НДС при покупке коммерческой недвижимости: когда уплачивается и по какой ставке

Для покупателя, ведущего бизнес через компанию, налоговый механизм при покупке коммерческой недвижимости не является технической мелочью — он напрямую меняет общую стоимость и то, что может быть вычтено как входной НДС. Одна и та же недвижимость может облагаться НДС или налогом на оборот, в зависимости от того, кто ее продает и как долго она используется.

Правила регулируются Законом о налоге на добавленную стоимость и Законом о налоге на оборот недвижимости, и поскольку налоговые правила меняются, перед каждой покупкой стоит уточнить текущий режим налогообложения у налогового консультанта. Далее мы объясняем логику двух налогов: когда уплачивается НДС, когда налог на оборот, и на что обратить внимание перед подписанием.

Два налога, никогда оба

Коммерческая недвижимость облагается налогом по той же логике, что и жилая, но с иными последствиями для покупателя, ведущего бизнес через компанию. При приобретении применяется один из двух налогов. Налог на оборот недвижимости составляет 3% от рыночной стоимости и уплачивается покупателем; он применяется к недвижимости, которая облагается налогом вне системы НДС. НДС составляет 25% и применяется, когда недвижимость поставляется продавцом в системе НДС, в случаях, предусмотренных законом; тогда НДС заменяет налог на оборот и, как правило, уже включен в договорную цену.

Что из этого применимо, зависит не от соглашения сторон, а от двух объективных критериев: является ли продавец плательщиком НДС и прошло ли более двух лет с момента первого заселения или использования недвижимости до ее поставки. Эти два критерия мы рассмотрим далее.

Профессиональный совет: Прежде чем сравнивать два предложения по цене, определите, какой налог к какому применяется — разница между 3% и 25% может изменить общую стоимость больше, чем сама разница в цене, поэтому «более дешевая» недвижимость не всегда оказывается дешевле.

Когда уплачивается НДС

НДС уплачивается при новом строительстве и при продаже недвижимости, которая использовалась менее двух лет, когда ее поставляет продавец в системе НДС. Типичный пример — коммерческое помещение на первом этаже нового жилого-коммерческого проекта, продаваемого инвестором. Согласно Закону о налоге на добавленную стоимость, поставка строения облагается НДС, если речь идет о поставке до первого заселения или использования, или если с момента первого заселения или использования до следующей поставки не прошло более двух лет. При такой покупке важно несколько вещей: цена в предложении может быть указана без НДС, тогда общая стоимость до 25% выше указанной в объявлении; налог на оборот недвижимости не уплачивается; а покупатель, который сам находится в системе НДС, может, при определенных условиях, вычесть входной НДС. Именно поэтому компании приобретают коммерческую недвижимость иначе, чем частные лица — для плательщика НДС чистая стоимость может значительно отличаться от валовой суммы, но это расчет для налогового консультанта, а не для объявления.

Профессиональный совет: Если цена указана «без НДС», всегда запрашивайте окончательную сумму с включенным НДС в евро — разница в 25% слишком велика, чтобы ее подразумевать, и в договоре должно быть недвусмысленно ясно, что включает цена.

Когда уплачивается налог на оборот недвижимости

Налог на оборот недвижимости в размере 3% уплачивается за недвижимость, которая освобождена от НДС — как правило, за коммерческие помещения, используемые более двух лет, или приобретенные у продавца, который не находится в системе НДС (например, у частного лица). Это та же ставка, что и для квартиры на рынке. Налог рассчитывается Налоговой службой по решению после заключения договора, и его уплачивает покупатель.

Для иностранного покупателя или того, кто покупает через компанию (ООО), действуют два примечания. Во-первых, ставка не меняется в зависимости от гражданства покупателя, а зависит от типа продавца и статуса недвижимости. Во-вторых, сроки подачи заявления и оплаты, а также способ выдачи решения следует уточнить в Налоговой службе для конкретного случая, так как они зависят от обстоятельств приобретения.

Профессиональный совет: Запросите в письменной форме до предварительного договора статус недвижимости (как долго она использовалась) и статус продавца (является ли он плательщиком НДС) — именно эти два данных, а не соглашение сторон, определяют, какой налог уплачивается.

Входной НДС и опция налогообложения для компаний

В случае недвижимости, освобожденной от НДС (использованной более двух лет), продавец, являющийся плательщиком НДС, имеет право выбора налогообложения — он может все же решить начислить НДС вместо налога на оборот. Этот выбор возможен только в том случае, если покупатель также является плательщиком НДС с правом полного вычета входного НДС. В этом случае применяется внутренний перенос налогового обязательства: НДС начисляет не продавец, а указывает и уплачивает покупатель в своей декларации, который одновременно может вычесть его как входной НДС.

