Sicherer Immobilienkauf in Kroatien für ausländische Staatsbürger

Ja, ausländische Staatsbürger können Immobilien in Kroatien kaufen und besitzen, aber die Bedingungen sind je nach Herkunftsland unterschiedlich. Bürger der Europäischen Union sowie Bürger von Ländern, die Mitglieder des Europäischen Wirtschaftsraums sind – einschließlich Island, Norwegen und Liechtenstein – können Immobilien frei kaufen, sofern sie sich innerhalb eines Baugebiets befinden, d. h. gemäß den geltenden Raumordnungsunterlagen für Wohn- oder Gewerbebau bestimmt sind.

Wenn es um Bürger von Drittstaaten (Länder außerhalb der EU und des EWR) geht, können diese Immobilien nur dann kaufen, wenn sie zuvor die Zustimmung des Ministeriums für Justiz und Verwaltung der Republik Kroatien erhalten haben, die nur erteilt wird, wenn das Prinzip der Gegenseitigkeit besteht – d. h., wenn das Land des Käufers auch kroatischen Staatsbürgern den Erwerb von Immobilien unter ähnlichen Bedingungen gestattet.

Es ist auch wichtig zu beachten, dass landwirtschaftliche Flächen für die meisten ausländischen Staatsbürger weiterhin eingeschränkt sind, mit Ausnahme von EU-Bürgern ab dem 1. Juli 2023, als die Schutzklausel, die den Kauf verbot, auslief.

Wenn Sie ein ausländischer Investor oder eine natürliche Person von außerhalb der EU sind und in kroatische Immobilien investieren möchten, ist die schnellste und rechtlich sicherste Möglichkeit, ein Handelsunternehmen (z. B. d.o.o.) in Kroatien zu gründen. Unser Rechtsteam kann Sie umfassend durch diesen Prozess führen – von der Überprüfung der Gegenseitigkeit über die Vorbereitung des Antrags für das Justizministerium bis hin zur Eintragung des Eigentums.

Die Dienstleistungen von Regent umfassen auch rechtliche Unterstützung in Englisch, Deutsch, Italienisch und Slowenisch, sodass Sie jeden Schritt verstehen und fundierte Entscheidungen ohne sprachliche oder bürokratische Hürden treffen können.

Ja, eine OIB ist obligatorisch. Egal, ob Sie eine natürliche Person sind oder ein Unternehmen in Kroatien gründen, eine OIB ist für alle offiziellen und rechtlichen Handlungen erforderlich: Kauf und Verkauf von Immobilien, Eintragung im Grundbuch, Eröffnung eines Bankkontos und Zahlung von Steuern. Die OIB wird von der Steuerverwaltung ausgestellt, und Sie müssen nicht persönlich anwesend sein – unser Anwalt kann eine OIB auf der Grundlage einer Vollmacht erhalten, wodurch Sie Zeit sparen und unnötige Reisen vermeiden.

Die rechtliche Sicherheit der Immobilie ist der Schlüssel zum Schutz Ihrer Investition. Unser Team führt vor dem Kauf eine gründliche rechtliche Analyse jeder Immobilie durch. Dies umfasst die Einsicht in aktuelle und historische Grundbuchauszüge, die Überprüfung des Eigentums, möglicher Belastungen (Hypotheken, Dienstbarkeiten, Rechtsstreitigkeiten) sowie die Überprüfung der Übereinstimmung mit Kataster- und Raumordnungsdokumenten. Wir verlassen uns nicht nur auf das, was im Grundbuch steht – wir suchen und prüfen alle zusätzlichen Risiken, insbesondere wenn die Immobilie Gegenstand von Denationalisierung, Erbschaft oder Umwandlung aus gesellschaftlichem Eigentum war.

