Ganzjähriges Leben in Umag: Was vor dem Kauf zu prüfen ist

Das ganzjährige Leben in Umag lässt sich am besten außerhalb der Touristensaison überprüfen, und zwar in derselben Straße, in der Sie die Immobilie besichtigen. Neben dem Wintertest entscheiden drei Dinge, die Sie vor der Unterschrift prüfen können: ob Sie ein Haus oder eine Wohnung kaufen, wie viel Sie die Immobilie jährlich kostet und was die Hausordnung dazu besagt. Umag verfügt über Gesundheitseinrichtungen, Kindergärten und eine Reihe von Siedlungen außerhalb des Zentrums, und die jährliche Grundsteuer in Umag beträgt 8,00 EUR pro m² Nutzfläche. Bei einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus erfordert die Kurzzeitmiete die Zustimmung der Miteigentümer und Nachbarn, was Sie vor dem Kauf klären sollten.

Umag ist eine Küstenstadt im Nordwesten Istriens, und die meisten Menschen kennen sie nur in einer Version, der sommerlichen. Für einen Kauf, den Sie das ganze Jahr über nutzen möchten, ist dies die falsche Grundlage für eine Entscheidung. Das ganzjährige Leben in Umag hängt von der Straße, dem Gebäude und dem Rhythmus der Stadt ab, wenn die Touristen weg sind, und das lässt sich vor Vertragsunterzeichnung überprüfen. Aus unserer Erfahrung in der Zusammenarbeit mit Käufern ist Umag besonders interessant für Menschen, die das Meer wünschen, aber keine Stadt, die nur in den wenigen Sommermonaten vollständig lebt. Bei einem solchen Kauf ist die wichtigste Frage nicht, wie Umag im August aussieht, sondern ob Sie sich im Februar in derselben Straße vorstellen können. Den allgemeinen Ablauf eines Kaufs beschreiben wir im Leitfaden zum Immobilienkaufprozess in Kroatien.

Inhalt

• Wintertest: Warum Februar und nicht August
• Was Umag außerhalb der Saison bietet: Gesundheitswesen, Kindergärten und Siedlungen
• Haus oder Wohnung: Was sich für Wohnen und Vermietung ändert
• Kauf- und Eigentumskosten
• Gebäudevorschriften und Dokumentation vor dem Kauf
• Checkliste vor dem Kauf
• Wie Regent Ihnen helfen kann
• Häufig gestellte Fragen

Wichtige Erkenntnisse

• Besichtigen Sie eine Immobilie, die Sie das ganze Jahr über nutzen möchten, auch außerhalb der Saison, am besten in den Wintermonaten.
• Umag verfügt über eine Außenstelle der Istrischen Gesundheitszentren, eine Notfallmedizin-Abteilung, Apotheken, städtische Kindergärten und eine Reihe von Siedlungen außerhalb des Zentrums.
• Die jährliche Grundsteuer in Umag beträgt 8,00 EUR pro m² Nutzfläche.
• Bei einem Erwerb, für den keine Mehrwertsteuer anfällt, beträgt die Grunderwerbsteuer 3 %.
• Für die Kurzzeitvermietung einer Wohnung in einem Gebäude ist die Zustimmung einer Zweidrittelmehrheit der Miteigentümer und der angrenzenden Miteigentümer erforderlich.
• Überprüfen Sie vor dem Kauf die Gebäudevorschriften, die Protokolle der Miteigentümerversammlungen und den Zustand der Gemeinschaftsbereiche.

Wintertest: Warum Februar und nicht August

Der beste Test für Umag ist der Februar. Im August sieht jede Straße wie eine gute Idee aus. Im Februar sehen Sie die Stadt, die Ihr Alltag sein wird. Verbringen Sie daher vor dem Kauf mindestens eine Woche außerhalb der Saison in derselben Straße, in der Sie die Immobilie besichtigen, und beobachten Sie Dinge, die im Sommer nicht sichtbar sind:

• Öffnungszeiten von Geschäften, Apotheken und Arztpraxen, nicht das, was auf der Karte steht
• Verhalten des Gebäudes, wenn die meisten Nachbarn abwesend sind: Heizung, Beleuchtung, Treppenhausreinigung
• Wie viel Zeit Ihnen alltägliche Erledigungen ohne Auto kosten
• Wind- und Lärmpegel in der Straße, in der sich die Wohnung befindet

