DPH pri kúpe obchodných priestorov: kedy sa platí a akou sadzbou

Pre kupujúceho, ktorý podniká prostredníctvom spoločnosti, nie je daňový mechanizmus pri kúpe komerčných priestorov len technickou maličkosťou – priamo mení celkové náklady a to, čo sa môže odpočítať ako predchádzajúca daň. Tá istá nehnuteľnosť môže byť zdaňovaná DPH alebo daňou z prevodu nehnuteľností, v závislosti od toho, kto ju predáva a ako dlho je v užívaní.

Pravidlá sú upravené zákonom o dani z pridanej hodnoty a zákonom o dani z prevodu nehnuteľností, a keďže sa daňové predpisy menia, pred každou kúpou je vhodné potvrdiť aktuálne zaobchádzanie s daňovým poradcom. Nižšie vysvetľujeme logiku dvoch daní, kedy sa platí DPH, kedy daň z prevodu nehnuteľností a na čo si dať pozor pred podpisom.

Dve dane, nikdy obe

Komerčné priestory sa zdaňujú rovnakou logikou ako byt, avšak s odlišnými dôsledkami pre kupujúceho, ktorý podniká prostredníctvom spoločnosti. Na nadobudnutie sa vzťahuje jedna z dvoch daní. Daň z prevodu nehnuteľností činí 3 % trhovej hodnoty a platí ju kupujúci, pričom sa uplatňuje pri nehnuteľnostiach, ktoré sú zdaňované mimo systému DPH. DPH činí 25 % a uplatňuje sa, keď nehnuteľnosť dodáva predávajúci v systéme DPH, v prípadoch, ktoré zákon stanovuje; vtedy DPH nahrádza daň z prevodu nehnuteľností a spravidla je už zahrnutá v dohodnutej cene.

Čo z toho platí, nezávisí od dohody strán, ale od dvoch objektívnych kritérií: či je predávajúci platiteľom DPH a či od prvého obsadenia, respektíve užívania nehnuteľnosti do dodania uplynulo viac ako dva roky. Tieto dve kritériá rozoberieme nižšie.

Profesionálny tip: Predtým, ako porovnáte dve ponuky podľa ceny, zistite, ktorá daň sa na ktorú vzťahuje — rozdiel medzi 3% a 25% môže zmeniť celkové náklady viac ako samotný rozdiel v cene, takže „lacnejšia“ nehnuteľnosť nie je vždy lacnejšia.

Kedy sa platí DPH

DPH sa platí pri novej výstavbe a pri nehnuteľnosti, ktorá je v užívaní kratšie ako dva roky, keď ju dodáva predávajúci v systéme DPH. Typickým príkladom je komerčný priestor na prízemí nového obytno-komerčného projektu, ktorý predáva investor. Podľa zákona o dani z pridanej hodnoty sa dodanie stavby zdaňuje DPH, ak ide o dodanie pred prvým obsadením alebo užívaním, alebo ak od prvého obsadenia, respektíve užívania do ďalšieho dodania neuplynulo viac ako dva roky. Pri takejto kúpe platí niekoľko vecí: cena v ponuke môže byť uvedená bez DPH, takže celkové náklady sú potom až o 25% vyššie ako číslo v inzeráte; daň z prevodu nehnuteľností sa neplatí; a kupujúci, ktorý je sám v systéme DPH, môže za určitých podmienok odpočítať predchádzajúcu daň. Práve preto firmy kupujú komerčné priestory inak ako súkromné osoby — pre platiteľa DPH môžu byť čisté náklady výrazne odlišné od hrubej sumy, ale to je kalkulácia pre daňového poradcu, nie pre inzerát.

Profesionálny tip: Keď je cena uvedená „bez DPH“, vždy si vyžiadajte aj konečnú sumu s DPH v eurách — rozdiel 25 % je príliš veľký na to, aby sa predpokladal, a v zmluve musí byť jednoznačne jasné, čo cena zahŕňa.

