Od 7. července 2026 platí v Chorvatsku nový zákon o zprostředkování obchodů s nemovitostmi (NN 69/2026). Od zveřejnění zákona kolem něj koluje více polopravd než faktů: že agentury již nesmějí účtovat provizi z obou stran, že kupující již nic neplatí, že prohlídka je nyní „nebezpečná“, protože se něco podepisuje. Nic z toho není pravda — ale pravdou je, že se pravidla hry změnila, a to k lepšímu pro klienty, kteří pracují s vážnou agenturou.
V této příručce vysvětlujeme, co nový zákon skutečně přináší, jak můžete agenturu zkontrolovat, vyvracíme nejčastější mylné představy a ukazujeme, co konkrétně získáte, když podepíšete zprostředkovatelskou smlouvu s agenturou, jako je Regent.
1. Co se mění a od kdy
Dosavadní zákon o zprostředkování obchodů s nemovitostmi byl v platnosti od roku 2007, s několika změnami, z nichž poslední byla v roce 2019. Nový zákon, který chorvatský parlament přijal 19. června 2026, není další změnou — jedná se o zcela nový předpis, který ruší starý zákon a oblast upravuje znovu.
Pro agenturu to znamená hlubší reformu podnikání: mění se způsob registrace, zavádějí se nové podmínky pro práci, rozšiřuje se to, co Vám musí uvést ve smlouvě, a zpřísňují se tresty. Pro Vás to znamená, že Vaše práva a ochrana při spolupráci s agenturou jsou položeny na jasnějších a bezpečnějších základech.
Zákon byl zveřejněn v Úředním věstníku č. 69/26 ze dne 29. června 2026 a nabyl účinnosti 7. července 2026. Dnem jeho nabytí účinnosti přestal platit dřívější zákon o zprostředkování obchodů s nemovitostmi (NN 107/07., 144/12., 14/14. a 32/19.). Řízení zahájená před nabytím účinnosti se dokončují podle starých pravidel.
Profesionální rada: Před podpisem jakéhokoli dokumentu zkontrolujte, zda smlouva odkazuje na aktuální předpis. Agentura, která podniká v souladu se zákonem, své formuláře, ceníky a procesy uvádí do souladu s novými pravidly a o tom Vás jasně informuje.
2. Jak můžete zkontrolovat agenturu: Rejstřík zprostředkovatelů a Seznam agentů
Zákon Vám usnadňuje kontrolu, zda je agentura legální. Seznam všech registrovaných agentur je veřejně dostupný v Rejstříku zprostředkovatelů, který vede Chorvatská hospodářská komora, a jednotliví agenti jsou zapsáni v Seznamu agentů.
Komora zapíše agenturu do Rejstříku do 15 dnů od obdržení rozhodnutí a každá změna údajů musí být nahlášena do 30 dnů. Rejstřík je veřejný a dostupný online.
Pro Vás to znamená, že během několika minut můžete potvrdit, zda má agentura platné řešení a zda je agent, se kterým komunikujete, řádně zapsán. To je nejrychlejší první filtr spolehlivosti, než cokoli svěříte.
Profesionální rada: Před angažováním zkontrolujte agenturu ve veřejném Rejstříku zprostředkovatelů a agenta v Seznamu agentů. Řádný zápis je prvním a nejjednodušším ukazatelem, že agentura podniká v souladu se zákonem.
3. Zprostředkovatelská smlouva: co Vám agentura musí jasně uvést
Nový zákon přesně stanoví, co musí zprostředkovatelská smlouva obsahovat, abyste přesně věděli, co podepisujete a co platíte. Zprostředkovatelská smlouva se uzavírá s Vámi písemně a na dobu určitou, a zprostředkování bez uzavřené smlouvy není povoleno.
Ve smlouvě Vám agentura povinně uvádí údaje o stranách, předmět zprostředkování, typ obchodu, výši odměny, údaje o všech doplňkových službách a nákladech s uvedením, kdo je platí, a své registrační číslo zápisu. Platný, datovaný ceník je nedílnou součástí smlouvy a podepisují jej obě strany — již žádné „uvidíme se ohledně provize“.
