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Immobilienversicherung: Was die Police abdeckt und was nicht

3. November 2026 / Regent Split

Zusammenfassung

Die Immobilienversicherung zahlt den Schaden, den Sie aufgrund eines Versicherungsfalls erlitten haben, höchstens bis zur Höhe des tatsächlichen Schadens und bis zur vereinbarten Versicherungssumme. Was abgedeckt ist, wird durch die Police sowie die allgemeinen und besonderen Versicherungsbedingungen festgelegt, und das Gesetz schließt Schäden aus, die Sie vorsätzlich verursacht haben. Ist die Immobilie zu einem geringeren Betrag als ihrem Wert versichert, verringert sich die Leistung anteilig. Melden Sie vor Vertragsunterzeichnung alle für die Risikobewertung wichtigen Umstände, und nach einem Schaden informieren Sie den Versicherer innerhalb von drei Tagen.

Wichtige Fakten

Die Auszahlung kann den tatsächlichen Schaden nicht übersteigen, selbst bei einer höheren Versicherungssumme
Allgemeine und besondere Bedingungen sind Bestandteil des Vertrags, und im Falle von Widersprüchen ist die Police maßgebend
Eine Unterversicherung mindert die Auszahlung proportional
Der Schaden muss dem Versicherer innerhalb von drei Tagen gemeldet werden
Vorsätzlich verursachter Schaden ist nicht gedeckt
Mit dem Verkauf der Immobilie geht die Versicherung auf den Käufer über, sofern nichts anderes vereinbart wurde

Ein Immobilienversicherungsvertrag ist ein Dokument, dessen Inhalt oft erst überprüft wird, wenn der Schaden bereits eingetreten ist, und dann ist es für Korrekturen zu spät. Es ist besser, ihn im Voraus zu lesen und zu wissen, was Sie von ihm erwarten können.

Der Text stützt sich auf die Bestimmungen zum Versicherungsvertrag im Gesetz über Schuldverhältnisse (NN 35/05, mit späteren Änderungen). Das Gesetz legt Regeln fest, die für jede Police gelten, und die Einzelheiten der Deckung und Ausschlüsse hängen von Ihrem Vertrag ab. Das Gesetz ändert sich gelegentlich, überprüfen Sie daher den aktuellen Text am Tag der Unterzeichnung.

Immobilienversicherung: Wer schließt sie ab und was wird damit geschützt

Ein Immobilienversicherungsvertrag kann von jeder Person abgeschlossen werden, die ein berechtigtes Interesse am Versicherungsgegenstand hat, und kann auch zugunsten einer solchen Person abgeschlossen werden (Art. 948 Gesetz über Schuldverhältnisse). Der Versicherte ist die Person, die ohne den Versicherungsfall einen materiellen Verlust vermieden hätte, in der Regel der Eigentümer. Das Gesetz verlangt, dass dieses Interesse rechtlich zulässig ist und zum Zeitpunkt des Eintritts des Versicherungsfalls besteht, nicht nur am Tag der Unterzeichnung der Police.

Man sollte drei Rollen unterscheiden. Der Versicherungsnehmer zahlt die Prämie, der Versicherte erleidet den Schaden und der Versicherer zahlt die Versicherungsleistung bzw. den Schadenersatz aus. Die Versicherung dient der Deckung des Schadens, den der Versicherte an seinem Vermögen erleiden würde (Art. 949). Was genau versichert ist, steht in der Police. Sie muss den Versicherungsgegenstand, das versicherte Risiko, die Dauer und den Zeitpunkt der Deckung, die Versicherungssumme und die Prämie angeben (Art. 926). Die allgemeinen und besonderen Bedingungen sind Bestandteil des Vertrages, und der Versicherer muss Sie darauf hinweisen und Ihnen deren Text aushändigen, falls sie nicht auf der Police abgedruckt sind. Wenn sich eine Bestimmung der Bedingungen und eine Bestimmung der Police widersprechen, gilt die der Police.

Professioneller Rat: Fordern Sie die allgemeinen und besonderen Bedingungen vor der Unterzeichnung an und lesen Sie diese als Teil des Vertrages. Das Gesetz gleichwertig sie der Police, bei Unstimmigkeiten hat der Text der Police Vorrang.

Was die Police abdeckt und was sie ausschließt

Das Gesetz enthält keine Liste von Gefahren wie Feuer, Überschwemmung oder Erdbeben. Das versicherte Risiko wird durch den Vertrag bestimmt, und das Gesetz setzt einen Rahmen (Art. 922): Das Risiko muss zukünftig, unsicher und unabhängig vom ausschließlichen Willen des Versicherungsnehmers oder Versicherten sein. Der Vertrag ist nichtig, wenn zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses der Versicherungsfall bereits eingetreten war oder es sicher war, dass er eintreten würde.

