Sažetak
Kupnja poslovnog prostora u Hrvatskoj nosi jedan od dva poreza, nikada oba odjednom: porez na promet nekretnina od 3% ili PDV od 25%. Koji se primjenjuje ovisi o tome kupujete li od prodavatelja koji je u sustavu PDV-a i je li od prvog korištenja nekretnine do prodaje proteklo više od dvije godine. Razlika između 3% i 25% nije kozmetička, pa se status prodavatelja i nekretnine provjerava prije potpisa predugovora, a ne nakon. U ovom vodiču razlažemo kada se plaća koji porez, kako djeluje opcija oporezivanja i pretporez te što provjeriti prije ugovora.
Ključne činjenice
- Pri kupnji se plaća ili PDV 25% ili porez na promet nekretnina 3% — nikada oboje.
- Koji se porez primjenjuje ovisi o statusu prodavatelja i o roku od dvije godine od prvog korištenja.
- Nova ili do dvije godine korištena nekretnina od obveznika PDV-a oporezuje se PDV-om.
- Nekretnina starija od dvije godine u pravilu se oporezuje porezom na promet.
- Stopa ne ovisi o državljanstvu kupca, nego o prodavatelju i nekretnini.
- Obveznik PDV-a uz uvjete može odbiti pretporez; o tome odlučuje porezni savjetnik.
Za kupca koji posluje kroz tvrtku porezni mehanizam pri kupnji poslovnog prostora nije tehnička sitnica — izravno mijenja ukupan trošak i ono što se može odbiti kao pretporez. Ista nekretnina može biti oporeziva PDV-om ili porezom na promet, ovisno o tome tko je prodaje i koliko je dugo u uporabi.
Pravila su uređena Zakonom o porezu na dodanu vrijednost i Zakonom o porezu na promet nekretnina, a kako se porezni propisi mijenjaju, prije svake kupnje vrijedi potvrditi aktualni tretman s poreznim savjetnikom. U nastavku objašnjavamo logiku dvaju poreza, kada se plaća PDV, kada porez na promet te na što paziti prije potpisa.
Dva poreza, nikada oba
Poslovni se prostor oporezuje po istoj logici kao i stan, ali s drukčijim posljedicama za kupca koji posluje kroz tvrtku. Na stjecanje se primjenjuje jedan od dva poreza. Porez na promet nekretnina iznosi 3% tržišne vrijednosti i plaća ga kupac, a primjenjuje se kod nekretnine koja se oporezuje izvan sustava PDV-a. PDV iznosi 25% i primjenjuje se kad nekretninu isporučuje prodavatelj u sustavu PDV-a, u slučajevima koje zakon propisuje; tada PDV zamjenjuje porez na promet i u pravilu je već uračunat u ugovorenu cijenu.
Što od toga vrijedi, ne ovisi o dogovoru stranaka, nego o dva objektivna kriterija: je li prodavatelj obveznik PDV-a i je li od prvog nastanjenja odnosno korištenja nekretnine do isporuke proteklo više od dvije godine. Ta dva kriterija razlažemo u nastavku.
Profesionalni savjet: Prije nego usporedite dvije ponude po cijeni, utvrdite koji se porez na koju primjenjuje — razlika između 3% i 25% može promijeniti ukupan trošak više od same razlike u cijeni, pa „jeftinija” nekretnina nije uvijek jeftinija.
Kada se plaća PDV
PDV se plaća kod nove gradnje i kod nekretnine koja je u uporabi kraće od dvije godine, kad je isporučuje prodavatelj u sustavu PDV-a. Tipičan je primjer poslovni prostor u prizemlju novog stambeno-poslovnog projekta koji prodaje investitor. Prema Zakonu o porezu na dodanu vrijednost, isporuka građevine oporezuje se PDV-om ako je riječ o isporuci prije prvog nastanjenja ili korištenja, ili ako od prvog nastanjenja odnosno korištenja do sljedeće isporuke nije proteklo više od dvije godine.Kod takve kupnje vrijedi nekoliko stvari: cijena u ponudi može biti navedena bez PDV-a, pa je tada ukupni trošak do 25% viši od brojke u oglasu; porez na promet nekretnina se ne plaća; a kupac koji je i sam u sustavu PDV-a može, uz uvjete, odbiti pretporez. Upravo zato tvrtke kupuju poslovni prostor drukčije od privatnih osoba — za obveznika PDV-a neto trošak može biti bitno drukčiji od bruto iznosa, ali to je računica za poreznog savjetnika, ne za oglas.