Pokud doba trvání není dohodnuta, považuje se smlouva za uzavřenou na 12 měsíců. Ustanovení zákona nelze smluvně vyloučit k Vaší újmě.
Profesionální rada: Žádejte, aby všechny doplňkové služby a náklady byly výslovně uvedeny ve smlouvě. Co není jasně uvedeno ve smlouvě a ceníku, nemělo by Vám být dodatečně účtováno.
4. Všeobecné obchodní podmínky
Kromě samotné smlouvy musí mít agentura i všeobecné obchodní podmínky. Pro každý typ zprostředkování musí obsahovat ceník, popis činností, které agentura provádí, výši odměny a co tato zahrnuje, označení plátce, poznámku o zákazu účtování od strany, která smlouvu neuzavřela, a údaje o doplňkových službách a nákladech.
Všeobecné obchodní podmínky musí agentura vyvěsit na viditelném a přístupném místě a podnikat musí v odpovídajících kancelářských prostorách, oddělených od jiných účelů, s vyhrazeným prostorem pro důvěrné rozhovory. Pro Vás to znamená jasnější přehled o tom, co je zahrnuto v odměně, než cokoli podepíšete.
Profesionální rada: Pokud agentura nemá vyvěšené všeobecné obchodní podmínky nebo je nechce ukázat, je to důvod k opatrnosti. Jejich dostupnost je zákonná povinnost, nikoli dobrá vůle.
5. Inzerce: agentura nesmí inzerovat nemovitost bez zprostředkovatelské smlouvy
Toto je jedna z nejdůležitějších ochran nového zákona. Agentura nesmí zveřejnit Váš inzerát bez předchozího uzavření zprostředkovatelské smlouvy s majitelem nemovitosti. Jinými slovy, aby byl inzerát zákonně zveřejněn, musíte nejprve podepsat zprostředkovatelskou smlouvu.
Takové pravidlo chrání Vás i agenturu. Vás chrání, protože jasně potvrzuje, že jste dali souhlas k inzerci a že předem víte, za jakých podmínek agentura jedná Vaším jménem, a agenturu chrání, protože jí poskytuje jasný právní základ pro inzerci a zprostředkování. Při každé inzerci je agentura povinna zveřejnit svou obchodní firmu a adresu sídla a adresy poboček nebo odkaz na ně.
V praxi to znamená následující: pokud majitel bytu nepodepsal zprostředkovatelskou smlouvu s žádnou agenturou, nesmí se tato nemovitost objevit v inzerátech prostřednictvím agentury. Pokud se přesto objeví, jedná se o jednání proti zákonu a majitel má právo požadovat odstranění inzerátu.
6. Prohlídka nemovitosti
Zákon Vás chrání i předtím, než se k něčemu zavážete. Agentura nesmí podmiňovat prohlídku nemovitosti tím, že předtím podepíšete zprostředkovatelskou smlouvu. Při prohlídce se podepisuje potvrzení o prohlídce, kterým agentura prokazuje majiteli, že nemovitost ukázala třetím osobám. Toto potvrzení nesmí obsahovat ustanovení, která Vás zavazují k platbě odměny — není to zprostředkovatelská smlouva a nezavazuje Vás k provizi.
Profesionální rada: Prohlídka je pouze prohlídka a nezavazuje ke spolupráci. Pokud jste nuceni podepsat „jen proto, abyste si prohlédli byt“, není to v souladu se zákonem.
7. Zprostředkovatelská odměna: kdy vzniká a kolik činí
Výše odměny se stanovuje smlouvou a pravidla účtování zákon stanovuje jasně a ve Váš prospěch. Agentura získává právo na provizi až po uzavření obchodu a nesmí ji účtovat předem. Nesní Vám účtovat provizi ani v případě, že jste s ní neuzavřeli smlouvu.
