Od 7. júla 2026 sa v Chorvátsku uplatňuje nový Zákon o sprostredkovaní v obchode s nehnuteľnosťami (NN 69/2026). Odkedy bol zákon zverejnený, koluje o ňom viac poloprávd než faktov: že agentúry už nesmú účtovať províziu z oboch strán, že kupujúci už nič neplatí, že obhliadka je teraz „nebezpečná“, pretože sa niečo podpisuje. Nič z toho nie je pravda — ale pravdou je, že pravidlá hry sa zmenili, a to k lepšiemu pre klientov, ktorí pracujú s serióznou agentúrou.
V tomto sprievodcovi vysvetľujeme, čo nový zákon skutočne prináša, ako si môžete overiť agentúru, vyvraciame najčastejšie omyly a ukazujeme, čo konkrétne získate, keď podpíšete sprostredkovateľskú zmluvu s agentúrou, ako je Regent.
1. Čo sa mení a odkedy
Doterajší Zákon o sprostredkovaní v obchode s nehnuteľnosťami bol v platnosti od roku 2007, s niekoľkými zmenami, z ktorých posledná bola v roku 2019. Nový zákon, ktorý chorvátsky parlament prijal 19. júna 2026, nie je ďalšou zmenou — ide o úplne nový predpis, ktorý starý zákon ruší a oblasť upravuje odznova.
Pre agentúru to znamená hlbšiu reformu podnikania: mení sa spôsob registrácie, zavádzajú sa nové podmienky pre prácu, rozširuje sa to, čo Vám musí uviesť v zmluve a sprísňujú sa pokuty. Pre Vás to znamená, že Vaše práva a ochrany pri spolupráci s agentúrou sú postavené na jasnejších a bezpečnejších základoch.
Zákon bol zverejnený v Úradnom vestníku č. 69/26 z 29. júna 2026 a nadobudol účinnosť 7. júla 2026. Dňom jeho nadobudnutia účinnosti prestal platiť predchádzajúci Zákon o sprostredkovaní v obchode s nehnuteľnosťami (NN 107/07., 144/12., 14/14. a 32/19.). Postupnosti začaté pred nadobudnutím účinnosti sa dokončujú podľa starých pravidiel.
Profesionálny tip: Pred podpísaním akéhokoľvek dokumentu si overte, či zmluva odkazuje na aktuálny predpis. Agentúra, ktorá funguje v súlade so zákonom, prispôsobuje svoje formuláre, cenníky a procesy novým pravidlám a o tom Vás jasne informuje.
2. Ako si môžete overiť agentúru: Register sprostredkovateľov a Zoznam agentov
Zákon Vám uľahčuje overenie, či je agentúra legálna. Zoznam všetkých registrovaných agentúr je verejne dostupný v Registri sprostredkovateľov, ktorý vedie Chorvátska hospodárska komora, a jednotliví agenti sú zapísaní v Zozname agentov.
Komora zapíše agentúru do Registra do 15 dní od prijatia rozhodnutia a každá zmena údajov musí byť nahlásená do 30 dní. Register je verejný a dostupný prostredníctvom internetu.
Pre Vás to znamená, že v priebehu niekoľkých minút môžete potvrdiť, či má agentúra platné povolenie a či je agent, s ktorým komunikujete, riadne zapísaný. Je to najrýchlejší prvý filter spoľahlivosti predtým, ako čokoľvek zveríte.
Profesionálny tip: Pred angažovaním si overte agentúru vo verejnom Registri sprostredkovateľov a agenta v Zozname agentov. Riadny zápis je prvým a najjednoduchším ukazovateľom, že agentúra funguje v súlade so zákonom.
3. Sprostredkovateľská zmluva: čo Vám agentúra musí jasne uviesť
Nový zákon presne stanovuje, čo musí sprostredkovateľská zmluva obsahovať, aby ste presne vedeli, čo podpisujete a čo platíte. Sprostredkovateľská zmluva sa s Vami uzatvára v písomnej forme a na dobu určitú a sprostredkovať bez uzavretej zmluvy nie je povolené.
V zmluve Vám agentúra povinne uvedie údaje o stranách, predmet sprostredkovania, druh práce, výšku odmeny, údaje o všetkých dodatočných službách a nákladoch s uvedením, kto ich platí, a svoje registračné číslo. Platný, datovaný cenník je neoddeliteľnou súčasťou zmluvy a podpisujú ho obe strany — už žiadne „uvidíme sa ohľadom provízie“.
