Bezpieczny zakup nieruchomości w Chorwacji dla obcokrajowców

Tak, obywatele zagraniczni mogą kupować i posiadać nieruchomości w Chorwacji, ale warunki różnią się w zależności od ich kraju pochodzenia. Obywatele Unii Europejskiej, a także obywatele krajów będących członkami Europejskiego Obszaru Gospodarczego – w tym Islandii, Norwegii i Liechtensteinu – mogą swobodnie kupować nieruchomości pod warunkiem, że znajdują się one w obrębie obszaru budowlanego, co oznacza, że są przeznaczone pod zabudowę mieszkalną lub komercyjną zgodnie z obowiązującą dokumentacją planistyczną.

Jeśli chodzi o obywateli państw trzecich (krajów spoza UE i EOG), mogą oni kupować nieruchomości tylko wtedy, gdy uzyskają wcześniejszą zgodę Ministerstwa Sprawiedliwości i Administracji Republiki Chorwacji, która jest wydawana tylko wtedy, gdy istnieje zasada wzajemności – tzn. jeśli kraj kupującego również pozwala obywatelom chorwackim na nabycie własności nieruchomości na podobnych warunkach.

Należy również zauważyć, że grunty rolne są nadal ograniczone dla większości obcokrajowców, z wyjątkiem obywateli UE od 1 lipca 2023 r., kiedy to wygasła klauzula ochronna zakazująca zakupu.

Jeśli jesteś zagranicznym inwestorem lub osobą fizyczną spoza UE i chcesz zainwestować w chorwackie nieruchomości, najszybszym i prawnie najbezpieczniejszym sposobem jest założenie spółki handlowej (np. d.o.o.) w Chorwacji. Nasz zespół prawny może w pełni poprowadzić Cię przez ten proces – od sprawdzenia wzajemności, przygotowania wniosku do Ministerstwa Sprawiedliwości po rejestrację własności.

Usługi Regent obejmują również wsparcie prawne w języku angielskim, niemieckim, włoskim i słoweńskim, abyś mógł zrozumieć każdy krok i podejmować świadome decyzje bez barier językowych i biurokratycznych.

Tak, OIB jest obowiązkowe. Niezależnie od tego, czy jesteś osobą fizyczną, czy zakładasz firmę w Chorwacji, OIB jest wymagane do wszystkich oficjalnych i prawnych działań: kupna i sprzedaży nieruchomości, rejestracji w księdze wieczystej, otwarcia konta bankowego i płacenia podatków. OIB wydawane jest przez Urząd Skarbowy i nie musisz być osobiście obecny – nasz prawnik może uzyskać OIB na podstawie pełnomocnictwa, oszczędzając Twój czas i unikając niepotrzebnych podróży.

Bezpieczeństwo prawne nieruchomości jest kluczem do ochrony Twojej inwestycji. Nasz zespół przeprowadza gruntowną analizę prawną każdej nieruchomości przed zakupem. Obejmuje to wgląd w aktualne i historyczne wyciągi z ksiąg wieczystych, sprawdzenie własności, ewentualnych obciążeń (hipoteki, służebności, sporów sądowych), a także sprawdzenie zgodności z dokumentami katastralnymi i planistycznymi. Nie opieramy się tylko na tym, co jest wpisane w księdze wieczystej – szukamy i sprawdzamy wszystkie dodatkowe ryzyka, zwłaszcza jeśli nieruchomość była przedmiotem denacjonalizacji, spadku lub przekształcenia z własności społecznej.

Tak, i gorąco to zalecamy. Zakup nieruchomości to ważna decyzja prawna i finansowa. Prawnik specjalizujący się w prawie nieruchomości zapewnia ochronę Twoich praw i całkowitą legalność transakcji. Nasza agencja współpracuje z doświadczonymi prawnikami, którzy mówią po angielsku i niemiecku, i to oni sporządzą lub sprawdzą umowy, przeprowadzą kontrolę prawną i będą reprezentować Cię na wszystkich etapach zakupu.

Tak, obcokrajowiec może zawrzeć umowę sprzedaży poza Chorwacją bez konieczności fizycznej obecności. Wystarczy poświadczyć swój podpis w swoim kraju (u notariusza), a także dołączyć tzw. apostille (międzynarodowe poświadczenie autentyczności dokumentu). Dokument jest następnie przesyłany pocztą do Chorwacji, gdzie prawnik go odbiera i wykonuje wszystkie pozostałe kroki. Ponadto, prawnik może podpisać umowę sprzedaży w Twoim imieniu na podstawie pełnomocnictwa.

Standardowy podatek płacony przez kupującego to podatek od przeniesienia własności nieruchomości w wysokości 3% wartości rynkowej nieruchomości. Podatek nie jest płacony w przypadku zakupu nowego budynku od osoby prawnej w systemie VAT, ponieważ VAT jest wliczony w cenę.

W przypadku, gdy kupujący nie jest obecny u chorwackiego notariusza, musi sam zgłosić podatek. Jeśli jest podpisany u chorwackiego notariusza – notariusz automatycznie wysyła zgłoszenie.

Nie. Jeśli kupujesz nowy budynek od inwestora, który jest w systemie VAT, to VAT jest już wliczony w cenę, a podatek od przeniesienia własności nieruchomości nie jest płacony. Taka sytuacja ma miejsce najczęściej w przypadku mieszkań i domów, które są po raz pierwszy sprzedawane przez osoby prawne.

