VAT przy zakupie nieruchomości komercyjnej: kiedy jest płacony i po jakiej stawce

Dla kupującego, który prowadzi działalność gospodarczą za pośrednictwem firmy, mechanizm podatkowy przy zakupie nieruchomości komercyjnej nie jest drobnym szczegółem technicznym — bezpośrednio zmienia całkowity koszt i to, co można odliczyć jako podatek naliczony. Ta sama nieruchomość może podlegać opodatkowaniu VAT-em lub podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC), w zależności od tego, kto ją sprzedaje i jak długo była użytkowana.

Zasady te reguluje Ustawa o podatku od wartości dodanej oraz Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych, a ponieważ przepisy podatkowe ulegają zmianom, przed każdym zakupem warto potwierdzić aktualne traktowanie z doradcą podatkowym. Poniżej wyjaśniamy logikę obu podatków, kiedy płaci się VAT, kiedy podatek od czynności cywilnoprawnych oraz na co zwrócić uwagę przed podpisaniem umowy.

Dwa podatki, nigdy oba

Nieruchomość komercyjna jest opodatkowana według tej samej logiki co mieszkanie, ale z innymi konsekwencjami dla kupującego, który działa za pośrednictwem firmy. Do nabycia stosuje się jeden z dwóch podatków. Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) wynosi 3% wartości rynkowej i płaci go kupujący, a stosuje się go w przypadku nieruchomości opodatkowanych poza systemem VAT. VAT wynosi 25% i stosuje się go, gdy nieruchomość jest dostarczana przez sprzedającego w systemie VAT, w przypadkach określonych przez prawo; wówczas VAT zastępuje podatek od czynności cywilnoprawnych i zazwyczaj jest już wliczony w uzgodnioną cenę.

To, co z tego obowiązuje, nie zależy od porozumienia stron, ale od dwóch obiektywnych kryteriów: czy sprzedający jest płatnikiem VAT i czy od pierwszego zasiedlenia lub użytkowania nieruchomości do dostawy upłynęły więcej niż dwa lata. Te dwa kryteria rozpatrujemy poniżej.

Profesjonalna porada: Zanim porównasz dwie oferty cenowe, ustal, który podatek ma zastosowanie do której — różnica między 3% a 25% może zmienić całkowity koszt bardziej niż sama różnica w cenie, więc „tańsza” nieruchomość nie zawsze jest tańsza.

Kiedy płaci się VAT

VAT płaci się w przypadku nowej zabudowy oraz nieruchomości używanej krócej niż dwa lata, gdy dostarcza ją sprzedawca w systemie VAT. Typowym przykładem jest lokal użytkowy na parterze nowego projektu mieszkaniowo-usługowego, który sprzedaje inwestor. Zgodnie z Ustawą o podatku od wartości dodanej, dostawa budowli podlega opodatkowaniu VAT, jeśli jest to dostawa przed pierwszym zasiedleniem lub użytkowaniem, lub jeśli od pierwszego zasiedlenia lub użytkowania do następnej dostawy nie upłynęły więcej niż dwa lata.Przy takim zakupie obowiązuje kilka zasad: cena w ofercie może być podana bez VAT, wtedy całkowity koszt jest wyższy o 25% od kwoty w ogłoszeniu; podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) nie jest płacony; a kupujący, który sam jest w systemie VAT, może, pod pewnymi warunkami, odliczyć podatek naliczony. Właśnie dlatego firmy kupują nieruchomości komercyjne inaczej niż osoby prywatne — dla płatnika VAT koszt netto może znacznie różnić się od kwoty brutto, ale to jest kalkulacja dla doradcy podatkowego, a nie do ogłoszenia.

Profesjonalna porada: Gdy cena jest podana „bez VAT”, zawsze żądaj również ostatecznej kwoty z wliczonym VAT w euro — różnica 25% jest zbyt duża, aby zakładać ją domyślnie, a w umowie musi być jednoznacznie jasno, co cena obejmuje.

