Od 7. julija 2026 se na Hrvaškem uporablja nov Zakon o posredovanju v prometu z nepremičninami (NN 69/2026). Odkar je bil zakon objavljen, o njem kroži več polovičnih informacij kot dejstev: da agencije ne smejo več zaračunavati provizije obema stranema, da kupec ne plača nič več, da je ogled zdaj „nevaren“, ker se nekaj podpisuje. Nič od tega ni res — res pa je, da so se pravila igre spremenila, in to na bolje za stranke, ki sodelujejo z resno agencijo.
V tem vodniku pojasnjujemo, kaj resnično prinaša nov zakon, kako lahko preverite agencijo, razbijamo najpogostejše zablode in kažemo, kaj konkretno pridobite, ko podpišete pogodbo o posredovanju z agencijo, kot je Regent.
1. Kaj se spreminja in od kdaj
Doslejšnji Zakon o posredovanju v prometu z nepremičninami je bil v veljavi od leta 2007, z nekaj spremembami, od katerih je bila zadnja leta 2019. Nov zakon, ki ga je hrvaški parlament sprejel 19. junija 2026, ni le še ena sprememba — gre za popolnoma nov predpis, ki stari zakon razveljavlja in področje ureja na novo.
Za agencijo to pomeni globljo reformo poslovanja: spreminja se način registracije, uvajajo se novi pogoji za delovanje, širi se, kaj Vam mora navesti v pogodbi, in zaostrujejo se kazni. Za Vas to pomeni, da so Vaše pravice in zaščite pri sodelovanju z agencijo postavljene na jasnejših in varnejših temeljih.
Zakon je bil objavljen v Uradnem listu št. 69/26 z dne 29. junija 2026 in je začel veljati 7. julija 2026. Z dnem njegovega začetka veljavnosti je prenehal veljati prejšnji Zakon o posredovanju v prometu z nepremičninami (NN 107/07., 144/12., 14/14. in 32/19.). Postopki, začeti pred začetkom veljavnosti, se dokončajo po starih pravilih.
Strokovni nasvet: Pred podpisom katerega koli dokumenta preverite, ali se pogodba sklicuje na veljavni predpis. Agencija, ki posluje v skladu z zakonom, svoje obrazce, cenike in postopke usklajuje z novimi pravili in Vas o tem jasno obvešča.
2. Kako lahko preverite agencijo: Register posrednikov in Imenik agentov
Zakon Vam olajša preverjanje, ali je agencija legalna. Seznam vseh registriranih agencij je javno dostopen v Registru posrednikov, ki ga vodi Hrvaška gospodarska zbornica, posamezni agenti pa so vpisani v Imenik agentov.
Zbornica agencijo v Register vpiše v roku 15 dni od prejema rešitve, vsaka sprememba podatkov pa mora biti prijavljena v roku 30 dni. Register je javen in dostopen prek interneta.
Za Vas to pomeni, da lahko v nekaj minutah potrdite, ali ima agencija veljavno dovoljenje in ali je agent, s katerim komunicirate, pravilno vpisan. To je najhitrejši prvi filter zanesljivosti, preden karkoli zaupate.
Strokovni nasvet: Pred angažiranjem preverite agencijo v javnem Registru posrednikov in agenta v Imeniku agentov. Pravilna vpis je prvi in najenostavnejši pokazatelj, da agencija posluje v skladu z zakonom.
3. Pogodba o posredovanju: kaj Vam mora agencija jasno navesti
Nov zakon natančno določa, kaj mora vsebovati pogodba o posredovanju, da boste točno vedeli, kaj podpisujete in kaj plačujete. Pogodba o posredovanju se z Vami sklene v pisni obliki in za določen čas, posredovanje brez sklenjene pogodbe pa ni dovoljeno.
V pogodbi Vam agencija obvezno navede podatke o strankah, predmet posredovanja, vrsto dela, znesek provizije, podatke o vseh dodatnih storitvah in stroških z navedbo, kdo jih plača, ter svojo registrsko številko vpisa. Veljaven, datiran cenik je sestavni del pogodbe in ga podpišeta obe strani — ni več „se bomo dogovorili o proviziji“.
