Immobilien

Neues Gesetz zur Immobilienvermittlung (2026): Was sich ändert, welche Mythen es zu entkräften gilt und was Sie mit einer Agentur erhalten.

27-07-2026 / Regent Split

Seit dem 7. Juli 2026 gilt in Kroatien das neue Gesetz über die Vermittlung im Immobilienverkehr (Amtsblatt 69/2026). Seit der Veröffentlichung des Gesetzes kursieren mehr Halbwahrheiten als Fakten: dass Makler keine Provisionen mehr von beiden Seiten verlangen dürfen, dass der Käufer nichts mehr zahlt, dass eine Besichtigung nun „gefährlich“ sei, weil etwas unterschrieben wird. Nichts davon ist wahr — aber es stimmt, dass sich die Spielregeln geändert haben, und zwar zum Besseren für Kunden, die mit einer seriösen Agentur zusammenarbeiten.

In diesem Leitfaden erklären wir, was das neue Gesetz wirklich mit sich bringt, wie Sie eine Agentur überprüfen können, räumen mit den häufigsten Missverständnissen auf und zeigen, was Sie konkret erhalten, wenn Sie einen Maklervertrag mit einer Agentur wie Regent unterzeichnen.

1. Was sich ändert und ab wann

Das bisherige Gesetz über die Vermittlung im Immobilienverkehr war seit 2007 in Kraft, mit einigen Änderungen, von denen die letzte im Jahr 2019 erfolgte. Das neue Gesetz, das der kroatische Sabor am 19. Juni 2026 verabschiedet hat, ist keine weitere Änderung — es handelt sich um eine völlig neue Vorschrift, die das alte Gesetz außer Kraft setzt und den Bereich neu regelt.

Für die Agentur bedeutet dies eine tiefgreifende Geschäftsreform: Die Registrierungsmethode ändert sich, neue Arbeitsbedingungen werden eingeführt, die Angaben, die Ihnen im Vertrag gemacht werden müssen, werden erweitert und die Strafen werden verschärft. Für Sie bedeutet dies, dass Ihre Rechte und Ihr Schutz bei der Zusammenarbeit mit einer Agentur auf klareren und sichereren Grundlagen stehen.

Das Gesetz wurde im Amtsblatt Nr. 69/26 vom 29. Juni 2026 veröffentlicht und trat am 7. Juli 2026 in Kraft. Mit dem Datum seines Inkrafttretens trat das frühere Gesetz über die Vermittlung im Immobilienverkehr (Amtsblatt 107/07., 144/12., 14/14. und 32/19.) außer Kraft. Verfahren, die vor dem Inkrafttreten eingeleitet wurden, werden nach den alten Regeln abgeschlossen.

Professioneller Tipp: Bevor Sie ein Dokument unterzeichnen, überprüfen Sie, ob sich der Vertrag auf die aktuelle Vorschrift bezieht. Eine Agentur, die gesetzeskonform arbeitet, passt ihre Formulare, Preislisten und Prozesse an die neuen Regeln an und informiert Sie darüber klar.

2. Wie Sie eine Agentur überprüfen können: Maklerregister und Agentenverzeichnis

Das Gesetz erleichtert Ihnen die Überprüfung, ob eine Agentur legal ist. Die Liste aller registrierten Agenturen ist öffentlich im Maklerregister der Kroatischen Wirtschaftskammer zugänglich, und einzelne Agenten sind im Agentenverzeichnis eingetragen.

Die Kammer trägt die Agentur innerhalb von 15 Tagen nach Erhalt des Bescheids in das Register ein, und jede Datenänderung muss innerhalb von 30 Tagen gemeldet werden. Das Register ist öffentlich und online zugänglich.

Für Sie bedeutet dies, dass Sie innerhalb weniger Minuten bestätigen können, ob die Agentur eine gültige Genehmigung hat und ob der Agent, mit dem Sie kommunizieren, ordnungsgemäß eingetragen ist. Dies ist der schnellste erste Filter für die Zuverlässigkeit, bevor Sie etwas anvertrauen.

