покупатель

Налог на оборот недвижимости (PPnN) платит покупатель при каждой покупке недвижимости на вторичном рынке и составляет 3% от рыночной стоимости недвижимости, указанной в договоре купли-продажи. Налоговую базу устанавливает Налоговая служба на основании договорной цены, и если она посчитает, что договорная цена ниже рыночной, то может ее скорректировать.

На практике заявление о PPnN за покупателя подает нотариус, который заверил договор купли-продажи — нотариус имеет законную обязанность передать договор в Налоговую службу. Покупатель не обязан лично подавать заявление, но обязан уплатить налог в течение 15 дней с момента получения налогового решения.

Когда PPnN не уплачивается

От уплаты PPnN освобождены:

Покупатели новостроек от предпринимателей — уплачивается НДС в размере 25% вместо PPnN
Приобретение по наследству или дарению внутри прямой линии наследования (супруг, дети, родители, усыновленные, усыновители, внуки, правнуки, бабушки и дедушки)
Бывшие супруги при урегулировании имущественных отношений после развода
Защищенные арендаторы, покупающие квартиру, в которой они проживают
Лица, приобретающие отдельные части недвижимости путем раздела общей собственности
Лица, приобретающие недвижимость в процессе возвращения конфискованного имущества (реституция)

Важное примечание: братья и сестры не освобождены от PPnN и платят полную сумму в размере 3% — это распространенное заблуждение. Дарение между братьями и сестрами подлежит налогообложению.

PPnN при обмене недвижимости

Когда два физических лица обмениваются недвижимостью, оба участника платят PPnN — каждый за стоимость недвижимости, которую он приобретает. Обмен не является налогово-нейтральной сделкой.

Больше о процессе купли-продажи и расходах: https://regent.hr/blog/kako-funkcionira-kupoprodajni-proces-nekretnine-u-hrvatskoj-korak-po-korak

Возврат налога для молодежи при покупке первой недвижимости

С 1 января 2025 года граждане Республики Хорватия в возрасте до 45 лет, покупающие первую жилую недвижимость, имеют право на возврат уплаченного налога. Мера реализуется Агентством по правовым сделкам и посредничеству в сфере недвижимости (APN), а заявление подается в течение 24 месяцев со дня заключения договора купли-продажи.

Сумма возврата:

100% PPnN — для недвижимости на вторичном рынке, за которую уплачивается PPnN
50% НДС — для новостроек, за которые уплачивается НДС

Условия для возврата

Эта мера доступна не всем — действуют следующие условия:

Исключительно граждане Республики Хорватия (иностранцы из ЕС и за пределами ЕС не могут воспользоваться правом на возврат)
Покупатель ранее не владел жилой недвижимостью
Возраст покупателя до 45 лет на момент покупки
Ограничение по площади: для 1 человека до 50 м² (с допуском до 75 м²), для 2 человек до 65 м² (допуск до 97,5 м²), с дополнительными 10 м² на каждого ребенка
Цена за м² не должна превышать 50% от средней местной цены — что на практике исключает более дорогую недвижимость в центре Загреба и на Адриатике

Подробная информация о возврате налога и процедуре подачи заявления: https://regent.hr/blog/povrat-poreza-na-prvu-nekretninu-gdje-podnijeti-zahtjev-koji-su-dokumenti-potrebni-koji-iznos-ocekivati

Налог на прирост капитала: что платит продавец

Налог на прирост капитала — это налог, который продавец платит с прибыли, полученной от продажи недвижимости по цене выше покупной. Если вы купили квартиру за 150 000 евро, а продали ее за 200 000 евро, вы получили прирост капитала в размере 50 000 евро. С этой суммы — с определенными уменьшениями на подтвержденные расходы — вы платите налог.

Налоговое обязательство возникает, когда происходит отчуждение недвижимости с получением прибыли.

Под отчуждением подразумевается:

Продажа недвижимости третьему лицу по цене выше покупной
Дарение недвижимости лицам за пределами круга освобожденных родственников, при этом рыночная стоимость на момент дарения сравнивается с покупной ценой
Обмен недвижимости на другое имущество, если будет выявлена положительная разница в стоимости — при обмене определение покупной и продажной цены является сложным, и рекомендуется консультация с налоговым специалистом

Если вы продаете недвижимость по цене ниже покупной, налоговое обязательство не возникает. В отличие от финансовых активов, капитальные убытки от продажи недвижимости не могут быть зачтены с прибылью и не переносятся на следующие налоговые годы.

Наследование недвижимости само по себе не подлежит налогу на прирост капитала. Налоговое обязательство может возникнуть только тогда, когда наследник продаст или подарит недвижимость далее — в этом случае в качестве покупной цены принимается стоимость, установленная в наследственном производстве. Если в решении о наследстве не была установлена рыночная стоимость, рекомендуется консультация с Налоговой службой или налоговым консультантом.

