À partir du 7 juillet 2026, une nouvelle loi sur le courtage immobilier (NN 69/2026) s'applique en Croatie. Depuis la publication de la loi, plus de demi-vérités que de faits circulent à son sujet : que les agences ne peuvent plus facturer de commission aux deux parties, que l'acheteur ne paie plus rien, que la visite est désormais « dangereuse » car quelque chose est signé. Rien de tout cela n'est vrai — mais la vérité est que les règles du jeu ont changé, et pour le mieux pour les clients qui travaillent avec une agence sérieuse.
Dans ce guide, nous expliquons ce que la nouvelle loi apporte réellement, comment vous pouvez vérifier une agence, nous déconstruisons les idées fausses les plus courantes et montrons ce que vous obtenez concrètement en signant un contrat de courtage avec une agence comme Regent.
1. Ce qui change et à partir de quand
La loi existante sur le courtage immobilier était en vigueur depuis 2007, avec quelques modifications, dont la dernière en 2019. La nouvelle loi, adoptée par le Parlement croate le 19 juin 2026, n'est pas une simple modification — il s'agit d'une réglementation entièrement nouvelle qui abroge l'ancienne loi et régit à nouveau le domaine.
Pour l'agence, cela signifie une réforme plus profonde des opérations : la méthode d'enregistrement change, de nouvelles conditions de travail sont introduites, ce qui doit être spécifié dans le contrat est élargi et les sanctions sont renforcées. Pour vous, cela signifie que vos droits et protections en collaborant avec une agence sont établis sur des bases plus claires et plus sûres.
La loi a été publiée dans le Journal officiel n° 69/26 du 29 juin 2026 et est entrée en vigueur le 7 juillet 2026. À la date de son entrée en vigueur, la loi précédente sur le courtage immobilier (NN 107/07, 144/12, 14/14 et 32/19) a cessé d'être valable. Les procédures initiées avant l'entrée en vigueur sont achevées selon les anciennes règles.
Conseil professionnel : Avant de signer tout document, vérifiez si le contrat fait référence à la réglementation en vigueur. Une agence qui opère conformément à la loi harmonise ses formulaires, listes de prix et processus avec les nouvelles règles et vous en informe clairement.
2. Comment vérifier une agence : Registre des courtiers et Annuaire des agents
La loi vous facilite la vérification de la légalité d'une agence. La liste de toutes les agences enregistrées est publiquement disponible dans le Registre des courtiers tenu par la Chambre de commerce croate, et les agents individuels sont inscrits dans l'Annuaire des agents.
La Chambre inscrit l'agence au Registre dans les 15 jours suivant la réception de la décision, et toute modification des données doit être signalée dans les 30 jours. Le Registre est public et accessible via Internet.
Pour vous, cela signifie qu'en quelques minutes, vous pouvez confirmer si l'agence a une autorisation valide et si l'agent avec lequel vous communiquez est dûment enregistré. C'est le premier filtre de fiabilité le plus rapide avant de confier quoi que ce soit.
Conseil professionnel : Avant de vous engager, vérifiez l'agence dans le Registre public des courtiers et l'agent dans l'Annuaire des agents. Une inscription régulière est le premier et le plus simple indicateur que l'agence opère conformément à la loi.
3. Contrat de courtage : ce que l'agence doit clairement vous indiquer
La nouvelle loi stipule précisément ce que le contrat de courtage doit contenir, afin que vous sachiez exactement ce que vous signez et ce que vous payez. Le contrat de courtage est conclu avec vous par écrit et pour une durée déterminée, et le courtage sans contrat conclu n'est pas autorisé.
Dans le contrat, l'agence doit obligatoirement indiquer les données des parties, l'objet du courtage, le type de transaction, le montant de la rémunération, les données de tous les services et frais supplémentaires avec l'indication de qui les paie, ainsi que son numéro d'enregistrement. Un barème de prix valide et daté fait partie intégrante du contrat et est signé par les deux parties — fini le « on verra pour la commission ».
Si la durée n'est pas convenue, le contrat est réputé conclu pour 12 mois. Les dispositions de la loi ne peuvent être exclues par contrat à votre détriment.
Conseil professionnel : Demandez que tous les services et frais supplémentaires soient expressément mentionnés dans le contrat. Ce qui n'est pas clairement indiqué dans le contrat et le barème de prix ne devrait pas vous être facturé ultérieurement.
4. Conditions générales d'affaires
Outre le contrat lui-même, l'agence doit également avoir des conditions générales d'affaires. Celles-ci, pour chaque type de courtage, doivent contenir un barème de prix, la description des services fournis par l'agence, le montant de la rémunération et ce qu'elle couvre, l'indication de la partie redevable, une note sur l'interdiction de facturer la partie qui n'a pas conclu le contrat, ainsi que des informations sur les services et frais supplémentaires.
