Od 7 lipca 2026 r. w Chorwacji obowiązuje nowa Ustawa o pośrednictwie w obrocie nieruchomościami (NN 69/2026). Od momentu opublikowania ustawy krąży wokół niej więcej półprawd niż faktów: że agencje nie mogą już pobierać prowizji od obu stron, że kupujący nic nie płaci, że oglądanie nieruchomości jest teraz „niebezpieczne”, ponieważ coś się podpisuje. Nic z tego nie jest prawdą — ale prawdą jest, że zasady gry się zmieniły, i to na lepsze dla klientów współpracujących z poważną agencją.
W tym przewodniku wyjaśniamy, co tak naprawdę wnosi nowa ustawa, jak można sprawdzić agencję, obalamy najczęstsze mity i pokazujemy, co konkretnie zyskujesz, podpisując umowę pośrednictwa z agencją taką jak Regent.
1. Co się zmienia i od kiedy
Dotychczasowa Ustawa o pośrednictwie w obrocie nieruchomościami obowiązywała od 2007 roku, z kilkoma zmianami, z których ostatnia miała miejsce w 2019 roku. Nowa ustawa, którą chorwacki parlament przyjął 19 czerwca 2026 r., nie jest kolejną zmianą — jest to całkowicie nowy przepis, który uchyla starą ustawę i ponownie reguluje tę dziedzinę.
Dla agencji oznacza to głębszą reformę działalności: zmienia się sposób rejestracji, wprowadzane są nowe warunki pracy, rozszerza się zakres informacji, które musi Pani/Panu przedstawić w umowie, i zaostrzają się kary. Dla Pani/Pana oznacza to, że Pani/Pana prawa i ochrona podczas współpracy z agencją są oparte na jaśniejszych i bezpieczniejszych fundamentach.
Ustawa została opublikowana w Dzienniku Ustaw nr 69/26 z 29 czerwca 2026 r., a weszła w życie 7 lipca 2026 r. Z dniem jej wejścia w życie przestała obowiązywać dotychczasowa Ustawa o pośrednictwie w obrocie nieruchomościami (NN 107/07., 144/12., 14/14. i 32/19.). Postępowania wszczęte przed wejściem w życie ustawy kończy się według starych zasad.
Profesjonalna porada: Przed podpisaniem jakiegokolwiek dokumentu proszę sprawdzić, czy umowa odwołuje się do aktualnego przepisu. Agencja działająca zgodnie z prawem dostosowuje swoje formularze, cenniki i procesy do nowych zasad i jasno o tym informuje.
2. Jak można sprawdzić agencję: Rejestr pośredników i Księga agentów
Ustawa ułatwia Pani/Panu sprawdzenie legalności agencji. Lista wszystkich zarejestrowanych agencji jest publicznie dostępna w Rejestrze pośredników prowadzonym przez Chorwacką Izbę Gospodarczą, a poszczególni agenci są wpisani do Księgi agentów.
Izba wpisuje agencję do Rejestru w ciągu 15 dni od otrzymania decyzji, a każda zmiana danych musi zostać zgłoszona w ciągu 30 dni. Rejestr jest publiczny i dostępny online.
Dla Pani/Pana oznacza to, że w kilka minut może Pani/Pan potwierdzić, czy agencja posiada ważne uprawnienie i czy agent, z którym się Pani/Pan komunikuje, jest prawidłowo wpisany. To najszybszy, pierwszy filtr wiarygodności, zanim cokolwiek Pani/Pan powierzy.
Profesjonalna porada: Przed rozpoczęciem współpracy proszę sprawdzić agencję w publicznym Rejestrze pośredników i agenta w Księdze agentów. Prawidłowy wpis jest pierwszym i najprostszym wskaźnikiem, że agencja działa zgodnie z prawem.
3. Umowa pośrednictwa: co agencja musi jasno określić
Nowa ustawa precyzyjnie określa, co umowa pośrednictwa musi zawierać, aby dokładnie wiedzieć, co Pani/Pan podpisuje i za co płaci. Umowa pośrednictwa zawierana jest z Panią/Panem w formie pisemnej i na czas określony, a pośrednictwo bez zawarcia umowy jest niedozwolone.
W umowie agencja obligatoryjnie podaje dane stron, przedmiot pośrednictwa, rodzaj czynności, wysokość wynagrodzenia, dane o wszystkich dodatkowych usługach i kosztach z wskazaniem, kto je ponosi, oraz swój numer rejestracyjny. Obowiązujący, datowany cennik jest integralną częścią umowy i podpisują go obie strony — nie ma już „zobaczymy się w sprawie prowizji”.
