Osoba fizyczna lub prawna z zagranicy w Chorwacji musi posiadać OIB, jeśli jest zarejestrowana w oficjalnych rejestrach osób i mienia w Republice Chorwacji i staje się podatnikiem w Republice Chorwacji zgodnie ze szczególnymi przepisami. Obejmuje to wpis do księgi wieczystej, otwarcie konta bankowego lub założenie firmy, a także wpis do rejestru sądowego sądu gospodarczego (dyrektor, członek zarządu). OIB wydawane jest przez właściwy urząd skarbowy. Twoja obecność nie jest wymagana do uzyskania OIB; prawnik może je uzyskać w Twoim imieniu na podstawie pełnomocnictwa przed sprzedażą. Więcej na ten temat można przeczytać pod następującym linkiem:

http://www.porezna-uprava.hr/en/Pages/PIN.aspx

Wszyscy obywatele i osoby prawne z krajów UE, a także obywatele Republiki Islandii, Księstwa Liechtenstein i Królestwa Norwegii, mogą kupować i posiadać nieruchomości w Chorwacji bez ograniczeń, pod warunkiem, że nieruchomość znajduje się w granicach obszaru budowlanego zgodnie z dokumentacją planistyczną.

Obywatele państw trzecich (kraje spoza UE i spoza Republiki Islandii, Księstwa Liechtenstein, Królestwa Norwegii) mogą kupować nieruchomości na tych samych warunkach co obywatele UE, ale pod warunkiem, że najpierw uzyskają zgodę Ministerstwa Sprawiedliwości i Administracji na nabycie konkretnej nieruchomości. Ministerstwo wyda zgodę obywatelom krajów, z którymi istnieje wzajemność w nabywaniu praw własności do nieruchomości w Republice Chorwacji, a zaktualizowaną listę krajów, z którymi istnieje wzajemność, można sprawdzić pod następującym linkiem:

https://mpu.gov.hr/information-on-reciprocity-in-the-acquisition-of-ownership-rights-in-real-estate-between-the-republic-of-croatia-and-countries-other-than-eu-member-states-republic-of-iceland-principality-of-liechtenstein-kingdom-of-norway-or-swiss-confederation-25361/25361

Tak. Umowa sprzedaży może zostać zawarta z zagranicy.

Notariusze są zobowiązani do poświadczenia podpisu sprzedawcy na umowie sprzedaży, ale nie ma prawnego obowiązku poświadczania podpisu kupującego. Kupujący jest jedynie zobowiązany do samodzielnego podpisania umowy sprzedaży, a następnie może przesłać ją pocztą poleconą do Chorwacji (do prawnika zatrudnionego przez kupującego lub do naszej agencji). Po dotarciu podpisanej umowy sprzedaży do Chorwacji, zorganizujemy podpisanie umowy przez sprzedawcę u notariusza, w wyniku czego umowa zostaje zawarta i jest w pełni prawnie ważna. Ponadto, prawnik może podpisać umowę w Twoim imieniu i na Twój rachunek na podstawie pełnomocnictwa.

Nawet gdy sprzedawca jest za granicą, możliwe jest zawarcie umowy 'zdalnie'. W takim przypadku sprzedawca musi poświadczyć swój podpis na umowie sprzedaży w kraju, w którym się znajduje, wraz z odpowiednim stemplem zwanym apostille (tylko w przypadkach, gdy apostille jest konieczne – w zależności od kraju, w którym umowa jest poświadczana).

Więcej informacji na temat apostille znajdziesz pod następującym linkiem: https://en.wikipedia.org/wiki/Apostille_Convention

Dokument musi następnie zostać wysłany pocztą poleconą do Chorwacji, a tłumacz przysięgły musi przetłumaczyć go na chorwacki, zanim będzie mógł zostać użyty jako dokument prawny do zawarcia sprzedaży.

Nie. Aby mieć pewność, że stosunki własnościowe nieruchomości są w porządku, tzn. że sprzedający jest również rzeczywistym właścicielem nieruchomości i że nie ma na niej żadnych obciążeń ani innych praw osób trzecich, prawnik z niezbędną wiedzą powinien przeprowadzić due diligence stosunków własnościowych nieruchomości. Podczas tej analizy należy zbadać nie tylko aktualne wypisy z ksiąg wieczystych, ale także historyczne wypisy z ksiąg wieczystych, a także całą dokumentację dotyczącą przeniesienia praw w księgach wieczystych.