Kedy sa platí daň z prevodu nehnuteľností

Daň z prevodu nehnuteľností vo výške 3 % sa platí pri nehnuteľnosti, ktorá je oslobodená od DPH — spravidla pri komerčných priestoroch používaných dlhšie ako dva roky, alebo kúpených od predávajúceho, ktorý nie je v systéme DPH (napríklad od súkromnej osoby). Je to rovnaká sadzba ako pri byte na trhu. Daň vypočíta Daňový úrad rozhodnutím po uzavretí zmluvy a platí ju kupujúci.

Pre kupujúceho zo zahraničia alebo toho, kto kupuje prostredníctvom spoločnosti (s.r.o.), platia dve poznámky. Po prvé, sadzba sa nemení podľa štátnej príslušnosti kupujúceho, ale podľa typu predávajúceho a stavu nehnuteľnosti. Po druhé, lehoty na prihlásenie a platbu a spôsob vydávania rozhodnutí je vhodné overiť na Daňovom úrade pre konkrétny prípad, pretože závisia od okolností nadobudnutia.

Profesionálny tip: Status nehnuteľnosti (ako dlho je v užívaní) a status predávajúceho (či je platiteľom DPH) si vyžiadajte písomne pred predzmluvou — práve tieto dva údaje, a nie dohoda strán, určujú, ktorá daň sa platí.

Vstupná DPH a možnosť zdanenia pre firmy

Pri nehnuteľnosti oslobodenej od DPH (používanej dlhšie ako dva roky) má predávajúci, ktorý je platiteľom DPH, právo zvoliť si zdanenie — môže sa napriek tomu rozhodnúť pre výpočet DPH namiesto dane z prevodu nehnuteľností. Táto voľba je možná len vtedy, ak je aj kupujúci platiteľom DPH s právom na úplné odpočítanie vstupnej DPH. V takomto prípade sa uplatňuje tuzemské samozdanenie (prenos daňovej povinnosti): DPH nevypočítava predávajúci, ale ju vo svojom daňovom priznaní vykazuje a platí kupujúci, ktorý si ju môže súčasne odpočítať ako vstupnú DPH.

Z tohto dôvodu pre spoločnosť, ktorá podniká v systéme DPH, môžu byť čisté náklady na kúpu podstatne odlišné od sumy, ktorú zaplatí súkromná osoba. Je však potrebné vedieť, že právo na odpočet vstupnej DPH so sebou nesie aj povinnosť jej úpravy, ak sa počas stanoveného obdobia zmení účel nehnuteľnosti. Ktorý režim platí pre váš prípad a či sa oplatí možnosť zdanenia, posúdi daňový poradca — ide o rozhodnutie s konkrétnymi finančnými dôsledkami, nie o všeobecné pravidlo.

Profesionálny tip: Ak kupujete komerčné priestory ako platiteľ DPH, otázku vstupnej DPH a možnosti zdanenia vyriešte s daňovým poradcom pred podpisom — správne nastavená zmluva môže výrazne znížiť čisté náklady, zatiaľ čo následné opravy môžu byť drahé.

Čo si overiť pred zmluvou

Pred predzmluvou si vyžiadajte písomné potvrdenie o troch skutočnostiach, ktoré určujú daňové zaobchádzanie a celkové náklady:

1. Či je predávajúci v systéme DPH a či predaj vyúčtuje s DPH alebo ako oslobodené dodanie.
2. Kedy bola nehnuteľnosť prvýkrát obývaná alebo používaná, pretože od dvojročnej lehoty závisí, či sa platí DPH alebo daň z prevodu nehnuteľností.
3. Či sú v cene ponuky DPH a poplatky zahrnuté alebo uvedené samostatne, s presnou sumou v eurách.

Keďže sa Zákon o DPH a pravidlá o dani z prevodu nehnuteľností pravidelne menia, pred každou kúpou si overte aktuálny platný režim s daňovým poradcom alebo právnikom. Ako sprostredkovateľ pomáhame overiť status nehnuteľnosti a zhromaždiť dokumentáciu, ale daňový výpočet a právny výklad zmluvy prenechávame odborníkom; o celom priebehu kúpy píšeme v príručke ako funguje proces kúpy a predaja nehnuteľnosti.