Profesionalni savjet: Kad je cijena iskazana „bez PDV-a”, uvijek zatražite i konačni iznos s uključenim PDV-om u eurima — razlika od 25% prevelika je da bi se podrazumijevala, a u ugovoru mora biti nedvojbeno jasno što cijena uključuje.
Kada se plaća porez na promet nekretnina
Porez na promet nekretnina od 3% plaća se kod nekretnine koja je oslobođena PDV-a — u pravilu kod poslovnog prostora korištenog dulje od dvije godine, ili kupljenog od prodavatelja koji nije u sustavu PDV-a (primjerice od privatne osobe). To je ista stopa kao i kod stana na tržištu. Porez obračunava Porezna uprava rješenjem nakon sklapanja ugovora, a plaća ga kupac.
Za kupca iz inozemstva ili onoga koji kupuje preko društva (d.o.o.) vrijede dvije napomene. Prvo, stopa se ne mijenja prema državljanstvu kupca, nego prema vrsti prodavatelja i statusu nekretnine. Drugo, rokove za prijavu i plaćanje te način izdavanja rješenja vrijedi provjeriti kod Porezne uprave za konkretan slučaj, jer ovise o okolnostima stjecanja.
Profesionalni savjet: Status nekretnine (koliko je dugo u uporabi) i status prodavatelja (je li obveznik PDV-a) zatražite u pisanom obliku prije predugovora — upravo ta dva podatka, a ne dogovor stranaka, određuju koji se porez plaća.
Pretporez i opcija oporezivanja za tvrtke
Kod nekretnine oslobođene PDV-a (korištene dulje od dvije godine) prodavatelj koji je obveznik PDV-a ima pravo izbora za oporezivanje — može se ipak odlučiti na obračun PDV-a umjesto poreza na promet. Taj izbor moguć je samo ako je i kupac obveznik PDV-a s pravom na odbitak pretporeza u cijelosti. U tom se slučaju primjenjuje tuzemni prijenos porezne obveze: PDV ne obračunava prodavatelj, nego ga u svojoj prijavi iskazuje i plaća kupac, koji ga istodobno može odbiti kao pretporez.
Zbog toga za tvrtku koja posluje u sustavu PDV-a neto trošak kupnje može biti bitno drukčiji od iznosa koji privatna osoba plati. Vrijedi, međutim, znati da pravo na odbitak pretporeza nosi i obvezu njegova ispravka ako se tijekom propisanog razdoblja promijeni namjena nekretnine. Koji tretman vrijedi za Vaš slučaj i isplati li se opcija oporezivanja, procjenjuje porezni savjetnik — to je odluka s konkretnim financijskim posljedicama, ne opće pravilo.
Profesionalni savjet: Ako kupujete poslovni prostor kao obveznik PDV-a, pitanje pretporeza i opcije oporezivanja razriješite s poreznim savjetnikom prije potpisa — ispravno postavljen ugovor može znatno smanjiti neto trošak, dok naknadni ispravci znaju biti skupi.
Što provjeriti prije ugovora
Prije predugovora zatražite pisanu potvrdu o tri činjenice koje određuju porezni tretman i ukupan trošak:
- Je li prodavatelj u sustavu PDV-a i hoće li prodaju obračunati s PDV-om ili kao oslobođenu isporuku.
- Kada je nekretnina prvi put nastanjena ili korištena, jer o roku od dvije godine ovisi plaća li se PDV ili porez na promet.
- Jesu li u cijeni iz ponude PDV i naknade uključeni ili iskazani zasebno, s točnim iznosom u eurima.