Ak trvanie nie je dohodnuté, považuje sa zmluva za uzavretú na 12 mesiacov. Ustanovenia zákona nemožno zmluvou vylúčiť na Vašu škodu.
Profesionálny tip: Žiadajte, aby všetky dodatočné služby a náklady boli výslovne uvedené v zmluve. To, čo nie je jasne uvedené v zmluve a cenníku, by Vám nemalo byť dodatočne účtované.
4. Všeobecné obchodné podmienky
Okrem samotnej zmluvy musí agentúra mať aj všeobecné obchodné podmienky. Tie musia pre každý druh sprostredkovania obsahovať cenník, popis činností, ktoré agentúra vykonáva, výšku odmeny a čo zahŕňa, označenie platobného záväzku, poznámku o zákaze účtovania od strany, ktorá nezavrela zmluvu, a údaje o dodatočných službách a nákladoch.
Všeobecné podmienky musí agentúra zverejniť na viditeľnom a prístupnom mieste a pôsobiť musí v primeraných kancelárskych priestoroch, oddelených od iných účelov, s vyhradeným priestorom pre dôverné rozhovory. Pre Vás to znamená jasnejší prehľad o tom, čo je zahrnuté v odmene, predtým, ako čokoľvek podpíšete.
Profesionálny tip: Ak agentúra nemá zverejnené všeobecné obchodné podmienky alebo ich nechce ukázať, je to dôvod na opatrnosť. Ich dostupnosť je zákonná povinnosť, nie dobrá vôľa.
5. Reklama: agentúra nesmie inzerovať nehnuteľnosť bez sprostredkovateľskej zmluvy
Toto je jedna z najdôležitejších ochrán nového zákona. Agentúra nesmie zverejniť Váš inzerát bez predtým uzavretej sprostredkovateľskej zmluvy s majiteľom nehnuteľnosti. Inými slovami, aby bol inzerát legálne zverejnený, musíte najprv podpísať sprostredkovateľskú zmluvu.
Takéto pravidlo chráni Vás aj agentúru. Vás chráni, pretože jasne potvrdzuje, že ste dali súhlas na inzerovanie a že vopred viete, za akých podmienok agentúra koná vo Vašom mene, a agentúru chráni, pretože jej poskytuje jasný právny základ pre inzerovanie a sprostredkovanie. Pri každom inzerovaní je agentúra povinná zverejniť svoju firmu a adresu sídla, ako aj adresy pobočiek alebo odkaz na ne.
V praxi to znamená nasledovné: ak majiteľ bytu nepodpísal sprostredkovateľskú zmluvu so žiadnou agentúrou, táto nehnuteľnosť sa nesmie objaviť v inzerátoch prostredníctvom agentúry. Ak sa napriek tomu objaví, ide o konanie v rozpore so zákonom a majiteľ má právo požiadať o odstránenie inzerátu.
6. Obhliadka nehnuteľnosti
Zákon Vás chráni aj predtým, ako sa k čomukoľvek zaväzujete. Agentúra nesmie podmieňovať obhliadku nehnuteľnosti tým, že predtým podpíšete sprostredkovateľskú zmluvu. Pri obhliadke sa podpisuje potvrdenie o obhliadke, ktorým agentúra dokazuje majiteľovi, že nehnuteľnosť ukázala tretím osobám. Toto potvrdenie nesmie obsahovať ustanovenia, ktoré by Vás zaväzovali k platbe odmeny — nie je to sprostredkovateľská zmluva a nezaväzuje Vás k provízii.
Profesionálny tip: Obhliadka je len obhliadka a nezaväzuje k spolupráci. Ak Vás núti podpísať „len aby ste si pozreli byt“, nie je to v súlade so zákonom.
7. Sprostredkovateľská odmena: kedy vzniká a koľko činí
Výška odmeny sa určuje zmluvou a pravidlá účtovania stanovuje zákon jasne a vo Váš prospech. Agentúra získava právo na províziu až po uzavretí obchodu a nesmie ju účtovať vopred. Nesmie Vám účtovať províziu ani v prípade, ak ste s ňou neuzavreli zmluvu.
