DDV pri nakupu poslovnih prostorov: kdaj se plača in po kateri stopnji

Za kupca, ki posluje preko podjetja, davčni mehanizem pri nakupu poslovnega prostora ni tehnična malenkost — neposredno spreminja skupne stroške in tisto, kar se lahko odbije kot vstopni davek. Ista nepremičnina je lahko obdavčljiva z DDV-jem ali davkom na promet, odvisno od tega, kdo jo prodaja in kako dolgo je v uporabi.

Pravila so urejena z Zakonom o davku na dodano vrednost in Zakonom o davku na promet nepremičnin, in ker se davčni predpisi spreminjajo, je pred vsakim nakupom priporočljivo potrditi trenutno obravnavo z davčnim svetovalcem. V nadaljevanju pojasnjujemo logiko obeh davkov, kdaj se plačuje DDV, kdaj davek na promet in na kaj je treba paziti pred podpisom.

Dva davka, nikoli oba

Poslovni prostor se obdavčuje po isti logiki kot stanovanje, vendar z drugačnimi posledicami za kupca, ki posluje preko podjetja. Pri pridobitvi se uporablja eden od dveh davkov. Davek na promet nepremičnin znaša 3% tržne vrednosti in ga plača kupec, uporablja pa se pri nepremičninah, ki so obdavčene izven sistema DDV-ja. DDV znaša 25% in se uporablja, ko nepremičnino dobavi prodajalec v sistemu DDV-ja, v primerih, ki jih določa zakon; takrat DDV nadomešča davek na promet in je praviloma že vključen v dogovorjeno ceno.

Kaj od tega velja, ni odvisno od dogovora strank, temveč od dveh objektivnih meril: ali je prodajalec zavezanec za DDV in ali je od prve naselitve oziroma uporabe nepremičnine do dobave preteklo več kot dve leti. Ti dve merili podrobneje pojasnjujemo v nadaljevanju.

Strokovni nasvet: Preden primerjate dve ponudbi po ceni, ugotovite, kateri davek se uporablja za katero — razlika med 3% in 25% lahko spremeni skupne stroške bolj kot sama razlika v ceni, zato „cenejša” nepremičnina ni vedno cenejša.

Kdaj se plačuje DDV

DDV se plačuje pri novi gradnji in pri nepremičninah, ki so v uporabi manj kot dve leti, ko jih dobavlja prodajalec v sistemu DDV-ja. Tipičen primer je poslovni prostor v pritličju novega stanovanjsko-poslovnega projekta, ki ga prodaja investitor. Po Zakonu o davku na dodano vrednost se dobava gradbene nepremičnine obdavči z DDV-jem, če gre za dobavo pred prvo naselitvijo ali uporabo, ali če od prve naselitve oziroma uporabe do naslednje dobave ni preteklo več kot dve leti. Pri takšnem nakupu velja nekaj stvari: cena v ponudbi je lahko navedena brez DDV-ja, zato so takrat skupni stroški do 25% višji od navedene številke v oglasu; davek na promet nepremičnin se ne plačuje; kupec, ki je tudi sam v sistemu DDV-ja, pa lahko pod določenimi pogoji odbije vstopni davek. Ravno zato podjetja kupujejo poslovni prostor drugače kot fizične osebe — za zavezanca za DDV je lahko neto strošek bistveno drugačen od bruto zneska, vendar je to izračun za davčnega svetovalca, ne za oglas.

Strokovni nasvet: Ko je cena izkazana „brez DDV-ja”, vedno zahtevajte tudi končni znesek z vključenim DDV-jem v evrih — razlika od 25% je prevelika, da bi se razumela sama po sebi, v pogodbi pa mora biti nedvoumno jasno, kaj cena vključuje.

Kdaj se plačuje davek na promet nepremičnin

Davek na promet nepremičnin v višini 3% se plačuje pri nepremičninah, ki so oproščene DDV-ja — praviloma pri poslovnih prostorih, ki so bili v uporabi dlje kot dve leti, ali kupljenih od prodajalca, ki ni v sistemu DDV-ja (na primer od fizične osebe). To je ista stopnja kot pri stanovanju na trgu. Davek obračuna Finančna uprava z odločbo po sklenitvi pogodbe, plača pa ga kupec.

Za kupca iz tujine ali tistega, ki kupuje preko podjetja (d.o.o.), veljata dve opombi. Prvo, stopnja se ne spreminja glede na državljanstvo kupca, temveč glede na vrsto prodajalca in status nepremičnine. Drugo, roke za prijavo in plačilo ter način izdaje odločbe je priporočljivo preveriti pri Finančni upravi za konkreten primer, saj so odvisni od okoliščin pridobitve.

Strokovni nasvet: Status nepremičnine (kako dolgo je v uporabi) in status prodajalca (ali je zavezanec za DDV) zahtevajte v pisni obliki pred predpogodbo — ravno ti dve informaciji, in ne dogovor strank, določata, kateri davek se plača.

Vstopni davek in možnost obdavčitve za podjetja

Pri nepremičninah, oproščenih DDV-ja (ki so bile v uporabi dlje kot dve leti), ima prodajalec, ki je zavezanec za DDV, pravico izbire glede obdavčitve — lahko se vseeno odloči za obračun DDV-ja namesto davka na promet. Ta izbira je možna samo, če je tudi kupec zavezanec za DDV s pravico do celotnega odbitka vstopnega davka. V tem primeru se uporablja domači prenos davčne obveznosti: DDV ne obračunava prodajalec, temveč ga v svoji prijavi izkaže in plača kupec, ki ga lahko hkrati odbije kot vstopni davek.