Tak, ale tylko w niektórych przypadkach. Podatek dochodowy płaci się, gdy nieruchomość jest sprzedawana w ciągu dwóch lat od zakupu, chyba że nieruchomość była wykorzystywana do stałego zamieszkania. Podatek jest naliczany na podstawie różnicy między ceną zakupu a sprzedaży i wynosi 20%. Ponadto, jeśli ktoś sprzedaje trzy lub więcej nieruchomości w ciągu 5 lat, może zostać uznany za prowadzącego działalność gospodarczą i stać się podatnikiem.

Proces wygląda następująco:

• Kontrola prawna dokumentacji i własności.
• Podpisanie umowy przedwstępnej (z wpłatą zadatku, zazwyczaj 10%).
• Jeśli pochodzisz z kraju trzeciego – uzyskanie zgody Ministerstwa.
• Podpisanie głównej umowy u notariusza.
• Zapłata podatku od przeniesienia własności nieruchomości.
• Rejestracja własności w księdze wieczystej.
• Przeniesienie rachunków za media i ubezpieczenie.

Nasz zespół prowadzi Cię przez wszystkie te etapy, niezależnie od tego, czy jesteś w Chorwacji, czy za granicą.

Tak, ale z ograniczeniami. Chorwacja ma obecnie bardzo ograniczone możliwości udzielania kredytów hipotecznych nierezydentom. Jeden bank oferuje opcję z wysokimi stopami procentowymi. Dlatego większość obcokrajowców korzysta z kredytu w swoim kraju, a nasi prawnicy następnie rejestrują hipotekę zagranicznego banku w chorwackiej księdze wieczystej.

Tak, możliwe jest korzystanie z tak zwanych rachunków depozytowych (escrow) – specjalnych rachunków powierniczych prawników lub banków, które zapewniają, że kupujący i sprzedający spełniają swoje zobowiązania. Płatność nie jest przekazywana sprzedającemu, dopóki kupujący nie uzyska rejestracji własności, i na odwrót. Chociaż ta usługa wiąże się z dodatkowymi kosztami, zapewnia maksymalne bezpieczeństwo. Nasi prawnicy ocenią, czy rachunek depozytowy jest konieczny w Twoim przypadku.

Otwarcie konta w chorwackim banku nie jest obowiązkowe, ale jest zdecydowanie zalecane. Możesz również dokonać płatności ceny zakupu z zagranicy, ale lokalne konto znacznie ułatwia opłacanie rachunków za media, podatków, ubezpieczenia i komunikację z bankami lub firmami ubezpieczeniowymi. Aby otworzyć konto, będziesz potrzebować OIB, paszportu i dowodu źródła środków, a nasi partnerzy prawni mogą poprowadzić Cię przez cały proces i pomóc w dokumentacji.

Nie. Zakup nieruchomości w Chorwacji nie zapewnia automatycznie zezwolenia na pobyt. Obcokrajowcy, którzy chcą pozostać dłużej niż 90 dni, muszą ubiegać się o zezwolenie na pobyt czasowy w Ministerstwie Spraw Wewnętrznych (MUP). Zakup nieruchomości może być podstawą do uzyskania zezwolenia na pobyt, ale nie jest gwarancją – każdy przypadek jest oceniany indywidualnie.

Tak, procedura jest stosunkowo prosta, a nasz zespół oferuje pomoc w przepisaniu wszystkich rachunków za media – prąd, woda, gaz, opłaty komunalne, utrzymanie budynku, internet itp. Należy dołączyć umowę sprzedaży i nowy akt własności lub zaświadczenie o złożeniu dokumentacji do rejestracji własności. Pomagamy również w organizacji ubezpieczenia nieruchomości.

Absolutnie tak. W ostatnich latach Chorwacja stała się jednym z najbardziej pożądanych miejsc do życia i inwestowania w UE, zwłaszcza na wybrzeżu. Stabilny rynek, rosnące ceny i wejście do strefy Schengen i eurostrefy jeszcze bardziej zwiększyły zainteresowanie inwestorów krajowych i zagranicznych. Nowe budynki, apartamenty turystyczne, wille na wynajem i luksusowe nieruchomości osiągają rekordowe ceny. Jeśli planujesz kupić nieruchomość w Chorwacji, teraz jest idealny czas.

Tak, mogą – ale pod pewnymi warunkami. Jeśli chcesz legalnie wynajmować turystom, musisz uzyskać tzw. decyzję o kategoryzacji. Obywatele UE mogą to zrobić na własne nazwisko, natomiast obywatele państw trzecich zazwyczaj muszą założyć firmę (d.o.o.) i zarejestrować wynajem za jej pośrednictwem. Inną opcją jest współpraca z biurem podróży, które będzie wynajmować nieruchomość w Twoim imieniu.

Jeśli kupujesz nieruchomość za pośrednictwem firmy lub chcesz ją wynająć, będziesz musiał założyć spółkę z o.o. (d.o.o.). Minimalny kapitał zakładowy wynosi 2500 €, opłata notarialna około 600–800 €, a podstawowe koszty księgowe zaczynają się od 100 € miesięcznie. Istnieją również dodatkowe zobowiązania: opłaty bankowe, podatek dochodowy od osób prawnych (12% lub 18%) oraz podatek od podziału zysków (12%). Nasz zespół doradców prawnych i podatkowych zapewnia pełne wsparcie w zakładaniu i prowadzeniu firmy.