Immobilien

Ersitzung einer Immobilie: Voraussetzungen, Fristen und Nachweise für den Erwerb von Eigentum

28. Oktober 2026 / Regent Zagreb

Zusammenfassung

Die Ersitzung ist eine gesetzlich geregelte Art des ursprünglichen Eigentumserwerbs aufgrund eines eigenständigen Besitzes von bestimmter Qualität, der ununterbrochen die gesetzlich vorgeschriebene Zeit andauert. Für eine Immobilie sind 10 Jahre erforderlich, wenn der Besitz rechtmäßig, wahrhaftig und gutgläubig ist, bzw. 20 Jahre, wenn der Besitz zumindest gutgläubig ist. Bei bestimmten Immobilien, die sich im Eigentum des Staates, der lokalen und regionalen Selbstverwaltungseinheiten sowie bestimmter juristischer Personen befinden, verdoppeln sich die Fristen auf 20 bzw. 40 Jahre. Das Eigentum wird kraft Gesetzes erworben, sobald die Voraussetzungen erfüllt sind; ein Gerichtsurteil stellt dieses Recht fest und dient als Grundlage für die Eintragung ins Grundbuch. Dem Käufer eines Grundstücks oder einer älteren Immobilie genügt es daher nicht, lediglich den Grundbuchauszug zu prüfen.

Wichtige Fakten

Die Ersitzung ist der originäre Eigentumserwerb aufgrund von Besitz, ohne Rechtsgeschäft mit dem bisherigen Eigentümer.
Die Frist beträgt 10 Jahre für rechtmäßigen, echten und redlichen Besitz und 20 Jahre für zumindest redlichen Besitz.
Bei bestimmten Immobilien im Eigentum des Staates, der Gebietskörperschaften und einiger juristischer Personen verdoppeln sich die Fristen: 20 bzw. 40 Jahre.
Unredlicher Besitz führt nicht zur Ersitzung.
Das Eigentum wird kraft Gesetzes erworben, wenn die Voraussetzungen erfüllt sind; das Urteil stellt dies fest und dient als Grundlage für die Eintragung.
In die erforderliche Zeit kann der Besitz des Rechtsvorgängers angerechnet werden, einschließlich des Erblassers.

Ersitzung ist eine gesetzlich geregelte Art des originären Erwerbs von Eigentum aufgrund eines selbstständigen Besitzes bestimmter Qualität, der ununterbrochen die gesetzlich vorgeschriebene Zeit andauert. Für eine Immobilie sind 10 Jahre erforderlich, wenn der Besitz rechtmäßig, wahrhaftig und gutgläubig ist, bzw. 20 Jahre, wenn der Besitz zumindest gutgläubig ist. Bei bestimmten Immobilien im Eigentum des Staates, der lokalen und regionalen Selbstverwaltungseinheiten und einiger juristischer Personen verdoppeln sich die Fristen auf 20 bzw. 40 Jahre. Das Eigentum wird kraft Gesetzes erworben, sobald die Voraussetzungen erfüllt sind, und ein Gerichtsurteil stellt dieses Recht fest und dient als Grundlage für die Eintragung ins Grundbuch. Dem Käufer eines Grundstücks oder einer älteren Immobilie genügt es daher nicht, nur den Eigentumsnachweis zu prüfen.

Die Ersitzung einer Immobilie tritt am häufigsten in drei Lebenssituationen auf: bei Familiengrundstücken, die seit Generationen von jemandem genutzt werden, der nicht als Eigentümer eingetragen ist; bei benachbarten Parzellen, deren natürliche Grenze nicht der Katastergrenze entspricht; und bei Immobilien, die aufgrund eines alten Vertrags erworben wurden, der sich später als formal ungültig erwies. In allen drei Fällen verhält sich dieselbe Person jahrelang wie der Eigentümer der Immobilie, während das Grundbuch etwas anderes zeigt.Aus unserer Erfahrung mit Käufern taucht die Frage der Ersitzung am häufigsten bei älteren Immobilien und Grundstücken auf, wenn der eingetragene Eigentümer und der tatsächliche Nutzer nicht dieselbe Person sind. In diesem Leitfaden erläutern wir die Voraussetzungen, Fristen, den Nachweis und die Eintragung sowie was dies für den Kauf bedeutet. Den allgemeinen Ablauf eines Kaufs beschreiben wir im Leitfaden zum Kaufprozess einer Immobilie in Kroatien.