Ja, und wir empfehlen es dringend. Der Kauf von Immobilien ist eine wichtige rechtliche und finanzielle Entscheidung. Ein auf Immobilienrecht spezialisierter Anwalt stellt sicher, dass Ihre Rechte geschützt sind und die Transaktion vollständig legal ist. Unsere Agentur arbeitet mit erfahrenen Anwälten zusammen, die Englisch und Deutsch sprechen, und sie werden Verträge entwerfen oder überprüfen, eine rechtliche Prüfung durchführen und Sie in allen Schritten des Kaufs vertreten.

Ja, ein Ausländer kann einen Kaufvertrag außerhalb Kroatiens abschließen, ohne dass eine physische Anwesenheit erforderlich ist. Es reicht aus, Ihre Unterschrift in Ihrem Land (bei einem Notar) beglaubigen zu lassen und eine sogenannte Apostille (internationale Beglaubigung der Echtheit des Dokuments) hinzuzufügen. Das Dokument wird dann per Post nach Kroatien geschickt, wo ein Anwalt es übernimmt und alle anderen Schritte abschließt. Außerdem kann ein Anwalt den Kaufvertrag in Ihrem Namen auf der Grundlage einer Vollmacht unterzeichnen.

Die Standardsteuer, die vom Käufer gezahlt wird, ist die Grunderwerbsteuer in Höhe von 3 % des Verkehrswerts der Immobilie. Die Steuer wird nicht gezahlt, wenn ein Neubau von einer juristischen Person im Mehrwertsteuersystem gekauft wird, da die Mehrwertsteuer im Preis enthalten ist.

Falls der Käufer nicht beim kroatischen Notar anwesend ist, muss er die Steuer selbst melden. Wenn sie bei einem kroatischen Notar unterzeichnet wird, sendet der Notar den Bericht automatisch.

Nein. Wenn Sie einen Neubau von einem Investor kaufen, der sich im Mehrwertsteuersystem befindet, ist die Mehrwertsteuer bereits im Preis enthalten, und es wird keine Grunderwerbsteuer gezahlt. Diese Situation ist am häufigsten bei Wohnungen und Häusern der Fall, die zum ersten Mal von juristischen Personen verkauft werden.

Ja, aber nur in bestimmten Fällen. Einkommensteuer wird gezahlt, wenn die Immobilie innerhalb von zwei Jahren nach dem Kauf verkauft wird, es sei denn, die Immobilie wurde für den dauerhaften Wohnsitz genutzt. Die Steuer wird auf der Grundlage der Differenz zwischen dem Kauf- und Verkaufspreis berechnet und beträgt 20 %. Wenn jemand innerhalb von 5 Jahren drei oder mehr Immobilien verkauft, kann er auch als Erwerbstätiger gelten und steuerpflichtig werden.

Der Prozess ist wie folgt:

• Rechtliche Prüfung der Dokumentation und des Eigentums
• Unterzeichnung eines Vorvertrags (mit einer Anzahlung, in der Regel 10 %)
• Wenn Sie aus einem Drittland kommen – Einholung der Zustimmung des Ministeriums
• Unterzeichnung des Hauptvertrags bei einem Notar
• Zahlung der Grunderwerbsteuer
• Eintragung des Eigentums im Grundbuch
• Übertragung von Versorgungsrechnungen und Versicherungen

Unser Team begleitet Sie durch alle diese Schritte, unabhängig davon, ob Sie sich in Kroatien oder im Ausland befinden.

Ja, aber mit Einschränkungen. Kroatien hat derzeit sehr begrenzte Möglichkeiten für Hypothekendarlehen an Nichtansässige. Eine Bank bietet eine Option mit hohen Zinsen an. Daher nutzen die meisten ausländischen Staatsbürger ein Darlehen aus ihrem Heimatland, und unsere Anwälte registrieren dann die Hypothek der ausländischen Bank im kroatischen Grundbuch.