Innerhalb dieses Rahmens ersetzt der Versicherer Schäden, die zufällig oder durch Verschulden des Versicherungsnehmers, Versicherten oder Begünstigten entstanden sind, es sei denn, der Vertrag hat sie ausdrücklich ausgeschlossen (Art. 953). Schäden, die diese Personen vorsätzlich verursacht haben, sind nicht gedeckt, und eine gegenteilige Vertragsbestimmung hat keine rechtliche Wirkung (Art. 944 und 953). Der Versicherer ersetzt jedoch Schäden, die von einer Person verursacht wurden, für deren Handlungen der Versicherte verantwortlich ist, unabhängig davon, ob sie vorsätzlich oder fahrlässig gehandelt hat. In drei Fällen geht das Gesetz von einem Ausschluss aus, und der Vertrag kann dies ändern: Schäden, die auf Mängel der Sache selbst zurückzuführen sind (Art. 954), Schäden aus Kriegsoperationen und Aufständen (Art. 955) sowie entgangener Gewinn, zum Beispiel verlorene Miete, der nur berücksichtigt wird, wenn dies vereinbart wurde (Art. 949 Abs. 5).

Professioneller Rat: Überprüfen Sie für jede Gefahr, die Sie beunruhigt, zum Beispiel Überschwemmung oder Erdbeben, ob sie in der Police genannt wird und ob in den Bedingungen ein spezieller Ausschluss vorhanden ist. Gehen Sie nicht davon aus, dass sie gedeckt ist.

Wie viel der Versicherer zahlt: tatsächlicher Schaden und Unterversicherung

Die Versicherungsleistung kann den erlittenen Schaden nicht übersteigen (Art. 949 Abs. 2). Die Versicherungssumme bestimmt die Obergrenze, garantiert aber keine Auszahlung in dieser Höhe. Der Vertrag kann die Entschädigung auch auf einen geringeren Betrag als den Schaden begrenzen (Art. 949 Abs. 4). Wenn im Vertrag der Wert der Sache einvernehmlich festgelegt wurde, richtet sich die Versicherungsleistung danach (Art. 949 Abs. 7). Mehrere aufeinanderfolgende Schäden im selben Versicherungszeitraum werden jeweils vollständig ausgezahlt, ohne Abzug früherer Zahlungen (Art. 949 Abs. 6).

Unterversicherung wird leicht übersehen. Wenn der Wert der Sache zum Zeitpunkt des Schadens höher ist als die Versicherungssumme, wird die Versicherungsleistung proportional gekürzt (Art. 960 Abs. 1). Rechenbeispiel, ohne Bezug zu Marktpreisen: Eine Wohnung im Wert von 200.000 Euro ist für 100.000 Euro versichert, der Schaden beträgt 40.000 Euro. Die Versicherungssumme deckt die Hälfte des Wertes ab, daher wird die Auszahlung proportional auf 20.000 Euro reduziert. Eine Ausnahme besteht, wenn vereinbart wurde, dass das Verhältnis von Wert und Versicherungssumme für die Berechnung unerheblich ist (Art. 960 Abs. 2).

Für eine zu hohe Summe gilt die umgekehrte Regel. Wenn eine höhere Summe als der Wert der Sache vereinbart wurde und niemand unredlich gehandelt hat, werden Summe und Prämie auf den tatsächlichen Wert herabgesetzt (Art. 956 Abs. 3). Wenn der Wert der Sache während der Versicherung sinkt, kann jede Partei eine Herabsetzung von Summe und Prämie verlangen (Art. 957).

Professioneller Rat: Fragen Sie den Versicherer, wie er den Wert der Sache bestimmt und ob in der Police ein vereinbarter Wert festgelegt ist. Vergleichen Sie die Versicherungssumme mit diesem Wert vor jeder Erneuerung.

Meldungen, Prämie und Dauer: Was von Ihnen verlangt wird

Beim Abschluss des Vertrages müssen Sie alle Umstände, die für die Risikobewertung wichtig sind und Ihnen bekannt sind oder Ihnen nicht unbekannt bleiben konnten, melden (Art. 931). Eine vorsätzlich falsche Meldung oder Verschweigen ermöglicht dem Versicherer, die Annullierung des Vertrages zu verlangen (Art. 932). Eine unabsichtliche Ungenauigkeit gibt ihm das Recht, den Vertrag innerhalb eines Monats zu kündigen oder eine höhere Prämie vorzuschlagen, und wenn der Schaden vorher eintritt, wird die Entschädigung proportional reduziert (Art. 933).