Inhalt

Was ist Ersitzung und wann kann sie entstehen
Voraussetzungen für den Erwerb von Eigentum durch Ersitzung
Ersitzungsfristen: 10, 20 oder 40 Jahre
Wie wird die Ersitzung nachgewiesen
Wie wird das durch Ersitzung erworbene Eigentum ins Grundbuch eingetragen
Was bedeutet Ersitzung für Käufer und Investoren
Wie Regent Ihnen helfen kann
Häufig gestellte Fragen

Wichtige Erkenntnisse

Ersitzung ist der originäre Erwerb von Eigentum aufgrund des Besitzes, ohne ein Rechtsgeschäft mit dem bisherigen Eigentümer.
Die Frist beträgt 10 Jahre für einen rechtmäßigen, wahrhaftigen und gutgläubigen Besitz und 20 Jahre für einen zumindest gutgläubigen Besitz.
Bei bestimmten Immobilien im Eigentum des Staates, der Selbstverwaltungseinheiten und einiger juristischer Personen verdoppeln sich die Fristen auf 20 bzw. 40 Jahre.
Unredlicher Besitz führt nicht zur Ersitzung.
Das Eigentum wird kraft Gesetzes erworben, sobald die Voraussetzungen erfüllt sind, und ein Urteil stellt dies fest und dient als Grundlage für die Eintragung.
In die erforderliche Zeit kann der Besitz des Rechtsvorgängers, einschließlich des Erblassers, eingerechnet werden.

Was ist Ersitzung und wann kann sie entstehen

Ersitzung ist eine gesetzlich geregelte Art des originären Eigentumserwerbs: Man wird nicht Eigentümer durch Übertragung vom vorherigen Eigentümer, sondern weil jemand eine Immobilie ausreichend lange auf gesetzlich vorgeschriebene Weise besessen hat. Die Regeln werden durch das Gesetz über Eigentum und andere dingliche Rechte (NN 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 129/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12, 152/14, 81/15, 94/17 und 52/25) geregelt, und dieser Leitfaden behandelt die Ersitzung von Immobilien. Das Ersitzungsverfahren ändert nicht, wer die Immobilie genutzt hat. Das Gesetz erkennt rechtlich den bereits bestehenden Sachverhalt an, so dass dieser nachgewiesen und ins Grundbuch eingetragen werden kann und somit rechtlich unbestreitbar wird.

Professioneller Tipp: Wenn Sie ein Grundstück kaufen, das seit Jahren von jemand anderem genutzt wird, verlassen Sie sich nicht nur auf den Eigentumsnachweis. Überprüfen Sie auch den tatsächlichen Zustand des Besitzes vor Ort.

Voraussetzungen für den Erwerb von Eigentum durch Ersitzung

Nicht jeder langjährige Besitz ist ausreichend. Das Gesetz unterscheidet mehrere Eigenschaften des Besitzes, die zusammen bewertet werden:

Selbstständiger Besitz: Der Besitzer hat die Immobilie, als wäre er ihr Eigentümer, und nicht als Mieter, Pächter oder Nießbraucher. Wer eine Immobilie mit Erlaubnis des Eigentümers nutzt, erwirbt sie nicht durch Ersitzung.
Rechtmäßiger Besitz: Der Besitzer hat einen gültigen rechtlichen Titel für den Besitz.
Wahrhaftiger Besitz: Der Besitz wurde nicht durch Gewalt, Heimlichkeit, Betrug oder Vertrauensmissbrauch erworben.
Gutgläubiger Besitz: Der Besitzer wusste beim Erwerb nicht und hatte nach den Umständen auch keinen ausreichenden Grund zu vermuten, dass ihm das Recht auf Besitz nicht zustand.
Ununterbrochenheit: Der Besitz muss die gesamte erforderliche Zeit ununterbrochen andauern, und nach dem Erwerb gilt er als dauerhaft, bis das Gegenteil bewiesen ist.

Unredlicher Besitz ist nicht ausreichend für den Erwerb von Eigentum durch Ersitzung: Für die Ersitzung ist immer zumindest gutgläubiger Besitz erforderlich. Ein gültiger rechtlicher Titel ist dagegen nicht immer notwendig, weshalb die Ersitzung auch bei Grundstücken in Betracht kommt, die seit Jahrzehnten ohne gültigen Vertrag genutzt werden.

Professioneller Tipp: Bevor Sie beurteilen, ob jemand eine Grundlage für die Ersitzung hat, prüfen Sie, auf welcher Basis der Besitz begonnen hat: Vertrag, mündliche Vereinbarung, Erbschaft oder nur Nutzung. Dieser Beginn bestimmt am häufigsten, welche Frist Anwendung findet.