Mianowicie, w latach 90. w Chorwacji przeprowadzono przekształcenie tzw. własności 'społecznej' w własność prywatną i przyjęto szereg przepisów, na mocy których niektóre osoby, takie jak Republika Chorwacji, nabyły prawa własności. Dlatego w praktyce spotykaliśmy się z przypadkami, gdy jedna osoba była wpisana jako właściciel w aktualnym wypisie z księgi wieczystej, podczas gdy rzeczywistym (pozaleglanym) właścicielem była osoba trzecia. Ponadto, w ciągu ostatnich około 10 lat, księgi wieczyste w Chorwacji zostały przepisane z ręcznych na cyfrowe. Podczas przepisywania istnieje ryzyko, że sąd omyłkowo usunie niektóre prawa osób trzecich bez podstawy (np. służebność, hipoteka itp.). W takim przypadku posiadacz usuniętego prawa może uzyskać ponowny wpis tego prawa do księgi wieczystej w drodze postępowania sądowego.

W Chorwacji ochrona zaufania ma zastosowanie do większości nieruchomości. Oznacza to, że zakłada się, że księga wieczysta prawdziwie i całkowicie odzwierciedla stan faktyczny i prawny nieruchomości, tzn. że to, co jest zarejestrowane w księdze wieczystej, istnieje, a to, czego nie ma w księdze wieczystej, nie istnieje. Jednak podstawowym warunkiem zastosowania zasady ochrony zaufania do ksiąg wieczystych jest to, aby nabywca działał w dobrej wierze, tzn. aby w momencie zawarcia umowy sprzedaży i w momencie, gdy zażądał wpisu zarejestrowanego prawa, nie wiedział i, biorąc pod uwagę okoliczności, nie miał powodu podejrzewać, że to, co było zarejestrowane w księgach wieczystych, nie było kompletne lub różniło się od stanu poza sądowego. Ponieważ księgi wieczyste są jawne, każdy może je przeglądać i całą dokumentację. Dlatego jeśli przegląd historycznych wypisów z księgi wieczystej i dokumentacji dołączonej do ksiąg wieczystych może prowadzić do podejrzenia, że to, co jest zarejestrowane w księgach wieczystych, nie jest kompletne lub różni się od stanu poza sądowego (np. że osoba zarejestrowana jako właściciel nie jest właścicielem nieruchomości lub że obciążenie zostało błędnie usunięte z nieruchomości), wówczas kupujący nie może powoływać się na zaufanie do ksiąg wieczystych.

Biorąc pod uwagę powyższe, w celu wyeliminowania wszelkich ryzyk podczas sprzedaży, przed zawarciem umowy przedwstępnej/umowy sprzedaży nieruchomości, zalecamy kupującemu zatrudnienie prawnika, który przeprowadzi due diligence nieruchomości. Nasza agencja współpracuje z doskonałymi prawnikami, którzy specjalizują się w prawie nieruchomości i księgach wieczystych oraz posiadają wieloletnie doświadczenie w tej dziedzinie, i możemy ich z ufnością polecić. Prawnicy ci świadczą swoje usługi, oprócz chorwackiego, w języku angielskim i niemieckim oraz przygotowują całą dokumentację (w tym umowę przedwstępną/umowę sprzedaży nieruchomości) w języku chorwackim, a na życzenie w języku niemieckim lub angielskim.

Usługi wliczone w honorarium prawnika zależą od porozumienia między Tobą a indywidualnym prawnikiem. Honorarium prawnika, któremu ufa nasza agencja, obejmuje następujące usługi:

– due diligence stanu księgi wieczystej nieruchomości,

– uzyskanie potwierdzenia, że nieruchomość znajduje się w obszarze zabudowy (co jest warunkiem wstępnym dla zagranicznych nabywców będących obywatelami państw członkowskich UE do nabycia nieruchomości),

– uzyskanie osobistego numeru identyfikacyjnego (OIB),

– doradztwo w zakresie sprzedaży,

– przygotowanie dwujęzycznej (chorwacko/niemieckiej lub chorwacko/angielskiej) umowy przedwstępnej/umowy sprzedaży,

– rejestracja/przedrejestracja/wpis praw własności do ksiąg wieczystych,

– zarządzanie i koordynacja całej procedury sprzedaży.

Tak. Prawnicy i banki używają rachunków specjalnego przeznaczenia – rachunków 'escrow', natomiast notariusze posiadają rachunki powiernicze. W razie potrzeby płatności mogą być dokonywane na rachunek 'escrow' prawnika. Rolą rachunku 'escrow' jest ochrona.

