Od 7. srpnja 2026. u Hrvatskoj se primjenjuje novi Zakon o posredovanju u prometu nekretnina (NN 69/2026). Otkako je zakon objavljen, oko njega kruži više poluinformacija nego činjenica: da agencije više ne smiju naplaćivati proviziju s obje strane, da kupac više ništa ne plaća, da je razgled sada „opasan“ jer se nešto potpisuje. Ništa od toga nije točno — ali istina je da su se pravila igre promijenila, i to nabolje za klijente koji rade s ozbiljnom agencijom.
U ovom vodiču objašnjavamo što novi zakon zaista donosi, kako možete provjeriti agenciju, rušimo najčešće zablude i pokazujemo što konkretno dobivate kada potpišete ugovor o posredovanju s agencijom poput Regenta.
1. Što se mijenja i od kada
Dosadašnji Zakon o posredovanju u prometu nekretnina bio je na snazi od 2007. godine, uz nekoliko izmjena, od kojih je posljednja bila 2019. Novi zakon, koji je Hrvatski sabor donio 19. lipnja 2026., nije još jedna izmjena — riječ je o potpuno novom propisu koji stari zakon stavlja izvan snage i područje uređuje iznova.
Za agenciju to znači dublju reformu poslovanja: mijenja se način registracije, uvode se novi uvjeti za rad, proširuje se ono što Vam mora navesti u ugovoru i pooštravaju kazne. Za Vas to znači da su Vaša prava i zaštite pri suradnji s agencijom postavljeni na jasnijim i sigurnijim temeljima.
Zakon je objavljen u Narodnim novinama br. 69/26 od 29. lipnja 2026., a na snagu je stupio 7. srpnja 2026. Danom njegova stupanja na snagu prestao je važiti raniji Zakon o posredovanju u prometu nekretnina (NN 107/07., 144/12., 14/14. i 32/19.). Postupci pokrenuti prije stupanja na snagu dovršavaju se prema starim pravilima.
Profesionalni savjet: Prije potpisivanja bilo kojeg dokumenta provjerite poziva li se ugovor na aktualni propis. Agencija koja posluje u skladu sa zakonom svoje obrasce, cjenike i procese usklađuje s novim pravilima i o tome Vas jasno informira.
2. Kako možete provjeriti agenciju: Registar posrednika i Imenik agenata
Zakon Vam olakšava provjeru je li agencija legalna. Popis svih registriranih agencija javno je dostupan u Registru posrednika koji vodi Hrvatska gospodarska komora, a pojedini agenti upisani su u Imenik agenata.
Komora agenciju u Registar upisuje u roku od 15 dana od primitka rješenja, a svaka promjena podataka mora se prijaviti u roku od 30 dana. Registar je javan i dostupan putem interneta.
Za Vas to znači da u nekoliko minuta možete potvrditi ima li agencija valjano rješenje i je li agent s kojim komunicirate uredno upisan. To je najbrži prvi filtar pouzdanosti prije nego što bilo što povjerite.
Profesionalni savjet: Prije angažmana provjerite agenciju u javnom Registru posrednika i agenta u Imeniku agenata. Uredan upis prvi je i najjednostavniji pokazatelj da agencija posluje u skladu sa zakonom.
3. Ugovor o posredovanju: što Vam agencija mora jasno navesti
Novi zakon precizno propisuje što ugovor o posredovanju mora sadržavati, kako biste točno znali što potpisujete i što plaćate. Ugovor o posredovanju sklapa se s Vama u pisanom obliku i na određeno vrijeme, a posredovati bez sklopljenog ugovora nije dopušteno.
U ugovoru Vam agencija obvezno navodi podatke o strankama, predmet posredovanja, vrstu posla, iznos naknade, podatke o svim dodatnim uslugama i troškovima s naznakom tko ih plaća te svoj registarski broj upisa. Važeći, datirani cjenik sastavni je dio ugovora i potpisuju ga obje strane — nema više „vidjet ćemo se oko provizije“.
Ako trajanje nije ugovoreno, smatra se da je ugovor sklopljen na 12 mjeseci. Odredbe zakona ne mogu se ugovorom isključiti na Vašu štetu.
Profesionalni savjet: Zatražite da sve dodatne usluge i troškovi budu izričito navedeni u ugovoru. Ono što nije jasno navedeno u ugovoru i cjeniku ne bi Vam se smjelo naknadno naplatiti.
4. Opći uvjeti poslovanja
Uz sam ugovor, agencija mora imati i opće uvjete poslovanja. Oni za svaku vrstu posredovanja moraju sadržavati cjenik, opis poslova koje agencija obavlja, visinu naknade i što ona obuhvaća, naznaku obveznika plaćanja, napomenu o zabrani naplate od strane koja nije sklopila ugovor te podatke o dodatnim uslugama i troškovima.