Professioneller Tipp: Überprüfen Sie vor der Beauftragung die Agentur im öffentlichen Maklerregister und den Agenten im Agentenverzeichnis. Eine ordnungsgemäße Eintragung ist der erste und einfachste Indikator dafür, dass die Agentur gesetzeskonform arbeitet.

3. Der Maklervertrag: Was die Agentur Ihnen klar nennen muss

Das neue Gesetz schreibt genau vor, was ein Maklervertrag enthalten muss, damit Sie genau wissen, was Sie unterschreiben und was Sie zahlen. Ein Maklervertrag wird mit Ihnen schriftlich und für einen bestimmten Zeitraum abgeschlossen, und eine Vermittlung ohne abgeschlossenen Vertrag ist nicht gestattet.

Im Vertrag muss die Agentur Ihnen unbedingt die Daten der Parteien, den Gegenstand der Vermittlung, die Art des Geschäfts, die Höhe der Vergütung, Angaben zu allen zusätzlichen Dienstleistungen und Kosten mit Angabe, wer diese zahlt, sowie ihre Registernummer mitteilen. Eine gültige, datierte Preisliste ist Bestandteil des Vertrages und wird von beiden Parteien unterzeichnet – es gibt kein „Wir werden uns wegen der Provision schon einigen“ mehr.

Ist die Laufzeit nicht vereinbart, gilt der Vertrag als für 12 Monate abgeschlossen. Die Bestimmungen des Gesetzes können nicht zum Nachteil von Ihnen durch den Vertrag ausgeschlossen werden.

Professioneller Tipp: Verlangen Sie, dass alle zusätzlichen Dienstleistungen und Kosten ausdrücklich im Vertrag aufgeführt werden. Was nicht klar im Vertrag und in der Preisliste aufgeführt ist, darf Ihnen nachträglich nicht in Rechnung gestellt werden.

4. Allgemeine Geschäftsbedingungen

Neben dem Vertrag selbst muss die Agentur auch allgemeine Geschäftsbedingungen haben. Diese müssen für jede Art der Vermittlung eine Preisliste, eine Beschreibung der von der Agentur erbrachten Leistungen, die Höhe der Vergütung und deren Umfang, die Angabe des Zahlungspflichtigen, einen Hinweis auf das Verbot der Berechnung von der Partei, die keinen Vertrag abgeschlossen hat, sowie Angaben zu zusätzlichen Dienstleistungen und Kosten enthalten.

Die Agentur muss die allgemeinen Geschäftsbedingungen an einem sichtbaren und zugänglichen Ort aushängen und in angemessenen Büroräumen arbeiten, die von anderen Zwecken getrennt sind, mit einem separaten Raum für vertrauliche Gespräche. Für Sie bedeutet dies einen klareren Einblick, was in der Vergütung enthalten ist, bevor Sie etwas unterzeichnen.

Professioneller Tipp: Wenn die Agentur keine allgemeinen Geschäftsbedingungen ausgehängt hat oder diese nicht zeigen möchte, ist dies ein Grund zur Vorsicht. Ihre Verfügbarkeit ist eine gesetzliche Verpflichtung, keine Kulanz.

5. Werbung: Eine Agentur darf eine Immobilie nicht ohne Maklervertrag bewerben

Dies ist einer der wichtigsten Schutze des neuen Gesetzes. Eine Agentur darf Ihre Anzeige nicht veröffentlichen, ohne dass zuvor ein Maklervertrag mit dem Eigentümer der Immobilie abgeschlossen wurde. Mit anderen Worten, damit die Anzeige rechtmäßig veröffentlicht werden kann, müssen Sie zuerst einen Maklervertrag unterzeichnen.

Diese Regel schützt sowohl Sie als auch die Agentur. Sie schützt Sie, weil sie klar bestätigt, dass Sie Ihre Zustimmung zur Werbung gegeben haben und im Voraus wissen, unter welchen Bedingungen die Agentur in Ihrem Namen handelt. Die Agentur schützt sie, weil sie ihr eine klare rechtliche Grundlage für Werbung und Vermittlung bietet. Bei jeder Werbung ist die Agentur verpflichtet, ihren Firmennamen und die Adresse ihres Hauptsitzes sowie die Adressen der Niederlassungen oder einen Link dazu anzugeben.