Jeśli kupujesz nieruchomość, rachunek 'escrow' stanowi zabezpieczenie, że cena zakupu nie zostanie wypłacona sprzedającemu, dopóki kupujący nie spełni wszystkich zobowiązań przewidzianych w umowie sprzedaży. Jeśli jesteś sprzedającym, jesteś chroniony, że sprzedawana przez Ciebie nieruchomość nie zostanie przeniesiona na własność innej osoby, dopóki nie otrzymasz pieniędzy określonych w umowie sprzedaży. Dzięki rachunkowi 'escrow' jesteś chroniony niezależnie od tego, jaką rolę pełnisz. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać więcej informacji na ten temat. Podkreślamy jednak, że korzystanie z rachunku 'escrow' wiąże się z dodatkowymi kosztami, a wspomniane zabezpieczenie można w dużej mierze osiągnąć dzięki dobrze sporządzonej umowie sprzedaży, w której struktura transakcji jest dostosowana do każdego konkretnego przypadku. Zobacz odpowiedź na pytanie numer 6.

Zasadniczo, w Chorwacji istnieje podatek dochodowy od zbycia nieruchomości, który płaci sprzedający, i jest on naliczany w przypadkach, gdy nieruchomość jest sprzedawana w ciągu dwóch lat od daty jej nabycia. Podstawą do obliczenia podatku od zysku jest różnica między wartością rynkową nieruchomości (sprzedażą) a ceną zakupu nieruchomości, a podatek jest obliczany według stawki 20%. Podatek nie jest płacony, jeśli nieruchomość była wykorzystywana do celów mieszkaniowych przez podatnika lub członków jego najbliższej rodziny zależnych od niego.

Jeśli nieruchomość zostanie sprzedana po upływie dwóch lat od daty jej nabycia, nie płaci się podatku dochodowego od zbycia nieruchomości. Ponadto, w przypadku, gdy właściciel na stałe zamieszkuje (ma zarejestrowane miejsce zamieszkania) w danej nieruchomości, podatek dochodowy od zbycia nieruchomości nie będzie miał zastosowania nawet w przypadku sprzedaży nieruchomości przed upływem dwuletniego okresu.

Co więcej, podatek dochodowy od zbycia nieruchomości jest również naliczany w przypadkach, gdy sprzedający zbywa (tj. sprzedaje) trzy lub więcej nieruchomości w ciągu pięciu lat.

Należy pamiętać, że do osób prawnych sprzedających nieruchomości mają zastosowanie inne zasady podatkowe.

Skontaktuj się z nami, aby uzyskać więcej informacji, a my połączymy Cię z ekspertami podatkowymi i księgowymi.

Jeśli nieruchomość zostanie sprzedana po upływie dwuletniego okresu od daty nabycia nieruchomości, nie płaci się podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości. Nie ma obowiązku zapłaty wspomnianego podatku, jeśli podatnik (kupujący) lub członkowie jego najbliższej rodziny zamieszkiwali w nieruchomości, nawet jeśli nieruchomość zostanie sprzedana przed upływem dwuletniego okresu. Ponadto podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości należy również zapłacić, jeśli sprzedający zbywa (czyli sprzedaje) trzy lub więcej nieruchomości w okresie pięciu lat.

Należy pamiętać, że do osób prawnych sprzedających nieruchomości mają zastosowanie inne zasady podatkowe.

Skontaktuj się z nami, aby uzyskać więcej informacji, a my skontaktujemy Cię z ekspertami podatkowymi i księgowymi.

W Chorwacji wszystkie nieruchomości wakacyjne podlegają rocznemu podatkowi od domów wakacyjnych. Wysokość podatku jest określana przez organ samorządu terytorialnego i może wynosić od 0,66 EUR do 2,00 EUR/m² rocznie, w zależności od obszaru, na którym znajduje się nieruchomość. Roczny podatek od domów wakacyjnych ma zastosowanie tylko do nieruchomości, które są wykorzystywane jako domy wakacyjne. Jeśli właściciel nieruchomości ma zarejestrowane miejsce zamieszkania w tej nieruchomości, w takim przypadku właściciel nieruchomości będzie zwolniony z płacenia tego podatku.