Opće uvjete agencija mora istaknuti na vidljivom i pristupačnom mjestu, a poslovati mora u primjerenom uredskom prostoru, odvojenom od drugih namjena, s izdvojenim prostorom za povjerljive razgovore. Za Vas to znači jasniji uvid u to što je uključeno u naknadu prije nego što bilo što potpišete.
Profesionalni savjet: Ako agencija nema istaknute opće uvjete poslovanja ili ih ne želi pokazati, to je razlog za oprez. Njihova dostupnost zakonska je obveza, a ne dobra volja.
5. Oglašavanje: agencija ne smije oglasiti nekretninu bez ugovora o posredovanju
Ovo je jedna od najvažnijih zaštita novog zakona. Agencija ne smije objaviti Vaš oglas bez prethodno sklopljenog ugovora o posredovanju s vlasnikom nekretnine. Drugim riječima, da bi se oglas zakonito objavio, najprije morate potpisati ugovor o posredovanju.
Takvo pravilo štiti i Vas i agenciju. Vas štiti zato što jasno potvrđuje da ste dali suglasnost za oglašavanje i da unaprijed znate pod kojim uvjetima agencija postupa u Vaše ime, a agenciju štiti zato što joj daje jasan pravni temelj za oglašavanje i posredovanje. Pri svakom oglašavanju agencija je obvezna objaviti svoju tvrtku i adresu sjedišta te adrese poslovnica ili poveznicu na njih.
U praksi to znači sljedeće: ako vlasnik stana nije potpisao ugovor o posredovanju ni s jednom agencijom, ta se nekretnina ne smije pojaviti u oglasima putem agencije. Ako se ipak pojavi, riječ je o postupanju protivnom zakonu i vlasnik ima pravo tražiti uklanjanje oglasa.
6. Razgled nekretnine
Zakon Vas štiti i prije nego što se na išta obvežete. Agencija ne smije uvjetovati razgled nekretnine time da prethodno potpišete ugovor o posredovanju. Prilikom razgleda potpisuje se potvrda o razgledavanju, kojom agencija dokazuje vlasniku da je nekretninu pokazala trećim osobama. Ta potvrda ne smije sadržavati odredbe kojima se Vas obvezuje na plaćanje naknade — ona nije ugovor o posredovanju i ne obvezuje Vas na proviziju.
Profesionalni savjet: Razgled je samo razgled i ne obvezuje na suradnju. Ako Vas se prisiljava na potpis „samo da biste vidjeli stan“, to nije u skladu sa zakonom.
7. Posrednička naknada: kada nastaje i koliko iznosi
Visina naknade određuje se ugovorom, a pravila naplate zakon postavlja jasno i u Vašu korist. Agencija stječe pravo na proviziju tek nakon što je posao sklopljen i ne smije je naplatiti unaprijed. Ne smije Vam naplatiti proviziju ni ako s njom niste sklopili ugovor.
Kada agencija posreduje za obje strane, to je moguće samo uz zaseban ugovor sa svakom stranom, a ukupna naknada ne smije prijeći najviši iznos iz cjenika; ako je plaća samo jedna strana, najviše polovicu. Prije sklapanja ugovora dužna Vas je pisano upoznati s pojedinačnim i ukupnim iznosom naknade.
Primjer: ako je u ugovoru jasno navedeno da je posrednička naknada 3 % i da se naplaćuje tek nakon sklapanja kupoprodajnog ugovora, agencija Vam ne smije zatražiti predujam naknade prije nego što je ugovor potpisan. Važno je znati i da obveza plaćanja može trajati nakon isteka ugovora. Ako nakon isteka sklopite posao koji je izravna posljedica rada agencije poduzetog prije isteka, dužni ste platiti punu naknadu. Zato je važno pratiti tko Vas je s kime doveo u vezu.
Profesionalni savjet: Prije potpisa provjerite kada točno nastaje pravo agencije na naknadu, koliki je iznos i postoje li dodatni troškovi. Jasno definiran ugovor najbolja je zaštita za obje strane.
8. Mitovi i zablude o novom zakonu — rušimo ih redom
- „Agencija se više ne smije naplatiti s obje strane“
Netočno. Zakon izričito dopušta naplatu provizije i od prodavatelja i od kupca — pod uvjetom da je sa svakom stranom sklopljen zaseban ugovor o posredovanju. Ono što zakon uvodi jest strop: ukupna provizija za istu nekretninu ne smije prijeći najviši iznos iz cjenika agencije. U Regentu to znači ukupno najviše 6 % — a svaka strana plaća svoju uslugu, za koju je potpisala svoj ugovor i svoj cjenik.
