Dal 7 luglio 2026, in Croazia si applica la nuova Legge sull'intermediazione immobiliare (GU 69/2026). Da quando la legge è stata pubblicata, circolano più mezze informazioni che fatti: che le agenzie non possono più addebitare commissioni da entrambe le parti, che l'acquirente non paga più nulla, che la visita ora è "pericolosa" perché si firma qualcosa. Nulla di tutto ciò è vero — ma la verità è che le regole del gioco sono cambiate, e in meglio per i clienti che lavorano con un'agenzia seria.
In questa guida spieghiamo cosa comporta realmente la nuova legge, come potete verificare un'agenzia, sfatiamo i miti più comuni e mostriamo cosa otterrete concretamente quando firmerete un contratto di intermediazione con un'agenzia come Regent.
1. Cosa cambia e da quando
L'attuale Legge sull'intermediazione immobiliare era in vigore dal 2007, con alcune modifiche, l'ultima delle quali risaliva al 2019. La nuova legge, adottata dal Parlamento croato il 19 giugno 2026, non è un'altra modifica — si tratta di un regolamento completamente nuovo che abroga la vecchia legge e disciplina nuovamente il settore.
Per l'agenzia, ciò significa una riforma più profonda delle attività: cambia il metodo di registrazione, vengono introdotte nuove condizioni di lavoro, si amplia ciò che deve essere specificato nel contratto e si inaspriscono le sanzioni. Per voi, questo significa che i vostri diritti e le vostre tutele nella collaborazione con un'agenzia sono stabiliti su basi più chiare e sicure.
La legge è stata pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 69/26 del 29 giugno 2026 ed è entrata in vigore il 7 luglio 2026. Con la sua entrata in vigore, la precedente Legge sull'intermediazione immobiliare (GU 107/07, 144/12, 14/14 e 32/19) ha cessato di essere valida. Le procedure avviate prima dell'entrata in vigore si concludono secondo le vecchie regole.
Consiglio professionale: Prima di firmare qualsiasi documento, verificate se il contratto fa riferimento alla normativa attuale. Un'agenzia che opera in conformità con la legge adegua i propri moduli, listini prezzi e processi alle nuove regole e ve ne informa chiaramente.
2. Come potete verificare l'agenzia: Registro degli intermediari e Elenco degli agenti
La legge vi facilita la verifica della legalità dell'agenzia. L'elenco di tutte le agenzie registrate è pubblicamente disponibile nel Registro degli intermediari tenuto dalla Camera di Commercio Croata, e i singoli agenti sono iscritti nell'Elenco degli agenti.
La Camera iscrive l'agenzia nel Registro entro 15 giorni dal ricevimento della decisione, e ogni modifica dei dati deve essere segnalata entro 30 giorni. Il Registro è pubblico e accessibile tramite internet.
Per voi questo significa che in pochi minuti potete confermare se l'agenzia ha una licenza valida e se l'agente con cui comunicate è regolarmente iscritto. Questo è il primo e più rapido filtro di affidabilità prima di affidare qualsiasi cosa.
Consiglio professionale: Prima dell'incarico, verificate l'agenzia nel Registro pubblico degli intermediari e l'agente nell'Elenco degli agenti. Una regolare iscrizione è il primo e più semplice indicatore che l'agenzia opera in conformità con la legge.
3. Contratto di intermediazione: cosa l'agenzia deve indicarvi chiaramente
La nuova legge prescrive con precisione cosa deve contenere il contratto di intermediazione, in modo che sappiate esattamente cosa firmate e cosa pagate. Il contratto di intermediazione si stipula con voi in forma scritta e per un periodo determinato, e non è consentito intermediare senza un contratto stipulato.
Nel contratto, l'agenzia deve obbligatoriamente indicare i dati delle parti, l'oggetto dell'intermediazione, il tipo di operazione, l'importo della commissione, i dati di tutti i servizi aggiuntivi e i costi con l'indicazione di chi li paga, nonché il proprio numero di iscrizione al registro. Il listino prezzi valido e datato è parte integrante del contratto ed è firmato da entrambe le parti — non c'è più "ci accorderemo sulla commissione".