Ein Besuch ist nur sinnvoll, wenn er strukturiert ist. Widmen Sie den ersten Tag der Straße und dem Gebäude: Kommen Sie zu verschiedenen Tageszeiten, sprechen Sie mit den Dauerbewohnern, falls vorhanden, und sehen Sie, wie viele Fenster abends beleuchtet sind. Widmen Sie den zweiten Tag den alltäglichen Erledigungen, vom Einkaufen bis zum Büro, zu dem Sie fahren müssen. Am dritten Tag erledigen Sie Dinge, die Sie zu Hause tun würden, einschließlich Telearbeit, falls Sie diese planen. Die restlichen Tage reservieren Sie für die Immobilien, die in Ihre engere Auswahl gekommen sind, und stellen Sie Fragen, die Sie im Sommer nicht gestellt haben: Wie wird das Gebäude geheizt, wer kümmert sich um die Gemeinschaftsbereiche und was passiert, wenn die meisten Eigentümer im Winter nach Hause zurückkehren. Notieren Sie am Ende drei Dinge: was Sie angenehm überrascht hat, was Sie gestört hat und was Sie in einem Jahr stören könnte. Diese Liste ist oft mehr wert als eine Anzeige.

Professioneller Tipp: Wenn Sie eine Immobilie für das ganzjährige Wohnen kaufen, besichtigen Sie sie nicht nur in der Touristensaison. Ein Besuch außerhalb der Saison kann Probleme aufdecken, die der Sommertermin verbirgt.

Was Umag außerhalb der Saison bietet: Gesundheitswesen, Kindergärten und Siedlungen

Für ein ganzjähriges Leben ist wichtig, was die Stadt bietet, wenn die Touristen weg sind, und Umag bietet mehr als nur die Sommerszene. Für medizinische Bedürfnisse gibt es in der Stadt eine Außenstelle der Istrischen Gesundheitszentren mit Allgemeinärzten und Spezialisten, eine Außenstelle des Instituts für Notfallmedizin des Landkreises Istrien und mehrere Apotheken. Für Familien mit Kindern gibt es die städtischen Vorschuleinrichtungen Dječji vrtić i jaslice „Duga“ und Talijanski dječji vrtić „Vrtuljak“. Verfügbarkeit von Plätzen, Aufnahmebedingungen und Fristen sollten direkt bei der Stadt Umag überprüft werden, da sich diese von Jahr zu Jahr ändern. Umag ist nicht nur das Zentrum. Das Gebiet der Stadt Umag umfasst unter anderem Savudrija, Katoro, Zambratija, Lovrečica, Petrovija und Juricane. Für den Käufer ist dies ein wichtiger Unterschied: Das Leben im Zentrum, in einer Küstensiedlung und im Hinterland bietet drei verschiedene Rhythmen, unterschiedliche Entfernungen zu den Annehmlichkeiten und unterschiedliche Transportkosten. Besichtigen Sie jedes Gebiet separat und in derselben Jahreszeit.

Professioneller Tipp: Bevor Sie eine Siedlung auswählen, legen Sie fest, was für Ihren Alltag unerlässlich ist: Arztpraxis, Geschäft, Schule oder Kindergarten. Messen Sie dann die tatsächliche Fahrzeit zu diesen Punkten außerhalb der Saison und nicht die Luftlinie auf der Karte.

Haus oder Wohnung: Was sich für Wohnen und Vermietung ändert

Der Unterschied zwischen Haus und Wohnung in Umag ist nicht nur eine Frage des Raumes. Ab dem 1. Januar 2025 ist für die Kurzzeitvermietung einer Wohnung in einem Mehrfamilien- oder Wohn- und Geschäftshaus die vorherige schriftliche Zustimmung einer Zweidrittelmehrheit der Miteigentümer erforderlich, mit der zusätzlichen Bedingung, dass auch alle Miteigentümer zustimmen, deren Wände, Böden oder Decken an die betreffende Wohnung angrenzen. Die Zustimmung wird für einen bestimmten Zeitraum erteilt, der nicht kürzer als fünf Jahre sein darf, und bindet auch den zukünftigen Eigentümer der Wohnung (Gesetz über die Verwaltung und Instandhaltung von Gebäuden, NN 152/24 und 47/26). Eigentümer, die die Wohnung bereits am Tag des Inkrafttretens des Gesetzes zur Kurzzeitvermietung genutzt haben, haben eine Übergangsfrist bis zum 31. Dezember 2029, um die erforderliche Zustimmung einzuholen. Wird diese innerhalb dieser Frist nicht eingeholt, erlischt das Recht zur Erbringung von Beherbergungsleistungen kraft Gesetzes, und die erteilte Genehmigung wird von Amts wegen widerrufen. Die Regelung gilt für Wohnungen in Gebäuden, während freistehende Häuser in der Regel keine Miteigentümer des Gebäudes haben, von denen eine Zustimmung eingeholt werden müsste. Für einen Käufer, der eine Wohnung für den Eigenbedarf erwirbt, mag dies wie ein Problem Dritter klingen, ist es aber nicht: Die Möglichkeit einer legalen Kurzzeitvermietung beeinflusst den Kreis potenzieller zukünftiger Käufer Ihrer Wohnung. Wenn Sie planen, die Immobilie gelegentlich zu vermieten, prüfen Sie vor dem Kauf, ob es sich um ein Haus oder eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus handelt, welche Regeln für die Kurzzeitvermietung gelten und ob zusätzliche Pflichten und Kosten anfallen.