L'agence doit afficher les conditions générales dans un endroit visible et accessible, et opérer dans un espace de bureau approprié, séparé d'autres usages, avec un espace dédié aux discussions confidentielles. Pour vous, cela signifie une meilleure compréhension de ce qui est inclus dans la rémunération avant de signer quoi que ce soit.
Conseil professionnel : Si l'agence n'affiche pas ses conditions générales d'affaires ou ne souhaite pas les montrer, c'est une raison de prudence. Leur disponibilité est une obligation légale, et non une bonne volonté.
5. Publicité : une agence ne peut pas annoncer un bien immobilier sans contrat de courtage
C'est l'une des protections les plus importantes de la nouvelle loi. Une agence ne peut pas publier votre annonce sans un contrat de courtage préalablement conclu avec le propriétaire du bien immobilier. En d'autres termes, pour qu'une annonce soit légalement publiée, vous devez d'abord signer un contrat de courtage.
Cette règle vous protège, vous et l'agence. Elle vous protège car elle confirme clairement que vous avez donné votre consentement pour la publicité et que vous savez à l'avance dans quelles conditions l'agence agit en votre nom, et elle protège l'agence en lui donnant une base juridique claire pour la publicité et le courtage. Pour chaque publicité, l'agence est tenue de publier le nom et l'adresse de son siège social, ainsi que les adresses de ses succursales ou un lien vers celles-ci.
En pratique, cela signifie ce qui suit : si le propriétaire d'un appartement n'a pas signé de contrat de courtage avec aucune agence, ce bien immobilier ne doit pas apparaître dans les annonces par l'intermédiaire d'une agence. S'il apparaît malgré tout, il s'agit d'une action contraire à la loi et le propriétaire a le droit de demander le retrait de l'annonce.
6. Visite du bien immobilier
La loi vous protège avant même que vous ne vous engagiez à quoi que ce soit. L'agence ne peut pas subordonner la visite d'un bien immobilier à la signature préalable d'un contrat de courtage. Lors de la visite, un procès-verbal de visite est signé, par lequel l'agence prouve au propriétaire qu'elle a présenté le bien à des tiers. Ce procès-verbal ne doit pas contenir de dispositions vous obligeant à payer des honoraires — ce n'est pas un contrat de courtage et il ne vous oblige pas à payer une commission.
Conseil professionnel : La visite n'est qu'une visite et n'oblige pas à la coopération. Si l'on vous force à signer « juste pour voir l'appartement », ce n'est pas conforme à la loi.
7. Honoraires de courtage : quand ils sont dus et leur montant
Le montant des honoraires est déterminé par contrat, et la loi fixe clairement les règles de perception à votre avantage. L'agence acquiert le droit à la commission uniquement après la conclusion de la transaction et ne peut pas la percevoir à l'avance. Elle ne peut pas non plus vous facturer de commission si vous n'avez pas conclu de contrat avec elle.
Lorsqu'une agence agit comme intermédiaire pour les deux parties, cela n'est possible qu'avec un contrat distinct avec chaque partie, et la rémunération totale ne doit pas dépasser le montant maximal du barème de prix ; si une seule partie paie, au maximum la moitié. Avant la conclusion du contrat, elle est tenue de vous informer par écrit du montant individuel et total de la rémunération.
Exemple : si le contrat stipule clairement que les honoraires de courtage sont de 3 % et qu'ils ne sont dus qu'après la conclusion du contrat de vente, l'agence ne peut pas vous demander un acompte avant la signature du contrat. Il est également important de savoir que l'obligation de paiement peut perdurer après l'expiration du contrat. Si, après l'expiration, vous concluez une transaction qui est la conséquence directe du travail de l'agence entrepris avant l'expiration, vous êtes tenu de payer la totalité des honoraires. C'est pourquoi il est important de suivre qui vous a mis en relation avec qui.
Conseil professionnel : Avant de signer, vérifiez quand exactement le droit de l'agence à la rémunération est dû, quel est le montant et s'il y a des frais supplémentaires. Un contrat clairement défini est la meilleure protection pour les deux parties.
8. Mythes et idées fausses sur la nouvelle loi — nous les déconstruisons un par un
- « L'agence ne peut plus se faire payer des deux côtés »
Faux. La loi autorise expressément la perception d'une commission tant auprès du vendeur que de l'acheteur — à condition qu'un contrat de courtage distinct ait été conclu avec chaque partie. Ce que la loi introduit, c'est un plafond : la commission totale pour un même bien immobilier ne doit pas dépasser le montant maximal du barème de prix de l'agence. Chez Regent, cela signifie un total maximum de 6 % — et chaque partie paie son service, pour lequel elle a signé son propre contrat et son propre barème de prix.