Поэтому для компании, работающей в системе НДС, чистая стоимость покупки может существенно отличаться от суммы, которую платит частное лицо. Однако стоит знать, что право на вычет входного НДС также влечет за собой обязанность его корректировки, если в течение установленного периода изменится назначение недвижимости. Какой режим налогообложения применим в вашем случае и стоит ли выбирать опцию налогообложения, оценивает налоговый консультант — это решение с конкретными финансовыми последствиями, а не общее правило.

Профессиональный совет: Если вы покупаете коммерческое помещение как плательщик НДС, решите вопрос входного НДС и опции налогообложения с налоговым консультантом до подписания — правильно составленный договор может значительно снизить чистую стоимость, тогда как последующие корректировки могут быть дорогими.

Что проверить перед договором

Перед предварительным договором запросите письменное подтверждение трех фактов, которые определяют налоговый режим и общую стоимость:

1. Является ли продавец плательщиком НДС и будет ли продажа облагаться НДС или как освобожденная поставка.
2. Когда недвижимость была впервые заселена или использована, так как от срока в два года зависит, уплачивается ли НДС или налог на оборот.
3. Включены ли НДС и сборы в цену предложения или указаны отдельно, с точной суммой в евро.

Поскольку Закон об НДС и правила налога на оборот недвижимости периодически меняются, перед каждой покупкой подтвердите текущий действующий режим налогообложения у налогового консультанта или адвоката. Как посредник мы помогаем проверить статус недвижимости и собрать документацию, но расчет налога и юридическое толкование договора мы оставляем специалистам; о полном процессе покупки мы пишем в руководстве как функционирует процесс купли-продажи.

Профессиональный совет: Все три факта запрашивайте в письменной форме и вносите их в предварительный договор — устные заверения о налогах трудно доказать впоследствии, а ошибочное предположение о 3% или 25% может нарушить весь расчет покупки.

Как Regent может вам помочь

При покупке коммерческой недвижимости мы помогаем вам найти недвижимость, соответствующую назначению и бюджету, а также проверить ее юридический и земельно-кадастровый статус до любой оплаты. Налоговый механизм, применяемый к конкретной недвижимости, право на вычет входного НДС и опцию налогообложения вы обсуждаете с налоговым консультантом, а юридическое толкование договора — с адвокатом или нотариусом — мы же сопровождаем вас на протяжении всего процесса и обращаем ваше внимание на то, что необходимо уточнить до заключения договора.

Для поиска и консультации посмотрите, как выглядит покупка с Regent или свяжитесь с нами.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Уплачивается ли при покупке коммерческой недвижимости НДС и налог на оборот недвижимости?
Нет. Применяется одно или другое, никогда оба. При покупке новой недвижимости или недвижимости, использовавшейся менее двух лет, от продавца, находящегося в системе НДС, уплачивается НДС в размере 25%. В случае недвижимости, использовавшейся более двух лет, как правило, уплачивается налог на оборот недвижимости в размере 3%.

Что определяет, будет ли уплачен НДС или налог на оборот?
Две вещи: является ли продавец плательщиком НДС и прошло ли более двух лет с момента первого заселения или использования недвижимости до продажи. Новая или использовавшаяся до двух лет недвижимость от плательщика НДС облагается НДС; недвижимость старше двух лет, как правило, облагается налогом на оборот недвижимости.

Цена в объявлении указана с НДС или без него?
Это необходимо явно уточнять. Если цена указана без НДС, общая стоимость на 25% выше указанной в объявлении. Запросите сумму в евро с включенным НДС и сборами, в письменной форме, до подписания предварительного договора.

Могу ли я как компания вычесть НДС, уплаченный при покупке коммерческой недвижимости?
Если компания находится в системе НДС и использует помещение для налогооблагаемой деятельности, вычет входного НДС, как правило, возможен при соблюдении установленных условий, а при освобожденной поставке с опцией налогообложения применяется перенос налогового обязательства. О конкретном праве и возможной корректировке входного НДС принимает решение налоговый консультант.

Действует ли та же ставка для иностранных покупателей?
Да. Ставка зависит от продавца и статуса недвижимости, а не от гражданства покупателя. Иностранный гражданин, покупающий через хорватскую компанию (d.o.o.), рассматривается так же, как и отечественная компания.

Какой годовой налог на недвижимость для коммерческих помещений?
Годовой налог на недвижимость — это местный налог, который каждый город определяет в пределах установленного законом диапазона от 0,60 до 8,00 евро за м² полезной площади, поэтому сумму следует проверять в решении соответствующего города. Речь идет о налоге, отличающемся от единовременного налога при покупке.

Рекомендуется

• Налог на оборот и прирост капитала от недвижимости
• Аренда коммерческих помещений: документы
• Как работает процесс купли-продажи недвижимости в Хорватии — шаг за шагом
• Осмотр недвижимости перед покупкой: юридическая проверка, техническая оценка и передача