Больше о наследственном производстве и наследовании недвижимости: https://regent.hr/blog/ostavinski-postupak-i-nasljedivanje-nekretnine-koraci-troskovi-i-rokovi

Документация, которую необходимо хранить

Подготовка к возможной налоговой декларации начинается с момента покупки недвижимости.

Необходимо хранить:

Договор купли-продажи с четко указанной покупной ценой
Все счета за строительные работы и улучшения недвижимости
Подтверждения об уплаченной посреднической комиссии агентству при покупке (вычитается только комиссия, уплаченная при приобретении, не при продаже)
Доказательства расходов, понесенных при приобретении (нотариальные сборы, расходы на регистрацию)

Профессиональный совет: Все расходы, связанные с недвижимостью, храните в физическом и цифровом виде. Налоговая служба может запросить документацию даже через несколько лет после сделки, и каждое подтвержденное расходы уменьшает вашу налоговую базу.

Больше о документах, которые необходимо проверить при покупке: https://regent.hr/blog/dokumenti-koje-morate-provjeriti-prilikom-kupnje-nekretnine

Исключения и освобождения от налога

Хорватское налоговое законодательство предусматривает несколько ситуаций, в которых налог на прирост капитала от недвижимости вообще не возникает.

Двухлетнее зарегистрированное место жительства

Самое важное и часто используемое исключение относится к недвижимости, в которой вы проживали и были зарегистрированы. Продажа недвижимости, в которой вы были зарегистрированы и фактически проживали не менее двух лет до продажи, полностью освобождает вас от уплаты налога на прирост капитала — независимо от размера полученной прибыли.

Условие является кумулятивным: вы должны как проживать в недвижимости, так и быть зарегистрированным в ней. Только формальная регистрация без фактического проживания недостаточна — Налоговая служба может проверить фактическое проживание, и дома для отдыха, где зарегистрирован только адрес без фактического проживания, не соответствуют условию.

Двухлетний срок исчисляется с даты фактической регистрации места жительства и вселения, а не с даты покупки недвижимости. Кто-то может купить квартиру и зарегистрироваться только через год после покупки — двухлетний срок тогда начинается с даты регистрации.

Обзор ситуаций:
Продажа квартиры, в которой вы проживаете 2+ года → налог не уплачивается; условие: как регистрация, так и фактическое проживание
Продажа инвестиционной квартиры → налог уплачивается; ставка 24% от полученной прибыли
Наследование недвижимости → налог на прирост капитала не уплачивается; налог может возникнуть при последующей продаже
Дарение недвижимости лицам в кругу освобожденных родственников → налог не уплачивается; зависит от родства
Продажа недвижимости, в которой вы не были зарегистрированы 2 года → налог уплачивается; независимо от суммы прибыли
Продажа недвижимости по цене ниже покупной → налог не уплачивается; нет налогового обязательства

Профессиональный совет: Если вы планируете продажу недвижимости, в которой в настоящее время не зарегистрированы, но соответствуете другим условиям, рассмотрите возможность регистрации места жительства по этому адресу. Двухлетний срок начинает исчисляться с момента фактической регистрации и проживания.

Ставка налога и расчет налоговой базы

Какова ставка налога на прирост капитала

Налоговая ставка для прироста капитала от недвижимости составляет 24%. Это отличается от ставки, применяемой к приросту капитала от финансовых активов (акции, фонды), где ставка составляет 12%. Когда вы читаете общую информацию о налоге на прирост капитала, будьте осторожны, чтобы не путать эти две категории, так как правила и ставки не одинаковы.

На исчисленный налог в размере 24% также начисляется прирез к доходу, который зависит от города проживания продавца. Размер приреза различается по муниципалитетам и городам — Загреб имеет одну из самых высоких ставок. Это означает, что общая налоговая обязанность продавца с местом жительства в Загребе несколько выше, чем сама ставка в 24%.

Как рассчитывается налоговая база

Прирост капитала рассчитывается как положительная разница между доходом от продажи и расходами на приобретение, с уменьшением на обоснованные расходы:

Цена продажи (сумма, которую вы получили от покупателя)
Минус покупная цена (сумма, которую вы заплатили при покупке)
Минус расходы на приобретение (нотариальные сборы, посреднические комиссии, уплаченные при покупке, расходы на регистрацию)
Минус расходы на улучшение (документированные строительные работы, увеличившие стоимость недвижимости)
Результатом является налоговая база, к которой применяется ставка 24%, увеличенная на прирез

Иллюстративный пример расчета
Вы купили квартиру в 2021 году за 180 000 евро. Вы заплатили 3 000 евро за расходы на приобретение (нотариус, регистрация) и 15 000 евро за документированный ремонт ванной комнаты и кухни. Вы продаете квартиру в 2026 году за 240 000 евро.