Jeśli czas trwania nie został uzgodniony, uważa się, że umowa została zawarta na 12 miesięcy. Postanowień ustawy nie można wyłączyć umową na Pani/Pana szkodę.
Profesjonalna porada: Proszę zażądać, aby wszystkie dodatkowe usługi i koszty były wyraźnie określone w umowie. To, co nie jest jasno określone w umowie i cenniku, nie powinno być później Pani/Panu naliczane.
4. Ogólne warunki prowadzenia działalności
Oprócz samej umowy, agencja musi posiadać również ogólne warunki prowadzenia działalności. Dla każdego rodzaju pośrednictwa muszą one zawierać cennik, opis czynności wykonywanych przez agencję, wysokość wynagrodzenia i co ono obejmuje, wskazanie osoby zobowiązanej do zapłaty, adnotację o zakazie pobierania opłat od strony, która nie zawarła umowy, oraz dane o dodatkowych usługach i kosztach.
Agencja musi umieścić ogólne warunki w widocznym i dostępnym miejscu, a działalność musi prowadzić w odpowiedniej przestrzeni biurowej, oddzielonej od innych celów, z wydzieloną przestrzenią do poufnych rozmów. Dla Pani/Pana oznacza to jaśniejszy wgląd w to, co jest wliczone w wynagrodzenie, zanim cokolwiek Pani/Pan podpisze.
Profesjonalna porada: Jeśli agencja nie ma wywieszonych ogólnych warunków prowadzenia działalności lub nie chce ich pokazać, jest to powód do ostrożności. Ich dostępność jest obowiązkiem prawnym, a nie dobrą wolą.
5. Reklama: agencja nie może reklamować nieruchomości bez umowy pośrednictwa
To jedna z najważniejszych zabezpieczeń nowej ustawy. Agencja nie może opublikować Pani/Pana ogłoszenia bez uprzednio zawartej umowy pośrednictwa z właścicielem nieruchomości. Innymi słowy, aby ogłoszenie zostało legalnie opublikowane, najpierw musi Pani/Pan podpisać umowę pośrednictwa.
Taka zasada chroni zarówno Panią/Pana, jak i agencję. Panią/Pana chroni, ponieważ jasno potwierdza, że wyraziła/eś Pani/Pan zgodę na reklamę i że z góry wie Pani/Pan, na jakich warunkach agencja działa w Pani/Pana imieniu, a agencję chroni, ponieważ daje jej jasną podstawę prawną do reklamy i pośrednictwa. Przy każdym ogłoszeniu agencja jest zobowiązana do podania swojej nazwy firmy i adresu siedziby oraz adresów oddziałów lub linku do nich.
W praktyce oznacza to, co następuje: jeśli właściciel mieszkania nie podpisał umowy pośrednictwa z żadną agencją, ta nieruchomość nie może pojawić się w ogłoszeniach za pośrednictwem agencji. Jeśli jednak się pojawi, jest to działanie niezgodne z prawem i właściciel ma prawo żądać usunięcia ogłoszenia.
6. Oglądanie nieruchomości
Ustawa chroni Panią/Pana również przed podjęciem jakichkolwiek zobowiązań. Agencja nie może uzależniać oglądania nieruchomości od wcześniejszego podpisania umowy pośrednictwa. Podczas oglądania podpisuje się potwierdzenie oglądania, którym agencja dowodzi właścicielowi, że pokazała nieruchomość osobom trzecim. To potwierdzenie nie może zawierać postanowień zobowiązujących Panią/Pana do zapłaty wynagrodzenia — nie jest to umowa pośrednictwa i nie zobowiązuje Panią/Pana do prowizji.
Profesjonalna porada: Oglądanie to tylko oglądanie i nie zobowiązuje do współpracy. Jeśli Panią/Pana zmusza się do podpisu „tylko po to, żeby zobaczyć mieszkanie”, to jest to niezgodne z prawem.
7. Wynagrodzenie pośrednika: kiedy powstaje i ile wynosi
Wysokość wynagrodzenia określa umowa, a zasady pobierania opłat ustawa określa jasno i na Pani/Pana korzyść. Agencja nabywa prawo do prowizji dopiero po zawarciu transakcji i nie może jej pobierać z góry. Nie może Pani/Panu naliczyć prowizji, jeśli nie zawarła Pani/Pan z nią umowy.
Gdy agencja pośredniczy dla obu stron, jest to możliwe tylko na podstawie odrębnej umowy z każdą stroną, a całkowite wynagrodzenie nie może przekroczyć najwyższej kwoty z cennika; jeśli płaci tylko jedna strona, najwyżej połowę. Przed zawarciem umowy jest Pani/Panu zobowiązana pisemnie przedstawić indywidualną i całkowitą kwotę wynagrodzenia.