Professioneller Tipp: Wenn die Möglichkeit besteht, dass Sie die Immobilie eines Tages vermieten werden, überprüfen Sie die Regeln für die Kurzzeitvermietung vor dem Kauf und nicht erst nach Vertragsunterzeichnung.

Kauf- und Eigentumskosten

Beim Erwerb von Immobilien, für die keine Mehrwertsteuer anfällt, wird die Grunderwerbsteuer gemäß dem Gesetz über die Grunderwerbsteuer (NN 115/16 und 106/18) mit einem Satz von 3 % erhoben. Bei bestimmten Lieferungen von Neubauten, für die Mehrwertsteuer berechnet wird, kommt der allgemeine Mehrwertsteuersatz von 25 % zur Anwendung, und in einem solchen Fall wird keine Grunderwerbsteuer gezahlt. Die steuerliche Behandlung sollte für die konkrete Transaktion überprüft werden, und zwei Preise aus der Anzeige können nicht verglichen werden, solange Sie nicht wissen, ob die Mehrwertsteuer darin enthalten ist. Die jährliche Grundsteuer wird von der Stadt festgelegt. Die Stadt Umag hat eine Steuer in Höhe von 8,00 EUR pro m² Nutzfläche der Immobilie festgelegt. Für eine Immobilie von 70 m² würde dies, vor Anwendung etwaiger gesetzlicher Befreiungen, 560 EUR jährlich bedeuten. Steuerbefreiungen und die Zahlungspflicht hängen von den Umständen der konkreten Immobilie und des Eigentümers ab. Die Steuer ist nicht die einzige jährliche Ausgabe. Schätzen Sie Rücklage, Energie, Heizung und Instandhaltung für die konkrete Immobilie und vergleichen Sie deren Wert mit den Angeboten; die Unterschiede zwischen den Schätzungen werden im Leitfaden zur Immobilienbewertung beschrieben.

Professioneller Tipp: Berechnen Sie vor dem Kauf die jährlichen Eigentumskosten und nicht nur den Kaufpreis der Immobilie. Steuern, Rücklagen, Instandhaltung und Heizung machen langfristig einen erheblichen Teil der Kosten aus.

Gebäudevorschriften und Dokumentation vor dem Kauf

Bei einer Wohnung in einem Gebäude fordern Sie schriftlichen Einblick in die Gebäudevorschriften und die Protokolle der Miteigentümerversammlungen. Daraus geht hervor, ob größere Arbeiten geplant sind, ob es Streitigkeiten unter den Miteigentümern gibt und wie die Praxis der Instandhaltung der Gemeinschaftsbereiche aussieht. Dies sind Informationen, die bei einer Besichtigung nicht sichtbar sind, aber direkt die Kosten und den Frieden im Gebäude beeinflussen. Überprüfen Sie auch den rechtlichen Status der Immobilie. Der Grundbuchauszug zeigt, wer als Eigentümer eingetragen ist und ob Lasten bestehen, und wie man ihn liest, erklären wir im Leitfaden zu Eigentumsnachweis, Grundbuch und Kataster. Der Umfang der rechtlichen und technischen Prüfung wird im Leitfaden zur Immobilienprüfung vor dem Kauf beschrieben.

Professioneller Tipp: Beim Kauf einer Immobilie für das ganzjährige Wohnen überprüfen Sie auch das, was in der Anzeige nicht sichtbar ist: den Zustand des Gebäudes, die Verfügbarkeit von Annehmlichkeiten außerhalb der Saison und die tatsächlichen Lebenshaltungskosten.

Checkliste vor dem Kauf

Bevor Sie den Vorvertrag unterschreiben, gehen Sie die Liste durch, die den Wintertest, lokale Fakten und die Dokumentation kombiniert. Notieren Sie die Antwort zu jedem Punkt:

• Verfügbarkeit von Ärzten und Notfalldiensten
• Kindergarten und Schule, wenn Sie für eine Familie kaufen
• Öffentliche Verkehrsmittel und Anbindung an andere Städte
• Verfügbarkeit von Geschäften außerhalb der Saison
• Rücklagen und Zustand des Gebäudes
• Art der Heizung und Kühlung
• Feuchtigkeit und Zustand der Fassade
• Verfügbarkeit von Parkplätzen
• Gebäudevorschriften und Versammlungsprotokolle
• Möglichkeit der Kurzzeitvermietung
• Grundsteuer
• Entfernung zum Arbeitsplatz und zu alltäglichen Annehmlichkeiten

Professioneller Tipp: Ordnen Sie die Punkte nach ihrer Wichtigkeit für Ihr tägliches Leben und überprüfen Sie zuerst die ersten drei. Wenn bereits einer davon nicht passt, müssen die restlichen Überprüfungen nicht einmal beginnen.

