Résumé
L'achat d'un espace commercial en Croatie est soumis à l'un de deux impôts, jamais les deux simultanément : les droits de mutation immobilière de 3 % ou la TVA de 25 %. Lequel s'applique dépend de si vous achetez auprès d'un vendeur assujetti à la TVA et si plus de deux ans se sont écoulés entre la première utilisation du bien immobilier et la vente. La différence entre 3 % et 25 % n'est pas négligeable, c'est pourquoi le statut du vendeur et du bien doit être vérifié avant la signature du pré-contrat, et non après. Dans ce guide, nous expliquons quand quel impôt est dû, comment fonctionne l'option d'imposition et la TVA déductible, ainsi que ce qu'il faut vérifier avant le contrat.
Points clés
- Lors de l'acquisition, la TVA (25%) ou la taxe sur les transferts de propriété (3%) est due — jamais les deux.
- La taxe applicable dépend du statut du vendeur et du délai de deux ans à compter de la première utilisation.
- Un bien immobilier neuf ou utilisé depuis moins de deux ans, vendu par un assujetti à la TVA, est soumis à la TVA.
- Un bien immobilier de plus de deux ans est, en règle générale, soumis à la taxe sur les transferts de propriété.
- Le taux ne dépend pas de la nationalité de l'acheteur, mais du vendeur et du bien immobilier.
- L'assujetti à la TVA peut, sous certaines conditions, récupérer la TVA déductible ; un conseiller fiscal en décidera.
Pour un acheteur qui opère par l'intermédiaire d'une entreprise, le mécanisme fiscal lors de l'achat d'un espace commercial n'est pas un détail technique — il modifie directement le coût total et ce qui peut être déduit en tant que TVA en amont. La même propriété peut être soumise à la TVA ou à la taxe sur les transactions immobilières, selon qui la vend et depuis combien de temps elle est utilisée.
Les règles sont régies par la Loi sur la taxe sur la valeur ajoutée et la Loi sur la taxe sur les transactions immobilières, et comme les réglementations fiscales changent, il est conseillé de confirmer le traitement actuel avec un conseiller fiscal avant chaque achat. Ci-dessous, nous expliquons la logique des deux taxes, quand la TVA est payée, quand la taxe sur les transactions immobilières est payée, et ce qu'il faut surveiller avant de signer.
Deux taxes, jamais les deux
L'espace commercial est imposé selon la même logique qu'un appartement, mais avec des conséquences différentes pour l'acheteur qui opère par l'intermédiaire d'une entreprise. L'une des deux taxes s'applique à l'acquisition. La taxe sur les transactions immobilières s'élève à 3% de la valeur marchande et est payée par l'acheteur ; elle s'applique aux biens immobiliers qui sont imposés en dehors du système de TVA. La TVA s'élève à 25% et s'applique lorsque le bien immobilier est livré par un vendeur assujetti à la TVA, dans les cas prescrits par la loi ; alors la TVA remplace la taxe sur les transactions immobilières et est généralement déjà incluse dans le prix convenu.
Ce qui s'applique ne dépend pas de l'accord des parties, mais de deux critères objectifs : si le vendeur est assujetti à la TVA et si plus de deux ans se sont écoulés entre la première occupation ou utilisation du bien et la livraison. Nous détaillons ces deux critères ci-dessous.
Conseil professionnel : Avant de comparer deux offres par prix, déterminez quelle taxe s'applique à chacune — la différence entre 3% et 25% peut modifier le coût total plus que la simple différence de prix, de sorte qu'un bien "moins cher" n'est pas toujours moins cher.