- „Kupac više ne mora platiti proviziju“
Poluistina koja u praksi najviše zbunjuje. Točno je sljedeće: agencija ne smije naplatiti proviziju kupcu koji s njom nije potpisao ugovor o posredovanju. Ako ste stan pronašli sami, a agencija zastupa samo prodavatelja — Vama ne smije ništa naplatiti. Ali ako ste s agencijom potpisali ugovor — ona za Vas radi i tražili ste njezinu uslugu — provizija se plaća kao i dosad. Novi zakon nije ukinuo kupčevu proviziju; ukinuo je naplatu bez ugovora.
- „Ako potpišem potvrdu o razgledavanju, nešto dugujem“
Netočno. Potvrda o razgledavanju po zakonu se ne smatra ugovorom o posredovanju i ne smije sadržavati nikakvu odredbu o plaćanju naknade. Ona je evidencijski dokument — dokaz vlasniku da je agencija dovela zainteresirane kupce. Potpisujete je bez ikakvog financijskog rizika.
- „Sad je svejedno s kim radim, sve je regulirano“
Zakon propisuje minimum, ne kvalitetu. Razlika između agencije koja odradi „povezivanje“ i agencije koja vodi cijeli proces — od provjere vlasništva do prijenosa režija — i dalje je ogromna. Regulativa Vam jamči da nećete biti prevareni na proviziji; ne jamči da će netko za Vas ispregovarati bolju cijenu.
9. Što dobivate ugovorom o posredovanju s agencijom — puna usluga, ne trošak
Provizija nije naknada za otključavanje vrata stana. Kada potpišete ugovor o posredovanju s agencijom poput Regenta, dobivate kompletan tim koji kupnju ili prodaju vodi od početka do kraja — sve na jednom mjestu:
Pravna sigurnost. Prije bilo kakve ponude provjeravaju se zemljišne knjige, vlasništvo, tereti, hipoteke, zabilježbe i suvlasnički odnosi. Agencija priprema i koordinira predugovor i kupoprodajni ugovor te cijeli postupak kod javnog bilježnika — do uknjižbe Vašeg vlasništva.
Pregovori o cijeni. Profesionalna agencija zna stvarne postignute cijene po kvartovima — ne oglašene, nego one po kojima se doista prodaje. U praksi upravo pregovaračka razlika često pokrije značajan dio provizije.
Kreditno savjetovanje. Vodimo Vas kroz pripremu kreditne dokumentacije, procjenu nekretnine i komunikaciju s bankom — da financiranje ne uspori kupnju.
Porezni okvir. Objašnjavamo Vam porezne obveze kod kupnje (porez na promet nekretnina, prijava nadležnoj poreznoj upravi, rokovi) i pripremamo sve što je za to potrebno.
Sve nakon potpisa. Primopredajni zapisnik, očitanje brojila, prebacivanje režija (struja, plin, voda, pričuva) na Vaše ime, promjena prebivališta — koraci na kojima kupci bez podrške najčešće izgube tjedne. Mi ih odrađujemo za Vas.
Jedan tim, jedna odgovornost. Sve navedeno pokriveno je jednom provizijom, poznatom unaprijed, iz potpisanog cjenika — točno onako kako novi zakon traži.
10. Isključivo posredovanje i potposredovanje
Ugovorom se možete obvezati da za isti posao nećete angažirati drugu agenciju — to je isključivo ili ekskluzivno posredovanje. Ako za vrijeme trajanja te klauzule posao ipak sklopite preko druge agencije, dužni ste isključivoj agenciji platiti ugovorenu naknadu i moguće troškove.
Upravo zato zakon obvezuje agenciju da Vas izričito upozori na pravne učinke i posljedice klauzule o isključivosti prije potpisa. Osim toga, ugovor se smije prenijeti na drugu agenciju samo ako je to izričito ugovoreno s Vama, pri čemu Vi ostajete u ugovornom odnosu isključivo s prvom agencijom.
Profesionalni savjet: Isključivo posredovanje može značiti snažniji angažman agencije, ali prije potpisa provjerite trajanje ugovora i posljedice kršenja klauzule. Na to Vas agencija mora jasno upozoriti.
11. Tko smije voditi Vaš posao: agenti
Iza svakog posla stoji agent — fizička osoba s položenim stručnim ispitom, upisana u Imenik. Agencija mora imati zaposlenog najmanje jednog agenta na puno radno vrijeme. Agent mora imati odgovarajuće obrazovanje i položen stručni ispit koji provodi Hrvatska gospodarska komora.
Zakon traži i da agent radi samo za jednu agenciju te da ne obavlja istodobno istovrsne poslove za drugu. Za Vas to pravilo smanjuje sukob interesa, jer osoba koja vodi Vaš posao ne bi smjela istodobno raditi za konkurentsku agenciju na istom tipu posla.