Налоговая база = 240 000 − 180 000 − 3 000 − 15 000 = 42 000 евро

Налог = 42 000 × 24% = 10 080 евро (увеличенный на прирез в зависимости от города проживания)

Без документированных расходов налоговая база составила бы 60 000 евро, а налог — 14 400 евро. Разница в 4 320 евро ясно показывает, почему хранение счетов так важно. Примечание: суммы являются иллюстративными — фактическое налоговое обязательство зависит от конкретной ситуации и приреза.

Как заявить о налоге на прирост капитала

Физические лица, продавшие недвижимость и получившие прирост капитала, обязаны заявить об этом в годовой налоговой декларации через Форму DOH в Налоговую службу. Срок подачи декларации — до конца февраля, или до 2 марта, если 28 февраля выпадает на нерабочий день, за доходы, полученные в предыдущем календарном году.

Процедура подачи заявления:

Соберите всю документацию: договоры купли-продажи, счета за расходы, подтверждения платежей
Рассчитайте налоговую базу по описанной формуле
Заполните Форму DOH точными данными о сделке
Подайте форму электронно через систему ePorezna или лично в компетентный отдел Налоговой службы
Уплатите исчисленный налог до истечения срока

Что произойдет, если вы не заявите о налоге

Налоговая служба может установить налоговое обязательство и взыскать законные пени вместе со штрафом. Сделки с недвижимостью публично регистрируются через Налоговую службу и земельные книги, что делает заявление прозрачным и проверяемым.

Частые ошибки при подаче заявления:

Забывание расходов на улучшение, так как не сохранились счета
Неправильное определение покупной цены при наследовании недвижимости
Смешивание правил для финансовых активов с правилами для недвижимости — убытки от продажи акций не могут быть зачтены с прибылью от продажи недвижимости
Пропуск срока, потому что владелец думает, что срок исчисляется с даты получения денег, а не с календарного года продажи
Неучет приреза к основным 24%

Профессиональный совет: Сразу после продажи недвижимости сохраните все договоры, счета и подтверждения. Налоговая декларация будет значительно проще, и вы снизите риск упущенных вычетов.

Больше о новой законодательной базе для недвижимости в Хорватии: https://regent.hr/blog/novi-zakonski-okvir-za-nekretnine-u-hrvatskoj-sto-se-mijenja-za-kupce-i-prodavatelje

Regent поможет вам при продаже недвижимости

Продажа недвижимости — сложный процесс, который включает в себя юридические, административные и налоговые аспекты. Regent предлагает юридические услуги, которые включают подготовку документации, проверку налоговых обязательств и поддержку на протяжении всего процесса купли-продажи.

Наша команда экспертов поможет вам понять ваши налоговые обязательства, оценить недвижимость и провести сделку безопасно и прозрачно. Если вы рассматриваете покупку или продажу, ознакомьтесь с предложениями недвижимости на Regent.hr и свяжитесь с нами для индивидуальной консультации, адаптированной к вашей ситуации.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Какова ставка налога на прирост капитала от недвижимости?

Ставка налога на прирост капитала от недвижимости в Хорватии составляет 24%, что применяется к положительной разнице между продажной и покупной ценой с уменьшением на подтвержденные расходы.

Когда мне не нужно платить налог на прирост капитала?

Вы не платите налог, если фактически проживали и были зарегистрированы в проданной недвижимости не менее двух лет до продажи. Двухлетний срок исчисляется с даты регистрации и вселения, а не с даты покупки недвижимости.

Я унаследовал/ла недвижимость — должен/на ли я платить налог?

Наследование недвижимости внутри первой очереди наследования (супруг, дети, родители, усыновленные) не подлежит ни PPnN, ни налогу на прирост капитала. Налоговое обязательство может возникнуть только тогда, когда наследник продаст или подарит недвижимость далее.

Как заявляется налог на прирост капитала от недвижимости?

Налог заявляется в годовой налоговой декларации через Форму DOH в Налоговую службу, а срок — до конца февраля за доходы, полученные в предыдущем календарном году.

Могу ли я вычесть расходы на ремонт из налоговой базы?

Да, документированные расходы на улучшение недвижимости с чеками уменьшают налоговую базу и напрямую снижают сумму налога, которую вы платите. Расходы без чеков не принимаются в качестве вычета.

В чем разница между налогом на оборот недвижимости и налогом на прирост капитала?

Налог на оборот недвижимости платит покупатель при покупке и составляет 3% от рыночной стоимости. Налог на прирост капитала платит продавец от полученной прибыли от продажи. Два разных налога с разными плательщиками и разными налоговыми базами.