С 7 июля 2026 года в Хорватии применяется новый Закон о посредничестве в обороте недвижимости (Народне новине 69/2026). С момента публикации закона вокруг него циркулирует больше полуправды, чем фактов: что агентства больше не имеют права взимать комиссию с обеих сторон, что покупатель больше ничего не платит, что осмотр теперь «опасен», потому что что-то подписывается. Ничто из этого не соответствует действительности — но правда в том, что правила игры изменились, и к лучшему для клиентов, работающих с серьезным агентством.
В этом руководстве мы объясняем, что на самом деле приносит новый закон, как вы можете проверить агентство, развенчиваем самые распространенные заблуждения и показываем, что именно вы получаете, подписывая договор о посредничестве с таким агентством, как Regent.
1. Что меняется и с какого времени
Действующий до сих пор Закон о посредничестве в обороте недвижимости действовал с 2007 года с несколькими изменениями, последнее из которых было в 2019 году. Новый закон, принятый Хорватским парламентом 19 июня 2026 года, не является очередным изменением — это совершенно новый нормативный акт, который отменяет старый закон и регулирует эту сферу заново.
Для агентства это означает более глубокую реформу бизнеса: меняется способ регистрации, вводятся новые условия для работы, расширяется объем информации, которую оно должно указывать в договоре, и ужесточаются штрафы. Для вас это означает, что ваши права и защита при сотрудничестве с агентством устанавливаются на более четкой и надежной основе.
Закон был опубликован в «Народных новинах» № 69/26 от 29 июня 2026 года и вступил в силу 7 июля 2026 года. С даты его вступления в силу прекратил свое действие ранее действовавший Закон о посредничестве в обороте недвижимости (НН 107/07., 144/12., 14/14. и 32/19.). Процедуры, начатые до вступления в силу, завершаются по старым правилам.
Профессиональный совет: Перед подписанием любого документа убедитесь, что договор ссылается на действующее законодательство. Агентство, работающее в соответствии с законом, приводит свои формы, прейскуранты и процессы в соответствие с новыми правилами и четко информирует вас об этом.
2. Как проверить агентство: Реестр посредников и Справочник агентов
Закон облегчает вам проверку легальности агентства. Список всех зарегистрированных агентств общедоступен в Реестре посредников, который ведет Хорватская экономическая палата, а отдельные агенты внесены в Справочник агентов.
Палата вносит агентство в Реестр в течение 15 дней с момента получения решения, а любое изменение данных должно быть зарегистрировано в течение 30 дней. Реестр является публичным и доступен через интернет.
Для вас это означает, что за несколько минут вы можете подтвердить, имеет ли агентство действующее разрешение и надлежащим ли образом зарегистрирован агент, с которым вы общаетесь. Это самый быстрый первый фильтр надежности, прежде чем доверять что-либо.
Профессиональный совет: Перед заключением договора проверьте агентство в публичном Реестре посредников и агента в Справочнике агентов. Надлежащая регистрация является первым и самым простым показателем того, что агентство действует в соответствии с законом.
3. Договор о посредничестве: что агентство должно четко указать
Новый закон точно предписывает, что должен содержать договор о посредничестве, чтобы вы точно знали, что подписываете и за что платите. Договор о посредничестве заключается с вами в письменной форме и на определенный срок, а посредничество без заключенного договора не допускается.
В договоре агентство обязательно указывает данные о сторонах, предмет посредничества, вид сделки, сумму вознаграждения, данные обо всех дополнительных услугах и расходах с указанием того, кто их оплачивает, а также свой регистрационный номер. Действующий, датированный прейскурант является неотъемлемой частью договора и подписывается обеими сторонами — больше нет «мы договоримся о комиссии».
Если срок действия не оговорен, считается, что договор заключен на 12 месяцев. Положения закона не могут быть исключены договором в ущерб вам.
Профессиональный совет: Требуйте, чтобы все дополнительные услуги и расходы были четко указаны в договоре. То, что не четко указано в договоре и прейскуранте, не должно быть впоследствии предъявлено вам к оплате.
4. Общие условия ведения бизнеса
Помимо самого договора, агентство должно иметь общие условия ведения бизнеса. Они для каждого вида посредничества должны содержать прейскурант, описание услуг, выполняемых агентством, размер вознаграждения и то, что оно включает, указание плательщика, примечание о запрете взимания платы со стороны, не заключившей договор, а также данные о дополнительных услугах и расходах.
