Immobiliare

Assicurazione immobiliare: cosa copre la polizza e cosa no

3 novembre 2026 / Regent Split

Riepilogo

L'assicurazione immobiliare risarcisce il danno che Lei ha subito a causa di un sinistro, fino all'ammontare del danno effettivo e fino alla somma assicurata pattuita. Ciò che è coperto è determinato dalla polizza e dalle condizioni generali e speciali dell'assicurazione, e la legge esclude il danno da Lei causato intenzionalmente. Se l'immobile è assicurato per un importo inferiore al suo valore, il risarcimento si riduce proporzionalmente. Prima della firma, dichiari tutte le circostanze importanti per la valutazione del rischio, e in caso di sinistro, informi l'assicuratore entro tre giorni.

Punti chiave

Il risarcimento non può superare il danno effettivo, nemmeno con una somma assicurata maggiore
Le condizioni generali e speciali fanno parte del contratto e, in caso di disaccordo, prevale la polizza
La sottoassicurazione riduce proporzionalmente l'indennizzo
Il danno deve essere denunciato all'assicuratore entro tre giorni
Il danno doloso non è coperto
Con la vendita dell'immobile, l'assicurazione si trasferisce all'acquirente, salvo patto contrario

L'assicurazione immobiliare è un contratto il cui contenuto viene spesso controllato solo dopo che il danno è già avvenuto, e allora è troppo tardi per le correzioni. È meglio leggerlo in anticipo e sapere cosa potete richiederne.

Il testo si basa sulle disposizioni relative al contratto di assicurazione nella Legge sui rapporti obbligatori (NN 35/05, con successive modifiche). La legge definisce le regole valide per ogni polizza, mentre i dettagli della copertura e delle esclusioni dipendono dal Vostro contratto. La legge viene occasionalmente modificata, quindi al momento della firma verificate il testo attuale.

Assicurazione immobiliare: chi la stipula e cosa protegge

Il contratto di assicurazione patrimoniale può essere stipulato da qualsiasi persona che abbia un interesse legittimo sull'oggetto dell'assicurazione, e può essere stipulato anche a favore di tale persona (art. 948 della Legge sui rapporti obbligatori). L'assicurato è colui che, senza l'evento assicurato, eviterebbe una perdita materiale, di regola il proprietario. La legge richiede che tale interesse sia giuridicamente ammissibile e che esista al momento in cui si verifica l'evento assicurato, e non solo il giorno della firma della polizza.

È necessario distinguere tre ruoli. Il contraente dell'assicurazione paga il premio, l'assicurato subisce il danno e l'assicuratore paga l'indennità, ovvero il risarcimento del danno. L'assicurazione serve a risarcire il danno che l'assicurato subirebbe al proprio patrimonio (art. 949). Ciò che è esattamente coperto si trova nella polizza. Essa deve indicare l'oggetto dell'assicurazione, il rischio assicurato, la durata e il tempo di copertura, l'importo dell'assicurazione e il premio (art. 926). Le condizioni generali e speciali sono parte integrante del contratto, e l'assicuratore deve avvertirvi e consegnarvi il loro testo se non sono stampate sulla polizza. Quando una clausola delle condizioni e una clausola della polizza non concordano, si applica quella della polizza.

Consiglio professionale: Richiedete le condizioni generali e speciali prima della firma e leggetele come parte del contratto. La legge le equipara alla polizza, e in caso di disaccordo prevale il testo della polizza.

Cosa copre e cosa esclude la polizza

La legge non fornisce un elenco di pericoli come incendi, inondazioni o terremoti. Il rischio assicurato è determinato dal contratto, e la legge stabilisce un quadro (art. 922): il rischio deve essere futuro, incerto e indipendente dalla volontà esclusiva del contraente o dell'assicurato. Il contratto è nullo se al momento della stipula l'evento assicurato era già avvenuto o era certo che si sarebbe verificato.

All'interno di questo quadro, l'assicuratore risarcisce i danni causati accidentalmente o per colpa del contraente, dell'assicurato o del beneficiario, a meno che il contratto li abbia espressamente esclusi (art. 953). I danni causati intenzionalmente da tali persone non sono coperti, e una clausola contrattuale contraria non ha effetto legale (art. 944 e 953). L'assicuratore risarcisce comunque i danni causati da una persona per le cui azioni l'assicurato è responsabile, indipendentemente dal fatto che abbia agito intenzionalmente o per negligenza. In tre casi la legge parte dall'esclusione, e il contratto può modificarla: i danni derivanti da difetti della cosa stessa (art. 954), i danni da operazioni di guerra e rivolte (art. 955) e il lucro cessante, ad esempio il canone di locazione perso, che viene computato solo se pattuito (art. 949 comma 5).