Ersitzungsfristen: 10, 20 oder 40 Jahre

Die Ersitzungsfristen sind in Artikel 159 des Gesetzes über Eigentum und andere dingliche Rechte festgelegt und hängen von der Qualität des Besitzes ab:

10 Jahre: selbstständiger Besitz einer Immobilie, der rechtmäßig, wahrhaftig und gutgläubig ist und ununterbrochen 10 Jahre andauert.
20 Jahre: Besitz, der zumindest gutgläubig ist, ohne die Verpflichtung, rechtmäßig und wahrhaftig zu sein.
20 bzw. 40 Jahre: für bestimmte Immobilien im Eigentum der Republik Kroatien, der Gespanschaften, der lokalen und regionalen Selbstverwaltungseinheiten und bestimmter juristischer Personen, einschließlich Kirchen und einiger gemeinnütziger juristischer Personen, gilt die doppelte Frist, nämlich 20 Jahre für rechtmäßigen, wahrhaftigen und gutgläubigen und 40 Jahre für zumindest gutgläubigen Besitz.

Anrechnung des Besitzes von Eltern, Großeltern und anderen Rechtsvorgängern

Bei Familiengrundstücken muss nicht nur ab dem Zeitpunkt gerechnet werden, zu dem der derzeitige Besitzer die Immobilie zu nutzen begann. Gemäß Artikel 160 kann die Zeit, in der die Rechtsvorgänger des derzeitigen Besitzers die Immobilie ununterbrochen in der entsprechenden Qualität besessen haben, in die erforderliche Zeit eingerechnet werden. Mit dem Tod des Erblassers geht der Besitz auf den Erben über, der ab dem Zeitpunkt der Eröffnung des Nachlasses gutgläubiger Besitzer wird, selbst wenn der Erblasser unredlich war, es sei denn, der Erbe wusste oder hätte dies wissen müssen.

Unterbrechung und Hemmung der Frist

Auf die Unterbrechung und Hemmung des Laufs der Ersitzung finden die Regeln über die Unterbrechung und Hemmung der Verjährung entsprechende Anwendung. Daher kann die Einleitung eines entsprechenden Gerichts- oder sonstigen Verfahrens den Fristablauf beeinflussen, wobei die Wirkung von der Art des Verfahrens und den konkreten Umständen abhängt.

Staatliche und kommunale Immobilien sowie öffentliche Güter

Immobilien im Eigentum der Republik Kroatien und der Selbstverwaltungseinheiten sind nicht generell von der Ersitzung ausgenommen, sondern für sie gelten doppelte Fristen, es sei denn, der Erwerb ist durch eine besondere Vorschrift ausgeschlossen. Öffentliche Güter, beispielsweise die Meeresküste, können ihrer Natur nach nicht Gegenstand privaten Eigentums sein. Für besondere Kategorien von Immobilien prüfen Sie das entsprechende Spezialgesetz.

Professioneller Tipp: Bei Familienimmobilien überprüfen Sie immer die Dokumentation der früheren Eigentümer und Erben. Die Besitzzeit der Rechtsvorgänger kann unter bestimmten Umständen in die für die Ersitzung erforderliche Frist eingerechnet werden.

Wie wird die Ersitzung nachgewiesen

Die Ersitzung wird durch die Gesamtheit der Beweismittel nachgewiesen, die zeigen, wer die Immobilie in welcher Eigenschaft, seit wann, auf welche Weise besessen hat und ob der Besitz ununterbrochen und gutgläubig war. Die Beweislast liegt beim Besitzer, der behauptet, Eigentum erworben zu haben.
Das Gericht berücksichtigt am häufigsten:

Zeugenaussagen, die die Dauer und Ununterbrochenheit des Besitzes bestätigen können
Rechnungen für kommunale Dienstleistungen, Zahlung von Grundsteuern oder andere öffentliche Abgaben im Namen des Besitzers
geodätische Gutachten und die Identifizierung eines Teils der Immobilie, wenn die Grundstücksgrenze und nicht die gesamte Immobilie umstritten ist
fotografische und sonstige Dokumentation, die eine kontinuierliche Nutzung der Immobilie über einen längeren Zeitraum zeigt