Kiedy płaci się podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC)

Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 3% płaci się w przypadku nieruchomości zwolnionych z VAT — zazwyczaj w przypadku lokali użytkowych użytkowanych dłużej niż dwa lata, lub zakupionych od sprzedającego, który nie jest w systemie VAT (na przykład od osoby prywatnej). To jest ta sama stawka co w przypadku mieszkania na rynku. Podatek oblicza Urząd Skarbowy decyzją po zawarciu umowy, a płaci go kupujący.

Dla kupującego z zagranicy lub tego, który kupuje za pośrednictwem spółki (sp. z o.o.), obowiązują dwie uwagi. Po pierwsze, stawka nie zmienia się w zależności od obywatelstwa kupującego, ale od rodzaju sprzedającego i statusu nieruchomości. Po drugie, terminy zgłoszenia i zapłaty oraz sposób wydania decyzji warto sprawdzić w Urzędzie Skarbowym dla konkretnego przypadku, ponieważ zależą one od okoliczności nabycia.

Profesjonalna porada: Status nieruchomości (jak długo jest w użytkowaniu) i status sprzedającego (czy jest płatnikiem VAT) należy uzyskać na piśmie przed umową przedwstępną — to właśnie te dwie dane, a nie porozumienie stron, decydują o tym, jaki podatek jest płacony.

Podatek naliczony i opcja opodatkowania dla firm

W przypadku nieruchomości zwolnionej z VAT (użytkowanej dłużej niż dwa lata) sprzedawca będący płatnikiem VAT ma prawo wyboru opodatkowania — może jednak zdecydować się na naliczenie VAT zamiast podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC). Ten wybór jest możliwy tylko wtedy, gdy kupujący również jest płatnikiem VAT z prawem do pełnego odliczenia podatku naliczonego. W takim przypadku stosuje się krajowe przeniesienie obowiązku podatkowego: VAT nie jest naliczany przez sprzedającego, lecz wykazuje go w swojej deklaracji i płaci kupujący, który jednocześnie może go odliczyć jako podatek naliczony.

Dlatego dla firmy działającej w systemie VAT koszt netto zakupu może znacznie różnić się od kwoty, którą płaci osoba prywatna. Warto jednak wiedzieć, że prawo do odliczenia podatku naliczonego wiąże się również z obowiązkiem jego korekty, jeśli w okresie ustalonym zmieni się przeznaczenie nieruchomości. Jaki sposób traktowania obowiązuje w Państwa przypadku i czy opcja opodatkowania się opłaca, ocenia doradca podatkowy — jest to decyzja z konkretnymi konsekwencjami finansowymi, a nie ogólna zasada.

Profesjonalna porada: Jeśli kupują Państwo nieruchomość komercyjną jako płatnik VAT, kwestię podatku naliczonego i opcji opodatkowania należy wyjaśnić z doradcą podatkowym przed podpisaniem umowy — prawidłowo skonstruowana umowa może znacznie zmniejszyć koszt netto, podczas gdy późniejsze korekty mogą być kosztowne.

Co sprawdzić przed umową

Przed umową przedwstępną należy poprosić o pisemne potwierdzenie trzech faktów, które określają traktowanie podatkowe i całkowity koszt:

1. Czy sprzedający jest w systemie VAT i czy naliczy VAT od sprzedaży, czy potraktuje ją jako dostawę zwolnioną.
2. Kiedy nieruchomość została po raz pierwszy zasiedlona lub użyta, ponieważ od okresu dwóch lat zależy, czy płaci się VAT czy podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC).
3. Czy w cenie oferty VAT i opłaty są wliczone, czy wykazane oddzielnie, z dokładną kwotą w euro.

Ponieważ Ustawa o VAT i przepisy dotyczące podatku od czynności cywilnoprawnych od nieruchomości okresowo się zmieniają, przed każdym zakupem należy potwierdzić aktualnie obowiązujące traktowanie z doradcą podatkowym lub prawnikiem. Jako pośrednik pomagamy sprawdzić status nieruchomości i zebrać dokumentację, ale kalkulację podatkową i interpretację prawną umowy pozostawiamy ekspertom; o całym procesie zakupu piszemy w przewodniku jak działa proces zakupu i sprzedaży.

