IVA sull'acquisto di immobile commerciale: quando si paga e a quale aliquota

Per un acquirente che opera tramite un'azienda, il meccanismo fiscale all'acquisto di un immobile commerciale non è un dettaglio tecnico da poco — modifica direttamente il costo totale e ciò che può essere detratto come IVA a credito. Lo stesso immobile può essere soggetto a IVA o a imposta sul trasferimento di proprietà, a seconda di chi lo vende e da quanto tempo è in uso.

Le regole sono disciplinate dalla Legge sull'Imposta sul Valore Aggiunto e dalla Legge sull'Imposta sul Trasferimento di Proprietà Immobiliare, e poiché le normative fiscali cambiano, prima di ogni acquisto è opportuno confermare il trattamento attuale con un consulente fiscale. Di seguito spieghiamo la logica delle due imposte, quando si paga l'IVA, quando l'imposta sul trasferimento e a cosa prestare attenzione prima di firmare.

Due imposte, mai entrambe

L'immobile commerciale è tassato con la stessa logica di un appartamento, ma con conseguenze diverse per l'acquirente che opera tramite un'azienda. All'acquisto si applica una delle due imposte. L'imposta sul trasferimento di proprietà immobiliare ammonta al 3% del valore di mercato ed è pagata dall'acquirente, e si applica agli immobili tassati al di fuori del sistema IVA. L'IVA ammonta al 25% e si applica quando l'immobile è fornito da un venditore soggetto a IVA, nei casi previsti dalla legge; in tal caso, l'IVA sostituisce l'imposta sul trasferimento ed è di norma già inclusa nel prezzo concordato.

Quale delle due si applica non dipende dall'accordo delle parti, ma da due criteri oggettivi: se il venditore è soggetto passivo IVA e se dal primo insediamento o utilizzo dell'immobile fino alla consegna sono trascorsi più di due anni. Questi due criteri li spieghiamo di seguito.

Consiglio professionale: Prima di confrontare due offerte di prezzo, determinate quale imposta si applica a ciascuna — la differenza tra il 3% e il 25% può cambiare il costo totale più della differenza di prezzo stessa, quindi un immobile "più economico" non è sempre più economico.

Quando si paga l'IVA

L'IVA si paga per le nuove costruzioni e per gli immobili in uso da meno di due anni, quando sono forniti da un venditore soggetto a IVA. Un esempio tipico è un locale commerciale al piano terra di un nuovo progetto residenziale-commerciale venduto dall'investitore. Secondo la Legge sull'Imposta sul Valore Aggiunto, la fornitura di un edificio è soggetta a IVA se si tratta di una fornitura prima del primo insediamento o utilizzo, o se dal primo insediamento o utilizzo fino alla successiva fornitura non sono trascorsi più di due anni.Per tale acquisto valgono diverse considerazioni: il prezzo nell'offerta può essere indicato senza IVA, quindi il costo totale è fino al 25% più alto della cifra nell'annuncio; l'imposta sul trasferimento di proprietà non si paga; e l'acquirente che è anch'esso soggetto a IVA può, a determinate condizioni, detrarre l'IVA a credito. Proprio per questo le aziende acquistano immobili commerciali in modo diverso dalle persone fisiche — per un soggetto passivo IVA il costo netto può essere significativamente diverso dall'importo lordo, ma questo è un calcolo da fare con un consulente fiscale, non da un annuncio.

Consiglio professionale: Quando il prezzo è indicato "senza IVA", richiedete sempre anche l'importo finale con IVA inclusa in euro — una differenza del 25% è troppo grande per essere sottintesa, e nel contratto deve essere chiaramente specificato cosa include il prezzo.

Quando si paga l'imposta sul trasferimento di proprietà immobiliare

L'imposta sul trasferimento di proprietà immobiliare del 3% si paga per gli immobili esenti da IVA — di norma per i locali commerciali utilizzati da più di due anni, o acquistati da un venditore non soggetto a IVA (ad esempio, da una persona fisica). Questa è la stessa aliquota di un appartamento sul mercato. L'imposta è calcolata dall'Amministrazione Fiscale con una decisione dopo la stipula del contratto ed è pagata dall'acquirente.

Per un acquirente straniero o per chi acquista tramite una società (s.r.l.) valgono due precisazioni. Primo, l'aliquota non cambia in base alla nazionalità dell'acquirente, ma in base al tipo di venditore e allo status dell'immobile. Secondo, i termini per la dichiarazione e il pagamento e le modalità di emissione della decisione devono essere verificati con l'Amministrazione Fiscale per il caso specifico, poiché dipendono dalle circostanze dell'acquisto.

Consiglio professionale: Richiedete lo status dell'immobile (da quanto tempo è in uso) e lo status del venditore (se è soggetto passivo IVA) per iscritto prima del preliminare di vendita — sono proprio questi due dati, e non l'accordo delle parti, a determinare quale imposta si paga.

IVA a credito e opzione di tassazione per le aziende

Per gli immobili esenti da IVA (utilizzati da più di due anni), il venditore che è soggetto passivo IVA ha il diritto di scegliere la tassazione — può comunque optare per l'applicazione dell'IVA invece dell'imposta sul trasferimento di proprietà. Questa scelta è possibile solo se anche l'acquirente è soggetto passivo IVA con diritto alla detrazione completa dell'IVA a credito. In questo caso, si applica il meccanismo del reverse charge (trasferimento interno dell'obbligo fiscale): l'IVA non viene calcolata dal venditore, ma è dichiarata e pagata dall'acquirente nella propria dichiarazione, il quale può contemporaneamente detrarla come IVA a credito.