Keď agentúra sprostredkúva pre obe strany, je to možné len na základe samostatnej zmluvy s každou stranou a celková odmena nesmie prekročiť najvyššiu sumu z cenníka; ak platí len jedna strana, najviac polovicu. Pred uzavretím zmluvy Vás je povinná písomne oboznámiť s individuálnou a celkovou výškou odmeny.
Príklad: ak je v zmluve jasne uvedené, že sprostredkovateľská odmena je 3 % a účtuje sa až po uzavretí kúpno-predajnej zmluvy, agentúra Vám nesmie požadovať zálohu na odmenu predtým, ako je zmluva podpísaná. Je dôležité vedieť aj to, že platobná povinnosť môže trvať aj po uplynutí platnosti zmluvy. Ak po uplynutí platnosti uzavriete obchod, ktorý je priamym dôsledkom práce agentúry vykonanej pred uplynutím platnosti, ste povinní zaplatiť plnú odmenu. Preto je dôležité sledovať, kto Vás s kým spojil.
Profesionálny tip: Pred podpisom si overte, kedy presne vzniká právo agentúry na odmenu, aká je výška a či existujú dodatočné náklady. Jasne definovaná zmluva je najlepšou ochranou pre obe strany.
8. Mýty a omyly o novom zákone — vyvraciame ich postupne
- „Agentúra si už nesmie účtovať poplatky z oboch strán“
Nepravda. Zákon výslovne povoľuje účtovanie provízie od predávajúceho aj od kupujúceho — pod podmienkou, že s každou stranou je uzavretá samostatná sprostredkovateľská zmluva. To, čo zákon zavádza, je strop: celková provízia za tú istú nehnuteľnosť nesmie prekročiť najvyššiu sumu z cenníka agentúry. V Regente to znamená celkovo maximálne 6 % — a každá strana platí za svoju službu, za ktorú podpísala svoju zmluvu a svoj cenník.
- „Kupujúci už nemusí platiť províziu“
Polopravda, ktorá v praxi najviac mätie. Správne je nasledovné: agentúra nesmie účtovať províziu kupujúcemu, ktorý s ňou nepodpísal sprostredkovateľskú zmluvu. Ak ste byt našli sami a agentúra zastupuje len predávajúceho — Vám nesmie nič účtovať. Ale ak ste s agentúrou podpísali zmluvu — ona pre Vás pracuje a Vy ste si vyžiadali jej službu — provízia sa platí ako doteraz. Nový zákon nezrušil províziu kupujúceho; zrušil účtovanie bez zmluvy.
- „Ak podpíšem potvrdenie o obhliadke, niečo dlhujem“
Nepravda. Potvrdenie o obhliadke sa podľa zákona nepovažuje za sprostredkovateľskú zmluvu a nesmie obsahovať žiadne ustanovenia o platbe odmeny. Je to evidenčný dokument — dôkaz pre majiteľa, že agentúra priviedla záujemcov. Podpisujete ho bez akéhokoľvek finančného rizika.
- „Teraz je jedno, s kým pracujem, všetko je regulované“
Zákon stanovuje minimum, nie kvalitu. Rozdiel medzi agentúrou, ktorá vykoná „prepojenie“, a agentúrou, ktorá vedie celý proces — od overenia vlastníctva po prevod energií — je stále obrovský. Regulácia Vám zaručuje, že nebudete oklamaní na provízii; nezaručuje, že niekto pre Vás vyjedná lepšiu cenu.
9. Čo získate sprostredkovateľskou zmluvou s agentúrou — plná služba, nie náklad
Provízia nie je odmena za odomknutie dverí bytu. Keď podpíšete sprostredkovateľskú zmluvu s agentúrou ako Regent, získate kompletný tím, ktorý vedie kúpu alebo predaj od začiatku do konca — všetko na jednom mieste:
Právna istota. Pred akoukoľvek ponukou sa kontrolujú pozemkové knihy, vlastníctvo, záťaže, hypotéky, záznamy a spoluvlastnícke vzťahy. Agentúra pripravuje a koordinuje predbežnú zmluvu a kúpno-predajnú zmluvu a celý postup u notára — až po zápis Vášho vlastníctva do katastra.