Profesionalni savjet: Pitajte za ime i status agenta koji vodi Vaš predmet. Agent kojeg možete provjeriti u Imeniku transparentniji je i pouzdaniji sugovornik.
Kako Vam Regent agencija za nekretnine može pomoći
Regent posluje transparentno i u skladu s važećim propisima, a novi zakonski okvir potvrđuje standarde koje klijenti s pravom očekuju od profesionalne agencije. Kroz cijeli proces — od prvog razgleda do primopredaje — Regent Vam objašnjava svaki korak, jasno navodi troškove i štiti Vaše interese, bili Vi na strani kupca ili prodavatelja.
U praksi to izgleda ovako: prvo besplatno savjetovanje i definiranje kriterija, zatim razgledi bez ikakve obveze i bez potpisa ugovora. Kada pronađemo nekretninu koju želite, potpisujemo ugovor o posredovanju s jasnim cjenikom i pisanom obavijesti o svim naknadama. Slijede provjera dokumentacije, pregovori, predugovor s kaparom, kredit i procjena, kupoprodajni ugovor kod javnog bilježnika, porezna prijava, uknjižba te primopredaja s prijenosom režija. Vi birate nekretninu — sve ostalo je naš posao.
Dogovorite besplatno savjetovanje s Regent agentom — bez obveze i bez potpisa, točno onako kako novi zakon i traži.
Često postavljana pitanja (FAQ)
Kada novi Zakon o posredovanju u prometu nekretnina stupa na snagu?
Zakon je Hrvatski sabor donio 19. lipnja 2026., objavljen je u Narodnim novinama br. 69/26 od 29. lipnja 2026., a na snagu je stupio 7. srpnja 2026. godine. Postupci pokrenuti prije stupanja na snagu dovršavaju se prema odredbama dosadašnjeg zakona.
Mora li agencija imati potpisan ugovor prije nego što mi pokaže nekretninu?
Ne. Agencija ne smije uvjetovati razgled nekretnine prethodnim potpisivanjem ugovora o posredovanju. Potvrda o razgledavanju služi samo kao dokaz da Vam je nekretnina pokazana i ne obvezuje Vas na plaćanje provizije.
Tko plaća posrednika — kupac ili prodavatelj?
Onaj tko je s posrednikom sklopio ugovor o posredovanju. Ako su to obje strane (svaka svojim ugovorom), obje plaćaju svoju naknadu, a ukupni zbroj ograničen je cjenikom agencije. Bez potpisanog ugovora agencija Vam ne smije naplatiti ništa.
Koliko iznosi provizija agencije po novom zakonu?
Zakon ne propisuje visinu provizije — propisuje da je strop cjenik same agencije, potpisan uz ugovor. U Regentu se provizija za kupnju kreće u rasponu 2 – 4 %, za prodaju 3 – 5 %, a ukupna provizija za istu nekretninu nikad ne prelazi 6 %.
Smije li agencija naplatiti proviziju unaprijed?
Ne. Agencija stječe pravo na naknadu tek nakon što je posao za koji je posredovala sklopljen, a naplata unaprijed nije dopuštena. Iznimno, pravo na naknadu može nastati sklapanjem predugovora ako je to ugovoreno. Agencija Vam ne smije naplatiti proviziju ni ako s njom niste sklopili ugovor o posredovanju.
Moram li platiti proviziju ako posao sklopim nakon isteka ugovora?
Možete biti dužni. Ako nakon prestanka ugovora sklopite posao koji je izravna posljedica rada agencije poduzetog prije isteka, agencija ima pravo na punu naknadu.
Smije li agencija oglasiti moju nekretninu bez potpisanog ugovora o posredovanju?
Ne. Oglašavanje nekretnine nije dopušteno bez prethodno sklopljenog ugovora o posredovanju s vlasnikom.
Kako mogu provjeriti je li agencija legalna?
Sve registrirane agencije upisane su u javno dostupan Registar posrednika koji vodi Hrvatska gospodarska komora, a agenti su upisani u Imenik agenata. Putem tih evidencija možete provjeriti ima li agencija valjano rješenje i radi li agent zakonito.
Što novi Zakon o posredovanju u prometu nekretnina mijenja za agencije?
Zakon digitalizira registraciju putem e-usluge START PLUS, uvodi uvjet dobrog ugleda, obvezu da posrednik ima najmanje jednog agenta na puno radno vrijeme, povećava obvezne iznose osiguranja, zabranjuje oglašavanje nekretnine bez ugovora s vlasnikom i naplatu provizije unaprijed te pooštrava nadzor i prekršajne kazne. To znači da agencija mora poslovati transparentnije i uz viši standard odgovornosti prema klijentima.
