Mehrwertsteuer beim Kauf von Geschäftsräumen: wann ist sie zu zahlen und zu welchem Satz

Für einen Käufer, der über ein Unternehmen agiert, ist der Steuermechanismus beim Erwerb von Geschäftsräumen keine technische Kleinigkeit – er verändert direkt die Gesamtkosten und das, was als Vorsteuer abzugsfähig ist. Dieselbe Immobilie kann der Mehrwertsteuer oder der Grunderwerbsteuer unterliegen, je nachdem, wer sie verkauft und wie lange sie in Gebrauch war.

Die Regeln sind im Gesetz über die Mehrwertsteuer und im Gesetz über die Grunderwerbsteuer festgelegt. Da sich die Steuervorschriften ändern, sollte man vor jedem Kauf die aktuelle Behandlung mit einem Steuerberater abklären. Im Folgenden erläutern wir die Logik der beiden Steuern, wann die Mehrwertsteuer und wann die Grunderwerbsteuer zu zahlen ist und worauf man vor der Unterschrift achten sollte.

Zwei Steuern, niemals beide

Geschäftsräume werden nach der gleichen Logik wie Wohnungen besteuert, jedoch mit unterschiedlichen Folgen für einen Käufer, der über ein Unternehmen agiert. Auf den Erwerb wird eine der beiden Steuern angewendet. Die Grunderwerbsteuer beträgt 3% des Marktwertes und wird vom Käufer gezahlt; sie gilt für Immobilien, die außerhalb des Mehrwertsteuersystems besteuert werden. Die Mehrwertsteuer beträgt 25% und wird angewendet, wenn die Immobilie von einem Verkäufer im Mehrwertsteuersystem geliefert wird, in den gesetzlich vorgeschriebenen Fällen; dann ersetzt die Mehrwertsteuer die Grunderwerbsteuer und ist in der Regel bereits im vereinbarten Preis enthalten.

Was davon gilt, hängt nicht von der Vereinbarung der Parteien ab, sondern von zwei objektiven Kriterien: ob der Verkäufer ein Mehrwertsteuerpflichtiger ist und ob seit der ersten Ingebrauchnahme bzw. Nutzung der Immobilie bis zur Lieferung mehr als zwei Jahre vergangen sind. Diese beiden Kriterien erläutern wir im Folgenden.

Professioneller Rat: Bevor Sie zwei Angebote preislich vergleichen, klären Sie, welche Steuer auf welches angewendet wird – der Unterschied zwischen 3% und 25% kann die Gesamtkosten stärker beeinflussen als der reine Preisunterschied, sodass eine „günstigere“ Immobilie nicht immer günstiger ist.

Wann Mehrwertsteuer (MwSt.) gezahlt wird

Die Mehrwertsteuer wird bei Neubauten und bei Immobilien gezahlt, die weniger als zwei Jahre in Gebrauch waren, wenn sie von einem Mehrwertsteuerpflichtigen geliefert werden. Ein typisches Beispiel ist ein Geschäftsraum im Erdgeschoss eines neuen Wohn- und Geschäftsprojekts, das von einem Investor verkauft wird. Gemäß dem Gesetz über die Mehrwertsteuer wird die Lieferung eines Gebäudes mit Mehrwertsteuer besteuert, wenn es sich um eine Lieferung vor der ersten Belegung oder Nutzung handelt oder wenn seit der ersten Belegung bzw. Nutzung bis zur nächsten Lieferung nicht mehr als zwei Jahre vergangen sind. Bei einem solchen Kauf gibt es mehrere Punkte zu beachten: Der Angebotspreis kann ohne Mehrwertsteuer angegeben sein, sodass die Gesamtkosten bis zu 25% höher sind als der im Inserat genannte Betrag; die Grunderwerbsteuer wird nicht gezahlt; und ein Käufer, der selbst im Mehrwertsteuersystem ist, kann unter bestimmten Bedingungen die Vorsteuer abziehen. Genau deshalb kaufen Unternehmen Geschäftsräume anders als Privatpersonen – für einen Mehrwertsteuerpflichtigen kann der Nettopreis erheblich vom Bruttobetrag abweichen, aber das ist eine Berechnung für einen Steuerberater, nicht für ein Inserat.

Professioneller Rat: Wenn der Preis „ohne MwSt.“ angegeben ist, fragen Sie immer nach dem Endbetrag inklusive Mehrwertsteuer in Euro – ein Unterschied von 25% ist zu groß, um ihn als selbstverständlich anzusehen, und im Vertrag muss zweifelsfrei klar sein, was der Preis beinhaltet.