Pokud agentura zprostředkovává pro obě strany, je to možné pouze s oddělenou smlouvou s každou stranou, a celková odměna nesmí překročit nejvyšší částku z ceníku; pokud ji platí pouze jedna strana, maximálně polovinu. Před uzavřením smlouvy je povinna Vás písemně seznámit s jednotlivou a celkovou výší odměny.
Příklad: pokud je ve smlouvě jasně uvedeno, že zprostředkovatelská odměna činí 3 % a že se účtuje až po uzavření kupní smlouvy, agentura Vám nesmí požadovat zálohu na odměnu před podpisem smlouvy. Důležité je vědět, že povinnost platby může trvat i po vypršení smlouvy. Pokud po vypršení smlouvy uzavřete obchod, který je přímým důsledkem práce agentury provedené před vypršením, jste povinni zaplatit plnou odměnu. Proto je důležité sledovat, kdo Vás s kým spojil.
Profesionální rada: Před podpisem zkontrolujte, kdy přesně vzniká právo agentury na odměnu, jaká je částka a zda existují dodatečné náklady. Jasně definovaná smlouva je nejlepší ochranou pro obě strany.
8. Mýty a mylné představy o novém zákoně — vyvracíme je postupně
- „Agentura si již nesmí účtovat z obou stran“
Nepravda. Zákon výslovně povoluje účtování provize jak od prodávajícího, tak od kupujícího — pod podmínkou, že s každou stranou byla uzavřena samostatná zprostředkovatelská smlouva. Co zákon zavádí, je strop: celková provize za stejnou nemovitost nesmí překročit nejvyšší částku z ceníku agentury. V Regentu to znamená celkem maximálně 6 % — a každá strana platí za svou službu, pro kterou podepsala svou smlouvu a svůj ceník.
- „Kupující již nemusí platit provizi“
Polopravda, která v praxi nejvíce mate. Přesné je následující: agentura nesmí účtovat provizi kupujícímu, který s ní nepodepsal zprostředkovatelskou smlouvu. Pokud jste byt našli sami a agentura zastupuje pouze prodávajícího — Vám nesmí nic účtovat. Ale pokud jste s agenturou podepsali smlouvu — ona pro Vás pracuje a požadovali jste její službu — provize se platí jako dosud. Nový zákon nezrušil provizi kupujícího; zrušil účtování bez smlouvy.
- „Pokud podepíšu potvrzení o prohlídce, něco dlužím“
Nepravda. Potvrzení o prohlídce se podle zákona nepovažuje za zprostředkovatelskou smlouvu a nesmí obsahovat žádné ustanovení o platbě odměny. Je to evidenční dokument — důkaz majiteli, že agentura přivedla zájemce o koupi. Podepisujete ji bez jakéhokoli finančního rizika.
- „Teď je jedno, s kým pracuji, vše je regulováno“
Zákon stanoví minimum, nikoli kvalitu. Rozdíl mezi agenturou, která provede „spojení“, a agenturou, která vede celý proces — od ověření vlastnictví po převod energií — je stále obrovský. Regulace Vám zaručuje, že nebudete podvedeni ohledně provize; nezaručuje, že někdo pro Vás vyjedná lepší cenu.
9. Co získáte zprostředkovatelskou smlouvou s agenturou — plná služba, nikoli náklad
Provize není poplatek za odemčení dveří bytu. Když podepíšete zprostředkovatelskou smlouvu s agenturou, jako je Regent, získáte kompletní tým, který vede nákup nebo prodej od začátku do konce — vše na jednom místě:
Právní jistota. Před jakoukoli nabídkou se kontrolují pozemkové knihy, vlastnictví, břemena, hypotéky, zápisy a spoluvlastnické vztahy. Agentura připravuje a koordinuje předkupní smlouvu a kupní smlouvu a celý postup u notáře — až po zápis Vašeho vlastnictví.