In der Praxis bedeutet dies Folgendes: Hat der Wohnungseigentümer keinen Maklervertrag mit einer Agentur unterzeichnet, darf diese Immobilie nicht über eine Agentur in den Anzeigen erscheinen. Sollte sie dennoch erscheinen, handelt es sich um eine gesetzeswidrige Handlung und der Eigentümer hat das Recht, die Entfernung der Anzeige zu verlangen.

6. Immobilienbesichtigung

Das Gesetz schützt Sie auch, bevor Sie sich zu etwas verpflichten. Die Agentur darf die Besichtigung einer Immobilie nicht davon abhängig machen, dass Sie zuvor einen Maklervertrag unterzeichnen. Bei der Besichtigung wird eine Besichtigungsbestätigung unterzeichnet, mit der die Agentur dem Eigentümer nachweist, dass sie die Immobilie Dritten gezeigt hat. Diese Bestätigung darf keine Bestimmungen enthalten, die Sie zur Zahlung einer Gebühr verpflichten – sie ist kein Maklervertrag und verpflichtet Sie nicht zur Zahlung einer Provision.

Professioneller Tipp: Eine Besichtigung ist nur eine Besichtigung und verpflichtet nicht zur Zusammenarbeit. Wenn Sie zum Unterschreiben gezwungen werden „nur um die Wohnung zu sehen“, ist dies nicht gesetzeskonform.

7. Maklerprovision: Wann sie entsteht und wie hoch sie ist

Die Höhe der Vergütung wird vertraglich festgelegt, und die Abrechnungsregeln sind gesetzlich klar und zu Ihrem Vorteil geregelt. Die Agentur erwirbt das Recht auf Provision erst nach Abschluss des Geschäfts und darf diese nicht im Voraus in Rechnung stellen. Sie darf Ihnen keine Provision in Rechnung stellen, auch wenn Sie keinen Vertrag mit ihr abgeschlossen haben.

Wenn die Agentur für beide Seiten vermittelt, ist dies nur mit einem separaten Vertrag mit jeder Seite möglich, und die Gesamtvergütung darf den Höchstbetrag aus der Preisliste nicht überschreiten; wenn nur eine Seite zahlt, höchstens die Hälfte. Vor Vertragsabschluss ist sie verpflichtet, Sie schriftlich über den einzelnen und den Gesamtbetrag der Vergütung zu informieren.

Beispiel: Wenn im Vertrag klar angegeben ist, dass die Maklerprovision 3 % beträgt und erst nach Abschluss des Kaufvertrags fällig wird, darf die Agentur von Ihnen keinen Vorschuss auf die Provision verlangen, bevor der Vertrag unterzeichnet ist. Es ist auch wichtig zu wissen, dass die Zahlungspflicht auch nach Ablauf des Vertrages bestehen bleiben kann. Wenn Sie nach Ablauf des Vertrages ein Geschäft abschließen, das eine direkte Folge der vor dem Ablauf von der Agentur erbrachten Leistung ist, sind Sie verpflichtet, die volle Vergütung zu zahlen. Daher ist es wichtig zu verfolgen, wer Sie mit wem in Kontakt gebracht hat.

Professioneller Tipp: Überprüfen Sie vor der Unterzeichnung, wann genau das Recht der Agentur auf die Vergütung entsteht, wie hoch der Betrag ist und ob zusätzliche Kosten anfallen. Ein klar definierter Vertrag ist der beste Schutz für beide Parteien.

8. Mythen und Irrtümer über das neue Gesetz – wir räumen damit auf

„Die Agentur darf sich nicht mehr von beiden Seiten bezahlen lassen“

Falsch. Das Gesetz erlaubt ausdrücklich die Erhebung einer Provision sowohl vom Verkäufer als auch vom Käufer – vorausgesetzt, es wurde mit jeder Seite ein separater Maklervertrag abgeschlossen. Was das Gesetz einführt, ist eine Obergrenze: Die Gesamtprovision für dieselbe Immobilie darf den Höchstbetrag aus der Preisliste der Agentur nicht überschreiten. Bei Regent bedeutet dies insgesamt maximal 6 % – und jede Seite zahlt für ihre eigene Dienstleistung, für die sie ihren Vertrag und ihre Preisliste unterschrieben hat.