Se la durata non è concordata, si considera che il contratto sia stipulato per 12 mesi. Le disposizioni della legge non possono essere escluse dal contratto a vostro svantaggio.
Consiglio professionale: Richiedete che tutti i servizi aggiuntivi e i costi siano espressamente indicati nel contratto. Ciò che non è chiaramente indicato nel contratto e nel listino prezzi non dovrebbe esservi addebitato successivamente.
4. Condizioni generali di contratto
Oltre al contratto stesso, l'agenzia deve avere anche le condizioni generali di contratto. Queste, per ogni tipo di intermediazione, devono contenere un listino prezzi, una descrizione dei servizi offerti dall'agenzia, l'ammontare della commissione e cosa essa comprende, l'indicazione del soggetto obbligato al pagamento, una nota sul divieto di riscossione da parte di chi non ha stipulato il contratto e i dati sui servizi e costi aggiuntivi.
L'agenzia deve esporre le condizioni generali in un luogo visibile e accessibile, e deve operare in uno spazio ufficio adeguato, separato da altri scopi, con un'area dedicata alle conversazioni riservate. Per voi questo significa una visione più chiara di ciò che è incluso nella commissione prima di firmare qualsiasi cosa.
Consiglio professionale: Se un'agenzia non espone le condizioni generali di contratto o non vuole mostrarle, questo è motivo di cautela. La loro disponibilità è un obbligo legale, non una questione di buona volontà.
5. Pubblicità: l'agenzia non può pubblicizzare un immobile senza un contratto di intermediazione
Questa è una delle protezioni più importanti della nuova legge. L'agenzia non può pubblicare il vostro annuncio senza un contratto di intermediazione precedentemente stipulato con il proprietario dell'immobile. In altre parole, affinché l'annuncio sia legalmente pubblicato, dovete prima firmare un contratto di intermediazione.
Questa regola protegge sia voi che l'agenzia. Voi siete protetti perché conferma chiaramente che avete dato il consenso alla pubblicità e che sapete in anticipo a quali condizioni l'agenzia agisce per vostro conto, e l'agenzia è protetta perché le fornisce una chiara base legale per la pubblicità e l'intermediazione. In ogni annuncio, l'agenzia è obbligata a pubblicare il proprio nome e l'indirizzo della sede legale, nonché gli indirizzi delle filiali o un link ad esse.
In pratica, questo significa quanto segue: se il proprietario di un appartamento non ha firmato un contratto di intermediazione con nessuna agenzia, quell'immobile non deve apparire negli annunci tramite l'agenzia. Se dovesse comunque apparire, si tratta di un'azione contraria alla legge e il proprietario ha il diritto di richiederne la rimozione.
6. Visita dell'immobile
La legge vi protegge anche prima che vi impegniate in qualcosa. L'agenzia non può condizionare la visita dell'immobile alla precedente firma di un contratto di intermediazione. Durante la visita si firma un verbale di visita, con cui l'agenzia dimostra al proprietario di aver mostrato l'immobile a terzi. Tale verbale non deve contenere clausole che vi obbligano al pagamento di una commissione — non è un contratto di intermediazione e non vi obbliga alla provvigione.
Consiglio professionale: La visita è solo una visita e non obbliga alla collaborazione. Se vi si costringe a firmare "solo per vedere l'appartamento", questo non è conforme alla legge.
7. Commissione di intermediazione: quando sorge e a quanto ammonta
L'ammontare della commissione è stabilito dal contratto, e le regole di riscossione sono stabilite dalla legge in modo chiaro e a vostro favore. L'agenzia acquisisce il diritto alla provvigione solo dopo che l'affare è stato concluso e non può richiederla in anticipo. Non può addebitarvi la provvigione nemmeno se non avete stipulato un contratto con essa.