Je älter und kontinuierlicher die Dokumentation ist, desto stärker ist die Position des Besitzers. Eigentümer haben diese meist nicht geordnet, bis sie sie wirklich benötigen, daher ist es ratsam, sofort mit der Sammlung zu beginnen, solange Zeugen und Dokumente noch vorhanden sind. Das Verfahren wird durch eine Klage auf Feststellung des Eigentumsrechts durch Ersitzung eingeleitet. Die Klage wird beim sachlich zuständigen Gericht eingereicht, in dessen Bezirk sich die Immobilie befindet; in einem typischen Streitfall zwischen natürlichen Personen ist dies das Amtsgericht. Die Bewertung, welche Frist und welche Bedingungen für den konkreten Fall gelten, die Beweisaufnahme und die Klageerstellung sollten einem Anwalt überlassen werden.

Professioneller Tipp: Wenn die Möglichkeit eines Eigentumsstreits besteht, klären Sie die Frage der Ersitzung vor dem Kauf und nicht nach Vertragsunterzeichnung.

Wie das durch Ersitzung erworbene Eigentum ins Grundbuch eingetragen wird

Das Eigentum entsteht durch Ersitzung nicht erst mit der Urteilsfällung. Sind alle gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt, wird das Eigentum kraft Gesetzes erworben (Art. 129 des Gesetzes über Eigentum und andere dingliche Rechte). Ein Gerichtsurteil im Verfahren zur Feststellung des Eigentumsrechts dient zur Feststellung eines so erworbenen Rechts und kann als Grundlage für dessen Eintragung ins Grundbuch dienen. Ein rechtskräftiges Urteil, das das durch Ersitzung erworbene Eigentumsrecht feststellt, kann eine Grundlage für die Eintragung sein, wenn es für die Grundbucheintragung geeignet ist und die erforderlichen Angaben zur Immobilie und zum Recht enthält, gemäß dem Gesetz über Grundbücher (NN 63/19, 128/22, 155/23 und 127/24). Der Antrag auf Eintragung wird heute elektronisch über einen Notar oder Anwalt eingereicht. Das Eintragungsverfahren beschreiben wir im Leitfaden zur Eintragung von Immobilien in Kroatien. Die Nichteintragung hat rechtliche Konsequenzen. Eine Person, die das Eigentum an einer Immobilie aufgrund des Gesetzes erworben hat, kann die Eintragung beantragen (Art. 130), aber ein solches Eigentum kann nicht einer Person entgegengehalten werden, die im guten Glauben und im Vertrauen auf das Grundbuch ihr Recht eingetragen hat, bevor das aufgrund des Gesetzes erworbene Recht eingetragen wurde. Solange die Eintragung nicht erfolgt ist, schützt das Grundbuch daher weiterhin den gutgläubigen Dritten Erwerber.

Professioneller Tipp: Wenn Sie Eigentum durch Ersitzung erworben haben, verzögern Sie nicht die Einleitung des Eintragungsverfahrens. Solange das Recht nicht eingetragen ist, kann es Sie durch eine Person gefährden, die sich gutgläubig auf das Grundbuch verlassen hat.

Was bedeutet Ersitzung für Käufer und Investoren

Für einheimische Käufer taucht die Frage der Ersitzung am häufigsten bei geerbtem Land ohne ordnungsgemäße Eintragung auf, eine Situation, die jahrelang ungelöst bleiben kann, bis die Immobilie tatsächlich versucht wird zu verkaufen oder als Kreditsicherheit genutzt wird. Für Investoren, die den Kauf von Grundstücken oder älteren Immobilien in Betracht ziehen, ist dies Teil der standardmäßigen rechtlichen Prüfung vor der Unterzeichnung.Beim Kauf einer älteren Immobilie oder eines Grundstücks genügt es nicht, nur den Namen des eingetragenen Eigentümers zu überprüfen. Es muss geprüft werden, ob eine Person die Immobilie oder einen Teil davon langfristig besitzt und möglicherweise behauptet, das Eigentum durch Ersitzung erworben zu haben. Wie der Grundbuchstand zu lesen ist, erklären wir im Leitfaden zu Eigentumsnachweis, Grundbuch und Kataster, und den Umfang weiterer Prüfungen im Leitfaden zur Immobilienprüfung vor dem Kauf.

Professioneller Tipp: Vor der Unterzeichnung des Vorvertrags besichtigen Sie die Immobilie und sprechen Sie mit den Nachbarn: Wer nutzt sie, seit wann und auf welcher Grundlage. Die Antworten offenbaren oft das, was das Grundbuch nicht zeigt.