„Der Käufer muss keine Provision mehr zahlen“

Eine Halbwahrheit, die in der Praxis am meisten verwirrt. Richtig ist Folgendes: Die Agentur darf einem Käufer, der keinen Maklervertrag mit ihr unterschrieben hat, keine Provision in Rechnung stellen. Wenn Sie die Wohnung selbst gefunden haben und die Agentur nur den Verkäufer vertritt – darf sie Ihnen nichts berechnen. Aber wenn Sie einen Vertrag mit der Agentur unterschrieben haben – sie für Sie arbeitet und Sie ihre Dienstleistung angefordert haben – wird die Provision wie bisher gezahlt. Das neue Gesetz hat die Käuferprovision nicht abgeschafft; es hat die Abrechnung ohne Vertrag abgeschafft.

„Wenn ich eine Besichtigungsbestätigung unterschreibe, schulde ich etwas“

Falsch. Eine Besichtigungsbestätigung gilt gesetzlich nicht als Maklervertrag und darf keine Bestimmung zur Zahlung einer Gebühr enthalten. Sie ist ein Nachweisdokument – ein Beweis für den Eigentümer, dass die Agentur interessierte Käufer geführt hat. Sie unterschreiben es ohne finanzielles Risiko.

„Jetzt ist es egal, mit wem ich arbeite, alles ist reguliert“

Das Gesetz schreibt ein Minimum vor, nicht die Qualität. Der Unterschied zwischen einer Agentur, die lediglich „verbindet“, und einer Agentur, die den gesamten Prozess – von der Eigentumsprüfung bis zur Übertragung der Nebenkosten – leitet, ist immer noch enorm. Die Regulierung garantiert Ihnen, dass Sie bei der Provision nicht betrogen werden; sie garantiert nicht, dass jemand einen besseren Preis für Sie aushandelt.

9. Was Sie mit einem Maklervertrag mit einer Agentur erhalten – Full Service, keine Kosten

Die Provision ist keine Gebühr für das Aufschließen der Wohnungstür. Wenn Sie einen Maklervertrag mit einer Agentur wie Regent unterzeichnen, erhalten Sie ein komplettes Team, das den Kauf oder Verkauf von Anfang bis Ende begleitet – alles aus einer Hand:

Rechtssicherheit. Vor jedem Angebot werden Grundbücher, Eigentum, Belastungen, Hypotheken, Vermerke und Miteigentumsverhältnisse geprüft. Die Agentur bereitet und koordiniert den Vorvertrag und den Kaufvertrag sowie den gesamten Notarprozess – bis zur Eintragung Ihres Eigentums.

Preisverhandlungen. Eine professionelle Agentur kennt die tatsächlich erzielten Preise in den Stadtteilen – nicht die beworbenen, sondern die, zu denen tatsächlich verkauft wird. In der Praxis deckt die Verhandlungsdifferenz oft einen erheblichen Teil der Provision ab.

Kreditberatung. Wir begleiten Sie durch die Vorbereitung der Kreditunterlagen, die Immobilienbewertung und die Kommunikation mit der Bank – damit die Finanzierung den Kauf nicht verzögert.

Steuerlicher Rahmen. Wir erklären Ihnen die steuerlichen Pflichten beim Kauf (Grunderwerbsteuer, Meldung an das zuständige Finanzamt, Fristen) und bereiten alles Notwendige dafür vor.

Alles nach der Unterzeichnung. Übergabeprotokoll, Zählerstände ablesen, Übertragung der Nebenkosten (Strom, Gas, Wasser, Rücklage) auf Ihren Namen, Wohnsitzwechsel – Schritte, bei denen Käufer ohne Unterstützung oft Wochen verlieren. Wir erledigen sie für Sie.