Quand la TVA est payée
La TVA est payée pour les nouvelles constructions et pour les biens immobiliers utilisés depuis moins de deux ans, lorsqu'ils sont livrés par un vendeur assujetti à la TVA. Un exemple typique est un espace commercial au rez-de-chaussée d'un nouveau projet résidentiel-commercial vendu par un investisseur. Conformément à la Loi sur la taxe sur la valeur ajoutée, la livraison d'un bâtiment est soumise à la TVA s'il s'agit d'une livraison avant la première occupation ou utilisation, ou si moins de deux ans se sont écoulés entre la première occupation ou utilisation et la livraison suivante. Lors d'un tel achat, plusieurs éléments sont à considérer : le prix dans l'offre peut être indiqué hors TVA, de sorte que le coût total peut être jusqu'à 25% plus élevé que le chiffre de l'annonce ; la taxe sur les transactions immobilières n'est pas payée ; et l'acheteur qui est lui-même assujetti à la TVA peut, sous certaines conditions, déduire la TVA en amont. C'est pourquoi les entreprises achètent des espaces commerciaux différemment des particuliers — pour un assujetti à la TVA, le coût net peut être considérablement différent du montant brut, mais c'est un calcul pour un conseiller fiscal, pas pour une annonce.
Conseil professionnel : Lorsque le prix est indiqué "hors TVA", demandez toujours le montant final incluant la TVA en euros — une différence de 25% est trop importante pour être implicite, et le contrat doit indiquer clairement ce que le prix inclut.
Quand la taxe sur les transactions immobilières est payée
La taxe sur les transactions immobilières de 3% est payée pour les biens immobiliers exonérés de TVA — généralement pour les espaces commerciaux utilisés depuis plus de deux ans, ou achetés auprès d'un vendeur non assujetti à la TVA (par exemple, un particulier). C'est le même taux que pour un appartement sur le marché. L'impôt est calculé par l'administration fiscale par décision après la conclusion du contrat, et est payé par l'acheteur.
Pour un acheteur étranger ou une entreprise (d.o.o.), deux remarques s'appliquent. Premièrement, le taux ne change pas en fonction de la nationalité de l'acheteur, mais en fonction du type de vendeur et du statut du bien immobilier. Deuxièmement, il est conseillé de vérifier les délais de déclaration et de paiement ainsi que le mode de délivrance de la décision auprès de l'administration fiscale pour chaque cas spécifique, car ils dépendent des circonstances de l'acquisition.
Conseil professionnel : Demandez par écrit le statut du bien immobilier (depuis combien de temps il est utilisé) et le statut du vendeur (s'il est assujetti à la TVA) avant le pré-contrat — ce sont précisément ces deux informations, et non l'accord des parties, qui déterminent quelle taxe est due.
TVA en amont et option d'imposition pour les entreprises
Pour un bien immobilier exonéré de TVA (utilisé depuis plus de deux ans), un vendeur assujetti à la TVA a le droit de choisir l'imposition — il peut opter pour le calcul de la TVA au lieu de la taxe sur les transactions immobilières. Ce choix n'est possible que si l'acheteur est également assujetti à la TVA avec un droit à déduction complète de la TVA en amont. Dans ce cas, le mécanisme d'autoliquidation nationale de la TVA s'applique : la TVA n'est pas calculée par le vendeur, mais est déclarée et payée par l'acheteur dans sa propre déclaration, qui peut simultanément la déduire comme TVA en amont.
Par conséquent, pour une entreprise opérant sous le régime de la TVA, le coût net d'achat peut être significativement différent du montant payé par un particulier. Il est cependant important de savoir que le droit à déduction de la TVA en amont entraîne également l'obligation de la corriger si l'usage du bien immobilier change pendant la période prescrite. Le traitement applicable à votre cas et si l'option d'imposition est avantageuse doit être évalué par un conseiller fiscal — c'est une décision avec des conséquences financières concrètes, pas une règle générale.
Conseil professionnel : Si vous achetez un espace commercial en tant qu'assujetti à la TVA, réglez la question de la TVA en amont et de l'option d'imposition avec un conseiller fiscal avant de signer — un contrat correctement établi peut réduire considérablement le coût net, tandis que les corrections ultérieures peuvent être coûteuses.
Ce qu'il faut vérifier avant le contrat
Avant le pré-contrat, demandez une confirmation écrite de trois faits qui déterminent le traitement fiscal et le coût total :
- Si le vendeur est assujetti à la TVA et s'il calculera la vente avec la TVA ou comme une livraison exonérée.
- Quand le bien immobilier a été occupé ou utilisé pour la première fois, car le délai de deux ans détermine si la TVA ou la taxe sur les transactions immobilières est due.