Während der Versicherung müssen Sie den Versicherer über jede Änderung der Umstände informieren, die für die Risikobewertung erheblich sein kann: unverzüglich, wenn Sie das Risiko selbst erhöht haben, und innerhalb von 14 Tagen nach Kenntnisnahme, wenn es sich ohne Ihr Zutun erhöht hat (Art. 938). Wenn das Risiko sinkt, können Sie eine niedrigere Prämie verlangen (Art. 940).

Die Prämie ist zu den vereinbarten Terminen zu zahlen. Wenn Sie eine fällige Prämie nicht zahlen, endet der Vertrag kraft Gesetzes erst, nachdem 30 Tage seit Zustellung des Einschreibens des Versicherers verstrichen sind, und diese Frist kann nicht vor Ablauf von 30 Tagen nach Fälligkeit enden (Art. 937). Der Vertrag endet auch, wenn die Prämie innerhalb eines Jahres nach Fälligkeit nicht gezahlt wurde.

Professioneller Rat: Notieren Sie jede größere Änderung an der Immobilie oder deren Nutzung und fragen Sie den Versicherer schriftlich, ob diese gemeldet werden muss. Bewahren Sie die Antwort zusammen mit der Police auf.

Wenn ein Schaden eintritt: Fristen und Pflichten nach dem Versicherungsfall

Sie müssen den Versicherer spätestens innerhalb von drei Tagen nach Kenntnisnahme vom Versicherungsfall benachrichtigen (Art. 941). Wenn Sie die Frist versäumen, haften Sie für den Schaden, der dem Versicherer dadurch entsteht, jedoch sind vertragliche Bestimmungen über den Verlust des Anspruchs auf Versicherungsleistung wegen Nichterfüllung von Pflichten nach dem Versicherungsfall nichtig (Art. 942).

Sie sind verpflichtet, vernünftige Maßnahmen zu ergreifen, um den Schaden zu verhindern und seine Folgen zu begrenzen (Art. 950). Die Kosten solcher Versuche ersetzt der Versicherer, auch wenn sie erfolglos waren, und auch wenn sie zusammen mit dem Schaden den Versicherungsbetrag übersteigen, sofern Sie vernünftig oder auf seine Anordnung gehandelt haben. Wenn Sie ohne triftigen Grund die Rettung unterlassen, mindert sich die Verpflichtung des Versicherers um den Betrag, um den sich der Schaden dadurch erhöht hat.

Die Auszahlungsfrist wird im Vertrag festgelegt und darf 14 Tage ab Meldung des Versicherungsfalls nicht überschreiten. Wenn zur Feststellung der Verpflichtung oder des Betrages mehr Zeit erforderlich ist, muss der Versicherer die Versicherungsleistung auszahlen oder innerhalb von 30 Tagen nach der Schadensforderung antworten, dass der Anspruch nicht begründet ist. Der unbestrittene Teil wird als Vorschuss gezahlt, und eine Verzögerung führt zu Verzugszinsen (Art. 943). Nach der Auszahlung gehen die Rechte gegenüber der für den Schaden verantwortlichen Person bis zur Höhe des ausgezahlten Betrages auf den Versicherer über (Art. 963). Sie können die beschädigte Sache dem Versicherer nicht überlassen und den vollen Versicherungsbetrag verlangen, es sei denn, dies ist vertraglich vereinbart (Art. 951).

Professioneller Rat: Melden Sie den Schaden schriftlich und bewahren Sie den Nachweis des Sendedatums, Fotos der Beschädigung und Rechnungen für alle Rettungskosten auf.

Verkauf, Hypothek und mehrere Policen: Wem gehört die Versicherung

Beim Verkauf einer Immobilie gehen die Rechte und Pflichten aus der Versicherung kraft Gesetzes auf den Käufer über, es sei denn, es ist etwas anderes vereinbart (Art. 961). Wenn Sie den Versicherer nicht über den Verkauf informieren, schulden Sie weiterhin Prämien, die nach dem Verkauf fällig werden. Der Versicherer und der Käufer können von der Versicherung mit einer Kündigungsfrist von 15 Tagen zurücktreten, wobei die Kündigung spätestens innerhalb von 30 Tagen nach Kenntnisnahme des Verkaufs erfolgen muss.

