Безопасная покупка недвижимости в Хорватии для иностранных граждан

Хорватия все чаще выделяется как одно из самых желанных направлений для покупки недвижимости в Европе благодаря своему прекрасному побережью, высокому уровню безопасности, членству в Европейском Союзе и исключительному качеству жизни. Если вы иностранный гражданин и рассматриваете возможность покупки дома, квартиры, земли или инвестиционного проекта, крайне важно иметь партнера, который знает законодательную базу, административные процедуры и местный рынок. Regent предоставляет вам именно это – безопасность, ясность и поддержку в каждой детали.

Услуги для иностранных покупателей

Глобальные покупатели. Местные эксперты. Полная поддержка.

Если вы иностранный гражданин и планируете купить недвижимость в Хорватии, наша команда оказывает полную поддержку, чтобы сделать процесс простым, безопасным и беззаботным. Мы помогаем найти идеальную недвижимость, организуем просмотры, обеспечиваем перевод и толкование всех юридических и административных документов, а также предлагаем юридические консультации на нескольких языках. Мы также проведем вас через процесс получения OIB (личного идентификационного номера) и предложим поддержку по конвертации валюты для более выгодной покупки. С нами вы в безопасности – от первого контакта до регистрации права собственности.

Почему иностранные клиенты выбирают нас?

Мы не просто продаем недвижимость — мы упрощаем весь процесс и защищаем ваши интересы. Мы работаем с клиентами из более чем 30 стран и знаем, как важно иметь надежного партнера, который понимает местное законодательство, рынок и культурные различия. Мы предоставляем услуги на нескольких языках, переводим ключевые документы и помогаем вам понять каждый шаг — без двусмысленности. Наша сеть юристов, нотариусов и банковских консультантов, специализирующихся на международных сделках, обеспечивает вам безопасную и эффективную покупку, аренду или инвестиции. Независимо от того, приехали ли вы из ЕС или из-за его пределов, вы можете рассчитывать на нашу полную юридическую, административную и финансовую поддержку. С Regent вы всегда на шаг впереди — информированы, защищены и без стресса.

Все в одном месте

В дополнение к стандартным услугам для покупателей, мы предлагаем нашим иностранным клиентам дополнительные услуги, которые облегчат процесс покупки недвижимости в Хорватии, такие как получение OIB и подготовка всей необходимой документации.

01

Юридическая проверка и условия покупки: Наши юристы проверяют правоустанавливающие документы, разрешения и статус земли. Мы консультируем вас по правовым условиям для иностранных покупателей и помогаем выбрать лучшую модель покупки — как физическое лицо или через компанию.

02

Организация просмотров — вживую или онлайн: Мы организуем просмотры объектов недвижимости вживую и онлайн. Если вы не находитесь в Хорватии, мы предоставляем видеотуры в реальном времени, чтобы вы могли принять решение без физического присутствия.

03

Составление и перевод договоров: Мы подготавливаем все договоры в соответствии с хорватским законодательством и предоставляем официальные переводы на ваш язык. Четко, прозрачно и юридически безопасно — вы точно знаете, что подписываете.

04

Общение с юристами, банками и нотариусами: Мы берем на себя все от вашего имени — от юристов и нотариусов до банков. Мы координируем встречи, готовим документы и контролируем процедуру, чтобы избежать стресса и осложнений.

05

Помощь в получении OIB и открытии счета: Вы не можете купить недвижимость без OIB и счета. Мы собираем документы, подаем заявление и контролируем процесс — быстро и без проблем, даже если вы не присутствуете.

06

Регистрация права собственности и регистрация места жительства: После покупки мы управляем процессом регистрации в земельном кадастре и доставляем правоустанавливающий документ. Мы также помогаем с регистрацией места жительства, если вы иностранный гражданин с новым адресом в Хорватии.

Заинтересованы в покупке недвижимости в Хорватии? Свяжитесь с нами – без обязательств.

Наша команда отправит вам подборку объектов недвижимости в течение 24 часов и ответит на все ваши вопросы о покупке иностранным гражданином.

Часто задаваемые вопросы

Могут ли иностранные граждане и иностранные компании покупать и владеть недвижимостью в Хорватии?

Да, иностранные граждане могут покупать и владеть недвижимостью в Хорватии, но условия отличаются в зависимости от их страны происхождения. Граждане Европейского Союза, а также граждане стран, входящих в Европейскую экономическую зону – включая Исландию, Норвегию и Лихтенштейн – могут свободно покупать недвижимость при условии, что она находится в пределах строительной зоны, то есть предназначена для жилого или коммерческого строительства в соответствии с действующей градостроительной документацией.