Ein Team, eine Verantwortung. Alles oben Genannte ist mit einer Provision abgedeckt, die im Voraus bekannt ist und aus der unterzeichneten Preisliste stammt – genau so, wie es das neue Gesetz verlangt.

10. Exklusivvermittlung und Untervermittlung

Durch den Vertrag können Sie sich verpflichten, für dieselbe Leistung keine andere Agentur zu beauftragen – dies ist eine exklusive Vermittlung. Wenn Sie während der Gültigkeit dieser Klausel das Geschäft dennoch über eine andere Agentur abschließen, sind Sie verpflichtet, der exklusiven Agentur die vereinbarte Gebühr und eventuelle Kosten zu zahlen.

Gerade deshalb verpflichtet das Gesetz die Agentur, Sie vor der Unterzeichnung ausdrücklich auf die rechtlichen Wirkungen und Folgen der Exklusivitätsklausel hinzuweisen. Darüber hinaus darf der Vertrag nur dann auf eine andere Agentur übertragen werden, wenn dies ausdrücklich mit Ihnen vereinbart wurde, wobei Sie ausschließlich mit der ersten Agentur in einem Vertragsverhältnis bleiben.

Professioneller Tipp: Eine exklusive Vermittlung kann ein stärkeres Engagement der Agentur bedeuten, aber prüfen Sie vor der Unterzeichnung die Vertragslaufzeit und die Folgen einer Verletzung der Klausel. Darauf muss Sie die Agentur klar hinweisen.

11. Wer Ihr Geschäft führen darf: Agenten

Hinter jedem Geschäft steht ein Agent – eine natürliche Person mit bestandener Fachprüfung, eingetragen im Verzeichnis. Die Agentur muss mindestens einen Agenten in Vollzeit beschäftigen. Der Agent muss über eine entsprechende Ausbildung und eine bestandene Fachprüfung verfügen, die von der Kroatischen Wirtschaftskammer durchgeführt wird.

Das Gesetz verlangt auch, dass ein Agent nur für eine Agentur arbeitet und nicht gleichzeitig gleichartige Tätigkeiten für eine andere ausübt. Für Sie verringert diese Regelung Interessenkonflikte, da die Person, die Ihr Geschäft führt, nicht gleichzeitig für eine konkurrierende Agentur in derselben Art von Tätigkeit arbeiten darf.

Professioneller Tipp: Fragen Sie nach dem Namen und Status des Agenten, der Ihren Fall bearbeitet. Ein Agent, den Sie im Verzeichnis überprüfen können, ist ein transparenterer und zuverlässigerer Ansprechpartner.

Wie Ihnen die Immobilienagentur Regent helfen kann

Regent arbeitet transparent und im Einklang mit den geltenden Vorschriften, und der neue Rechtsrahmen bestätigt die Standards, die Kunden von einer professionellen Agentur zu Recht erwarten. Während des gesamten Prozesses – von der ersten Besichtigung bis zur Übergabe – erklärt Ihnen Regent jeden Schritt, nennt klar die Kosten und schützt Ihre Interessen, egal ob Sie Käufer oder Verkäufer sind.

In der Praxis sieht das so aus: Zuerst eine kostenlose Beratung und Definition der Kriterien, dann Besichtigungen ohne jegliche Verpflichtung und ohne Vertragsunterschrift. Wenn wir die gewünschte Immobilie gefunden haben, unterzeichnen wir einen Maklervertrag mit einer klaren Preisliste und schriftlicher Mitteilung über alle Gebühren. Es folgen Dokumentenprüfung, Verhandlungen, Vorvertrag mit Anzahlung, Kredit und Bewertung, Kaufvertrag beim Notar, Steuererklärung, Eintragung ins Grundbuch und Übergabe mit Übertragung der Nebenkosten. Sie wählen die Immobilie – alles andere ist unsere Aufgabe.