Consiglio professionale: Per ogni pericolo che Vi preoccupa, ad esempio un'inondazione o un terremoto, verificate se è nominato nella polizza e se nelle condizioni si trova un'esclusione specifica. Non date per scontato che sia coperto.

Quanto paga l'assicuratore: danno effettivo e sottoassicurazione

L'indennità non può essere superiore al danno subito (art. 949 comma 2). La somma assicurata stabilisce il limite massimo, ma non garantisce il pagamento di tale importo. Il contratto può limitare il risarcimento anche a un importo inferiore al danno (art. 949 comma 4). Se nel contratto è stato concordato il valore della cosa, l'indennità viene determinata in base ad esso (art. 949 comma 7). Più danni consecutivi nello stesso periodo assicurativo vengono pagati interamente, senza riduzioni per pagamenti precedenti (art. 949 comma 6).

La sottoassicurazione è facile da trascurare. Se il valore della cosa al momento del danno è superiore alla somma assicurata, l'indennità si riduce proporzionalmente (art. 960 comma 1). Esempio di calcolo, senza riferimento ai prezzi di mercato: un appartamento del valore di 200.000 euro è assicurato per 100.000 euro, e il danno ammonta a 40.000 euro. La somma assicurata copre la metà del valore, quindi il pagamento si riduce proporzionalmente a 20.000 euro. Un'eccezione esiste se è stato pattuito che il rapporto tra valore e somma assicurata non è importante per il calcolo (art. 960 comma 2).

Per una somma troppo alta vale la regola inversa. Se è stata pattuita una somma superiore al valore della cosa, e nessuno ha agito in mala fede, la somma e il premio si riducono al valore effettivo (art. 956 comma 3). Se il valore della cosa diminuisce durante l'assicurazione, ogni parte può richiedere la riduzione della somma e del premio (art. 957).

Consiglio professionale: Chiedete all'assicuratore come determina il valore della cosa e se nella polizza è stato concordato un valore. Confrontate la somma assicurata con quel valore prima di ogni rinnovo.

Denunce, premio e durata: cosa Vi viene richiesto

Al momento della stipula del contratto, dovete denunciare tutte le circostanze importanti per la valutazione del rischio che Vi sono note o che non Vi potevano rimanere sconosciute (art. 931). Una dichiarazione intenzionalmente inesatta o l'omissione consente all'assicuratore di richiedere l'annullamento del contratto (art. 932). Un'inesattezza non intenzionale gli dà il diritto di risolvere il contratto entro un mese o di proporre un premio maggiore, e se il danno si verifica prima di ciò, il risarcimento si riduce proporzionalmente (art. 933).

Durante l'assicurazione, dovete informare l'assicuratore di ogni cambiamento di circostanza che possa essere significativo per la valutazione del rischio: senza indugio se avete aumentato il rischio Voi stessi, e entro 14 giorni dalla conoscenza se il rischio è aumentato senza la Vostra partecipazione (art. 938). Se il rischio si riduce, potete richiedere un premio inferiore (art. 940).

Il premio viene pagato nei termini concordati. Se non pagate il premio scaduto, il contratto cessa automaticamente solo dopo che sono trascorsi 30 giorni dalla consegna della lettera raccomandata dell'assicuratore, e tale termine non può scadere prima che siano trascorsi 30 giorni dalla scadenza (art. 937). Il contratto cessa anche se il premio non è stato pagato entro un anno dalla scadenza.

Consiglio professionale: Registrate ogni cambiamento significativo all'immobile o al suo utilizzo e chiedete per iscritto all'assicuratore se deve essere segnalato. Conservate la risposta insieme alla polizza.

Quando si verifica il danno: termini e obblighi dopo l'evento assicurato

Dovete informare l'assicuratore sull'evento assicurato entro e non oltre tre giorni dalla conoscenza (art. 941). Se mancate questo termine, siete responsabili per il danno che l'assicuratore subisce a causa di ciò, ma le clausole contrattuali sulla perdita del diritto all'indennità a causa dell'inadempimento degli obblighi dopo l'evento assicurato sono nulle (art. 942).

Siete tenuti ad adottare misure ragionevoli per prevenire il danno e limitarne le conseguenze (art. 950). L'assicuratore risarcisce i costi di tali tentativi anche quando sono stati infruttuosi, e anche quando insieme al danno superano l'importo dell'assicurazione, se avete agito ragionevolmente o su suo ordine. Se, senza giustificato motivo, omettete il salvataggio, l'obbligo dell'assicuratore si riduce della misura in cui il danno è maggiore a causa di ciò.

Il termine di pagamento è stabilito dal contratto e non può essere superiore a 14 giorni dalla notifica dell'evento assicurato. Se per la determinazione dell'obbligo o dell'importo è necessario più tempo, l'assicuratore deve pagare l'indennità o rispondere che la richiesta non è fondata entro 30 giorni dalla richiesta di risarcimento. La parte non contestata viene pagata come anticipo, e il ritardo comporta interessi di mora (art. 943). Dopo il pagamento, i diritti verso la persona responsabile del danno passano all'assicuratore fino all'ammontare pagato (art. 963). Non potete lasciare la cosa danneggiata all'assicuratore e richiedere l'intero importo dell'assicurazione, a meno che non sia stato concordato (art. 951).