Что касается граждан третьих стран (стран за пределами ЕС и ЕЭЗ), они могут покупать недвижимость только если получат предварительное согласие Министерства юстиции и администрации Республики Хорватия, которое выдается только при наличии принципа взаимности – то есть, если страна покупателя также позволяет хорватским гражданам приобретать право собственности на недвижимость на аналогичных условиях.

Важно также отметить, что сельскохозяйственные земли по-прежнему ограничены для большинства иностранных граждан, за исключением граждан ЕС с 1 июля 2023 года, когда истекло защитное положение, запрещающее покупку.

Если вы иностранный инвестор или физическое лицо из-за пределов ЕС и хотите инвестировать в хорватскую недвижимость, самый быстрый и юридически безопасный способ – это учредить коммерческую компанию (например, d.o.o.) в Хорватии. Наша юридическая команда может полностью провести вас через этот процесс – от проверки взаимности, подготовки запроса для Министерства юстиции до регистрации права собственности.

Услуги Regent также включают юридическую поддержку на английском, немецком, итальянском и словенском языках, чтобы вы могли понять каждый шаг и принимать обоснованные решения без языковых или бюрократических барьеров.

Нужен ли иностранным гражданам OIB (личный идентификационный номер) для покупки недвижимости в Хорватии?

Да, OIB обязателен. Независимо от того, являетесь ли вы физическим лицом или учреждаете компанию в Хорватии, OIB требуется для всех официальных и юридических действий: покупки и продажи недвижимости, регистрации в земельном кадастре, открытия банковского счета и уплаты налогов. OIB выдается Налоговой администрацией, и вам не нужно присутствовать лично — наш юрист может получить OIB на основании доверенности, тем самым сэкономив ваше время и избежав ненужных поездок.

Как я могу быть уверен, что недвижимость юридически чиста?

Юридическая чистота объекта недвижимости является ключом к защите ваших инвестиций. Наша команда проводит тщательный юридический анализ каждого объекта недвижимости перед покупкой. Это включает изучение текущих и исторических выписок из земельного кадастра, проверку права собственности, возможных обременений (ипотек, сервитутов, судебных споров), а также проверку соответствия кадастровым и градостроительным документам. Мы не полагаемся только на то, что написано в земельном кадастре — мы ищем и проверяем все дополнительные риски, особенно если объект был предметом денационализации, наследования или преобразования из социальной собственности.

Нужен ли мне юрист при покупке недвижимости в Хорватии?

Да, и мы настоятельно рекомендуем это. Покупка недвижимости — это важное юридическое и финансовое решение. Юрист, специализирующийся на земельном праве, гарантирует защиту ваших прав и полную законность сделки. Наше агентство сотрудничает с опытными юристами, которые говорят на английском и немецком языках, и они составят или проверят договоры, проведут юридическую проверку и будут представлять вас на всех этапах покупки.

Возможно ли заключить договор купли-продажи из-за рубежа (удаленно)?

Да, иностранец может заключить договор купли-продажи за пределами Хорватии без необходимости физического присутствия. Достаточно заверить свою подпись в своей стране (у нотариуса) и добавить так называемый апостиль (международное заверение подлинности документа). Затем документ отправляется по почте в Хорватию, где юрист принимает его и завершает все остальные шаги. Также юрист может подписать договор купли-продажи от вашего имени на основании доверенности.

Какие налоги уплачиваются при покупке недвижимости в Хорватии?

Стандартный налог, уплачиваемый покупателем, — это налог на передачу недвижимости в размере 3% от рыночной стоимости недвижимости. Налог не уплачивается в случае покупки новостройки у юридического лица в системе НДС, так как НДС включен в цену.

В случае отсутствия покупателя у хорватского нотариуса, он должен сам заявить налог. Если договор подписан у хорватского нотариуса — нотариус автоматически отправляет отчет.

Всегда ли уплачивается налог на передачу недвижимости?

Нет. Если вы покупаете новостройку у инвестора, который находится в системе НДС, то НДС уже включен в цену, и налог на передачу недвижимости не уплачивается. Эта ситуация наиболее распространена с квартирами и домами, которые впервые продаются юридическими лицами.

Уплачивается ли подоходный налог с продажи недвижимости?

Да, но только в определенных случаях. Подоходный налог уплачивается, когда недвижимость продается в течение двух лет с момента покупки, если только недвижимость не использовалась для постоянного проживания. Налог рассчитывается на основе разницы между ценой покупки и продажи и составляет 20%. Также, если кто-то продает три или более объектов недвижимости в течение 5 лет, он может быть признан занимающимся деятельностью и стать налогоплательщиком.