Quando l'agenzia intermedia per entrambe le parti, ciò è possibile solo con un contratto separato con ciascuna parte, e la commissione totale non può superare l'importo massimo del listino prezzi; se la paga una sola parte, al massimo la metà. Prima della stipula del contratto, l'agenzia è tenuta a informarvi per iscritto dell'importo individuale e totale della commissione.
Esempio: se nel contratto è chiaramente indicato che la commissione di intermediazione è del 3% e che viene addebitata solo dopo la stipula del contratto di compravendita, l'agenzia non può richiederle un anticipo della commissione prima che il contratto sia firmato. È importante sapere che l'obbligo di pagamento può durare anche dopo la scadenza del contratto. Se dopo la scadenza concludete un affare che è una diretta conseguenza del lavoro svolto dall'agenzia prima della scadenza, siete tenuti a pagare l'intera commissione. Per questo è importante monitorare chi vi ha messo in contatto con chi.
Consiglio professionale: Prima della firma, verificate esattamente quando sorge il diritto dell'agenzia alla commissione, qual è l'importo e se ci sono costi aggiuntivi. Un contratto chiaramente definito è la migliore protezione per entrambe le parti.
8. Miti e false credenze sulla nuova legge — li sfatiamo uno ad uno
- "L'agenzia non può più addebitare la commissione da entrambe le parti"
Falso. La legge consente esplicitamente l'addebito della provvigione sia al venditore che all'acquirente — a condizione che sia stato stipulato un contratto di intermediazione separato con ciascuna parte. Ciò che la legge introduce è un tetto: la commissione totale per lo stesso immobile non può superare l'importo massimo del listino prezzi dell'agenzia. In Regent, questo significa un massimo totale del 6% — e ciascuna parte paga il proprio servizio, per il quale ha firmato il proprio contratto e il proprio listino prezzi.
- "L'acquirente non deve più pagare la provvigione"
Una mezza verità che in pratica confonde di più. È vero quanto segue: l'agenzia non può addebitare la provvigione all'acquirente che non ha firmato con essa un contratto di intermediazione. Se avete trovato l'appartamento da soli e l'agenzia rappresenta solo il venditore — non può addebitarvi nulla. Ma se avete firmato un contratto con l'agenzia — essa lavora per voi e avete richiesto i suoi servizi — la provvigione si paga come prima. La nuova legge non ha abolito la provvigione dell'acquirente; ha abolito l'addebito senza contratto.
- "Se firmo il verbale di visita, devo qualcosa"
Falso. Il verbale di visita, per legge, non è considerato un contratto di intermediazione e non deve contenere alcuna clausola relativa al pagamento di una commissione. È un documento di registrazione — una prova per il proprietario che l'agenzia ha portato acquirenti interessati. Lo firmate senza alcun rischio finanziario.
- "Ora è indifferente con chi lavoro, tutto è regolamentato"
La legge prescrive un minimo, non la qualità. La differenza tra un'agenzia che si occupa di "collegamento" e un'agenzia che gestisce l'intero processo — dalla verifica della proprietà al trasferimento delle utenze — è ancora enorme. La normativa vi garantisce che non sarete truffati sulla provvigione; non garantisce che qualcuno negozierà per voi un prezzo migliore.
9. Cosa ottenete con un contratto di intermediazione con un'agenzia — servizio completo, non un costo
La provvigione non è una tariffa per aprire la porta di un appartamento. Quando firmate un contratto di intermediazione con un'agenzia come Regent, ottenete un team completo che gestisce l'acquisto o la vendita dall'inizio alla fine — tutto in un unico posto:
Sicurezza legale. Prima di qualsiasi offerta, vengono controllati i registri fondiari, la proprietà, gli oneri, le ipoteche, le annotazioni e i rapporti di comproprietà. L'agenzia prepara e coordina il preliminare di vendita e il contratto di compravendita, nonché l'intera procedura presso il notaio — fino alla registrazione della vostra proprietà.