Vyjednávání o ceně. Profesionální agentura zná skutečné dosažené ceny po čtvrtích — ne ty inzerované, ale ty, za které se skutečně prodává. V praxi právě vyjednávací rozdíl často pokryje značnou část provize.
Kreditní poradenství. Provádíme Vás přípravou úvěrové dokumentace, odhadem nemovitosti a komunikací s bankou — aby financování nezpomalilo nákup.
Daňový rámec. Vysvětlujeme Vám daňové povinnosti při nákupu (daň z převodu nemovitostí, oznámení příslušnému finančnímu úřadu, lhůty) a připravujeme vše, co je k tomu potřeba.
Vše po podpisu. Protokol o předání, odečty měřidel, převod energií (elektřina, plyn, voda, fond oprav) na Vaše jméno, změna bydliště — kroky, na kterých kupující bez podpory nejčastěji ztrácejí týdny. My je pro Vás vyřizujeme.
Jeden tým, jedna odpovědnost. Vše výše uvedené je pokryto jednou provizí, známou předem, z podepsaného ceníku — přesně tak, jak nový zákon požaduje.
10. Exkluzivní zprostředkování a subzprostředkování
Smlouvou se můžete zavázat, že pro stejný obchod nebudete angažovat jinou agenturu — to je exkluzivní nebo výhradní zprostředkování. Pokud během platnosti této klauzule přesto uzavřete obchod prostřednictvím jiné agentury, jste povinni zaplatit exkluzivní agentuře sjednanou odměnu a případné náklady.
Právě proto zákon zavazuje agenturu, aby Vás výslovně upozornila na právní účinky a důsledky klauzule o exkluzivitě před podpisem. Kromě toho se smlouva smí převést na jinou agenturu pouze v případě, že je to s Vámi výslovně sjednáno, přičemž Vy zůstáváte ve smluvním vztahu výhradně s první agenturou.
Profesionální rada: Exkluzivní zprostředkování může znamenat silnější angažovanost agentury, ale před podpisem zkontrolujte dobu trvání smlouvy a důsledky porušení klauzule. Na to Vás agentura musí jasně upozornit.
11. Kdo smí vést Váš obchod: agenti
Za každým obchodem stojí agent — fyzická osoba s absolvovanou odbornou zkouškou, zapsaná v Seznamu. Agentura musí mít zaměstnaného minimálně jednoho agenta na plný úvazek. Agent musí mít odpovídající vzdělání a absolvovanou odbornou zkoušku, kterou provádí Chorvatská hospodářská komora.
Zákon také požaduje, aby agent pracoval pouze pro jednu agenturu a aby současně nevykonával stejné činnosti pro jinou. Pro Vás toto pravidlo snižuje střet zájmů, protože osoba, která vede Váš obchod, by neměla současně pracovat pro konkurenční agenturu na stejném typu obchodu.
Profesionální rada: Zeptejte se na jméno a status agenta, který vede Váš případ. Agent, kterého můžete zkontrolovat v Seznamu, je transparentnější a spolehlivější partner pro jednání.
Jak Vám realitní agentura Regent může pomoci
Regent jedná transparentně a v souladu s platnými předpisy, a nový právní rámec potvrzuje standardy, které klienti právem očekávají od profesionální agentury. Během celého procesu — od první prohlídky po předání — Vám Regent vysvětlí každý krok, jasně uvede náklady a chrání Vaše zájmy, ať už jste na straně kupujícího nebo prodávajícího.
V praxi to vypadá takto: první bezplatné poradenství a definování kritérií, poté prohlídky bez jakékoli povinnosti a bez podpisu smlouvy. Když najdeme nemovitost, kterou chcete, podepíšeme zprostředkovatelskou smlouvu s jasným ceníkem a písemným oznámením o všech poplatcích. Následuje kontrola dokumentace, jednání, předkupní smlouva s kaucí, úvěr a odhad, kupní smlouva u notáře, daňové přiznání, zápis do katastru a předání s převodem energií. Vy si vyberete nemovitost — vše ostatní je naše práce.