Če trajanje ni dogovorjeno, se šteje, da je pogodba sklenjena za 12 mesecev. Določb zakona ni mogoče s pogodbo izključiti v Vašo škodo.
Strokovni nasvet: Zahtevajte, da so vse dodatne storitve in stroški izrecno navedeni v pogodbi. Tistega, kar ni jasno navedeno v pogodbi in ceniku, Vam ne bi smeli naknadno zaračunati.
4. Splošni pogoji poslovanja
Poleg same pogodbe mora agencija imeti tudi splošne pogoje poslovanja. Ti morajo za vsako vrsto posredovanja vsebovati cenik, opis del, ki jih agencija opravlja, višino provizije in kaj ta zajema, navedbo zavezanca za plačilo, opombo o prepovedi zaračunavanja stranki, ki ni sklenila pogodbe, ter podatke o dodatnih storitvah in stroških.
Splošne pogoje mora agencija izobesiti na vidnem in dostopnem mestu, poslovati pa mora v primernem pisarniškem prostoru, ločenem od drugih namenov, z ločenim prostorom za zaupne pogovore. Za Vas to pomeni jasnejši vpogled v to, kaj je vključeno v provizijo, preden karkoli podpišete.
Strokovni nasvet: Če agencija nima izobešenih splošnih pogojev poslovanja ali jih noče pokazati, je to razlog za previdnost. Njihova dostopnost je zakonska obveznost, ne dobra volja.
5. Oglaševanje: agencija ne sme oglaševati nepremičnine brez pogodbe o posredovanju
To je ena najpomembnejših zaščit novega zakona. Agencija ne sme objaviti Vašega oglasa brez predhodno sklenjene pogodbe o posredovanju z lastnikom nepremičnine. Z drugimi besedami, da bi se oglas zakonito objavil, morate najprej podpisati pogodbo o posredovanju.
Takšno pravilo ščiti tako Vas kot agencijo. Vas ščiti zato, ker jasno potrjuje, da ste dali soglasje za oglaševanje in da vnaprej veste, pod kakšnimi pogoji agencija deluje v Vašem imenu, agencijo pa ščiti zato, ker ji daje jasno pravno podlago za oglaševanje in posredovanje. Pri vsakem oglaševanju je agencija dolžna objaviti svoje ime in naslov sedeža ter naslove poslovnih enot ali povezavo nanje.
V praksi to pomeni naslednje: če lastnik stanovanja ni podpisal pogodbe o posredovanju z nobeno agencijo, se ta nepremičnina ne sme pojaviti v oglasih prek agencije. Če se kljub temu pojavi, gre za ravnanje v nasprotju z zakonom in lastnik ima pravico zahtevati odstranitev oglasa.
6. Ogled nepremičnine
Zakon Vas ščiti tudi preden se karkoli zavežete. Agencija ne sme pogojevati ogleda nepremičnine s tem, da predhodno podpišete pogodbo o posredovanju. Ob ogledu se podpiše potrdilo o ogledu, s katerim agencija dokazuje lastniku, da je nepremičnino pokazala tretjim osebam. To potrdilo ne sme vsebovati določb, ki bi Vas zavezovale k plačilu provizije — ni pogodba o posredovanju in Vas ne zavezuje k proviziji.
Strokovni nasvet: Ogled je samo ogled in ne zavezuje k sodelovanju. Če Vas silijo k podpisu „samo zato, da bi si ogledali stanovanje“, to ni v skladu z zakonom.
7. Posredniška provizija: kdaj nastane in koliko znaša
Višina provizije se določi s pogodbo, pravila zaračunavanja pa zakon določa jasno in v Vašo korist. Agencija pridobi pravico do provizije šele po sklenjenem poslu in je ne sme zaračunati vnaprej. Ne sme Vam zaračunati provizije, tudi če z njo niste sklenili pogodbe.