- « L'acheteur n'a plus à payer de commission »
Une demi-vérité qui prête le plus à confusion en pratique. Voici ce qui est exact : l'agence ne peut pas facturer de commission à un acheteur qui n'a pas signé de contrat de courtage avec elle. Si vous avez trouvé l'appartement par vous-même et que l'agence ne représente que le vendeur — elle ne peut rien vous facturer. Mais si vous avez signé un contrat avec l'agence — elle travaille pour vous et vous avez sollicité son service — la commission est payée comme d'habitude. La nouvelle loi n'a pas supprimé la commission de l'acheteur ; elle a supprimé la facturation sans contrat.
- « Si je signe un procès-verbal de visite, je suis redevable de quelque chose »
Faux. Le procès-verbal de visite, selon la loi, n'est pas considéré comme un contrat de courtage et ne doit contenir aucune disposition concernant le paiement d'honoraires. C'est un document d'enregistrement — une preuve pour le propriétaire que l'agence a présenté le bien à des acheteurs intéressés. Vous le signez sans aucun risque financier.
- « Maintenant, peu importe avec qui je travaille, tout est réglementé »
La loi établit un minimum, pas une qualité. La différence entre une agence qui se contente de « mettre en relation » et une agence qui gère l'ensemble du processus — de la vérification de la propriété au transfert des charges — est toujours énorme. La réglementation vous garantit que vous ne serez pas escroqué sur la commission ; elle ne garantit pas que quelqu'un négociera un meilleur prix pour vous.
9. Ce que vous obtenez avec un contrat de courtage avec une agence — un service complet, pas une dépense
La commission n'est pas un frais pour déverrouiller la porte d'un appartement. Lorsque vous signez un contrat de courtage avec une agence comme Regent, vous obtenez une équipe complète qui gère l'achat ou la vente du début à la fin — tout en un seul endroit :
Sécurité juridique. Avant toute offre, les registres fonciers, la propriété, les charges, les hypothèques, les mentions et les relations de copropriété sont vérifiés. L'agence prépare et coordonne le précontrat et le contrat de vente, ainsi que toute la procédure chez le notaire — jusqu'à l'enregistrement de votre propriété.
Négociations de prix. Une agence professionnelle connaît les prix réels obtenus par quartier — non pas ceux annoncés, mais ceux auxquels les biens sont réellement vendus. En pratique, la différence négociée couvre souvent une part significative de la commission.
Conseil en crédit. Nous vous guidons à travers la préparation de la documentation de crédit, l'évaluation du bien immobilier et la communication avec la banque — pour que le financement ne retarde pas l'achat.
Cadre fiscal. Nous vous expliquons les obligations fiscales lors de l'achat (taxe sur les transactions immobilières, déclaration à l'administration fiscale compétente, délais) et préparons tout le nécessaire.
Tout après la signature. Procès-verbal de remise des clés, relevé des compteurs, transfert des charges (électricité, gaz, eau, charges de copropriété) à votre nom, changement de domicile — des étapes où les acheteurs sans soutien perdent souvent des semaines. Nous les gérons pour vous.
Une équipe, une responsabilité. Tout ce qui précède est couvert par une seule commission, connue à l'avance, issue du barème de prix signé — exactement comme l'exige la nouvelle loi.
10. Courtage exclusif et sous-courtage
Par contrat, vous pouvez vous engager à ne pas engager une autre agence pour la même transaction — c'est le courtage exclusif. Si, pendant la durée de cette clause, vous concluez tout de même la transaction par l'intermédiaire d'une autre agence, vous êtes tenu de payer à l'agence exclusive la rémunération convenue et les éventuels frais.
C'est pourquoi la loi oblige l'agence à vous avertir expressément des effets juridiques et des conséquences de la clause d'exclusivité avant la signature. De plus, le contrat ne peut être transféré à une autre agence que si cela a été expressément convenu avec vous, auquel cas vous restez en relation contractuelle exclusivement avec la première agence.
Conseil professionnel : Le courtage exclusif peut signifier un engagement plus fort de l'agence, mais avant de signer, vérifiez la durée du contrat et les conséquences de la violation de la clause. L'agence doit vous en avertir clairement.
11. Qui peut gérer votre transaction : les agents
Derrière chaque transaction se trouve un agent — une personne physique ayant réussi l'examen professionnel, inscrite à l'Annuaire. L'agence doit employer au moins un agent à temps plein. L'agent doit avoir une formation appropriée et avoir réussi l'examen professionnel administré par la Chambre de commerce croate.
La loi exige également qu'un agent travaille pour une seule agence et n'effectue pas simultanément des tâches similaires pour une autre. Pour vous, cette règle réduit les conflits d'intérêts, car la personne qui gère votre transaction ne devrait pas travailler simultanément pour une agence concurrente sur le même type de transaction.