Per questo motivo, per un'azienda che opera nel sistema IVA, il costo netto di acquisto può essere significativamente diverso dall'importo pagato da una persona fisica. È, tuttavia, importante sapere che il diritto alla detrazione dell'IVA a credito comporta anche l'obbligo di rettifica se la destinazione d'uso dell'immobile cambia durante il periodo prescritto. Quale trattamento sia valido per il Suo caso e se l'opzione di tassazione sia conveniente, lo valuta un consulente fiscale — questa è una decisione con conseguenze finanziarie concrete, non una regola generale.

Consiglio professionale: Se acquista un immobile commerciale come soggetto passivo IVA, risolva la questione dell'IVA a credito e dell'opzione di tassazione con un consulente fiscale prima della firma — un contratto correttamente impostato può ridurre significativamente il costo netto, mentre le rettifiche successive possono essere costose.

Cosa verificare prima del contratto

Prima del preliminare di vendita, richiedete una conferma scritta su tre fatti che determinano il trattamento fiscale e il costo totale:

1. Se il venditore è soggetto a IVA e se calcolerà la vendita con IVA o come cessione esente.
2. Quando l'immobile è stato occupato o utilizzato per la prima volta, perché dal termine di due anni dipende se si paga l'IVA o l'imposta sul trasferimento di proprietà.
3. Se l'IVA e le spese sono incluse nel prezzo dell'offerta o indicate separatamente, con l'importo esatto in euro.

Poiché la Legge sull'IVA e le regole sull'imposta sul trasferimento di proprietà immobiliare cambiano periodicamente, prima di ogni acquisto confermate il trattamento attualmente in vigore con un consulente fiscale o un avvocato. Come intermediari, aiutiamo a verificare lo status dell'immobile e a raccogliere la documentazione, ma lasciamo il calcolo fiscale e l'interpretazione legale del contratto agli specialisti; sul processo completo di acquisto scriviamo nella guida come funziona il processo di compravendita immobiliare.

Consiglio professionale: Richiedete tutti e tre i fatti per iscritto e includeteli nel preliminare di vendita — le rassicurazioni orali sull'imposta sono difficili da dimostrare successivamente, e un'errata supposizione sul 3% o 25% può sconvolgere l'intero calcolo dell'acquisto.

Come Regent può aiutarvi

Durante l'acquisto di un immobile commerciale, vi aiutiamo a trovare la proprietà che corrisponde alla destinazione d'uso e al budget e a verificare il suo status legale e catastale prima di qualsiasi pagamento. Il meccanismo fiscale applicabile all'immobile specifico, il diritto alla detrazione dell'IVA a credito e l'opzione di tassazione li definite con un consulente fiscale, e l'interpretazione legale del contratto con un avvocato o un notaio — noi vi guidiamo attraverso l'intero processo e vi avvertiamo su ciò che deve essere chiarito prima del contratto.

Per la ricerca e la consulenza, vedete come funziona l'acquisto con Regent o contattateci.

Domande frequenti (FAQ)

Si paga sia l'IVA che l'imposta sul trasferimento di proprietà immobiliare all'acquisto di un immobile commerciale?
No. Si applica l'una o l'altra, mai entrambe. Per gli immobili nuovi o usati da meno di due anni, acquistati da un venditore soggetto a IVA, si paga l'IVA del 25%. Per gli immobili usati da più di due anni, di norma si paga l'imposta sul trasferimento di proprietà immobiliare del 3%.

Cosa determina se si pagherà l'IVA o l'imposta sul trasferimento di proprietà?
Due cose: se il venditore è soggetto a IVA e se dal primo insediamento o utilizzo dell'immobile fino alla vendita sono trascorsi più di due anni. Un immobile nuovo o usato fino a due anni da un soggetto passivo IVA è tassato con IVA; un immobile più vecchio di due anni è di norma soggetto all'imposta sul trasferimento di proprietà immobiliare.

Il prezzo nell'annuncio è con o senza IVA?
Questo deve essere esplicitamente verificato. Se il prezzo è indicato senza IVA, il costo totale è fino al 25% più alto della cifra nell'annuncio. Richiedete l'importo in euro con IVA e spese incluse, per iscritto, prima della firma del preliminare di vendita.

Posso, come azienda, detrarre l'IVA pagata all'acquisto di un immobile commerciale?
Se l'azienda è soggetta a IVA e utilizza l'immobile per attività imponibili, la detrazione dell'IVA a credito è di norma possibile a determinate condizioni, e per le cessioni esenti con opzione di tassazione si applica il reverse charge. Il diritto specifico e l'eventuale rettifica dell'IVA a credito sono decisi da un consulente fiscale.

La stessa aliquota vale per gli acquirenti stranieri?
Sì. L'aliquota dipende dal venditore e dallo status dell'immobile, non dalla nazionalità dell'acquirente. Un cittadino straniero che acquista tramite una società croata (s.r.l.) è considerato allo stesso modo di un'azienda nazionale.

Qual è l'imposta annuale sugli immobili per un locale commerciale?
L'imposta annuale sugli immobili è un'imposta locale che ogni città determina all'interno dell'intervallo legale da 0,60 a 8,00 euro per m² di superficie utile, quindi l'importo deve essere verificato nella decisione della città competente. Si tratta di un'imposta diversa dall'imposta una tantum all'acquisto.

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