Consiglio professionale: Denunciate il danno per iscritto e conservate la prova della data di invio, le fotografie dei danni e le ricevute di tutte le spese di salvataggio.

Vendita, ipoteca e più polizze: a chi appartiene l'assicurazione

Quando vendete un immobile, i diritti e gli obblighi derivanti dall'assicurazione passano per legge all'acquirente, a meno che non sia stato concordato diversamente (art. 961). Se non informate l'assicuratore della vendita, continuate a dovere i premi che scadono dopo la vendita. L'assicuratore e l'acquirente possono recedere dall'assicurazione con un preavviso di 15 giorni, e devono dare la disdetta entro e non oltre 30 giorni dalla conoscenza della vendita.

L'ipoteca cambia chi riceve il denaro. Dopo l'evento assicurato, i diritti di pegno sulla cosa passano al risarcimento dovuto, e l'assicuratore non può pagare l'assicurato senza il consenso del titolare di tali diritti, ad esempio la banca. Essi possono richiedere il pagamento direttamente all'assicuratore entro i limiti dell'importo dell'assicurazione (art. 962). Maggiori informazioni sul diritto di pegno si trovano nell'articolo Diritto di pegno e ipoteca: cosa significano per l'acquirente di un immobile.

Se assicurate lo stesso immobile presso più assicuratori, e la somma degli importi assicurati supera il suo valore (doppia assicurazione), tutte le polizze sono valide se non avete agito in mala fede, ma complessivamente non potete ottenere più del danno. Dopo il danno dovete informare ogni assicuratore delle altre polizze (art. 958).

Consiglio professionale: Prima della vendita, informate l'assicuratore per iscritto e concordate con l'acquirente da quale giorno assume la polizza. Se l'immobile è gravato da ipoteca, verificate cosa richiede il contratto di credito in relazione alla polizza.

Come Regent può aiutarVi

Regent intermedia l'acquisto, la vendita e l'affitto di immobili residenziali e commerciali e di nuove costruzioni in tutta la Croazia, aiuta gli acquirenti a trovare un immobile che soddisfi le loro esigenze e lavora con acquirenti stranieri. Prima di qualsiasi pagamento, aiuta a verificare lo stato legale dell'immobile, compreso lo stato nel catasto e gli oneri. Per le parti che non svolge, come l'interpretazione legale dei contratti o le questioni fiscali, si rivolge a un avvocato, un notaio o un consulente fiscale.

Se state acquistando o vendendo, contattateci tramite la pagina Contatto o consultate la pagina Vendita.

Domande frequenti (FAQ)

L'assicuratore può rifiutare il pagamento se causo io stesso il danno?
Sì, se avete causato il danno intenzionalmente o con frode (art. 944 e 953). Per il danno causato accidentalmente o per Vostra colpa, l'assicuratore risponde, a meno che il contratto non lo abbia espressamente escluso.

Quanti giorni ha l'assicuratore per pagare l'indennità?
Il termine è stabilito dal contratto e non può essere superiore a 14 giorni dalla notifica dell'evento assicurato. Se è necessario più tempo per determinare l'obbligo o l'importo, l'assicuratore deve pagare o rispondere che la richiesta non è fondata entro 30 giorni dalla richiesta di risarcimento (art. 943). La parte non contestata viene pagata come anticipo.

Cosa succede se ho assicurato l'immobile per un importo inferiore al suo valore?
Il pagamento si riduce proporzionalmente, perché si tratta di sottoassicurazione (art. 960). Non si riduce solo se è stato concordato che il rapporto tra valore e somma assicurata non è importante per il calcolo.

La polizza passa all'acquirente quando vendo l'appartamento?
Sì, a meno che non sia stato concordato diversamente, i diritti e gli obblighi derivanti dall'assicurazione passano per legge all'acquirente. Se non informate l'assicuratore della vendita, continuate a dovere i premi che scadono dopo di essa, e l'assicuratore e l'acquirente possono recedere con un preavviso di 15 giorni (art. 961).

Posso avere due polizze per lo stesso immobile?
Sì, se non agite in mala fede, ma il risarcimento totale non può essere superiore al danno. Dopo il danno dovete informare ogni assicuratore delle altre polizze (art. 958).

Chi riceve il pagamento se l'immobile è ipotecato?
L'assicuratore non può pagare l'assicurato senza il consenso del titolare del diritto di pegno, ad esempio la banca, e il titolare può richiedere il pagamento direttamente all'assicuratore entro i limiti dell'importo dell'assicurazione (art. 962).