Acquisto sicuro di immobili in Croazia per cittadini stranieri

Sì, i cittadini stranieri possono acquistare e possedere immobili in Croazia, ma le condizioni differiscono a seconda del loro paese di origine. I cittadini dell'Unione Europea, così come i cittadini dei paesi che sono membri dello Spazio Economico Europeo – tra cui Islanda, Norvegia e Liechtenstein – possono acquistare liberamente immobili a condizione che si trovino all'interno di un'area edificabile, il che significa che sono destinati alla costruzione residenziale o commerciale in conformità con la documentazione di pianificazione territoriale valida.

Per quanto riguarda i cittadini di paesi terzi (paesi al di fuori dell'UE e dello SEE), possono acquistare immobili solo se ottengono il previo consenso del Ministero della Giustizia e dell'Amministrazione della Repubblica di Croazia, che viene rilasciato solo se esiste il principio di reciprocità – cioè se anche il paese dell'acquirente consente ai cittadini croati di acquisire la proprietà di immobili a condizioni simili.

È anche importante notare che i terreni agricoli sono ancora soggetti a restrizioni per la maggior parte dei cittadini stranieri, ad eccezione dei cittadini dell'UE dal 1° luglio 2023, quando è scaduta la clausola di salvaguardia che ne vietava l'acquisto.

Se sei un investitore straniero o una persona fisica proveniente da un paese extra-UE e vuoi investire in immobili croati, il modo più rapido e legalmente più sicuro è costituire una società commerciale (ad es. d.o.o.) in Croazia. Il nostro team legale può guidarti completamente attraverso questo processo – dal controllo della reciprocità, alla preparazione della richiesta per il Ministero della Giustizia fino alla registrazione della proprietà.

I servizi di Regent includono anche il supporto legale in inglese, tedesco, italiano e sloveno, in modo che tu possa comprendere ogni passo e prendere decisioni informate senza barriere linguistiche o burocratiche.

Sì, un OIB è obbligatorio. Che tu sia una persona fisica o che tu stia costituendo una società in Croazia, un OIB è richiesto per tutte le azioni ufficiali e legali: acquisto e vendita di immobili, registrazione nel registro fondiario, apertura di un conto bancario e pagamento delle tasse. L'OIB è rilasciato dall'Amministrazione fiscale e non devi essere presente di persona – il nostro avvocato può ottenere un OIB sulla base di una procura, risparmiandoti così tempo ed evitando viaggi inutili.

La sicurezza legale dell'immobile è la chiave per proteggere il tuo investimento. Il nostro team esegue un'analisi legale approfondita di ogni immobile prima dell'acquisto. Ciò include l'ispezione degli estratti del registro fondiario attuali e storici, il controllo della proprietà, dei possibili gravami (ipoteche, servitù, controversie legali), nonché il controllo della conformità con i documenti catastali e di pianificazione territoriale. Non ci affidiamo solo a ciò che è scritto nel registro fondiario – cerchiamo e controlliamo tutti i rischi aggiuntivi, specialmente se l'immobile è stato oggetto di denazionalizzazione, eredità o conversione dalla proprietà sociale.

Sì, e lo raccomandiamo vivamente. L'acquisto di un immobile è una decisione legale e finanziaria importante. Un avvocato specializzato in diritto immobiliare garantisce che i tuoi diritti siano protetti e che la transazione sia completamente legale. La nostra agenzia collabora con avvocati esperti che parlano inglese e tedesco, e redigeranno o esamineranno i contratti, eseguiranno un controllo legale e ti rappresenteranno in tutte le fasi dell'acquisto.

Sì, un cittadino straniero può concludere un contratto di vendita al di fuori della Croazia senza la necessità di essere presente fisicamente. È sufficiente autenticare la propria firma nel proprio paese (presso un notaio) e aggiungere una cosiddetta apostille (certificazione internazionale dell'autenticità del documento). Il documento viene quindi inviato per posta in Croazia, dove un avvocato lo prende in consegna e completa tutti gli altri passaggi. Inoltre, un avvocato può firmare il contratto di vendita per vostro conto sulla base di una procura.

La tassa standard pagata dall'acquirente è l'imposta sul trasferimento immobiliare pari al 3% del valore di mercato dell'immobile. La tassa non viene pagata in caso di acquisto di un nuovo edificio da una persona giuridica nel sistema IVA perché l'IVA è inclusa nel prezzo.

Nel caso in cui l'acquirente non sia presente presso il notaio croato, deve denunciare la tassa da solo. Se è firmato presso un notaio croato – il notaio invia la denuncia automaticamente.

No. Se si acquista un nuovo edificio da un investitore che è nel sistema IVA, allora l'IVA è già inclusa nel prezzo e l'imposta sul trasferimento immobiliare non viene pagata. Questa situazione è più comune con appartamenti e case che vengono venduti per la prima volta da persone giuridiche.

