Kako pravilno sastaviti ugovor o najmu stana?

Rujan i listopad tradicionalno su mjeseci kada se na tržištu osjeća najveća potražnja za stanovima za najam, posebno u Zagrebu i ostalim sveučilišnim gradovima. Povratak studenata na fakultete znači i pojačanu konkurenciju za kvalitetne i povoljne stanove. U takvim okolnostima, ugovor o najmu nije samo formalnost, već temelj zaštite i za najmoprimce i za najmodavce.

O obvezama obje strane već smo detaljno pisali u našem blogu Vodič za dugoročni najam nekretnine, a sada vam donosimo konkretan primjer ugovora i objašnjenje njegovih ključnih dijelova.

Što propisuje Zakon o najmu stanova?

Prema Zakonu o najmu stanova (NN 91/96, 48/98, 66/98, 22/06, 68/18), ugovor o najmu mora biti u pisanom obliku. Ako ga nema, obje strane gube pravnu sigurnost jer se sporna pitanja ne mogu jasno dokazati.


Neke od ključnih odredbi:


Članak 4.: Najmodavac je dužan predati stan u stanju pogodnom za stanovanje i osigurati mirno korištenje najmoprimcu.
Članak 6.: Najmoprimac je dužan koristiti stan pažnjom dobrog gospodara i plaćati ugovorenu najamninu.
Članak 12.: Ugovor o najmu može biti sklopljen na određeno ili neodređeno vrijeme. Ako nije navedeno, smatra se da je sklopljen na neodređeno.
Članak 19.: Najmodavac može raskinuti ugovor ako najmoprimac ne plaća najamninu ili režije, ili ako koristi stan protivno ugovoru.
Članak 22.: Najmoprimac ima pravo tražiti sniženje najamnine ako stan ima nedostatke koji bitno smanjuju njegovu uporabnu vrijednost.

Što ugovor o najmu treba sadržavati?

Dobro sastavljen ugovor objema stranama daje pravnu sigurnost i jasno definira prava i obveze. On se obično sastoji od sljedećih elemenata:


Podaci o ugovornim stranama – ime, prezime, OIB i adresa najmodavca i najmoprimca.
Opis nekretnine – adresa, kat, površina i eventualni priloženi popis namještaja i opreme.
Trajanje najma – određeno ili neodređeno vrijeme, s jasno definiranim rokom.
Visina najamnine i režija – iznos mjesečne stanarine, način i rokovi plaćanja te tko snosi troškove režija.
Depozit – visina pologa i uvjeti za povrat.
Prava i obveze ugovornih strana – održavanje stana, prijava kvarova, poštivanje kućnog reda.
Raskid ugovora – uvjeti i otkazni rok.


Primjer ugovora o najmu stana

UGOVOR O NAJMU STANA


Sastavljen dana _______ u ________ između:
Najmodavca: [ime, prezime, OIB, adresa]
Najmoprimca: [ime, prezime, OIB, adresa]


Članak 1. – Predmet ugovora
Najmodavac daje najmoprimcu u najam stan koji se nalazi u [adresa, kat, površina], u stanju pogodnom za stanovanje (sukladno čl. 4. Zakona o najmu stanova).


Članak 2. – Trajanje najma
Ovaj ugovor sklapa se na razdoblje od [trajanje] počevši od [datum]. Ako nije drukčije navedeno, ugovor se smatra sklopljenim na neodređeno vrijeme (čl. 12.).


Članak 3. – Najamnina i režije
Najamnina iznosi [iznos] eura mjesečno, plaća se do [datum u mjesecu] na račun najmodavca. Najmoprimac snosi troškove režija: [navesti režije].


Članak 4. – Depozit
Najmoprimac se obvezuje uplatiti depozit u iznosu od [iznos], koji se vraća po prestanku najma ako su ispunjene sve ugovorne obveze i stan vraćen u dobrom stanju.


Članak 5. – Prava i obveze
Najmoprimac je dužan stan koristiti pažnjom dobrog gospodara (čl. 6.) i prijavljivati kvarove. Najmodavac je obvezan održavati stan i izvršavati veće popravke.


Članak 6. – Raskid ugovora
Najmodavac može raskinuti ugovor ako najmoprimac ne plaća najamninu ili režije (čl. 19.), a najmoprimac ima pravo tražiti sniženje najamnine u slučaju većih nedostataka (čl. 22.).

Raskid ugovora

Ugovor se raskida u pisanom obliku, s obrazloženjem i rokom iseljenja iz stana koji ne može biti kraći od 15 dana. Najmoprimac može otkazati ugovor o najmu stana sklopljen na neodređeno vrijeme, ali je o tome dužan izvijestiti najmodavca najmanje 3 mjeseca prije dana kada namjerava iseliti iz stana. Detaljnije pročitajte ovdje.


Ako ste najmodavac, uzmite u obzir da možete biti obveznik:

poreza na dohodak od imovine
poreza na dohodak od imovine kao porez na dohodak od samostalne djelatnosti
prireza porezu na dohodak
poreza na dobit

Kako se oporezuje najam i koja se porezna stopa primjenjuje provjerite na stranicama Porezne uprave.