Przykład: jeśli w umowie jasno określono, że wynagrodzenie pośrednika wynosi 3 % i jest pobierane dopiero po zawarciu umowy kupna-sprzedaży, agencja nie może żądać zaliczki na poczet wynagrodzenia przed podpisaniem umowy. Ważne jest również, aby wiedzieć, że obowiązek zapłaty może trwać po wygaśnięciu umowy. Jeśli po wygaśnięciu zawrze Pani/Pan transakcję, która jest bezpośrednim skutkiem działań agencji podjętych przed wygaśnięciem, jest Pani/Pan zobowiązana/y do zapłaty pełnego wynagrodzenia. Dlatego ważne jest, aby śledzić, kto z kim Panią/Pana połączył.
Profesjonalna porada: Przed podpisaniem proszę sprawdzić, kiedy dokładnie powstaje prawo agencji do wynagrodzenia, jaka jest kwota i czy istnieją dodatkowe koszty. Jasno określona umowa to najlepsza ochrona dla obu stron.
8. Mity i błędne przekonania o nowej ustawie — obalamy je po kolei
- „Agencja nie może już pobierać opłat od obu stron”
Nieprawda. Ustawa wyraźnie dopuszcza pobieranie prowizji zarówno od sprzedającego, jak i od kupującego — pod warunkiem, że z każdą stroną została zawarta odrębna umowa pośrednictwa. To, co wprowadza ustawa, to limit: całkowita prowizja za tę samą nieruchomość nie może przekroczyć najwyższej kwoty z cennika agencji. W Regencie oznacza to łącznie maksymalnie 6 % — a każda strona płaci za swoją usługę, za którą podpisała swoją umowę i swój cennik.
- „Kupujący nie musi już płacić prowizji”
Półprawda, która w praktyce najbardziej myli. Prawda jest następująca: agencja nie może pobierać prowizji od kupującego, który nie podpisał z nią umowy pośrednictwa. Jeśli znalazła/eś Pani/Pan mieszkanie samodzielnie, a agencja reprezentuje tylko sprzedającego — nie może Pani/Panu nic naliczyć. Ale jeśli Pani/Pan podpisała/eś umowę z agencją — ona dla Pani/Pana pracuje i Pani/Pan szukał/a jej usługi — prowizja jest płatna jak dotychczas. Nowa ustawa nie zniosła prowizji kupującego; zniosła pobieranie opłat bez umowy.
- „Jeśli podpiszę potwierdzenie oglądania, coś jestem winien/winna”
Nieprawda. Potwierdzenie oglądania zgodnie z prawem nie jest uważane za umowę pośrednictwa i nie może zawierać żadnych postanowień dotyczących zapłaty wynagrodzenia. Jest to dokument ewidencyjny — dowód dla właściciela, że agencja przyprowadziła zainteresowanych kupujących. Podpisuje go Pani/Pan bez żadnego ryzyka finansowego.
- „Teraz nie ma znaczenia, z kim pracuję, wszystko jest uregulowane”
Ustawa określa minimum, nie jakość. Różnica między agencją, która wykonuje „połączenie”, a agencją, która prowadzi cały proces — od sprawdzenia własności po przeniesienie mediów — nadal jest ogromna. Regulacja gwarantuje, że nie zostanie Pani/Pan oszukany/a na prowizji; nie gwarantuje, że ktoś wynegocjuje dla Pani/Pana lepszą cenę.
9. Co zyskujesz dzięki umowie pośrednictwa z agencją — pełna usługa, nie koszt
Prowizja nie jest opłatą za odblokowanie drzwi do mieszkania. Kiedy podpisujesz umowę pośrednictwa z agencją taką jak Regent, otrzymujesz kompletny zespół, który prowadzi kupno lub sprzedaż od początku do końca — wszystko w jednym miejscu:
Pewność prawna. Przed jakąkolwiek ofertą sprawdzane są księgi wieczyste, własność, obciążenia, hipoteki, wpisy i współwłasności. Agencja przygotowuje i koordynuje umowę przedwstępną i umowę kupna-sprzedaży oraz całą procedurę u notariusza — aż do wpisu Pani/Pana własności.
Negocjacje cenowe. Profesjonalna agencja zna rzeczywiste ceny osiągnięte w poszczególnych dzielnicach — nie te ogłoszone, lecz te, po których nieruchomości faktycznie są sprzedawane. W praktyce to właśnie różnica negocjacyjna często pokrywa znaczną część prowizji.