Wie Regent Ihnen helfen kann

Wenn Sie über den Kauf einer Immobilie in Umag nachdenken, kann Regent Ihnen bei der Auswahl der Immobilie entsprechend Ihren Lebensbedürfnissen oder Ihrem Investitionsziel, der Überprüfung der verfügbaren Dokumentation, dem Vergleich von Marktangeboten und der Organisation notwendiger fachmännischer Prüfungen helfen. Wenn Sie den Kauf eines Neubaus in Umag in Betracht ziehen, sehen Sie sich auch unser aktuelles Angebot des Projekts Green Tower Hotel & Residence an. Für ausländische Käufer ist auch eine besondere Unterstützung während des gesamten Kaufprozesses verfügbar: Kauf mit Regent, Kontakt und Dienstleistungen für ausländische Käufer.

Häufig gestellte Fragen

Lohnt es sich, das ganze Jahr über in Umag zu leben?

Das hängt von Ihren Gewohnheiten und Bedürfnissen ab, und die zuverlässigste Antwort gibt ein Aufenthalt außerhalb der Saison. Verbringen Sie eine Woche in der Winterzeit in derselben Straße, in der Sie die Immobilie besichtigen, und notieren Sie, was Ihnen gefällt und was Sie stört. Wenn Sie dann etwas stört, wird der Sommer es nicht beheben.

Ist die Zustimmung der Nachbarn für die Kurzzeitvermietung einer Wohnung erforderlich?

Ja, für die Kurzzeitvermietung einer Wohnung in einem Mehrfamilien- oder Wohn- und Geschäftshaus ist die vorherige schriftliche Zustimmung einer Zweidrittelmehrheit der Miteigentümer sowie aller Miteigentümer erforderlich, deren Wände, Böden oder Decken an die Wohnung angrenzen (Gesetz über die Verwaltung und Instandhaltung von Gebäuden, NN 152/24 und 47/26). Die Zustimmung wird für einen Zeitraum erteilt, der nicht kürzer als fünf Jahre sein darf und auch den zukünftigen Eigentümer der Wohnung bindet.

Wie hoch ist die jährliche Grundsteuer in Umag?

Die Stadt Umag hat eine Grundsteuer in Höhe von 8,00 EUR pro m² Nutzfläche jährlich festgelegt. Für eine Immobilie von 70 m² beträgt dies 560 EUR jährlich vor Anwendung etwaiger gesetzlicher Befreiungen, und die Zahlungspflicht sowie Befreiungen hängen von den Umständen der konkreten Immobilie und des Eigentümers ab.

Wird Grunderwerbsteuer oder Mehrwertsteuer gezahlt?

Das hängt davon ab, ob beim Erwerb Mehrwertsteuer anfällt. Bei Erwerben, für die keine Mehrwertsteuer gezahlt wird, fällt Grunderwerbsteuer in Höhe von 3 % an (Gesetz über die Grunderwerbsteuer, NN 115/16 und 106/18), und bei Lieferungen neuer Gebäude, für die Mehrwertsteuer berechnet wird, kommt der allgemeine Satz von 25 % zur Anwendung, und dann wird keine Grunderwerbsteuer gezahlt.

Welche Gesundheitsdienste bietet Umag?

Umag verfügt über eine Außenstelle der Istrischen Gesundheitszentren mit Allgemeinärzten und Spezialisten, eine Außenstelle des Instituts für Notfallmedizin des Landkreises Istrien sowie mehrere Apotheken. Überprüfen Sie vor dem Kauf den Arbeitsplan und die Verfügbarkeit außerhalb der Saison für die jeweilige Einrichtung.

Gibt es in Umag Siedlungen außerhalb des Zentrums?

Ja, das Gebiet der Stadt Umag umfasst unter anderem Savudrija, Katoro, Zambratija, Lovrečica, Petrovija und Juricane. Jedes dieser Gebiete bietet einen anderen Lebensrhythmus als das Stadtzentrum, daher sollten Sie sie separat besichtigen.

Ist es für das ganzjährige Wohnen besser, ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen?

Die Antwort hängt davon ab, was Ihnen wichtiger ist: Ein Haus bietet Privatsphäre und einen Garten, während eine Wohnung geringere Wartungskosten und weniger Verpflichtungen hat. Bei einer Wohnung in einem Gebäude überprüfen Sie die Gebäudevorschriften und die Möglichkeit der Kurzzeitvermietung, da diese auch den späteren Verkauf beeinflussen.

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