Kadar agencija posreduje za obe strani, je to mogoče le z ločeno pogodbo z vsako stranjo, skupna provizija pa ne sme preseči najvišjega zneska iz cenika; če jo plača samo ena stran, največ polovico. Pred sklenitvijo pogodbe Vas je dolžna pisno seznaniti s posameznim in skupnim zneskom provizije.
Primer: če je v pogodbi jasno navedeno, da je posredniška provizija 3 % in da se zaračuna šele po sklenitvi kupoprodajne pogodbe, Vam agencija ne sme zahtevati predplačila provizije, preden je pogodba podpisana. Pomembno je vedeti tudi, da lahko obveznost plačila traja po izteku pogodbe. Če po izteku sklenete posel, ki je neposredna posledica dela agencije, opravljenega pred iztekom, ste dolžni plačati celotno provizijo. Zato je pomembno spremljati, kdo Vas je s kom povezal.
Strokovni nasvet: Pred podpisom preverite, kdaj točno nastane pravica agencije do provizije, kolikšen je znesek in ali obstajajo dodatni stroški. Jasno opredeljena pogodba je najboljša zaščita za obe strani.
8. Miti in zablode o novem zakonu — razbijamo jih po vrsti
- „Agencija ne sme več zaračunati provizije obema stranema“
Napačno. Zakon izrecno dovoljuje zaračunavanje provizije tako prodajalcu kot kupcu — pod pogojem, da je z vsako stranjo sklenjena ločena pogodba o posredovanju. Kar pa zakon uvaja, je zgornja meja: skupna provizija za isto nepremičnino ne sme preseči najvišjega zneska iz cenika agencije. V Regentu to pomeni skupno največ 6 % — vsaka stran pa plača svojo storitev, za katero je podpisala svojo pogodbo in svoj cenik.
- „Kupec ne rabi več plačati provizije“
Polovična resnica, ki v praksi najbolj zmede. Resnično je naslednje: agencija ne sme zaračunati provizije kupcu, ki z njo ni podpisal pogodbe o posredovanju. Če ste stanovanje našli sami, agencija pa zastopa samo prodajalca — Vam ne sme ničesar zaračunati. Toda če ste z agencijo podpisali pogodbo — ona dela za Vas in ste zahtevali njeno storitev — se provizija plača kot doslej. Novi zakon ni ukinil kupčeve provizije; ukinil je zaračunavanje brez pogodbe.
- „Če podpišem potrdilo o ogledu, nekaj dolgujem“
Napačno. Potrdilo o ogledu se po zakonu ne šteje za pogodbo o posredovanju in ne sme vsebovati nobene določbe o plačilu provizije. Je evidencijski dokument — dokaz lastniku, da je agencija pripeljala zainteresirane kupce. Podpišete ga brez kakršnega koli finančnega tveganja.
- „Zdaj je vseeno, s kom delam, vse je regulirano“
Zakon predpisuje minimum, ne kakovost. Razlika med agencijo, ki opravi „povezovanje“, in agencijo, ki vodi celoten proces — od preverjanja lastništva do prenosa režij — je še vedno ogromna. Regulativa Vam jamči, da ne boste prevarani pri proviziji; ne jamči pa, da bo nekdo za Vas izpogajal boljšo ceno.
9. Kaj pridobite s pogodbo o posredovanju z agencijo — polna storitev, ne strošek
Provizija ni nadomestilo za odklepanje vrat stanovanja. Ko podpišete pogodbo o posredovanju z agencijo, kot je Regent, dobite celotno ekipo, ki vodi nakup ali prodajo od začetka do konca — vse na enem mestu:
Pravna varnost. Pred kakršno koli ponudbo se preverijo zemljiške knjige, lastništvo, bremena, hipoteke, zaznambe in solastniška razmerja. Agencija pripravlja in koordinira predpogodbo in kupoprodajno pogodbo ter celoten postopek pri notarju — do vknjižbe Vašega lastništva.