Conseil professionnel : Demandez le nom et le statut de l'agent qui gère votre dossier. Un agent que vous pouvez vérifier dans l'Annuaire est un interlocuteur plus transparent et plus fiable.
Comment l'agence immobilière Regent peut vous aider
Regent opère de manière transparente et conformément aux réglementations en vigueur, et le nouveau cadre juridique confirme les normes que les clients sont en droit d'attendre d'une agence professionnelle. Tout au long du processus — de la première visite à la remise des clés — Regent vous explique chaque étape, indique clairement les coûts et protège vos intérêts, que vous soyez acheteur ou vendeur.
En pratique, cela se présente comme suit : un premier conseil gratuit et la définition des critères, puis des visites sans aucune obligation ni signature de contrat. Une fois que nous avons trouvé le bien immobilier que vous désirez, nous signons un contrat de courtage avec un barème de prix clair et une notification écrite de tous les frais. Suivent la vérification des documents, les négociations, le précontrat avec acompte, le crédit et l'estimation, le contrat de vente chez le notaire, la déclaration fiscale, l'enregistrement de propriété et la remise des clés avec le transfert des charges. Vous choisissez le bien — tout le reste est notre travail.
Organisez une consultation gratuite avec un agent Regent — sans obligation et sans signature, exactement comme l'exige la nouvelle loi.
Questions fréquemment posées (FAQ)
Quand la nouvelle loi sur le courtage immobilier entre-t-elle en vigueur ?
La loi a été adoptée par le Parlement croate le 19 juin 2026, publiée au Journal officiel n° 69/26 du 29 juin 2026, et est entrée en vigueur le 7 juillet 2026. Les procédures initiées avant l'entrée en vigueur sont achevées conformément aux dispositions de la loi précédente.
L'agence doit-elle avoir un contrat signé avant de me montrer un bien immobilier ?
Non. L'agence ne peut pas subordonner la visite d'un bien immobilier à la signature préalable d'un contrat de courtage. Le procès-verbal de visite sert uniquement de preuve que le bien vous a été montré et ne vous oblige pas à payer une commission.
Qui paie le courtier — l'acheteur ou le vendeur ?
Celui qui a conclu un contrat de courtage avec le courtier. Si ce sont les deux parties (chacune avec son propre contrat), elles paient toutes deux leurs honoraires, et le montant total est limité par le barème de prix de l'agence. Sans contrat signé, l'agence ne peut rien vous facturer.
Quel est le montant de la commission de l'agence selon la nouvelle loi ?
La loi ne fixe pas le montant de la commission — elle stipule que le plafond est le barème de prix de l'agence elle-même, signé avec le contrat. Chez Regent, la commission pour l'achat varie de 2 à 4 %, pour la vente de 3 à 5 %, et la commission totale pour un même bien immobilier ne dépasse jamais 6 %.
L'agence peut-elle facturer une commission à l'avance ?
Non. L'agence acquiert le droit à la rémunération uniquement après la conclusion de la transaction pour laquelle elle a servi d'intermédiaire, et le paiement anticipé n'est pas autorisé. Exceptionnellement, le droit à la rémunération peut naître de la conclusion d'un précontrat si cela a été convenu. L'agence ne peut pas non plus vous facturer de commission si vous n'avez pas conclu de contrat de courtage avec elle.
Dois-je payer une commission si je conclus la transaction après l'expiration du contrat ?
Vous pourriez être redevable. Si, après la fin du contrat, vous concluez une transaction qui est la conséquence directe du travail de l'agence entrepris avant l'expiration, l'agence a droit à la pleine rémunération.
L'agence peut-elle annoncer mon bien immobilier sans contrat de courtage signé ?
Non. La publicité d'un bien immobilier n'est pas autorisée sans un contrat de courtage préalablement conclu avec le propriétaire.
Comment puis-je vérifier si une agence est légale ?
Toutes les agences enregistrées sont inscrites au Registre public des courtiers tenu par la Chambre de commerce croate, et les agents sont inscrits à l'Annuaire des agents. Grâce à ces registres, vous pouvez vérifier si l'agence a une autorisation valide et si l'agent opère légalement.
Qu'est-ce que la nouvelle loi sur le courtage immobilier change pour les agences ?
La loi numérise l'enregistrement via le service électronique START PLUS, introduit la condition de bonne réputation, l'obligation pour le courtier d'avoir au moins un agent à temps plein, augmente les montants d'assurance obligatoires, interdit la publicité d'un bien immobilier sans contrat avec le propriétaire et le paiement anticipé des commissions, et renforce la surveillance et les sanctions pour infractions. Cela signifie que l'agence doit opérer de manière plus transparente et avec un niveau de responsabilité plus élevé envers les clients.
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