DPH při nákupu komerčních nemovitostí: kdy se platí a jakou sazbou

Pro kupujícího, který podniká prostřednictvím firmy, není daňový mechanismus při nákupu komerčních nemovitostí technickou maličkostí – přímo mění celkové náklady a to, co lze odečíst jako daňový odpočet. Stejná nemovitost může podléhat DPH nebo dani z převodu nemovitostí, v závislosti na tom, kdo ji prodává a jak dlouho je v užívání.

Pravidla jsou upravena zákonem o dani z přidané hodnoty a zákonem o dani z převodu nemovitostí, a jelikož se daňové předpisy mění, před každým nákupem je vhodné ověřit aktuální daňový režim u daňového poradce. Níže vysvětlíme logiku obou daní, kdy se platí DPH, kdy daň z převodu nemovitostí a na co si dát pozor před podpisem.

Dvě daně, nikdy obě

Komerční nemovitosti se zdaňují podle stejné logiky jako byty, ale s odlišnými důsledky pro kupujícího, který podniká prostřednictvím firmy. Na nabytí se vztahuje jedna ze dvou daní. Daň z převodu nemovitostí činí 3 % z tržní hodnoty a platí ji kupující, přičemž se vztahuje na nemovitosti zdaňované mimo systém DPH. DPH činí 25 % a uplatňuje se, když nemovitost dodává prodávající v systému DPH, v případech stanovených zákonem; DPH pak nahrazuje daň z převodu nemovitostí a zpravidla je již zahrnuta v dohodnuté ceně.

Co z toho platí, nezávisí na dohodě stran, ale na dvou objektivních kritériích: zda je prodávající plátcem DPH a zda od prvního obsazení či užívání nemovitosti do dodání uplynuly více než dva roky. Tato dvě kritéria rozebíráme níže.

Profesionální rada: Než porovnáte dvě nabídky podle ceny, zjistěte, jaká daň se na kterou vztahuje — rozdíl mezi 3 % a 25 % může změnit celkové náklady více než samotný cenový rozdíl, takže „levnější“ nemovitost není vždy levnější.

Kdy se platí DPH

DPH se platí u nové výstavby a u nemovitosti, která je v užívání kratší dobu než dva roky, pokud ji dodává prodávající v systému DPH. Typickým příkladem je komerční prostor v přízemí nového rezidenčního a komerčního projektu, který prodává investor. Podle zákona o dani z přidané hodnoty se dodání stavby zdaňuje DPH, pokud jde o dodání před prvním obsazením nebo užíváním, nebo pokud od prvního obsazení či užívání do dalšího dodání neuplynuly více než dva roky. Při takovém nákupu platí několik věcí: cena v nabídce může být uvedena bez DPH, takže celkové náklady jsou pak až o 25 % vyšší než částka v inzerátu; daň z převodu nemovitostí se neplatí; a kupující, který je sám v systému DPH, může za určitých podmínek odečíst DPH (tzv. pretporez). Právě proto firmy nakupují komerční nemovitosti jinak než soukromé osoby — pro plátce DPH se čisté náklady mohou výrazně lišit od hrubé částky, ale to je výpočet pro daňového poradce, nikoli pro inzerát.

Profesionální rada: Pokud je cena uvedena „bez DPH“, vždy si vyžádejte i konečnou částku včetně DPH v eurech — rozdíl 25 % je příliš velký na to, aby se předpokládal, a ve smlouvě musí být jednoznačně jasné, co cena zahrnuje.

Kdy se platí daň z převodu nemovitostí

Daň z převodu nemovitostí ve výši 3 % se platí u nemovitosti, která je osvobozena od DPH — zpravidla u komerčního prostoru užívaného déle než dva roky, nebo koupeného od prodávajícího, který není v systému DPH (například od soukromé osoby). Jedná se o stejnou sazbu jako u bytu na trhu. Daň vypočítává Finanční správa rozhodnutím po uzavření smlouvy a platí ji kupující.

Pro kupujícího ze zahraničí nebo toho, kdo kupuje prostřednictvím společnosti (s.r.o.), platí dvě poznámky. Zaprvé, sazba se nemění podle státní příslušnosti kupujícího, nýbrž podle typu prodávajícího a statusu nemovitosti. Zadruhé, lhůty pro oznámení a platbu a způsob vydání rozhodnutí je vhodné ověřit u Finanční správy pro konkrétní případ, neboť závisí na okolnostech nabytí.

Profesionální rada: Status nemovitosti (jak dlouho je v užívání) a status prodávajícího (zda je plátcem DPH) si vyžádejte písemně před předběžnou smlouvou — právě tyto dva údaje, a nikoli dohoda stran, určují, jaká daň se platí.

Odpočet DPH a možnost zdanění pro firmy

U nemovitosti osvobozené od DPH (užívané déle než dva roky) má prodávající, který je plátcem DPH, právo volby zdanění — může se přesto rozhodnout pro účtování DPH namísto daně z převodu nemovitostí. Tato volba je možná pouze tehdy, je-li i kupující plátcem DPH s plným právem na odpočet DPH. V takovém případě se uplatňuje tuzemské přenesení daňové povinnosti: DPH neúčtuje prodávající, nýbrž ji ve svém daňovém přiznání vykazuje a platí kupující, který ji současně může odečíst jako daňový odpočet.