Zaradi tega je lahko za podjetje, ki posluje v sistemu DDV-ja, neto strošek nakupa bistveno drugačen od zneska, ki ga plača fizična oseba. Vendar pa je pomembno vedeti, da pravica do odbitka vstopnega davka prinaša tudi obveznost njegovega popravka, če se med predpisanim obdobjem spremeni namembnost nepremičnine. Katera obravnava velja za vaš primer in ali se možnost obdavčitve izplača, oceni davčni svetovalec — to je odločitev s konkretnimi finančnimi posledicami, ne splošno pravilo.

Strokovni nasvet: Če kupujete poslovni prostor kot zavezanec za DDV, vprašanje vstopnega davka in možnosti obdavčitve razrešite z davčnim svetovalcem pred podpisom — pravilno postavljena pogodba lahko znatno zmanjša neto stroške, medtem ko so naknadni popravki lahko dragi.

Kaj preveriti pred pogodbo

Pred predpogodbo zahtevajte pisno potrditev o treh dejstvih, ki določajo davčno obravnavo in skupne stroške:

1. Ali je prodajalec v sistemu DDV-ja in ali bo prodajo obračunal z DDV-jem ali kot oproščeno dobavo.
2. Kdaj je bila nepremičnina prvič naseljena ali uporabljena, saj od dveh let odvisno, ali se plača DDV ali davek na promet.
3. Ali so v ceni iz ponudbe DDV in stroški vključeni ali prikazani ločeno, z natančnim zneskom v evrih.

Ker se Zakon o DDV-ju in pravila o davku na promet nepremičnin občasno spreminjajo, pred vsakim nakupom potrdite trenutno veljavno obravnavo z davčnim svetovalcem ali odvetnikom. Kot posrednik pomagamo preveriti status nepremičnine in zbrati dokumentacijo, vendar davčni izračun in pravno razlago pogodbe prepuščamo strokovnjakom; o celotnem poteku nakupa pišemo v vodniku kako deluje postopek nakupa in prodaje nepremičnine na Hrvaškem — korak za korakom.

Strokovni nasvet: Vsa tri dejstva zahtevajte v pisni obliki in jih vnesite v predpogodbo — ustna zagotovila o davku je težko kasneje dokazati, napačna predpostavka o 3% ali 25% pa lahko poruši celoten izračun nakupa.

Kako vam Regent lahko pomaga

Pri nakupu poslovnega prostora vam pomagamo najti nepremičnino, ki ustreza namenu in proračunu ter preveriti njen pravni in zemljiškoknjižni status pred kakršnim koli plačilom. Davčni mehanizem, ki se uporablja za konkretno nepremičnino, pravico do odbitka vstopnega davka in možnost obdavčitve razdelate z davčnim svetovalcem, pravno razlago pogodbe pa z odvetnikom ali notarjem — mi vas skozi celoten postopek vodimo in opozarjamo na to, kar je treba razjasniti pred pogodbo.

Za iskanje in nasvet si oglejte, kako poteka nakup z Regentom ali nas kontaktirajte.

Pogosto zastavljena vprašanja (FAQ)

Ali se pri nakupu poslovnega prostora plačujeta tako DDV kot davek na promet nepremičnin?
Ne. Uporablja se eno ali drugo, nikoli oba. Pri novi nepremičnini ali tisti, ki je bila v uporabi manj kot dve leti, kupljeni od prodajalca v sistemu DDV-ja, se plača DDV v višini 25%. Pri nepremičninah, ki so bile v uporabi dlje kot dve leti, se praviloma plača davek na promet nepremičnin v višini 3%.

Kaj odloča o tem, ali se bo plačal DDV ali davek na promet?
Dve stvari: ali je prodajalec v sistemu DDV-ja in ali je od prve naselitve ali uporabe nepremičnine do prodaje preteklo več kot dve leti. Nova nepremičnina ali nepremičnina, uporabljena do dve leti, od zavezanca za DDV se obdavči z DDV-jem; starejša od dveh let praviloma z davkom na promet nepremičnin.

Ali je cena v oglasu z DDV-jem ali brez njega?
To je treba izrecno preveriti. Če je cena navedena brez DDV-ja, so skupni stroški do 25% višji od številke v oglasu. Zahtevajte znesek v evrih z vključenim DDV-jem in stroški, v pisni obliki, pred podpisom predpogodbe.

Ali lahko kot podjetje odbijem DDV, plačan pri nakupu poslovnega prostora?
Če je podjetje v sistemu DDV-ja in prostor uporablja za obdavčljive dejavnosti, je odbitek vstopnega davka praviloma možen pod predpisanimi pogoji, pri oproščenih dobavah z možnostjo obdavčitve pa se uporablja prenos davčne obveznosti. O konkretni pravici in morebitnem popravku vstopnega davka odloča davčni svetovalec.

Ali velja ista stopnja za tuje kupce?
Da. Stopnja je odvisna od prodajalca in statusa nepremičnine, ne pa od državljanstva kupca. Tuji državljan, ki kupuje preko hrvaškega podjetja (d.o.o.), se obravnava enako kot domače podjetje.

Kolikšen je letni davek na nepremičnine za poslovni prostor?
Letni davek na nepremičnine je lokalni davek, ki ga vsako mesto določi znotraj zakonskega razpona od 0,60 do 8,00 evrov na m² uporabne površine, zato je znesek treba preveriti v odločbi pristojnega mesta. Gre za davek, ki se razlikuje od enkratnega davka ob nakupu.

Priporočeno

• Davek na promet in kapitalski dobiček od nepremičnin
• Zakup poslovnih prostorov: dokumenti
• Kako deluje postopek nakupa in prodaje nepremičnine na Hrvaškem — korak za korakom
• Pregled nepremičnine pred nakupom: pravno preverjanje, tehnična ocena in primopredaja