Rokovania o cene. Profesionálna agentúra pozná skutočné dosiahnuté ceny v štvrtiach — nie inzerované, ale tie, za ktoré sa skutočne predáva. V praxi práve vyjednávací rozdiel často pokryje značnú časť provízie.
Kreditné poradenstvo. Prevedieme Vás prípravou úverovej dokumentácie, odhadom nehnuteľnosti a komunikáciou s bankou — aby financovanie nespomalilo kúpu.
Daňový rámec. Vysvetlíme Vám daňové povinnosti pri kúpe (daň z prevodu nehnuteľností, prihlásenie na príslušný daňový úrad, lehoty) a pripravíme všetko potrebné.
Všetko po podpise. Preberací protokol, odčítanie meračov, prepis energií (elektrina, plyn, voda, fond opráv) na Vaše meno, zmena trvalého pobytu — kroky, na ktorých kupujúci bez podpory najčastejšie strácajú týždne. My ich vybavíme za Vás.
Jeden tím, jedna zodpovednosť. Všetko uvedené je pokryté jednou províziou, vopred známou, z podpísaného cenníka — presne tak, ako to nový zákon vyžaduje.
10. Výhradné sprostredkovanie a podsprostredkovanie
Zmluvou sa môžete zaviazať, že na rovnakú prácu neangažujete inú agentúru — to je výhradné alebo exkluzívne sprostredkovanie. Ak počas trvania tejto klauzuly napriek tomu uzavriete obchod prostredníctvom inej agentúry, ste povinní zaplatiť výhradnej agentúre dohodnutú odmenu a prípadné náklady.
Práve preto zákon zaväzuje agentúru, aby Vás výslovne upozornila na právne účinky a dôsledky klauzuly o exkluzivite pred podpisom. Okrem toho sa zmluva smie preniesť na inú agentúru len vtedy, ak je to s Vami výslovne dohodnuté, pričom Vy zostávate v zmluvnom vzťahu výhradne s prvou agentúrou.
Profesionálny tip: Výhradné sprostredkovanie môže znamenať silnejšie zapojenie agentúry, ale pred podpisom si overte trvanie zmluvy a dôsledky porušenia klauzuly. Na to Vás agentúra musí jasne upozorniť.
11. Kto smie viesť Vašu prácu: agenti
Za každou prácou stojí agent — fyzická osoba s úspešne zloženou odbornou skúškou, zapísaná v Zozname. Agentúra musí mať zamestnaného aspoň jedného agenta na plný úväzok. Agent musí mať zodpovedajúce vzdelanie a úspešne zloženú odbornú skúšku, ktorú vykonáva Chorvátska hospodárska komora.
Zákon tiež vyžaduje, aby agent pracoval len pre jednu agentúru a aby nevykonával súčasne rovnaké činnosti pre inú. Pre Vás toto pravidlo znižuje konflikt záujmov, pretože osoba, ktorá vedie Vašu prácu, by nemala súčasne pracovať pre konkurenčnú agentúru na rovnakom type práce.
Profesionálny tip: Opýtajte sa na meno a stav agenta, ktorý vedie Váš prípad. Agent, ktorého si môžete overiť v Zozname, je transparentnejší a spoľahlivejší partner pre rozhovor.
Ako Vám môže pomôcť realitná agentúra Regent
Regent pôsobí transparentne a v súlade s platnými predpismi a nový právny rámec potvrdzuje štandardy, ktoré klienti právom očakávajú od profesionálnej agentúry. Počas celého procesu — od prvej obhliadky až po odovzdanie — Vám Regent vysvetlí každý krok, jasne uvedie náklady a chráni Vaše záujmy, či už ste na strane kupujúceho alebo predávajúceho.
V praxi to vyzerá takto: najprv bezplatné poradenstvo a definovanie kritérií, potom obhliadky bez akéhokoľvek záväzku a bez podpisu zmluvy. Keď nájdeme nehnuteľnosť, ktorú chcete, podpíšeme sprostredkovateľskú zmluvu s jasným cenníkom a písomným oznámením o všetkých poplatkoch. Nasleduje kontrola dokumentácie, rokovania, predbežná zmluva s kaparou, úver a ocenenie, kúpno-predajná zmluva u notára, daňové priznanie, zápis do katastra a odovzdanie s prepisom energií. Vy si vyberiete nehnuteľnosť — všetko ostatné je naša práca.