Агентство должно разместить общие условия в видном и доступном месте, а также вести свою деятельность в подходящем офисном помещении, отделенном от других целей, с выделенным пространством для конфиденциальных переговоров. Для вас это означает более четкое понимание того, что включено в вознаграждение, прежде чем вы что-либо подпишете.
Профессиональный совет: Если агентство не имеет опубликованных общих условий ведения бизнеса или не желает их показывать, это повод для осторожности. Их доступность является законной обязанностью, а не доброй волей.
5. Реклама: агентство не имеет права рекламировать недвижимость без договора о посредничестве
Это одна из важнейших защит нового закона. Агентство не имеет права публиковать ваше объявление без предварительно заключенного договора о посредничестве с владельцем недвижимости. Другими словами, чтобы объявление было опубликовано законно, сначала необходимо подписать договор о посредничестве.
Такое правило защищает как вас, так и агентство. Вас оно защищает, потому что четко подтверждает, что вы дали согласие на рекламу и заранее знаете, на каких условиях агентство действует от вашего имени, а агентство оно защищает, потому что дает ему четкое правовое основание для рекламы и посредничества. При каждом объявлении агентство обязано публиковать свое наименование и адрес штаб-квартиры, а также адреса филиалов или ссылку на них.
На практике это означает следующее: если владелец квартиры не подписал договор о посредничестве ни с одним агентством, то эта недвижимость не должна появляться в объявлениях через агентство. Если она все же появляется, это действие, противоречащее закону, и владелец имеет право потребовать удаления объявления.
6. Осмотр недвижимости
Закон защищает вас еще до того, как вы возьмете на себя какие-либо обязательства. Агентство не имеет права обусловливать осмотр недвижимости предварительным подписанием договора о посредничестве. При осмотре подписывается акт осмотра, которым агентство доказывает владельцу, что недвижимость была показана третьим лицам. Этот акт не должен содержать положений, обязывающих вас к уплате вознаграждения — он не является договором о посредничестве и не обязывает вас к уплате комиссии.
Профессиональный совет: Осмотр — это всего лишь осмотр и не обязывает к сотрудничеству. Если вас заставляют подписать «только для того, чтобы посмотреть квартиру», это не соответствует закону.
7. Посредническое вознаграждение: когда возникает и сколько составляет
Размер вознаграждения определяется договором, а правила взимания платы закон устанавливает четко и в вашу пользу. Агентство приобретает право на комиссию только после заключения сделки и не имеет права взимать ее авансом. Оно не имеет права взимать с вас комиссию, даже если вы не заключили с ним договор.
Когда агентство выступает посредником для обеих сторон, это возможно только при наличии отдельного договора с каждой стороной, а общая сумма вознаграждения не должна превышать максимальную сумму из прейскуранта; если платит только одна сторона, то не более половины. Перед заключением договора агентство обязано письменно ознакомить вас с индивидуальной и общей суммой вознаграждения.
Пример: если в договоре четко указано, что посредническое вознаграждение составляет 3 % и взимается только после заключения договора купли-продажи, агентство не имеет права требовать от вас аванс по вознаграждению до подписания договора. Важно также знать, что обязательство по оплате может продолжаться после истечения срока действия договора. Если после истечения срока вы заключаете сделку, которая является прямым следствием работы агентства, предпринятой до истечения срока, вы обязаны уплатить полное вознаграждение. Поэтому важно следить за тем, кто с кем вас свел.
Профессиональный совет: Перед подписанием проверьте, когда именно возникает право агентства на вознаграждение, какова сумма и есть ли дополнительные расходы. Четко определенный договор — лучшая защита для обеих сторон.
8. Мифы и заблуждения о новом законе — развенчиваем их по порядку
- «Агентство больше не имеет права взимать плату с обеих сторон»
Неверно. Закон прямо разрешает взимать комиссию как с продавца, так и с покупателя — при условии, что с каждой стороной заключен отдельный договор о посредничестве. То, что вводит закон, это потолок: общая комиссия за одну и ту же недвижимость не должна превышать максимальную сумму из прейскуранта агентства. В Regent это означает суммарно не более 6 % — и каждая сторона платит за свою услугу, за которую она подписала свой договор и свой прейскурант.