Vereinbaren Sie eine kostenlose Beratung mit einem Regent-Agenten – unverbindlich und ohne Unterschrift, genau wie es das neue Gesetz verlangt.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Wann tritt das neue Gesetz über die Vermittlung im Immobilienverkehr in Kraft?
Das Gesetz wurde vom kroatischen Sabor am 19. Juni 2026 verabschiedet, im Amtsblatt Nr. 69/26 vom 29. Juni 2026 veröffentlicht und trat am 7. Juli 2026 in Kraft. Verfahren, die vor dem Inkrafttreten eingeleitet wurden, werden gemäß den Bestimmungen des bisherigen Gesetzes abgeschlossen.

Muss die Agentur einen unterzeichneten Vertrag haben, bevor sie mir eine Immobilie zeigt?
Nein. Die Agentur darf die Besichtigung einer Immobilie nicht davon abhängig machen, dass Sie zuvor einen Maklervertrag unterzeichnen. Eine Besichtigungsbestätigung dient lediglich als Nachweis, dass Ihnen die Immobilie gezeigt wurde und verpflichtet Sie nicht zur Zahlung einer Provision.

Wer zahlt den Makler – der Käufer oder der Verkäufer?
Derjenige, der einen Maklervertrag mit dem Makler abgeschlossen hat. Wenn dies beide Parteien sind (jede mit ihrem eigenen Vertrag), zahlen beide ihre Gebühr, wobei die Gesamtsumme durch die Preisliste der Agentur begrenzt ist. Ohne einen unterzeichneten Vertrag darf die Agentur Ihnen nichts berechnen.

Wie hoch ist die Provision der Agentur nach dem neuen Gesetz?
Das Gesetz schreibt die Höhe der Provision nicht vor – es legt fest, dass die Obergrenze die Preisliste der Agentur selbst ist, die zusammen mit dem Vertrag unterzeichnet wird. Bei Regent liegt die Provision für den Kauf im Bereich von 2 – 4 %, für den Verkauf bei 3 – 5 %, und die Gesamtprovision für dieselbe Immobilie überschreitet niemals 6 %.

Darf die Agentur die Provision im Voraus verlangen?
Nein. Die Agentur erwirbt das Recht auf Vergütung erst, nachdem das von ihr vermittelte Geschäft abgeschlossen wurde, und eine Vorauszahlung ist nicht gestattet. Ausnahmsweise kann das Recht auf Vergütung durch den Abschluss eines Vorvertrags entstehen, wenn dies vereinbart wurde. Die Agentur darf Ihnen keine Provision in Rechnung stellen, auch wenn Sie keinen Maklervertrag mit ihr abgeschlossen haben.

Muss ich die Provision zahlen, wenn ich das Geschäft nach Vertragsablauf abschließe?
Sie könnten dazu verpflichtet sein. Wenn Sie nach Beendigung des Vertrags ein Geschäft abschließen, das eine direkte Folge der vor Ablauf der Agentur unternommenen Arbeit ist, hat die Agentur Anspruch auf die volle Vergütung.

Darf die Agentur meine Immobilie ohne unterzeichneten Maklervertrag bewerben?
Nein. Die Bewerbung einer Immobilie ist ohne zuvor abgeschlossenen Maklervertrag mit dem Eigentümer nicht gestattet.

Wie kann ich überprüfen, ob eine Agentur legal ist?
Alle registrierten Agenturen sind im öffentlich zugänglichen Maklerregister der Kroatischen Wirtschaftskammer eingetragen, und die Agenten sind im Agentenverzeichnis eingetragen. Über diese Verzeichnisse können Sie überprüfen, ob die Agentur eine gültige Genehmigung hat und ob der Agent rechtmäßig arbeitet.

Was ändert das neue Gesetz über die Vermittlung im Immobilienverkehr für Agenturen?
Das Gesetz digitalisiert die Registrierung über den E-Dienst START PLUS, führt die Voraussetzung eines guten Rufs ein, die Verpflichtung für den Makler, mindestens einen Vollzeitagenten zu beschäftigen, erhöht die obligatorischen Versicherungssummen, verbietet die Bewerbung einer Immobilie ohne Vertrag mit dem Eigentümer und die Vorauszahlung der Provision und verschärft die Aufsicht und die Bußgelder. Dies bedeutet, dass die Agentur transparenter und mit einem höheren Verantwortungsstandard gegenüber ihren Kunden arbeiten muss.