Каковы основные этапы процесса покупки недвижимости для иностранных граждан?

Процесс следующий:

Юридическая проверка документации и права собственности
Подписание предварительного договора (с внесением залога, обычно 10%)
Если вы из третьей страны – получение согласия Министерства
Подписание основного договора у нотариуса
Уплата налога на передачу недвижимости
Регистрация права собственности в земельном кадастре
Передача коммунальных платежей и страхование

Наша команда сопровождает вас на всех этих этапах, независимо от того, находитесь ли вы в Хорватии или за границей.

Могу ли я купить недвижимость в Хорватии в кредит?

Да, но с ограничениями. Хорватия в настоящее время имеет очень ограниченные возможности для ипотечных кредитов нерезидентам. Один банк предлагает вариант с высокими процентными ставками. Поэтому большинство иностранных граждан используют кредит из своей родной страны, а наши юристы затем регистрируют ипотеку иностранного банка в хорватском земельном кадастре.

Существуют ли механизмы безопасности для денежных переводов, такие как эскроу-счета?

Да, можно использовать так называемые эскроу-счета — специальные доверительные счета юристов или банков, которые гарантируют выполнение покупателем и продавцом своих обязательств. Платеж не переводится продавцу до тех пор, пока покупатель не получит регистрацию права собственности, и наоборот. Хотя эта услуга влечет дополнительные расходы, она обеспечивает максимальную безопасность. Наши юристы оценят, необходим ли эскроу в вашем случае.

Нужно ли мне открывать банковский счет в Хорватии для покупки недвижимости?

Открытие счета в хорватском банке не является обязательным, но настоятельно рекомендуется. Вы также можете произвести оплату покупной цены из-за рубежа, но местный счет значительно упрощает оплату коммунальных услуг, налогов, страховки и общение с банками или страховыми компаниями. Для открытия счета вам понадобятся OIB, паспорт и подтверждение источника средств, и наши юридические партнеры могут провести вас через весь процесс и помочь с документацией.

Получает ли покупатель автоматически вид на жительство при покупке недвижимости в Хорватии?

Нет. Покупка недвижимости в Хорватии не обеспечивает автоматически вид на жительство. Иностранным гражданам, желающим оставаться более 90 дней, необходимо подать заявление на временный вид на жительство в Министерство внутренних дел (MUP). Покупка недвижимости может быть основанием для получения вида на жительство, но не является гарантией — каждый случай оценивается индивидуально.

Легко ли перевести коммунальные услуги на мое имя после покупки?

Да, процедура относительно проста, и наша команда предлагает помощь в переводе всех коммунальных платежей — электричество, вода, газ, муниципальные сборы, обслуживание здания, интернет и т. д. Необходимо приложить договор купли-продажи и новый титул собственности или справку о подаче документов для регистрации права собственности. Мы также помогаем с оформлением страховки на недвижимость.

Сейчас подходящее время для инвестиций в хорватский рынок недвижимости?

Абсолютно да. В последние годы Хорватия стала одним из самых желанных направлений для жизни и инвестиций в ЕС, особенно на побережье. Стабильный рынок, растущие цены и вступление в Шенгенскую зону и еврозону еще больше повысили интерес отечественных и иностранных инвесторов. Новостройки, туристические апартаменты, виллы для аренды и элитная недвижимость достигают рекордных цен. Если вы планируете купить недвижимость в Хорватии, сейчас идеальное время.

Могут ли иностранные граждане сдавать свою недвижимость в Хорватии?

Да, могут — но при определенных условиях. Если вы хотите легально сдавать туристам, вам нужно получить так называемое решение о категоризации. Граждане ЕС могут сделать это от своего имени, в то время как гражданам третьих стран обычно приходится учреждать компанию (d.o.o.) и регистрировать аренду через нее. Другой вариант — сотрудничать с туристическим агентством, которое будет сдавать недвижимость от вашего имени.

Каковы затраты на создание и ведение компании для иностранных граждан?

Если вы покупаете недвижимость через компанию или хотите сдавать ее в аренду, вам потребуется учредить d.o.o. (ООО). Минимальный уставный капитал составляет €2,500, нотариальный сбор — около €600–€800, а базовые бухгалтерские расходы начинаются от €100 в месяц. Также есть дополнительные обязательства: банковские сборы, корпоративный подоходный налог (12% или 18%) и налог на распределение прибыли (12%). Наша команда юридических и налоговых консультантов оказывает полную поддержку в создании и ведении компании.