- «Покупатель больше не обязан платить комиссию»
Полуправда, которая на практике больше всего сбивает с толку. Верно следующее: агентство не имеет права взимать комиссию с покупателя, который не подписал с ним договор о посредничестве. Если вы нашли квартиру сами, а агентство представляет только продавца — оно не должно взимать с вас ничего. Но если вы подписали договор с агентством — оно работает на вас, и вы запросили его услугу — комиссия платится как и раньше. Новый закон не отменил комиссию покупателя; он отменил взимание платы без договора.
- «Если я подпишу акт осмотра, я что-то должен»
Неверно. Акт осмотра по закону не считается договором о посредничестве и не должен содержать никаких положений об оплате вознаграждения. Это учетный документ — доказательство для владельца, что агентство привело заинтересованных покупателей. Вы подписываете его без какого-либо финансового риска.
- «Теперь неважно, с кем я работаю, все регулируется»
Закон предписывает минимум, а не качество. Разница между агентством, которое занимается «сведением сторон», и агентством, которое ведет весь процесс — от проверки права собственности до перевода коммунальных услуг — по-прежнему огромна. Регулирование гарантирует, что вас не обманут с комиссией; оно не гарантирует, что кто-то договорится для вас о лучшей цене.
9. Что вы получаете по договору о посредничестве с агентством — полный комплекс услуг, а не расходы
Комиссия — это не плата за открытие дверей квартиры. Когда вы подписываете договор о посредничестве с агентством, таким как Regent, вы получаете полную команду, которая ведет процесс покупки или продажи от начала до конца — все в одном месте:
Правовая безопасность. Перед любым предложением проверяются земельные книги, право собственности, обременения, ипотеки, записи и отношения совместного владения. Агентство готовит и координирует предварительный и основной договоры купли-продажи, а также весь процесс у нотариуса — до регистрации вашего права собственности.
Переговоры о цене. Профессиональное агентство знает реальные достигнутые цены по районам — не объявленные, а те, по которым недвижимость действительно продается. На практике именно разница в переговорах часто покрывает значительную часть комиссии.
Кредитное консультирование. Мы сопровождаем вас в процессе подготовки кредитной документации, оценки недвижимости и общения с банком — чтобы финансирование не замедляло покупку.
Налоговая основа. Мы объясняем вам налоговые обязательства при покупке (налог на оборот недвижимости, подача заявления в соответствующую налоговую службу, сроки) и готовим все необходимое для этого.
Все после подписания. Акт приема-передачи, снятие показаний счетчиков, переоформление коммунальных услуг (электричество, газ, вода, резерв) на ваше имя, изменение места жительства — шаги, на которых покупатели без поддержки чаще всего теряют недели. Мы выполняем их за вас.
Одна команда, одна ответственность. Все вышеперечисленное покрывается одной комиссией, известной заранее, из подписанного прейскуранта — именно так, как того требует новый закон.
10. Исключительное посредничество и субпосредничество
Договором вы можете обязаться не привлекать другое агентство для той же работы — это называется исключительным или эксклюзивным посредничеством. Если в течение действия этой оговорки вы все же заключаете сделку через другое агентство, вы обязаны выплатить исключительному агентству оговоренное вознаграждение и возможные расходы.
Именно поэтому закон обязывает агентство прямо предупредить вас о правовых последствиях оговорки об исключительности до подписания. Кроме того, договор может быть передан другому агентству только в том случае, если это прямо оговорено с вами, при этом вы остаетесь в договорных отношениях исключительно с первым агентством.
Профессиональный совет: Исключительное посредничество может означать более активное участие агентства, но перед подписанием проверьте срок действия договора и последствия нарушения пункта. Агентство должно четко предупредить вас об этом.
11. Кто может вести ваше дело: агенты
За каждой сделкой стоит агент — физическое лицо, сдавшее профессиональный экзамен и внесенное в Справочник. Агентство должно иметь в штате по меньшей мере одного агента на полную ставку. Агент должен иметь соответствующее образование и сдать профессиональный экзамен, проводимый Хорватской экономической палатой.
Закон также требует, чтобы агент работал только на одно агентство и не выполнял одновременно аналогичные работы для другого. Для вас это правило снижает конфликт интересов, поскольку лицо, ведущее ваше дело, не должно одновременно работать на конкурирующее агентство по тому же типу работы.
Профессиональный совет: Спросите имя и статус агента, который ведет ваше дело. Агент, которого можно проверить в Справочнике, является более прозрачным и надежным собеседником.