Doradztwo kredytowe. Prowadzimy Panią/Pana przez przygotowanie dokumentacji kredytowej, wycenę nieruchomości i komunikację z bankiem — aby finansowanie nie spowolniło zakupu.
Ramy podatkowe. Wyjaśniamy Pani/Panu zobowiązania podatkowe przy zakupie (podatek od czynności cywilnoprawnych, zgłoszenie do właściwego urzędu skarbowego, terminy) i przygotowujemy wszystko, co jest do tego potrzebne.
Wszystko po podpisaniu. Protokół zdawczo-odbiorczy, odczyt liczników, przepisanie mediów (prąd, gaz, woda, opłaty za utrzymanie wspólnoty) na Pani/Pana imię, zmiana miejsca zamieszkania — kroki, na których kupujący bez wsparcia najczęściej tracą tygodnie. My to za Panią/Pana załatwiamy.
Jeden zespół, jedna odpowiedzialność. Wszystko powyższe jest pokryte jedną prowizją, znaną z góry, z podpisanego cennika — dokładnie tak, jak wymaga nowa ustawa.
10. Pośrednictwo wyłączne i podpośrednictwo
W umowie może Pani/Pan zobowiązać się, że do tej samej transakcji nie zaangażuje Pani/Pan innej agencji — jest to pośrednictwo wyłączne lub ekskluzywne. Jeśli w trakcie obowiązywania tej klauzuli i tak zawrze Pani/Pan transakcję za pośrednictwem innej agencji, jest Pani/Pan zobowiązana/y do zapłaty umówionego wynagrodzenia i ewentualnych kosztów agencji wyłącznej.
Właśnie dlatego ustawa zobowiązuje agencję do wyraźnego ostrzeżenia Pani/Pana o skutkach prawnych i konsekwencjach klauzuli wyłączności przed podpisaniem. Ponadto umowa może zostać przeniesiona na inną agencję tylko, jeśli zostało to wyraźnie z Panią/Panem uzgodnione, przy czym Pani/Pan pozostaje/e w stosunku umownym wyłącznie z pierwszą agencją.
Profesjonalna porada: Pośrednictwo wyłączne może oznaczać silniejsze zaangażowanie agencji, ale przed podpisaniem proszę sprawdzić czas trwania umowy i konsekwencje naruszenia klauzuli. Na to agencja musi Panią/Pana jasno ostrzec.
11. Kto może prowadzić Pani/Pana sprawę: agenci
Za każdą transakcją stoi agent — osoba fizyczna z zdanym egzaminem zawodowym, wpisana do Księgi. Agencja musi zatrudniać co najmniej jednego agenta na pełny etat. Agent musi posiadać odpowiednie wykształcenie i zdany egzamin zawodowy przeprowadzany przez Chorwacką Izbę Gospodarczą.
Ustawa wymaga również, aby agent pracował tylko dla jednej agencji i nie wykonywał jednocześnie podobnych zadań dla innej. Dla Pani/Pana ta zasada zmniejsza konflikt interesów, ponieważ osoba prowadząca Pani/Pana sprawę nie powinna jednocześnie pracować dla konkurencyjnej agencji przy tym samym typie transakcji.
Profesjonalna porada: Proszę zapytać o imię i status agenta prowadzącego Pani/Pana sprawę. Agent, którego można sprawdzić w Księdze, jest bardziej transparentnym i wiarygodnym rozmówcą.
Jak agencja nieruchomości Regent może Pani/Panu pomóc
Regent działa transparentnie i zgodnie z obowiązującymi przepisami, a nowe ramy prawne potwierdzają standardy, których klienci słusznie oczekują od profesjonalnej agencji. Przez cały proces — od pierwszego oglądania do przekazania — Regent wyjaśnia każdy krok, jasno określa koszty i chroni Pani/Pana interesy, niezależnie od tego, czy jest Pani/Pan kupującym, czy sprzedającym.
W praktyce wygląda to tak: najpierw bezpłatne doradztwo i określenie kryteriów, następnie oglądanie bez żadnych zobowiązań i bez podpisywania umowy. Kiedy znajdziemy nieruchomość, której Pani/Pan szuka, podpisujemy umowę pośrednictwa z jasnym cennikiem i pisemną informacją o wszystkich opłatach. Następnie sprawdzanie dokumentacji, negocjacje, umowa przedwstępna z zadatkiem, kredyt i wycena, umowa kupna-sprzedaży u notariusza, zgłoszenie podatkowe, wpis do księgi wieczystej oraz przekazanie nieruchomości z przepisaniem mediów. Pani/Pan wybiera nieruchomość — cała reszta to nasza praca.