Więcej na ten temat: https://www.poreznauprava.hr/HR_porezni_sustav/Stranice/porez_kuce_za_odmor.aspx

Poniżej przedstawiono tylko niektóre z powodów, dla których warto wybrać Regent d.o.o.:

• Regent jest agencją specjalizującą się w sprzedaży nieruchomości klientom międzynarodowym.
• Regent może zapewnić kompleksową obsługę w procesie kupna i sprzedaży nieruchomości, w tym usługi prawne, usługi doradztwa finansowego i wszystkie inne usługi, które pojawią się w procesie kupna i sprzedaży nieruchomości.
• Regent jest licencjonowaną agencją z bogatym doświadczeniem w pośrednictwie w obrocie nieruchomościami.
• Wszyscy nasi agenci są doświadczonymi i profesjonalnie przeszkolonymi konsultantami w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości.
• Wszyscy nasi agenci są obywatelami Chorwacji, którzy oprócz chorwackiego, biegle posługują się językiem angielskim, a niektórzy posiadają znajomość dwóch lub więcej języków obcych.
• Regent posiada bogatą ofertę wszystkich rodzajów nieruchomości. Oferujemy ekskluzywne nieruchomości, luksusowe wille, tradycyjne kamienice, grunty budowlane i rolne, wysokiej jakości nowoczesne apartamenty, a także przystępne cenowo nieruchomości wzdłuż całego wybrzeża.
• Sprzedający i kupujący kontaktują się z nami, ponieważ jesteśmy znani z efektywnej i szybkiej sprzedaży nieruchomości.
• Szybko i sprawnie odpowiadamy na wszystkie Twoje zapytania, niezależnie od tego, czy są to e-maile, telefony czy spotkania osobiste.
• Bazując na wieloletnim doświadczeniu naszych agentów w tej branży, z przyjemnością profesjonalnie doradzimy Ci i poprowadzimy Cię przez wszystkie fazy procesu sprzedaży nieruchomości w Chorwacji.

• prowizja agencyjna 3% + VAT = 3,75% (min. 3 000,00 € + VAT)
• honorarium prawnika od 0,5% do 1,5% (w zależności od wysokości uzgodnionej ceny zakupu nieruchomości) + VAT = 0,63% do 1,88% (min. 2 000,00 € + VAT) plus mniejsze kwoty opłat sądowych
• podatek od przeniesienia własności nieruchomości = 3% (opłata jednorazowa)
• roczny podatek od domów wakacyjnych w wysokości od 0,66 EUR do 2,00 EUR za m² nieruchomości, płatny raz w roku
• koszty notarialne za poświadczenie podpisów ok. 10,00 EUR, a w przypadku złożenia dokumentacji u notariusza ok. 133,00 EUR za dokument.

Roczny podatek od domów wakacyjnych w wysokości od 0,66 EUR do 2,00 EUR za m² nieruchomości (w zależności od lokalizacji). Ponadto istnieje miesięczna opłata za media, której wysokość zależy od lokalnej gminy, a także zwykłe media, które są płacone według zużycia (woda, prąd itp.).

Przykład orientacyjnych miesięcznych kwot dla nieruchomości o powierzchni około 100 m²:

– Energia elektryczna ————————————————— 50 € do 100 €
– Woda ————————————————— 20 € do 50 €
– Wywóz odpadów komunalnych i inne usługi lokalne ———— 15 €
– Internet i telewizja ————————————————— 30 €
– Roczny podatek od nieruchomości ————————————— maks. 2 € / za m² (tj. maks. 200,00 € rocznie)

Obecnie obywatele zagraniczni nie mogą kupować gruntów rolnych w Republice Chorwacji. Jeśli jednak chcesz kupić grunt rolny, możesz założyć firmę w Chorwacji i kupić grunt za pośrednictwem tej firmy (nabywcą gruntu rolnego byłaby firma z siedzibą w Chorwacji).

Pragniemy podkreślić, że 23 czerwca 2023 r. wygasa zakaz zakupu gruntów rolnych przez obywateli UE. Mianowicie, od tego dnia obywatele państw członkowskich UE będą mogli kupować grunty rolne bez żadnych ograniczeń. Jedynym ograniczeniem jest to, że Republika Chorwacji będzie miała prawo pierwokupu na większych obszarach gruntów rolnych, tzn. grunt musi najpierw zostać zaoferowany Republice Chorwacji. Jeśli Republika Chorwacji nie skorzysta z prawa pierwokupu, właściciel gruntu rolnego będzie mógł sprzedać go zarówno obywatelom chorwackim, jak i obywatelom dowolnego państwa członkowskiego UE.