- Si la TVA et les frais sont inclus ou indiqués séparément dans le prix de l'offre, avec le montant exact en euros.
Étant donné que la Loi sur la TVA et les règles sur la taxe sur les transactions immobilières changent périodiquement, avant chaque achat, confirmez le traitement actuellement en vigueur avec un conseiller fiscal ou un avocat. En tant qu'intermédiaire, nous aidons à vérifier le statut du bien et à rassembler la documentation, mais nous laissons le calcul fiscal et l'interprétation juridique des contrats aux experts ; nous décrivons le processus d'achat complet dans le guide comment fonctionne le processus d'achat et de vente immobilier.
Conseil professionnel : Demandez les trois faits par écrit et incluez-les dans le pré-contrat — les assurances orales concernant l'impôt sont difficiles à prouver par la suite, et une fausse hypothèse sur 3% ou 25% peut perturber l'ensemble du calcul de l'achat.
Comment Regent peut vous aider
Lors de l'achat d'un espace commercial, nous vous aidons à trouver un bien adapté à votre objectif et à votre budget, et à vérifier son statut juridique et foncier avant tout paiement. Le mécanisme fiscal applicable au bien spécifique, le droit à déduction de la TVA en amont et l'option d'imposition sont à discuter avec un conseiller fiscal, et l'interprétation juridique du contrat avec un avocat ou un notaire — nous vous guidons à travers l'ensemble du processus et attirons votre attention sur ce qui doit être clarifié avant le contrat.
Pour la recherche et les conseils, découvrez comment se déroule l'achat avec Regent ou contactez-nous.
Foire aux questions (FAQ)
La TVA et la taxe sur les transactions immobilières sont-elles payées lors de l'achat d'un espace commercial ?
Non. L'une ou l'autre s'applique, jamais les deux. Pour un bien neuf ou utilisé moins de deux ans, acheté auprès d'un vendeur assujetti à la TVA, la TVA de 25% est due. Pour un bien utilisé depuis plus de deux ans, la taxe sur les transactions immobilières de 3% est généralement payée.
Qu'est-ce qui détermine si la TVA ou la taxe sur les transactions immobilières sera payée ?
Deux choses : si le vendeur est assujetti à la TVA et si plus de deux ans se sont écoulés entre la première occupation ou utilisation du bien et la vente. Un bien neuf ou utilisé jusqu'à deux ans, acheté auprès d'un assujetti à la TVA, est soumis à la TVA ; un bien de plus de deux ans est généralement soumis à la taxe sur les transactions immobilières.
Le prix dans l'annonce inclut-il ou exclut-il la TVA ?
Cela doit être expressément vérifié. Si le prix est indiqué hors TVA, le coût total est jusqu'à 25% plus élevé que le chiffre de l'annonce. Demandez le montant en euros avec la TVA et les frais inclus, par écrit, avant la signature du pré-contrat.
En tant qu'entreprise, puis-je déduire la TVA payée lors de l'achat d'un espace commercial ?
Si l'entreprise est assujettie à la TVA et utilise l'espace pour des activités taxables, la déduction de la TVA en amont est généralement possible sous réserve des conditions prescrites, et dans le cas d'une livraison exonérée avec option d'imposition, le mécanisme d'autoliquidation de la TVA s'applique. Le droit spécifique et toute correction éventuelle de la TVA en amont sont déterminés par un conseiller fiscal.
Le même taux s'applique-t-il aux acheteurs étrangers ?
Oui. Le taux dépend du vendeur et du statut du bien immobilier, et non de la nationalité de l'acheteur. Un citoyen étranger qui achète via une société croate (d.o.o.) est traité de la même manière qu'une entreprise nationale.
Quel est l'impôt foncier annuel pour un espace commercial ?
L'impôt foncier annuel est une taxe locale que chaque ville détermine dans la fourchette légale de 0,60 à 8,00 euros par m² de surface utile ; le montant doit donc être vérifié dans la décision de la ville compétente. Il s'agit d'une taxe différente de la taxe unique lors de l'achat.
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