Profesjonalna porada: Wszystkie trzy fakty należy żądać na piśmie i wprowadzić je do umowy przedwstępnej — ustne zapewnienia dotyczące podatku trudno udowodnić później, a błędne założenie o 3% lub 25% może zakłócić całą kalkulację zakupu.

Jak Regent może Państwu pomóc

Przy zakupie nieruchomości komercyjnej pomagamy Państwu znaleźć nieruchomość odpowiadającą przeznaczeniu i budżetowi oraz sprawdzić jej status prawny i księgi wieczystej przed jakąkolwiek wpłatą. Mechanizm podatkowy, który ma zastosowanie do konkretnej nieruchomości, prawo do odliczenia podatku naliczonego i opcję opodatkowania opracowują Państwo z doradcą podatkowym, a prawną interpretację umowy z prawnikiem lub notariuszem — my Państwa prowadzimy przez całość i ostrzegamy, co należy wyjaśnić przed umową.

W celu wyszukiwania i porady proszę zobaczyć, jak wygląda zakup z Regent lub skontaktować się z nami.

Często zadawane pytania (FAQ)

Czy przy zakupie nieruchomości komercyjnej płaci się zarówno VAT, jak i podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC)?
Nie. Stosuje się jedno lub drugie, nigdy oba. W przypadku nowej nieruchomości lub tej używanej krócej niż dwa lata, zakupionej od sprzedającego w systemie VAT, płaci się VAT w wysokości 25%. W przypadku nieruchomości używanej dłużej niż dwa lata, zazwyczaj płaci się podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 3%.

Co decyduje o tym, czy zostanie zapłacony VAT czy podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC)?
Dwie rzeczy: czy sprzedający jest w systemie VAT i czy od pierwszego zasiedlenia lub użytkowania nieruchomości do sprzedaży upłynęły więcej niż dwa lata. Nowa lub używana do dwóch lat nieruchomość od płatnika VAT jest opodatkowana VAT-em; starsza niż dwa lata zazwyczaj podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC).

Czy cena w ogłoszeniu jest z VAT-em czy bez niego?
To musi zostać wyraźnie sprawdzone. Jeśli cena jest podana bez VAT, całkowity koszt jest wyższy o 25% od kwoty w ogłoszeniu. Poproś o kwotę w euro z wliczonym VAT i opłatami, na piśmie, przed podpisaniem umowy przedwstępnej.

Czy jako firma mogę odliczyć VAT zapłacony przy zakupie nieruchomości komercyjnej?
Jeśli firma jest w systemie VAT i wykorzystuje lokal do działalności opodatkowanej, odliczenie podatku naliczonego jest zazwyczaj możliwe pod pewnymi warunkami, a w przypadku dostawy zwolnionej z opcją opodatkowania stosuje się przeniesienie obowiązku podatkowego. O konkretnym prawie i ewentualnej korekcie podatku naliczonego decyduje doradca podatkowy.

Czy ta sama stawka obowiązuje dla zagranicznych kupujących?
Tak. Stawka zależy od sprzedającego i statusu nieruchomości, a nie od obywatelstwa kupującego. Zagraniczny obywatel, który kupuje za pośrednictwem chorwackiej spółki (sp. z o.o.), jest traktowany tak samo jak krajowa firma.

Jaki jest roczny podatek od nieruchomości dla lokalu użytkowego?
Roczny podatek od nieruchomości to podatek lokalny, który każde miasto ustala w ramach prawnie określonego zakresu od 0,60 do 8,00 euro za m² powierzchni użytkowej, dlatego kwotę należy sprawdzić w decyzji właściwego miasta. Jest to podatek różny od jednorazowego podatku przy zakupie.

Rekomendowane

• Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) i zysków kapitałowych z nieruchomości
• Zakup nieruchomości komercyjnych: dokumenty
• Jak działa proces zakupu i sprzedaży nieruchomości w Chorwacji — krok po kroku
• Przegląd nieruchomości przed zakupem: weryfikacja prawna, ocena techniczna i przekazanie