Sì, ma solo in determinati casi. L'imposta sul reddito viene pagata quando l'immobile viene venduto entro due anni dall'acquisto, a meno che l'immobile non sia stato utilizzato per la residenza permanente. L'imposta è calcolata sulla base della differenza tra il prezzo di acquisto e di vendita e ammonta al 20%. Inoltre, se qualcuno vende tre o più immobili entro 5 anni, potrebbe essere considerato come svolgimento di un'attività e diventare un contribuente.

Il processo è il seguente:

• Controllo legale della documentazione e della proprietà
• Firma di un contratto preliminare (con un acconto, di solito il 10%)
• Se provieni da un paese terzo – ottenimento del consenso del Ministero
• Firma del contratto principale con un notaio
• Pagamento dell'imposta sul trasferimento immobiliare
• Registrazione della proprietà nel registro fondiario
• Trasferimento delle bollette e assicurazione

Il nostro team ti guida attraverso tutti questi passaggi, indipendentemente dal fatto che tu sia in Croazia o all'estero.

Sì, ma con restrizioni. La Croazia ha attualmente opportunità molto limitate per i prestiti ipotecari ai non residenti. Una banca offre un'opzione con tassi di interesse elevati. Pertanto, la maggior parte dei cittadini stranieri utilizza un prestito dal proprio paese d'origine e i nostri avvocati registrano quindi l'ipoteca della banca straniera nel registro fondiario croato.

Sì, è possibile utilizzare i cosiddetti conti di deposito a garanzia (escrow) – conti fiduciari speciali di avvocati o banche che garantiscono che l'acquirente e il venditore adempiano ai loro obblighi. Il pagamento non viene trasferito al venditore fino a quando l'acquirente non ottiene la registrazione della proprietà e viceversa. Sebbene questo servizio comporti costi aggiuntivi, offre la massima sicurezza. I nostri avvocati valuteranno se un escrow è necessario nel vostro caso.

L'apertura di un conto in una banca croata non è obbligatoria, ma è fortemente raccomandata. Puoi anche effettuare il pagamento del prezzo di acquisto dall'estero, ma un conto locale facilita notevolmente il pagamento di bollette, tasse, assicurazioni e la comunicazione con banche o compagnie di assicurazione. Per aprire un conto, avrai bisogno di un OIB, un passaporto e una prova della fonte dei fondi, e i nostri partner legali possono guidarti attraverso l'intero processo e aiutarti con la documentazione.

No. L'acquisto di un immobile in Croazia non garantisce automaticamente un permesso di soggiorno. I cittadini stranieri che desiderano rimanere più di 90 giorni devono richiedere un permesso di soggiorno temporaneo presso il Ministero degli Interni (MUP). L'acquisto di un immobile può essere una base per ottenere un permesso di soggiorno, ma non è una garanzia – ogni caso viene valutato individualmente.

Sì, la procedura è relativamente semplice e il nostro team offre assistenza nel trasferimento di tutte le bollette – elettricità, acqua, gas, tasse comunali, manutenzione dell'edificio, internet, ecc. È necessario allegare il contratto di vendita e il nuovo atto di proprietà o un certificato di presentazione della documentazione per la registrazione della proprietà. Aiutiamo anche a stipulare l'assicurazione sulla proprietà.

Assolutamente sì. Negli ultimi anni, la Croazia è diventata una delle destinazioni più desiderabili per vivere e investire nell'UE, specialmente sulla costa. Un mercato stabile, prezzi in aumento e l'ingresso nell'area Schengen e nell'eurozona hanno ulteriormente aumentato l'interesse degli investitori nazionali e stranieri. Nuove costruzioni, appartamenti turistici, ville in affitto e immobili di lusso stanno raggiungendo prezzi record. Se state pianificando di acquistare un immobile in Croazia, ora è il momento ideale.

Sì, possono – ma a determinate condizioni. Se si desidera affittare legalmente ai turisti, è necessario ottenere una cosiddetta decisione di categorizzazione. I cittadini dell'UE possono farlo a proprio nome, mentre i cittadini di paesi terzi di solito devono costituire una società (d.o.o.) e registrare l'affitto tramite essa. Un'altra opzione è collaborare con un'agenzia di viaggi che affitterà l'immobile per vostro conto.

Se si acquista un immobile tramite una società o si desidera affittarlo, sarà necessario costituire una d.o.o. (S.r.l.). Il capitale sociale minimo è di 2.500 €, la parcella notarile è di circa 600–800 € e i costi contabili di base partono da 100 € al mese. Ci sono anche obblighi aggiuntivi: spese bancarie, imposta sul reddito delle società (12% o 18%) e imposta sulla distribuzione degli utili (12%). Il nostro team di consulenti legali e fiscali fornisce un supporto completo nella costituzione e gestione della società.