Eine Hypothek ändert, wer das Geld erhält. Nach dem Versicherungsfall gehen die Pfandrechte an der Sache auf die geschuldete Entschädigung über, und der Versicherer kann dem Versicherten ohne Zustimmung der Inhaber dieser Rechte, z. B. der Bank, nicht auszahlen. Diese können die Auszahlung direkt vom Versicherer innerhalb der Versicherungssumme verlangen (Art. 962). Mehr über das Pfandrecht finden Sie im Artikel Pfandrecht und Hypothek: Was sie für den Immobilienkäufer bedeuten.

Wenn Sie dieselbe Immobilie bei mehreren Versicherern versichern und die Summe der versicherten Beträge deren Wert übersteigt (Doppelversicherung), sind alle Policen gültig, sofern Sie nicht unredlich gehandelt haben, aber insgesamt können Sie nicht mehr als den Schaden erhalten. Nach einem Schaden müssen Sie jeden Versicherer über die anderen Policen informieren (Art. 958).

Professioneller Rat: Informieren Sie den Versicherer vor dem Verkauf schriftlich und vereinbaren Sie mit dem Käufer, ab welchem Tag er die Police übernimmt. Wenn die Immobilie mit einer Hypothek belastet ist, überprüfen Sie, was der Kreditvertrag bezüglich der Police verlangt.

Wie Regent Ihnen helfen kann

Regent vermittelt beim Kauf, Verkauf und der Vermietung von Wohn- und Gewerbeimmobilien sowie Neubauten in ganz Kroatien, hilft Käufern, die ihren Bedürfnissen entsprechende Immobilie zu finden, und arbeitet mit ausländischen Käufern zusammen. Vor jeder Zahlung hilft Regent bei der Überprüfung des rechtlichen Status der Immobilie, einschließlich des Zustands im Grundbuch und der Belastungen. Für Bereiche, die nicht von Regent abgedeckt werden, wie die rechtliche Auslegung von Verträgen oder Steuerfragen, wird an einen Anwalt, Notar oder Steuerberater verwiesen.

Wenn Sie kaufen oder verkaufen, kontaktieren Sie uns über die Seite Kontakt oder besuchen Sie die Seite Verkauf.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Kann der Versicherer die Zahlung verweigern, wenn ich den Schaden selbst verursache?
Ja, wenn Sie den Schaden vorsätzlich oder betrügerisch verursacht haben (Art. 944 und 953). Für Schäden, die zufällig oder durch Ihr Verschulden entstehen, haftet der Versicherer, es sei denn, der Vertrag hat sie ausdrücklich ausgeschlossen.

Wie viele Tage hat der Versicherer für die Auszahlung der Versicherungsleistung Zeit?
Die Frist wird im Vertrag festgelegt und darf 14 Tage ab Meldung des Versicherungsfalls nicht überschreiten. Wenn zur Feststellung der Verpflichtung oder des Betrages mehr Zeit erforderlich ist, muss der Versicherer die Versicherungsleistung auszahlen oder innerhalb von 30 Tagen nach der Schadensforderung antworten, dass der Anspruch nicht begründet ist (Art. 943). Der unbestrittene Teil wird als Vorschuss gezahlt.

Was ist, wenn ich die Immobilie zu einem geringeren Betrag als ihrem Wert versichert habe?
Die Auszahlung wird proportional gekürzt, da es sich um Unterversicherung handelt (Art. 960). Sie wird nur dann nicht gekürzt, wenn vereinbart wurde, dass das Verhältnis von Wert und Versicherungssumme für die Berechnung unerheblich ist.

Geht die Police beim Verkauf der Wohnung auf den Käufer über?
Ja, sofern nicht anders vereinbart, gehen die Rechte und Pflichten aus der Versicherung kraft Gesetzes auf den Käufer über. Wenn Sie den Versicherer nicht über den Verkauf informieren, schulden Sie weiterhin Prämien, die danach fällig werden, und der Versicherer und der Käufer können mit einer Kündigungsfrist von 15 Tagen zurücktreten (Art. 961).

Kann ich zwei Policen für dieselbe Immobilie haben?
Ja, wenn Sie nicht unredlich handeln, aber die Gesamtentschädigung darf den Schaden nicht übersteigen. Nach einem Schaden müssen Sie jeden Versicherer über die anderen Policen informieren (Art. 958).

Wer erhält die Zahlung, wenn die Immobilie mit einer Hypothek belastet ist?
Der Versicherer darf dem Versicherten ohne Zustimmung des Inhabers des Pfandrechts, z. B. der Bank, nicht auszahlen, und der Inhaber kann die Auszahlung auch direkt vom Versicherer innerhalb der Versicherungssumme verlangen (Art. 962).