Profesionálny tip: Všetky tri skutočnosti si vyžiadajte písomne a zahrňte ich do predzmluvy — ústne uistenia o dani sa ťažko dodatočne dokazujú a chybný predpoklad o 3% alebo 25% môže narušiť celý výpočet kúpy.

Ako Vám môže Regent pomôcť

Pri kúpe komerčných priestorov Vám pomáhame nájsť nehnuteľnosť, ktorá zodpovedá účelu a rozpočtu, a preveriť jej právny a katastrálny stav pred akoukoľvek platbou. Daňový mechanizmus, ktorý sa uplatňuje na konkrétnu nehnuteľnosť, právo na odpočet vstupnej DPH a možnosť zdanenia, rozoberáte s daňovým poradcom, a právny výklad zmluvy s právnikom alebo notárom — my Vás celým procesom vedieme a upozorňujeme na to, čo je potrebné objasniť pred zmluvou.

Pre vyhľadávanie a radu si pozrite, ako vyzerá kúpa s Regentom alebo nás kontaktujte.

Často kladené otázky (FAQ)

Platí sa pri kúpe komerčných priestorov aj DPH aj daň z prevodu nehnuteľností?
Nie. Uplatňuje sa jedno alebo druhé, nikdy oboje. Pri novej nehnuteľnosti alebo nehnuteľnosti používanej menej ako dva roky, kúpe od predávajúceho v systéme DPH, sa platí DPH vo výške 25%. Pri nehnuteľnosti používanej dlhšie ako dva roky sa spravidla platí daň z prevodu nehnuteľností vo výške 3%.

Čo rozhoduje o tom, či sa zaplatí DPH alebo daň z prevodu nehnuteľností?
Dve veci: či je predávajúci v systéme DPH a či od prvého obsadenia alebo užívania nehnuteľnosti do predaja uplynulo viac ako dva roky. Nová alebo do dvoch rokov používaná nehnuteľnosť od platiteľa DPH sa zdaňuje DPH; staršia ako dva roky sa spravidla zdaňuje daňou z prevodu nehnuteľností.

Je cena v inzeráte s DPH alebo bez nej?
To sa musí výslovne preveriť. Ak je cena uvedená bez DPH, celkové náklady sú až o 25% vyššie ako číslo v inzeráte. Pred podpisom predzmluvy si vyžiadajte sumu v eurách s DPH a poplatkami, písomne.

Môžem ako firma odpočítať DPH zaplatenú pri kúpe komerčných priestorov?
Ak je spoločnosť v systéme DPH a priestory používa na zdaniteľné činnosti, odpočet vstupnej DPH je spravidla možný za predpísaných podmienok, a pri oslobodenom dodaní s možnosťou zdanenia sa uplatňuje prenos daňovej povinnosti. O konkrétnom práve a prípadnej oprave vstupnej DPH rozhoduje daňový poradca.

Platí rovnaká sadzba pre zahraničných kupujúcich?
Áno. Sadzba závisí od predávajúceho a statusu nehnuteľnosti, a nie od štátnej príslušnosti kupujúceho. Zahraničný štátny príslušník, ktorý kupuje cez chorvátsku spoločnosť (d.o.o.), sa posudzuje rovnako ako domáca firma.

Aká je ročná daň z nehnuteľností pre komerčné priestory?
Ročná daň z nehnuteľností je miestna daň, ktorú každé mesto stanovuje v rámci zákonného rozpätia od 0,60 do 8,00 eur za m² úžitkovej plochy, takže sumu je potrebné overiť v rozhodnutí príslušného mesta. Ide o daň odlišnú od jednorazovej dane pri kúpe.

Odporúčané

• Daň z prevodu a kapitálového zisku z nehnuteľností
• Nájom komerčných priestorov: dokumenty
• Ako funguje proces kúpy a predaja nehnuteľnosti v Chorvátsku — krok za krokom
• Prehliadka nehnuteľnosti pred kúpou: právna previerka, technické posúdenie a odovzdanie