Pogajanja o ceni. Profesionalna agencija pozna dejanske dosežene cene po soseskah — ne oglaševane, ampak tiste, po katerih se resnično prodaja. V praksi prav pogajalska razlika pogosto pokrije znaten del provizije.
Kreditno svetovanje. Vodimo Vas skozi pripravo kreditne dokumentacije, cenitev nepremičnine in komunikacijo z banko — da financiranje ne upočasni nakupa.
Davčni okvir. Pojasnjujemo Vam davčne obveznosti pri nakupu (davek na promet nepremičnin, prijava pristojni davčni upravi, roki) in pripravimo vse, kar je za to potrebno.
Vse po podpisu. Primopredajni zapisnik, odčitavanje števcev, prenos režij (elektrika, plin, voda, rezervni sklad) na Vaše ime, sprememba prebivališča — koraki, pri katerih kupci brez podpore najpogosteje izgube tedne. Mi jih opravimo za Vas.
Ena ekipa, ena odgovornost. Vse navedeno je pokrito z eno provizijo, znano vnaprej, iz podpisanega cenika — točno tako, kot zahteva nov zakon.
10. Izključno posredovanje in podposredovanje
S pogodbo se lahko zavežete, da za isto delo ne boste angažirali druge agencije — to je izključno ali ekskluzivno posredovanje. Če med trajanjem te klavzule posel kljub temu sklenete prek druge agencije, ste izključni agenciji dolžni plačati dogovorjeno provizijo in morebitne stroške.
Prav zato zakon agencijo zavezuje, da Vas izrecno opozori na pravne učinke in posledice klavzule o izključnosti pred podpisom. Poleg tega se pogodba sme prenesti na drugo agencijo samo, če je to izrecno dogovorjeno z Vami, pri čemer Vi ostajate v pogodbenem razmerju izključno s prvo agencijo.
Strokovni nasvet: Izključno posredovanje lahko pomeni močnejše angažiranje agencije, vendar pred podpisom preverite trajanje pogodbe in posledice kršitve klavzule. Na to Vas agencija mora jasno opozoriti.
11. Kdo sme voditi Vaše delo: agenti
Za vsakim poslom stoji agent — fizična oseba z opravljenim strokovnim izpitom, vpisana v Imenik. Agencija mora imeti zaposlenega vsaj enega agenta za polni delovni čas. Agent mora imeti ustrezno izobrazbo in opravljen strokovni izpit, ki ga izvaja Hrvaška gospodarska zbornica.
Zakon zahteva tudi, da agent dela samo za eno agencijo in da ne opravlja hkrati enakih del za drugo. Za Vas to pravilo zmanjšuje konflikt interesov, saj oseba, ki vodi Vaše delo, ne bi smela hkrati delati za konkurenčno agencijo na istem tipu dela.
Strokovni nasvet: Vprašajte za ime in status agenta, ki vodi Vaš primer. Agent, ki ga lahko preverite v Imeniku, je bolj transparenten in zanesljiv sogovornik.
Kako Vam Regent nepremičninska agencija lahko pomaga
Regent posluje transparentno in v skladu z veljavnimi predpisi, nov zakonodajni okvir pa potrjuje standarde, ki jih stranke upravičeno pričakujejo od profesionalne agencije. Skozi celoten proces — od prvega ogleda do primopredaje — Vam Regent razloži vsak korak, jasno navede stroške in ščiti Vaše interese, ne glede na to, ali ste na strani kupca ali prodajalca.
V praksi to izgleda takole: najprej brezplačno svetovanje in opredelitev kriterijev, nato ogledi brez kakršne koli obveznosti in brez podpisa pogodbe. Ko najdemo nepremičnino, ki jo želite, podpišemo pogodbo o posredovanju z jasnim cenikom in pisnim obvestilom o vseh provizijah. Sledijo preverjanje dokumentacije, pogajanja, predpogodba z aro, kredit in cenitev, kupoprodajna pogodba pri notarju, davčna prijava, vknjižba in primopredaja s prenosom režij. Vi izberete nepremičnino — vse ostalo je naše delo.