Negoziazione del prezzo. Un'agenzia professionale conosce i prezzi effettivi raggiunti per quartiere — non quelli pubblicizzati, ma quelli a cui gli immobili vengono effettivamente venduti. In pratica, proprio la differenza di negoziazione spesso copre una parte significativa della provvigione.
Consulenza creditizia. Vi guidiamo nella preparazione della documentazione creditizia, nella valutazione dell'immobile e nella comunicazione con la banca — affinché il finanziamento non rallenti l'acquisto.
Quadro fiscale. Vi spieghiamo gli obblighi fiscali relativi all'acquisto (imposta sul trasferimento immobiliare, denuncia all'ufficio delle imposte competente, scadenze) e prepariamo tutto il necessario.
Tutto dopo la firma. Verbale di consegna, lettura dei contatori, trasferimento delle utenze (elettricità, gas, acqua, fondo comune) a vostro nome, cambio di residenza — passaggi in cui gli acquirenti senza supporto spesso perdono settimane. Noi li gestiamo per voi.
Un unico team, una sola responsabilità. Tutto quanto sopra è coperto da un'unica provvigione, nota in anticipo, dal listino prezzi firmato — esattamente come richiesto dalla nuova legge.
10. Intermediazione esclusiva e sub-intermediazione
Con il contratto potete impegnarvi a non ingaggiare un'altra agenzia per lo stesso affare — questa è l'intermediazione esclusiva. Se durante la validità di tale clausola concludete comunque l'affare tramite un'altra agenzia, siete tenuti a pagare all'agenzia esclusiva la commissione pattuita e le eventuali spese.
Proprio per questo la legge obbliga l'agenzia a mettervi esplicitamente in guardia sugli effetti legali e le conseguenze della clausola di esclusività prima della firma. Inoltre, il contratto può essere trasferito a un'altra agenzia solo se ciò è stato espressamente concordato con voi, rimanendo voi in un rapporto contrattuale esclusivamente con la prima agenzia.
Consiglio professionale: L'intermediazione esclusiva può significare un maggiore impegno da parte dell'agenzia, ma prima della firma verificate la durata del contratto e le conseguenze della violazione della clausola. L'agenzia deve avvertirvi chiaramente di questo.
11. Chi può gestire il vostro affare: gli agenti
Dietro ogni affare c'è un agente — una persona fisica con un esame professionale superato, iscritta nell'Elenco. L'agenzia deve avere almeno un agente impiegato a tempo pieno. L'agente deve avere una formazione adeguata e aver superato l'esame professionale condotto dalla Camera di Commercio Croata.
La legge richiede anche che l'agente lavori solo per un'agenzia e che non svolga contemporaneamente lavori simili per un'altra. Per voi, questa regola riduce il conflitto di interessi, poiché la persona che gestisce il vostro affare non dovrebbe lavorare contemporaneamente per un'agenzia concorrente sullo stesso tipo di lavoro.
Consiglio professionale: Chiedete il nome e lo status dell'agente che segue il vostro caso. Un agente che potete verificare nell'Elenco è un interlocutore più trasparente e affidabile.
Come può aiutarvi l'agenzia immobiliare Regent
Regent opera in modo trasparente e in conformità con le normative vigenti, e il nuovo quadro legale conferma gli standard che i clienti si aspettano giustamente da un'agenzia professionale. Durante l'intero processo — dalla prima visita alla consegna — Regent vi spiega ogni passo, indica chiaramente i costi e protegge i vostri interessi, sia che siate acquirenti o venditori.
In pratica, funziona così: prima una consulenza gratuita e la definizione dei criteri, poi visite senza alcun obbligo e senza firma di contratto. Quando troviamo l'immobile che desiderate, firmiamo un contratto di intermediazione con un listino prezzi chiaro e una comunicazione scritta di tutte le commissioni. Seguono la verifica della documentazione, le negoziazioni, il preliminare di vendita con caparra, il credito e la valutazione, il contratto di compravendita presso il notaio, la dichiarazione fiscale, la registrazione e la consegna con il trasferimento delle utenze. Voi scegliete l'immobile — tutto il resto è affar nostro.