Proto se pro firmu, která podniká v systému DPH, mohou čisté náklady na nákup výrazně lišit od částky, kterou zaplatí soukromá osoba. Je však důležité vědět, že právo na odpočet DPH s sebou nese i povinnost jeho opravy, pokud se během stanoveného období změní účel nemovitosti. Jaký režim platí pro Váš případ a zda se volba zdanění vyplatí, posoudí daňový poradce — jedná se o rozhodnutí s konkrétními finančními důsledky, nikoli o obecné pravidlo.

Profesionální rada: Pokud kupujete komerční prostor jako plátce DPH, otázku odpočtu DPH a možnosti zdanění vyřešte s daňovým poradcem před podpisem — správně nastavená smlouva může výrazně snížit čisté náklady, zatímco následné opravy mohou být drahé.

Co zkontrolovat před smlouvou

Před předběžnou smlouvou si vyžádejte písemné potvrzení o třech skutečnostech, které určují daňový režim a celkové náklady:

1. Zda je prodávající v systému DPH a zda prodej bude účtovat s DPH nebo jako osvobozené dodání.
2. Kdy byla nemovitost poprvé obsazena nebo užívána, protože od dvouleté lhůty závisí, zda se platí DPH nebo daň z převodu nemovitostí.
3. Zda jsou v nabídkové ceně DPH a poplatky zahrnuty nebo uvedeny samostatně, s přesnou částkou v eurech.

Jelikož se zákon o DPH a pravidla pro daň z převodu nemovitostí pravidelně mění, před každým nákupem si ověřte aktuálně platný režim u daňového poradce nebo advokáta. Jako zprostředkovatel pomáháme ověřit status nemovitosti a shromáždit dokumentaci, ale daňový výpočet a právní interpretaci smlouvy přenecháváme odborníkům; o celém průběhu nákupu píšeme v průvodci jak funguje proces koupě a prodeje nemovitostí.

Profesionální rada: Všechny tři skutečnosti si vyžádejte písemně a zahrňte je do předběžné smlouvy — ústní ujištění o daních se obtížně prokazují, a chybný předpoklad o 3 % nebo 25 % může narušit celý výpočet nákupu.

Jak Vám Regent může pomoci

Při nákupu komerčních nemovitostí Vám pomáháme najít nemovitost, která odpovídá účelu a rozpočtu, a zkontrolovat její právní a katastrální status před jakoukoli platbou. Daňový mechanismus, který se vztahuje na konkrétní nemovitost, právo na odpočet DPH a možnost zdanění projednáváte s daňovým poradcem, a právní výklad smlouvy s advokátem nebo notářem — my Vás celým procesem provedeme a upozorníme na to, co je třeba vyjasnit před smlouvou.

Pro vyhledávání a radu se podívejte, jak vypadá nákup s Regentem nebo nás kontaktujte.

Často kladené otázky (FAQ)

Platí se při nákupu komerčních nemovitostí DPH i daň z převodu nemovitostí?
Ne. Uplatňuje se jedno nebo druhé, nikdy obojí. U nové nemovitosti nebo té, která je užívána méně než dva roky a je zakoupena od prodávajícího v systému DPH, se platí DPH ve výši 25 %. U nemovitosti užívané déle než dva roky se zpravidla platí daň z převodu nemovitostí ve výši 3 %.

Co rozhoduje o tom, zda se zaplatí DPH nebo daň z převodu nemovitostí?
Dvě věci: zda je prodávající v systému DPH a zda od prvního obsazení nebo užívání nemovitosti do prodeje uplynuly více než dva roky. Nová nebo do dvou let užívaná nemovitost od plátce DPH se zdaňuje DPH; starší než dva roky zpravidla daní z převodu nemovitostí.

Je cena v inzerátu s DPH nebo bez ní?
To je nutné výslovně ověřit. Pokud je cena uvedena bez DPH, celkové náklady jsou až o 25 % vyšší než částka v inzerátu. Před podpisem předběžné smlouvy si vyžádejte písemně částku v eurech včetně DPH a poplatků.

Mohu jako firma odečíst DPH zaplacenou při nákupu komerčních nemovitostí?
Pokud je firma v systému DPH a prostor využívá pro zdanitelné činnosti, odpočet DPH je zpravidla možný za stanovených podmínek, a u osvobozeného dodání s možností zdanění se uplatňuje přenesení daňové povinnosti. O konkrétním právu a případné opravě odpočtu DPH rozhoduje daňový poradce.

Platí stejná sazba pro zahraniční kupce?
Ano. Sazba závisí na prodávajícím a statusu nemovitosti, nikoli na státní příslušnosti kupujícího. Zahraniční státní příslušník, který kupuje prostřednictvím chorvatské společnosti (s.r.o.), je posuzován stejně jako domácí firma.

Jaká je roční daň z nemovitosti pro komerční prostor?
Roční daň z nemovitosti je místní daň, kterou každé město stanovuje v rámci zákonného rozpětí od 0,60 do 8,00 eur za m² užitné plochy, takže je nutné částku zkontrolovat v rozhodnutí příslušného města. Jedná se o jinou daň než jednorázová daň při nákupu.

Doporučeno

• Daň z převodu a kapitálový zisk z nemovitostí
• Pronájem komerčních prostor: dokumenty
• Jak funguje proces koupě a prodeje nemovitostí v Chorvatsku — krok za krokem
• Prohlídka nemovitosti před koupí: právní prověrka, technické posouzení a předání