Jeśli zdecydujesz się na otwarcie firmy, możemy polecić naszych zaufanych prawników, którzy przygotują całą dokumentację i zarejestrują firmę w odpowiednim sądzie gospodarczym. Twój przyjazd do Chorwacji w celu otwarcia firmy nie jest konieczny, ale Twój przyjazd będzie konieczny tylko w celu otwarcia konta bankowego firmy (ze względu na przepisy dotyczące zapobiegania praniu pieniędzy i finansowaniu terroryzmu większość banków wymaga osobistej wizyty w oddziale banku w celu identyfikacji).

Obywatele zagraniczni mogą obecnie kupować grunty rolne w Chorwacji tylko poprzez założenie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (d.o.o.). Otwarcie firmy w Chorwacji wiąże się z pewnymi dodatkowymi i bieżącymi kosztami.

• Minimalny kapitał zakładowy wynosi 2 500,00 EUR, który może zostać wykorzystany na potrzeby firmy natychmiast po jej założeniu.
• Opłaty notarialne za założenie wynoszą około 600,00 - 800,00 EUR.
• Nawet 'nieaktywna' firma musi mieć księgowego. Opłaty za te usługi wahają się od 100,00 EUR miesięcznie za nieaktywne firmy do 300,00 EUR miesięcznie za firmy, które faktycznie działają, tzn. wykonują jakąś działalność.
• Istnieją również mniejsze miesięczne/kwartalne opłaty, które należy uiścić państwu.
• Miesięczna opłata bankowa za prowadzenie konta bankowego wynosi około 15,00 EUR.
• Podatek dochodowy dla firm z rocznymi przychodami do 7 500 000,00 kun wynosi 12%.
• Podatek dochodowy dla firm z rocznymi przychodami powyżej 7 500 000,00 kun wynosi 18%.
• Podatek od wypłacania/wypłacania zrealizowanych zysków wynosi 12%.

Jeśli zdecydujesz się na otwarcie firmy, możemy polecić naszych zaufanych prawników specjalizujących się w prawie spółek, którzy przygotują całą dokumentację i zarejestrują firmę w odpowiednim sądzie gospodarczym. Jeśli potrzebujesz dodatkowych informacji na temat założenia i działalności firmy z perspektywy podatkowej, możemy również polecić doradców podatkowych i ekspertów księgowych.

Nie. Zakup nieruchomości w Chorwacji nie oznacza automatycznie uzyskania zezwolenia na pobyt dla obcokrajowców.

Więcej informacji na temat zezwoleń na pobyt dla obcokrajowców znajdziesz tutaj: https://mup.gov.hr/stranci-333/333

Tak. Obywatele zagraniczni mogą również wynajmować swoje nieruchomości w Chorwacji, pod warunkiem, że wcześniej uzyskali niezbędne pozwolenie na wynajem zwane 'kategoryzacją'. Pozwolenie na wynajem nie jest przenośne, więc po zakupie nieruchomości będziesz musiał złożyć wniosek i uzyskać pozwolenie na swoje nazwisko. Obywatele krajów UE mogą wynajmować nieruchomości na swoje nazwisko na tych samych warunkach, co obywatele Chorwacji.

Obywatele USA i innych krajów spoza UE nie mogą uzyskać kategoryzacji na swoje nazwisko. Mają 3 opcje, jak mogą legalnie wynająć swoją nieruchomość w Chorwacji:

1. Obywatele krajów spoza UE mogą założyć firmę z siedzibą w Chorwacji i zdecydować się na zakup nieruchomości za pośrednictwem (nowo powstałej) chorwackiej firmy zarejestrowanej do prowadzenia działalności turystycznej. Kategoryzacja zostałaby wówczas uzyskana dla chorwackiej firmy, a firma byłaby zobowiązana do zapłacenia wszystkich niezbędnych podatków i innych opłat związanych z prowadzeniem działalności turystycznej.
2. Mogą zdecydować się na zakup nieruchomości na swoje nazwisko, a następnie założyć firmę, za pośrednictwem której legalnie wynajmowaliby swoją nieruchomość – w taki sam sposób, jak w punkcie 1).
3. Po zakupie nieruchomości (niezależnie od tego, czy kupującym będzie osoba prywatna, czy prawna) właściciel nieruchomości może zawrzeć umowę najmu z chorwacką agencją turystyczną. Agencja turystyczna w takim przypadku uzyskałaby kategoryzację dla danej nieruchomości na swoje nazwisko, a wynajem nieruchomości odbywałby się za pośrednictwem odpowiedniej agencji turystycznej.