Prenotate una consulenza gratuita con un agente Regent — senza obblighi e senza firma, esattamente come richiesto dalla nuova legge.
Domande frequenti (FAQ)
Quando entra in vigore la nuova Legge sull'intermediazione immobiliare?
La legge è stata adottata dal Parlamento croato il 19 giugno 2026, pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 69/26 del 29 giugno 2026 ed è entrata in vigore il 7 luglio 2026. Le procedure avviate prima dell'entrata in vigore si concludono secondo le disposizioni della legge precedente.
L'agenzia deve avere un contratto firmato prima di mostrarmi un immobile?
No. L'agenzia non può condizionare la visita dell'immobile alla precedente firma di un contratto di intermediazione. Il verbale di visita serve solo come prova che l'immobile vi è stato mostrato e non vi obbliga al pagamento della provvigione.
Chi paga l'intermediario — l'acquirente o il venditore?
Colui che ha stipulato il contratto di intermediazione con l'intermediario. Se sono entrambe le parti (ciascuna con il proprio contratto), entrambe pagano la propria commissione, e la somma totale è limitata dal listino prezzi dell'agenzia. Senza un contratto firmato, l'agenzia non può addebitarvi nulla.
A quanto ammonta la provvigione dell'agenzia secondo la nuova legge?
La legge non prescrive l'ammontare della provvigione — prescrive che il tetto è il listino prezzi dell'agenzia stessa, firmato insieme al contratto. In Regent, la provvigione per l'acquisto varia dal 2 al 4%, per la vendita dal 3 al 5%, e la provvigione totale per lo stesso immobile non supera mai il 6%.
L'agenzia può richiedere la provvigione in anticipo?
No. L'agenzia acquisisce il diritto alla commissione solo dopo che l'affare per il quale ha intermediato è stato concluso, e il pagamento anticipato non è consentito. Eccezionalmente, il diritto alla commissione può sorgere con la stipula di un preliminare di vendita, se così concordato. L'agenzia non può addebitarvi la provvigione nemmeno se non avete stipulato con essa un contratto di intermediazione.
Devo pagare la provvigione se concludo l'affare dopo la scadenza del contratto?
Potreste essere tenuti. Se dopo la cessazione del contratto concludete un affare che è una diretta conseguenza del lavoro svolto dall'agenzia prima della scadenza, l'agenzia ha diritto all'intera commissione.
L'agenzia può pubblicizzare il mio immobile senza un contratto di intermediazione firmato?
No. La pubblicità di un immobile non è consentita senza un contratto di intermediazione precedentemente stipulato con il proprietario.
Come posso verificare se un'agenenzia è legale?
Tutte le agenzie registrate sono iscritte nel Registro pubblico degli intermediari tenuto dalla Camera di Commercio Croata, e gli agenti sono iscritti nell'Elenco degli agenti. Tramite questi registri potete verificare se l'agenzia ha una licenza valida e se l'agente opera legalmente.
Cosa cambia la nuova Legge sull'intermediazione immobiliare per le agenzie?
La legge digitalizza la registrazione tramite il servizio e-START PLUS, introduce il requisito della buona reputazione, l'obbligo per l'intermediario di avere almeno un agente a tempo pieno, aumenta gli importi assicurativi obbligatori, vieta la pubblicità di immobili senza un contratto con il proprietario e il pagamento anticipato della provvigione, e inasprisce i controlli e le sanzioni per infrazioni. Ciò significa che l'agenzia deve operare in modo più trasparente e con uno standard più elevato di responsabilità verso i clienti.
Consigliato
- Come funziona il processo di compravendita immobiliare in Croazia — passo dopo passo
- Ispezione dell'immobile prima dell'acquisto: verifica legale, valutazione tecnica e consegna
- Affittare un appartamento in Croazia: cosa sapere prima di firmare il contratto
- Come redigere correttamente un contratto di affitto appartamento