Как агентство недвижимости Regent может вам помочь
Regent работает прозрачно и в соответствии с действующим законодательством, а новая правовая база подтверждает стандарты, которые клиенты справедливо ожидают от профессионального агентства. На протяжении всего процесса — от первого осмотра до передачи — Regent объясняет вам каждый шаг, четко указывает расходы и защищает ваши интересы, независимо от того, являетесь ли вы покупателем или продавцом.
На практике это выглядит так: сначала бесплатная консультация и определение критериев, затем осмотры без каких-либо обязательств и без подписания договора. Когда мы находим недвижимость, которую вы хотите, мы подписываем договор о посредничестве с четким прейскурантом и письменным уведомлением обо всех вознаграждениях. Затем следуют проверка документации, переговоры, предварительный договор с залогом, кредит и оценка, договор купли-продажи у нотариуса, налоговая декларация, регистрация права собственности и передача с переоформлением коммунальных услуг. Вы выбираете недвижимость — все остальное наша работа.
Договоритесь о бесплатной консультации с агентом Regent — без обязательств и без подписания, именно так, как того требует новый закон.
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Когда вступает в силу новый Закон о посредничестве в обороте недвижимости?
Закон был принят Хорватским парламентом 19 июня 2026 года, опубликован в «Народных новинах» № 69/26 от 29 июня 2026 года и вступил в силу 7 июля 2026 года. Процедуры, начатые до вступления закона в силу, завершаются в соответствии с положениями предыдущего закона.
Должно ли агентство иметь подписанный договор, прежде чем показать мне недвижимость?
Нет. Агентство не имеет права обусловливать осмотр недвижимости предварительным подписанием договора о посредничестве. Акт осмотра служит только доказательством того, что недвижимость была вам показана, и не обязывает вас к уплате комиссии.
Кто платит посреднику — покупатель или продавец?
Тот, кто заключил договор о посредничестве с посредником. Если это обе стороны (каждая по своему договору), обе платят свое вознаграждение, а общая сумма ограничена прейскурантом агентства. Без подписанного договора агентство не имеет права взимать с вас ничего.
Какова сумма комиссии агентства по новому закону?
Закон не устанавливает размер комиссии — он предписывает, что потолком является прейскурант самого агентства, подписанный вместе с договором. В Regent комиссия за покупку колеблется в диапазоне 2–4 %, за продажу 3–5 %, а общая комиссия за одну и ту же недвижимость никогда не превышает 6 %.
Имеет ли агентство право взимать комиссию авансом?
Нет. Агентство приобретает право на вознаграждение только после заключения сделки, по которой оно выступало посредником, а взимание платы авансом не допускается. Исключительно, право на вознаграждение может возникнуть при заключении предварительного договора, если это оговорено. Агентство не имеет права взимать с вас комиссию, даже если вы не заключили с ним договор о посредничестве.
Должен ли я платить комиссию, если заключу сделку после истечения срока договора?
Можете быть должны. Если после прекращения договора вы заключаете сделку, которая является прямым следствием работы агентства, предпринятой до истечения срока, агентство имеет право на полное вознаграждение.
Имеет ли агентство право рекламировать мою недвижимость без подписанного договора о посредничестве?
Нет. Реклама недвижимости не допускается без предварительно заключенного договора о посредничестве с владельцем.
Как я могу проверить, легально ли агентство?
Все зарегистрированные агентства внесены в общедоступный Реестр посредников, который ведет Хорватская экономическая палата, а агенты внесены в Справочник агентов. С помощью этих реестров вы можете проверить, имеет ли агентство действующее разрешение и работает ли агент законно.
Что новый Закон о посредничестве в обороте недвижимости меняет для агентств?
Закон цифровизирует регистрацию через электронную услугу START PLUS, вводит условие хорошей репутации, обязывает посредника иметь не менее одного агента на полную ставку, увеличивает обязательные суммы страхования, запрещает рекламу недвижимости без договора с владельцем и взимание комиссии авансом, а также ужесточает надзор и штрафы за нарушения. Это означает, что агентство должно работать более прозрачно и с более высокими стандартами ответственности перед клиентами.
Рекомендуется
- Как работает процесс купли-продажи недвижимости в Хорватии — шаг за шагом
- Обзор недвижимости перед покупкой: юридическая проверка, техническая оценка и передача
- Аренда квартиры в Хорватии: что нужно знать перед подписанием договора
- Как правильно составить договор аренды квартиры