Umów się na bezpłatne konsultacje z agentem Regent — bez zobowiązań i bez podpisu, dokładnie tak, jak wymaga nowa ustawa.
Często zadawane pytania (FAQ)
Kiedy wchodzi w życie nowa Ustawa o pośrednictwie w obrocie nieruchomościami?
Ustawa została przyjęta przez Chorwacki Parlament 19 czerwca 2026 r., opublikowana w Dzienniku Ustaw nr 69/26 z 29 czerwca 2026 r., a weszła w życie 7 lipca 2026 roku. Postępowania wszczęte przed wejściem w życie są kończone zgodnie z postanowieniami dotychczasowej ustawy.
Czy agencja musi mieć podpisaną umowę, zanim pokaże mi nieruchomość?
Nie. Agencja nie może uzależniać oglądania nieruchomości od wcześniejszego podpisania umowy pośrednictwa. Potwierdzenie oglądania służy jedynie jako dowód, że nieruchomość została Pani/Panu pokazana i nie zobowiązuje Pani/Pana do zapłaty prowizji.
Kto płaci pośrednikowi — kupujący czy sprzedający?
Ten, kto zawarł umowę pośrednictwa z pośrednikiem. Jeśli są to obie strony (każda swoją umową), obie płacą swoje wynagrodzenie, a całkowita suma jest ograniczona cennikiem agencji. Bez podpisanej umowy agencja nie może Pani/Panu nic naliczyć.
Ile wynosi prowizja agencji według nowej ustawy?
Ustawa nie określa wysokości prowizji — określa, że jej górną granicę stanowi cennik samej agencji, podpisany wraz z umową. W Regencie prowizja za zakup waha się w przedziale 2 – 4 %, za sprzedaż 3 – 5 %, a całkowita prowizja za tę samą nieruchomość nigdy nie przekracza 6 %.
Czy agencja może pobierać prowizję z góry?
Nie. Agencja nabywa prawo do wynagrodzenia dopiero po zawarciu transakcji, dla której pośredniczyła, a pobieranie opłat z góry jest niedozwolone. Wyjątkowo, prawo do wynagrodzenia może powstać z chwilą zawarcia umowy przedwstępnej, jeśli tak zostało to uzgodnione. Agencja nie może Pani/Panu naliczyć prowizji, jeśli nie zawarła Pani/Pan z nią umowy pośrednictwa.
Czy muszę zapłacić prowizję, jeśli zawrę transakcję po wygaśnięciu umowy?
Może Pani/Pan być zobowiązany/a. Jeśli po ustaniu umowy zawrze Pani/Pan transakcję, która jest bezpośrednim skutkiem działań agencji podjętych przed jej wygaśnięciem, agencja ma prawo do pełnego wynagrodzenia.
Czy agencja może reklamować moją nieruchomość bez podpisanej umowy pośrednictwa?
Nie. Reklamowanie nieruchomości jest niedozwolone bez uprzednio zawartej umowy pośrednictwa z właścicielem.
Jak mogę sprawdzić, czy agencja jest legalna?
Wszystkie zarejestrowane agencje są wpisane do publicznie dostępnego Rejestru pośredników prowadzonego przez Chorwacką Izbę Gospodarczą, a agenci są wpisani do Księgi agentów. Za pośrednictwem tych rejestrów może Pani/Pan sprawdzić, czy agencja posiada ważne uprawnienia i czy agent działa zgodnie z prawem.
Co nowa Ustawa o pośrednictwie w obrocie nieruchomościami zmienia dla agencji?
Ustawa digitalizuje rejestrację za pośrednictwem e-usługi START PLUS, wprowadza wymóg dobrej reputacji, obowiązek zatrudnienia przez pośrednika co najmniej jednego agenta na pełny etat, zwiększa obowiązkowe kwoty ubezpieczenia, zabrania reklamowania nieruchomości bez umowy z właścicielem i pobierania prowizji z góry oraz zaostrza nadzór i kary za wykroczenia. Oznacza to, że agencja musi działać bardziej transparentnie i z wyższym standardem odpowiedzialności wobec klientów.
Polecane
- Jak działa proces kupna-sprzedaży nieruchomości w Chorwacji — krok po kroku
- Przegląd nieruchomości przed zakupem: weryfikacja prawna, ocena techniczna i przekazanie
- Wynajem mieszkania w Chorwacji: co musisz wiedzieć przed podpisaniem umowy
- Jak prawidłowo sporządzić umowę najmu mieszkania