Ja, es ist möglich, sogenannte Treuhandkonten zu verwenden – spezielle Treuhandkonten von Anwälten oder Banken, die sicherstellen, dass Käufer und Verkäufer ihren Verpflichtungen nachkommen. Die Zahlung wird erst dann an den Verkäufer überwiesen, wenn der Käufer die Eigentumsregistrierung erhalten hat, und umgekehrt. Obwohl dieser Service zusätzliche Kosten verursacht, bietet er maximale Sicherheit. Unsere Anwälte werden beurteilen, ob in Ihrem Fall ein Treuhandkonto erforderlich ist.

Die Eröffnung eines Kontos bei einer kroatischen Bank ist nicht obligatorisch, wird aber dringend empfohlen. Sie können die Zahlung des Kaufpreises auch aus dem Ausland leisten, aber ein lokales Konto erleichtert die Zahlung von Versorgungsrechnungen, Steuern, Versicherungen und die Kommunikation mit Banken oder Versicherungsunternehmen erheblich. Um ein Konto zu eröffnen, benötigen Sie eine OIB, einen Reisepass und einen Nachweis über die Herkunft der Gelder, und unsere Rechtspartner können Sie durch den gesamten Prozess führen und Ihnen bei der Dokumentation helfen.

Nein. Der Kauf von Immobilien in Kroatien garantiert nicht automatisch eine Aufenthaltsgenehmigung. Ausländische Staatsbürger, die sich länger als 90 Tage aufhalten möchten, müssen beim Innenministerium (MUP) eine befristete Aufenthaltsgenehmigung beantragen. Der Kauf einer Immobilie kann eine Grundlage für den Erhalt einer Aufenthaltsgenehmigung sein, ist aber keine Garantie – jeder Fall wird individuell beurteilt.

Ja, das Verfahren ist relativ einfach, und unser Team bietet Unterstützung bei der Übertragung aller Versorgungsrechnungen – Strom, Wasser, Gas, Gemeindegebühren, Gebäudeinstandhaltung, Internet usw. Es ist erforderlich, den Kaufvertrag und den neuen Eigentumsnachweis oder eine Bescheinigung über die Einreichung der Dokumentation zur Eigentumsregistrierung beizufügen. Wir helfen auch bei der Vermittlung einer Gebäudeversicherung.

Absolut ja. In den letzten Jahren hat sich Kroatien zu einem der begehrtesten Ziele zum Leben und Investieren in der EU entwickelt, insbesondere an der Küste. Ein stabiler Markt, steigende Preise und der Beitritt zum Schengen-Raum und zur Eurozone haben das Interesse in- und ausländischer Investoren weiter gesteigert. Neubauten, Touristenwohnungen, Mietvillen und Luxusimmobilien erzielen Rekordpreise. Wenn Sie planen, Immobilien in Kroatien zu kaufen, ist jetzt der ideale Zeitpunkt.

Ja, das können sie – aber unter bestimmten Bedingungen. Wenn Sie legal an Touristen vermieten möchten, müssen Sie eine sogenannte Kategorisierungsentscheidung einholen. EU-Bürger können dies in eigenem Namen tun, während Bürger von Drittstaaten in der Regel ein Unternehmen (d.o.o.) gründen und die Vermietung darüber anmelden müssen. Eine andere Möglichkeit ist die Zusammenarbeit mit einem Reisebüro, das die Immobilie in Ihrem Namen vermietet.

Wenn Sie Immobilien über ein Unternehmen kaufen oder vermieten möchten, müssen Sie eine d.o.o. (GmbH) gründen. Das Mindeststammkapital beträgt 2.500 €, die Notargebühr beträgt ca. 600–800 €, und die grundlegenden Buchhaltungskosten beginnen bei 100 € pro Monat. Es gibt auch zusätzliche Verpflichtungen: Bankgebühren, Körperschaftsteuer (12 % oder 18 %) und Steuer auf Gewinnausschüttung (12 %). Unser Team aus Rechts- und Steuerberatern bietet umfassende Unterstützung bei der Gründung und Führung des Unternehmens.