Dogovorite brezplačno svetovanje z Regent agentom — brez obveznosti in brez podpisa, točno tako, kot zahteva nov zakon.
Pogosto zastavljena vprašanja (FAQ)
Kdaj stopi v veljavo novi Zakon o posredovanju v prometu z nepremičninami?
Zakon je hrvaški parlament sprejel 19. junija 2026, objavljen je bil v Uradnem listu št. 69/26 z dne 29. junija 2026 in je začel veljati 7. julija 2026. Postopki, začeti pred začetkom veljavnosti, se dokončajo v skladu z določbami dosedanjega zakona.
Ali mora agencija imeti podpisano pogodbo, preden mi pokaže nepremičnino?
Ne. Agencija ne sme pogojevati ogleda nepremičnine s predhodnim podpisom pogodbe o posredovanju. Potrdilo o ogledu služi le kot dokaz, da Vam je bila nepremičnina pokazana, in Vas ne zavezuje k plačilu provizije.
Kdo plača posrednika — kupec ali prodajalec?
Tisti, ki je s posrednikom sklenil pogodbo o posredovanju. Če sta to obe strani (vsaka s svojo pogodbo), obe plačata svojo provizijo, skupni znesek pa je omejen s cenikom agencije. Brez podpisane pogodbe Vam agencija ne sme ničesar zaračunati.
Koliko znaša provizija agencije po novem zakonu?
Zakon ne določa višine provizije — določa, da je zgornja meja cenik same agencije, podpisan skupaj s pogodbo. V Regentu se provizija za nakup giblje v razponu 2 – 4 %, za prodajo 3 – 5 %, skupna provizija za isto nepremičnino pa nikoli ne preseže 6 %.
Ali sme agencija zaračunati provizijo vnaprej?
Ne. Agencija pridobi pravico do provizije šele, ko je posel, za katerega je posredovala, sklenjen, predplačilo pa ni dovoljeno. Izjemoma lahko pravica do provizije nastane s sklenitvijo predpogodbe, če je to dogovorjeno. Agencija Vam ne sme zaračunati provizije, tudi če z njo niste sklenili pogodbe o posredovanju.
Ali moram plačati provizijo, če posel sklenem po izteku pogodbe?
Lahko ste dolžni. Če po prenehanju pogodbe sklenete posel, ki je neposredna posledica dela agencije, opravljenega pred iztekom, ima agencija pravico do celotne provizije.
Ali sme agencija oglaševati mojo nepremičnino brez podpisane pogodbe o posredovanju?
Ne. Oglaševanje nepremičnine ni dovoljeno brez predhodno sklenjene pogodbe o posredovanju z lastnikom.
Kako lahko preverim, ali je agencija legalna?
Vse registrirane agencije so vpisane v javno dostopnem Registru posrednikov, ki ga vodi Hrvaška gospodarska zbornica, agenti pa so vpisani v Imenik agentov. Prek teh evidenc lahko preverite, ali ima agencija veljavno dovoljenje in ali agent dela zakonito.
Kaj novi Zakon o posredovanju v prometu z nepremičninami spreminja za agencije?
Zakon digitalizira registracijo prek e-storitve START PLUS, uvaja pogoj dobrega ugleda, obveznost, da posrednik ima vsaj enega agenta za polni delovni čas, povečuje obvezne zneske zavarovanja, prepoveduje oglaševanje nepremičnine brez pogodbe z lastnikom in zaračunavanje provizije vnaprej ter zaostruje nadzor in prekrškovne kazne. To pomeni, da mora agencija poslovati bolj transparentno in z višjim standardom odgovornosti do strank.
Priporočeno
- Kako poteka kupoprodajni proces nepremičnine na Hrvaškem — korak za korakom
- Pregled nepremičnine pred nakupom: pravno preverjanje, tehnična ocena in primopredaja
- Najem stanovanja na Hrvaškem: kaj morate vedeti pred podpisom pogodbe
- Kako pravilno sestaviti najemno pogodbo za stanovanje