Domluvte si bezplatnou konzultaci s agentem Regent — bez závazků a bez podpisu, přesně tak, jak nový zákon požaduje.
Často kladené otázky (FAQ)
Kdy nabývá účinnosti nový zákon o zprostředkování obchodů s nemovitostmi?
Zákon byl přijat chorvatským parlamentem 19. června 2026, zveřejněn v Úředním věstníku č. 69/26 ze dne 29. června 2026 a nabyl účinnosti 7. července 2026. Řízení zahájená před nabytím účinnosti se dokončují podle ustanovení dosavadního zákona.
Musí mít agentura podepsanou smlouvu, než mi ukáže nemovitost?
Ne. Agentura nesmí podmiňovat prohlídku nemovitosti předchozím podpisem zprostředkovatelské smlouvy. Potvrzení o prohlídce slouží pouze jako důkaz, že Vám byla nemovitost ukázána a nezavazuje Vás k platbě provize.
Kdo platí zprostředkovatele — kupující nebo prodávající?
Ten, kdo se zprostředkovatelem uzavřel zprostředkovatelskou smlouvu. Pokud jsou to obě strany (každá svou smlouvou), obě platí svou odměnu a celková částka je omezena ceníkem agentury. Bez podepsané smlouvy Vám agentura nesmí nic účtovat.
Kolik činí provize agentury podle nového zákona?
Zákon nestanoví výši provize — stanoví, že stropem je ceník samotné agentury, podepsaný ke smlouvě. U Regentu se provize za nákup pohybuje v rozmezí 2 – 4 %, za prodej 3 – 5 % a celková provize za stejnou nemovitost nikdy nepřesahuje 6 %.
Smí agentura účtovat provizi předem?
Ne. Agentura získává právo na odměnu až po uzavření obchodu, pro který zprostředkovávala, a účtování předem není povoleno. Výjimečně může právo na odměnu vzniknout uzavřením předkupní smlouvy, pokud je to sjednáno. Agentura Vám nesmí účtovat provizi ani v případě, že jste s ní neuzavřeli zprostředkovatelskou smlouvu.
Musím zaplatit provizi, pokud obchod uzavřu po vypršení smlouvy?
Můžete být povinni. Pokud po ukončení smlouvy uzavřete obchod, který je přímým důsledkem práce agentury provedené před vypršením, agentura má právo na plnou odměnu.
Smí agentura inzerovat mou nemovitost bez podepsané zprostředkovatelské smlouvy?
Ne. Inzerce nemovitosti není povolena bez předchozího uzavření zprostředkovatelské smlouvy s majitelem.
Jak mohu zkontrolovat, zda je agentura legální?
Všechny registrované agentury jsou zapsány ve veřejně přístupném Rejstříku zprostředkovatelů, který vede Chorvatská hospodářská komora, a agenti jsou zapsáni v Seznamu agentů. Pomocí těchto evidencí můžete zkontrolovat, zda má agentura platné řešení a zda agent pracuje zákonně.
Co mění nový zákon o zprostředkování obchodů s nemovitostmi pro agentury?
Zákon digitalizuje registraci prostřednictvím e-služby START PLUS, zavádí podmínku dobré pověsti, povinnost, aby zprostředkovatel měl alespoň jednoho agenta na plný úvazek, zvyšuje povinné částky pojištění, zakazuje inzerci nemovitosti bez smlouvy s majitelem a účtování provize předem a zpřísňuje dohled a sankce za přestupky. To znamená, že agentura musí podnikat transparentněji a s vyšším standardem odpovědnosti vůči klientům.
Doporučeno
- Jak funguje proces koupě a prodeje nemovitosti v Chorvatsku — krok za krokem
- Kontrola nemovitosti před koupí: právní prověrka, technické posouzení a předání
- Pronájem bytu v Chorvatsku: co potřebujete vědět před podpisem smlouvy
- Jak správně sestavit nájemní smlouvu na byt