Wie Regent Ihnen helfen kann

Regent kann Ihnen bei der ersten Überprüfung des Grundbuchstands, der Dokumentation und potenzieller Risiken im Zusammenhang mit der Immobilie helfen. Sollte während der Prüfung die Frage eines möglichen Eigentumserwerbs durch Ersitzung aufkommen, muss diese Frage detailliert von einem Anwalt bewertet werden, insbesondere vor Abschluss des Kaufvertrags. Das Verfahren zur Feststellung der Ersitzung wird von einem Anwalt und nicht von einer Agentur geführt. Kontaktieren Sie uns für den Anfang kontaktieren Sie uns oder sehen Sie sich an, wie der Kauf mit Regent aussieht.

Häufig gestellte Fragen

Was ist die Ersitzung einer Immobilie?

Die Ersitzung einer Immobilie ist eine gesetzlich geregelte Art des originären Eigentumserwerbs aufgrund eines selbstständigen Besitzes bestimmter Qualität, der ununterbrochen die gesetzlich vorgeschriebene Zeit andauert. Im Gegensatz zum Kauf, zur Schenkung oder zur Erbschaft erfordert sie kein Rechtsgeschäft mit dem bisherigen Eigentümer.

Wie viele Jahre sind für die Ersitzung einer Immobilie erforderlich?

Für die Ersitzung einer Immobilie sind 10 Jahre ununterbrochenen selbstständigen Besitzes erforderlich, der rechtmäßig, wahrhaftig und gutgläubig ist, bzw. 20 Jahre, wenn der Besitz zumindest gutgläubig ist. Bei bestimmten Immobilien im Eigentum der Republik Kroatien, der Gespanschaften, der lokalen und regionalen Selbstverwaltungseinheiten sowie einiger juristischer Personen verdoppeln sich die Fristen auf 20 bzw. 40 Jahre (Art. 159 des Gesetzes über Eigentum und andere dingliche Rechte).

Kann Eigentum durch Ersitzung ohne Vertrag erworben werden?

Ja, Eigentum kann durch Ersitzung ohne Vertrag und ohne gültigen rechtlichen Titel erworben werden, wenn der selbstständige Besitz zumindest gutgläubig ist und 20 Jahre andauert. Ein gültiger rechtlicher Titel, zusammen mit wahrhaftigem und gutgläubigem Besitz, verkürzt die erforderliche Zeit auf 10 Jahre.

Kann die Zeit, in der die Immobilie von Eltern oder Großeltern besessen wurde, angerechnet werden?

Ja, in die erforderliche Zeit kann die Zeit eingerechnet werden, in der die Rechtsvorgänger des jetzigen Besitzers die Immobilie ununterbrochen in der entsprechenden Qualität besessen haben (Art. 160). Der Besitz geht mit dem Tod des Erblassers auf den Erben über, so dass bei Familiengrundstücken die Frist nicht nur ab dem Zeitpunkt zu laufen braucht, ab dem der jetzige Besitzer die Immobilie zu nutzen begann.

Kann staatliches oder städtisches Land durch Ersitzung erworben werden?

Ja, aber mit doppelten Fristen und wenn der Erwerb nicht durch eine besondere Vorschrift ausgeschlossen ist. Öffentliche Güter, beispielsweise die Meeresküste, können ihrer Natur nach nicht Gegenstand privaten Eigentums sein und können daher nicht durch Ersitzung erworben werden; für besondere Kategorien von Immobilien prüfen Sie das entsprechende Spezialgesetz.

Wie wird die Ersitzung nachgewiesen?

Die Ersitzung wird durch die Gesamtheit der Beweismittel nachgewiesen, die zeigen, wer die Immobilie in welcher Eigenschaft, seit wann, auf welche Weise besessen hat und ob der Besitz ununterbrochen und gutgläubig war. In der Praxis sind dies Zeugenaussagen, Rechnungen und Steuerunterlagen, geodätische Gutachten bei umstrittenen Grundstücksgrenzen sowie fotografische Dokumentation.

Wie wird das durch Ersitzung erworbene Eigentum ins Grundbuch eingetragen?

Das durch Ersitzung erworbene Eigentum wird aufgrund eines rechtskräftigen Gerichtsurteils, das dieses Recht festgestellt hat, ins Grundbuch eingetragen, sofern es für die Eintragung geeignet ist und die erforderlichen Angaben zur Immobilie und zum Recht enthält. Der Antrag auf Eintragung wird elektronisch über einen Notar oder Anwalt eingereicht.