Wann Grunderwerbsteuer gezahlt wird

Die Grunderwerbsteuer von 3% wird bei Immobilien gezahlt, die von der Mehrwertsteuer befreit sind – in der Regel bei Geschäftsräumen, die länger als zwei Jahre genutzt wurden, oder bei Käufen von einem Verkäufer, der nicht im Mehrwertsteuersystem ist (z.B. von einer Privatperson). Dies ist der gleiche Satz wie bei einer Wohnung auf dem Markt. Die Steuer wird von der Finanzverwaltung per Bescheid nach Vertragsabschluss berechnet und vom Käufer gezahlt.

Für Käufer aus dem Ausland oder solche, die über eine Gesellschaft (GmbH) kaufen, gelten zwei Hinweise. Erstens ändert sich der Steuersatz nicht nach der Staatsangehörigkeit des Käufers, sondern nach der Art des Verkäufers und dem Status der Immobilie. Zweitens sollten die Fristen für die Anmeldung und Zahlung sowie die Art der Bescheidserteilung für den konkreten Fall bei der Finanzverwaltung überprüft werden, da sie von den Erwerbsumständen abhängen.

Professioneller Rat: Fordern Sie den Status der Immobilie (wie lange sie in Gebrauch ist) und den Status des Verkäufers (ob er mehrwertsteuerpflichtig ist) vor dem Vorvertrag schriftlich an – genau diese beiden Informationen, und nicht die Vereinbarung der Parteien, bestimmen, welche Steuer zu zahlen ist.

Vorsteuer und Option zur Besteuerung für Unternehmen

Bei einer von der Mehrwertsteuer befreiten Immobilie (länger als zwei Jahre genutzt) hat der Verkäufer, der mehrwertsteuerpflichtig ist, ein Wahlrecht zur Besteuerung – er kann sich dennoch für die Berechnung der Mehrwertsteuer anstelle der Grunderwerbsteuer entscheiden. Diese Wahl ist nur möglich, wenn der Käufer ebenfalls mehrwertsteuerpflichtig ist und das Recht auf vollständigen Vorsteuerabzug hat. In diesem Fall kommt das Reverse-Charge-Verfahren zur Anwendung: Die Mehrwertsteuer wird nicht vom Verkäufer berechnet, sondern vom Käufer in seiner Erklärung ausgewiesen und gezahlt, der sie gleichzeitig als Vorsteuer abziehen kann.

Daher kann für ein Unternehmen, das im Mehrwertsteuersystem tätig ist, der Netto-Kaufpreis erheblich von dem Betrag abweichen, den eine Privatperson zahlt. Es ist jedoch wichtig zu wissen, dass das Recht auf Vorsteuerabzug auch die Verpflichtung zur Korrektur mit sich bringt, wenn sich die Nutzung der Immobilie während des vorgeschriebenen Zeitraums ändert. Welche Behandlung für Ihren Fall gilt und ob sich die Option zur Besteuerung lohnt, beurteilt ein Steuerberater – dies ist eine Entscheidung mit konkreten finanziellen Folgen, keine allgemeine Regel.

Professioneller Rat: Wenn Sie Geschäftsräume als Mehrwertsteuerpflichtiger kaufen, klären Sie die Frage des Vorsteuerabzugs und der Option zur Besteuerung vor der Unterschrift mit einem Steuerberater – ein korrekt aufgesetzter Vertrag kann die Nettokosten erheblich senken, während nachträgliche Korrekturen teuer sein können.

Was vor dem Vertrag zu prüfen ist

Fordern Sie vor dem Vorvertrag eine schriftliche Bestätigung über drei Fakten an, die die steuerliche Behandlung und die Gesamtkosten bestimmen:

1. Ob der Verkäufer im Mehrwertsteuersystem ist und ob er den Verkauf mit Mehrwertsteuer oder als befreite Lieferung abrechnen wird.
2. Wann die Immobilie zum ersten Mal belegt oder genutzt wurde, da von der Zwei-Jahres-Frist abhängt, ob Mehrwertsteuer oder Grunderwerbsteuer gezahlt wird.
3. Ob Mehrwertsteuer und Gebühren im Angebotspreis enthalten oder separat ausgewiesen sind, mit dem genauen Betrag in Euro.