Dohodnite si bezplatné poradenstvo s agentom Regent — bez záväzku a bez podpisu, presne tak, ako to nový zákon vyžaduje.
Často kladené otázky (FAQ)
Kedy nadobúda účinnosť nový Zákon o sprostredkovaní v obchode s nehnuteľnosťami?
Zákon prijal chorvátsky parlament 19. júna 2026, bol zverejnený v Úradnom vestníku č. 69/26 z 29. júna 2026 a nadobudol účinnosť 7. júla 2026. Postupnosti začaté pred nadobudnutím účinnosti sa dokončujú podľa ustanovení doterajšieho zákona.
Musí mať agentúra podpísanú zmluvu, kým mi ukáže nehnuteľnosť?
Nie. Agentúra nesmie podmieňovať obhliadku nehnuteľnosti predchádzajúcim podpísaním sprostredkovateľskej zmluvy. Potvrdenie o obhliadke slúži len ako dôkaz, že Vám bola nehnuteľnosť ukázaná a nezaväzuje Vás k platbe provízie.
Kto platí sprostredkovateľa — kupujúci alebo predávajúci?
Ten, kto so sprostredkovateľom uzavrel sprostredkovateľskú zmluvu. Ak sú to obe strany (každá svojou zmluvou), obe platia svoju odmenu a celkový súčet je obmedzený cenníkom agentúry. Bez podpísanej zmluvy Vám agentúra nesmie nič účtovať.
Koľko činí provízia agentúry podľa nového zákona?
Zákon nestanovuje výšku provízie — stanovuje, že stropom je cenník samotnej agentúry, podpísaný spolu so zmluvou. V Regente sa provízia za kúpu pohybuje v rozmedzí 2 – 4 %, za predaj 3 – 5 %, a celková provízia za tú istú nehnuteľnosť nikdy neprekročí 6 %.
Smie agentúra účtovať províziu vopred?
Nie. Agentúra získava právo na odmenu až po uzavretí obchodu, za ktorý sprostredkovala, a platba vopred nie je povolená. Výnimočne môže právo na odmenu vzniknúť uzavretím predzmluvy, ak je to dohodnuté. Agentúra Vám nesmie účtovať províziu ani v prípade, ak ste s ňou neuzavreli sprostredkovateľskú zmluvu.
Musím platiť províziu, ak uzavriem obchod po uplynutí platnosti zmluvy?
Môžete byť povinní. Ak po zániku zmluvy uzavriete obchod, ktorý je priamym dôsledkom práce agentúry vykonanej pred uplynutím platnosti, agentúra má nárok na plnú odmenu.
Smie agentúra inzerovať moju nehnuteľnosť bez podpísanej sprostredkovateľskej zmluvy?
Nie. Inzerovanie nehnuteľnosti nie je povolené bez predtým uzavretej sprostredkovateľskej zmluvy s majiteľom.
Ako si môžem overiť, či je agentúra legálna?
Všetky registrované agentúry sú zapísané do verejne dostupného Registra sprostredkovateľov, ktorý vedie Chorvátska hospodárska komora, a agenti sú zapísaní v Zozname agentov. Prostredníctvom týchto evidencií si môžete overiť, či má agentúra platné povolenie a či agent pracuje legálne.
Čo nový Zákon o sprostredkovaní v obchode s nehnuteľnosťami mení pre agentúry?
Zákon digitalizuje registráciu prostredníctvom e-služby START PLUS, zavádza podmienku dobrého mena, povinnosť, aby sprostredkovateľ mal aspoň jedného agenta na plný úväzok, zvyšuje povinné sumy poistenia, zakazuje inzerovanie nehnuteľnosti bez zmluvy s majiteľom a účtovanie provízie vopred a sprísňuje dohľad a priestupkové pokuty. To znamená, že agentúra musí pôsobiť transparentnejšie a s vyšším štandardom zodpovednosti voči klientom.
Odporúčané
- Ako funguje proces kúpy a predaja nehnuteľnosti v Chorvátsku — krok za krokom
- Prehliadka nehnuteľnosti pred kúpou: právna kontrola, technické posúdenie a odovzdanie
- Prenájom bytu v Chorvátsku: čo potrebujete vedieť pred podpísaním zmluvy
- Ako správne zostaviť zmluvu o prenájme bytu