Budući da se Zakon o PDV-u i pravila o porezu na promet nekretnina povremeno mijenjaju, prije svake kupnje potvrdite trenutačno važeći tretman s poreznim savjetnikom ili odvjetnikom. Kao posrednik pomažemo provjeriti status nekretnine i prikupiti dokumentaciju, ali porezni izračun i pravno tumačenje ugovora prepuštamo stručnjacima; o cjelovitom tijeku kupnje pišemo u vodiču kako funkcionira kupoprodajni proces.
Profesionalni savjet: Sve tri činjenice tražite u pisanom obliku i unesite ih u predugovor — usmena uvjeravanja o porezu teško se naknadno dokazuju, a pogrešna pretpostavka o 3% ili 25% zna poremetiti cijelu računicu kupnje.
Kako Vam Regent može pomoći
Pri kupnji poslovnog prostora pomažemo Vam pronaći nekretninu koja odgovara namjeni i proračunu te provjeriti njezin pravni i zemljišnoknjižni status prije bilo kakve uplate. Porezni mehanizam koji se primjenjuje na konkretnu nekretninu, pravo na odbitak pretporeza i opciju oporezivanja razrađujete s poreznim savjetnikom, a pravno tumačenje ugovora s odvjetnikom ili javnim bilježnikom — mi Vas kroz cjelinu vodimo i upozoravamo na ono što prije ugovora treba razjasniti.
Za pretragu i savjet pogledajte kako izgleda kupnja uz Regent ili nas kontaktirajte.
Često postavljana pitanja (FAQ)
Plaća li se pri kupnji poslovnog prostora i PDV i porez na promet nekretnina?
Ne. Primjenjuje se jedno ili drugo, nikada oba. Kod nove nekretnine ili one korištene manje od dvije godine, kupljene od prodavatelja u sustavu PDV-a, plaća se PDV od 25%. Kod nekretnine korištene dulje od dvije godine u pravilu se plaća porez na promet nekretnina od 3%.
Što odlučuje hoće li se platiti PDV ili porez na promet?
Dvije stvari: je li prodavatelj u sustavu PDV-a i je li od prvog nastanjenja ili korištenja nekretnine do prodaje proteklo više od dvije godine. Nova ili do dvije godine korištena nekretnina od obveznika PDV-a oporezuje se PDV-om; starija od dvije godine u pravilu porezom na promet nekretnina.
Je li cijena u oglasu s PDV-om ili bez njega?
To se mora izričito provjeriti. Ako je cijena navedena bez PDV-a, ukupni je trošak do 25% viši od brojke u oglasu. Zatražite iznos u eurima s uključenim PDV-om i naknadama, u pisanom obliku, prije potpisa predugovora.
Mogu li kao tvrtka odbiti PDV plaćen pri kupnji poslovnog prostora?
Ako je tvrtka u sustavu PDV-a i prostor koristi za oporezive djelatnosti, odbitak pretporeza u pravilu je moguć uz propisane uvjete, a kod oslobođene isporuke uz opciju oporezivanja primjenjuje se prijenos porezne obveze. O konkretnom pravu i eventualnom ispravku pretporeza odlučuje porezni savjetnik.
Vrijedi li ista stopa za strane kupce?
Da. Stopa ovisi o prodavatelju i statusu nekretnine, a ne o državljanstvu kupca. Strani državljanin koji kupuje preko hrvatskog društva (d.o.o.) razmatra se jednako kao i domaća tvrtka.
Koliki je godišnji porez na nekretnine za poslovni prostor?
Godišnji porez na nekretnine lokalni je porez koji svaki grad određuje unutar zakonskog raspona od 0,60 do 8,00 eura po m² korisne površine, pa iznos treba provjeriti u odluci nadležnoga grada. Riječ je o porezu različitom od jednokratnog poreza pri kupnji.
Preporučeno
- Porez na promet i kapitalni dobitak od nekretnina
- Zakup poslovnih prostora: dokumenti
- Kako funkcionira kupoprodajni proces nekretnine u Hrvatskoj — korak po korak
- Pregled nekretnine prije kupnje: pravna provjera, tehnička procjena i primopredaja