Da sich das Mehrwertsteuergesetz und die Regeln zur Grunderwerbsteuer gelegentlich ändern, bestätigen Sie vor jedem Kauf die aktuell gültige Behandlung mit einem Steuerberater oder Anwalt. Als Vermittler helfen wir Ihnen, den Status der Immobilie zu überprüfen und Unterlagen zu sammeln, aber die Steuerberechnung und die rechtliche Auslegung von Verträgen überlassen wir den Experten; über den vollständigen Kaufprozess schreiben wir im Leitfaden wie der Kauf- und Verkaufsprozess einer Immobilie in Kroatien funktioniert.

Professioneller Rat: Fordern Sie alle drei Fakten schriftlich an und nehmen Sie sie in den Vorvertrag auf – mündliche Zusagen bezüglich der Steuer lassen sich nachträglich schwer beweisen, und eine falsche Annahme über 3% oder 25% kann die gesamte Kaufkalkulation durcheinanderbringen.

Wie Regent Ihnen helfen kann

Beim Kauf von Geschäftsräumen helfen wir Ihnen, eine Immobilie zu finden, die Ihrem Zweck und Budget entspricht, und ihren rechtlichen und grundbuchlichen Status vor jeder Zahlung zu überprüfen. Den steuerlichen Mechanismus, der auf die konkrete Immobilie angewendet wird, das Recht auf Vorsteuerabzug und die Option der Besteuerung besprechen Sie mit einem Steuerberater, und die rechtliche Auslegung des Vertrages mit einem Anwalt oder Notar – wir führen Sie durch den gesamten Prozess und weisen Sie darauf hin, was vor dem Vertrag geklärt werden muss.

Für die Suche und Beratung sehen Sie sich an, wie der Kauf mit Regent aussieht oder kontaktieren Sie uns.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Werden beim Kauf von Geschäftsräumen sowohl Mehrwertsteuer als auch Grunderwerbsteuer gezahlt?
Nein. Es wird entweder das eine oder das andere angewendet, niemals beides. Bei neuen Immobilien oder solchen, die weniger als zwei Jahre genutzt wurden und von einem Mehrwertsteuerpflichtigen gekauft werden, wird eine Mehrwertsteuer von 25% gezahlt. Bei Immobilien, die länger als zwei Jahre genutzt wurden, wird in der Regel eine Grunderwerbsteuer von 3% gezahlt.

Was entscheidet, ob Mehrwertsteuer oder Grunderwerbsteuer zu zahlen ist?
Zwei Dinge: Ob der Verkäufer im Mehrwertsteuersystem ist und ob seit der ersten Belegung oder Nutzung der Immobilie bis zum Verkauf mehr als zwei Jahre vergangen sind. Neue oder bis zu zwei Jahre genutzte Immobilien von einem Mehrwertsteuerpflichtigen werden mit Mehrwertsteuer besteuert; ältere als zwei Jahre in der Regel mit Grunderwerbsteuer.

Ist der Preis im Inserat mit oder ohne Mehrwertsteuer?
Dies muss ausdrücklich überprüft werden. Ist der Preis ohne Mehrwertsteuer angegeben, sind die Gesamtkosten bis zu 25% höher als der im Inserat genannte Betrag. Fordern Sie den Betrag in Euro inklusive Mehrwertsteuer und Gebühren schriftlich vor der Unterzeichnung des Vorvertrags an.

Kann ich als Unternehmen die beim Kauf von Geschäftsräumen gezahlte Mehrwertsteuer abziehen?
Wenn das Unternehmen im Mehrwertsteuersystem ist und die Räumlichkeiten für steuerpflichtige Tätigkeiten nutzt, ist der Vorsteuerabzug in der Regel unter den vorgeschriebenen Bedingungen möglich, und bei befreiten Lieferungen mit Option zur Besteuerung kommt das Reverse-Charge-Verfahren zur Anwendung. Ein Steuerberater entscheidet über das konkrete Recht und eine etwaige Korrektur des Vorsteuerabzugs.

Gilt für ausländische Käufer der gleiche Satz?
Ja. Der Satz hängt vom Verkäufer und dem Status der Immobilie ab, nicht von der Staatsangehörigkeit des Käufers. Ein ausländischer Staatsbürger, der über eine kroatische Gesellschaft (GmbH) kauft, wird genauso behandelt wie ein inländisches Unternehmen.

Wie hoch ist die jährliche Grundsteuer für Geschäftsräume?
Die jährliche Grundsteuer ist eine lokale Steuer, die jede Stadt innerhalb des gesetzlichen Rahmens von 0,60 bis 8,00 Euro pro m² Nutzfläche festlegt, daher sollte der Betrag in der Entscheidung der zuständigen Stadt überprüft werden. Es handelt sich um eine andere Steuer als die einmalige Steuer beim Kauf.

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