Immobilier

Assurance immobilière : ce que couvre la police et ce qu'elle ne couvre pas

3 novembre 2026 / Regent Split

Résumé

L'assurance immobilière verse une indemnité pour les dommages que vous avez subis suite à un sinistre, au maximum jusqu'au montant du préjudice réel et jusqu'à la somme assurée convenue. L'étendue de la couverture est définie par la police ainsi que les conditions générales et particulières d'assurance, et la loi exclut les dommages que vous avez causés intentionnellement. Si le bien immobilier est assuré pour un montant inférieur à sa valeur, l'indemnisation est réduite proportionnellement. Avant la signature, déclarez toutes les circonstances importantes pour l'évaluation du risque, et après un sinistre, informez l'assureur dans un délai de trois jours.

Points clés

L'indemnisation ne peut excéder le dommage réel, même si le capital assuré est plus élevé.
Les conditions générales et particulières font partie du contrat, et en cas de divergence, la police prévaut.
La sous-assurance réduit proportionnellement l'indemnisation.
Le sinistre doit être déclaré à l'assureur dans un délai de trois jours.
Le dommage causé intentionnellement n'est pas couvert.
En cas de vente du bien immobilier, l'assurance est transférée à l'acheteur, sauf convention contraire.

L'assurance immobilière est un contrat dont le contenu n'est souvent vérifié qu'une fois le sinistre survenu, et il est alors trop tard pour y apporter des corrections. Il est préférable de le lire à l'avance et de savoir ce que vous pouvez en attendre.

Le texte s'appuie sur les dispositions relatives au contrat d'assurance contenues dans le Code des obligations (JO 35/05, tel que modifié par la suite). La loi établit les règles qui s'appliquent à chaque police, et les détails de la couverture et des exclusions dépendent de votre contrat. La loi est périodiquement modifiée, veuillez donc vérifier le texte actuel à la date de la signature.

Assurance immobilière : qui la conclut et ce qu'elle protège

Le contrat d'assurance de biens peut être conclu par toute personne ayant un intérêt légitime sur l'objet de l'assurance, et il peut également être conclu au profit d'une telle personne (art. 948 du Code des obligations). L'assuré est celui qui, sans le sinistre, aurait subi une perte matérielle, généralement le propriétaire. La loi exige que cet intérêt soit légalement autorisé et qu'il existe au moment du sinistre, et pas seulement à la date de la signature de la police.

Il convient de distinguer trois rôles. Le preneur d'assurance paie la prime, l'assuré subit le dommage, et l'assureur verse l'indemnité d'assurance, c'est-à-dire le remboursement du dommage. L'assurance sert à indemniser le dommage que l'assuré aurait subi sur ses biens (art. 949). Ce qui est exactement couvert se trouve dans la police. Elle doit indiquer l'objet de l'assurance, le risque assuré, la durée et la période de couverture, le montant de l'assurance et la prime (art. 926). Les conditions générales et particulières font partie intégrante du contrat, et l'assureur doit vous en informer et vous remettre leur texte si elles ne sont pas imprimées sur la police. En cas de désaccord entre une disposition des conditions et une disposition de la police, c'est celle de la police qui s'applique.

Conseil de professionnel : Demandez les conditions générales et particulières avant de signer et lisez-les comme faisant partie intégrante du contrat. La loi les assimile à la police, et en cas de désaccord, le texte de la police prévaut.

Ce que la police couvre et ce qu'elle exclut

La loi ne fournit pas une liste de dangers tels que l'incendie, l'inondation ou le tremblement de terre. Le risque assuré est déterminé par le contrat, et la loi établit le cadre (art. 922) : le risque doit être futur, incertain et indépendant de la volonté exclusive du preneur d'assurance ou de l'assuré. Le contrat est nul si, au moment de sa conclusion, le sinistre était déjà survenu ou s'il était certain qu'il se produirait.

Dans ce cadre, l'assureur indemnise les dommages survenus accidentellement ou par la faute du preneur d'assurance, de l'assuré ou du bénéficiaire, sauf si le contrat les a expressément exclus (art. 953). Les dommages causés intentionnellement par ces personnes ne sont pas couverts, et toute disposition contractuelle contraire n'a aucun effet juridique (art. 944 et 953). L'assureur indemnise néanmoins les dommages causés par une personne dont l'assuré est responsable des actes, que celle-ci ait agi intentionnellement ou par négligence. Dans trois cas, la loi prévoit des exclusions, et le contrat peut les modifier : les dommages résultant de défauts de la chose elle-même (art. 954), les dommages résultant d'opérations de guerre et de rébellions (art. 955), et le manque à gagner, par exemple un loyer perdu, qui n'est pris en compte que si cela a été convenu (art. 949 al. 5).

Conseil de professionnel : Pour chaque danger qui vous inquiète, par exemple une inondation ou un tremblement de terre, vérifiez s'il est expressément mentionné dans la police et si une exclusion particulière figure dans les conditions. Ne partez pas du principe que c'est couvert.

Combien l'assureur paie : dommage réel et sous-assurance

L'indemnité d'assurance ne peut être supérieure au dommage que vous avez subi (art. 949 al. 2). Le montant assuré fixe la limite supérieure, mais ne garantit pas un paiement à ce montant. Le contrat peut également limiter l'indemnisation à un montant inférieur au dommage (art. 949 al. 4). Si la valeur de la chose a été convenue dans le contrat, l'indemnité d'assurance est déterminée en fonction de celle-ci (art. 949 al. 7). Plusieurs sinistres consécutifs au cours de la même période d'assurance sont intégralement indemnisés, sans réduction pour les paiements antérieurs (art. 949 al. 6).

La sous-assurance est facilement négligée. Si la valeur de la chose au moment du sinistre est supérieure au montant assuré, l'indemnité d'assurance est réduite proportionnellement (art. 960 al. 1). Exemple de calcul, sans lien avec les prix du marché : un appartement d'une valeur de 200 000 euros est assuré pour 100 000 euros, et le dommage s'élève à 40 000 euros. Le montant assuré couvre la moitié de la valeur, donc le paiement est proportionnellement réduit à 20 000 euros. Une exception existe si il a été convenu que la relation entre la valeur et le montant assuré n'est pas importante pour le calcul (art. 960 al. 2).

Pour un montant trop élevé, la règle inverse s'applique. Si un montant supérieur à la valeur de la chose est convenu, et que personne n'a agi de mauvaise foi, le montant et la prime sont réduits à la valeur réelle (art. 956 al. 3). Si la valeur de la chose diminue pendant l'assurance, chaque partie peut demander une réduction du montant et de la prime (art. 957).

Conseil de professionnel : Demandez à l'assureur comment il détermine la valeur de la chose et si une valeur convenue figure dans la police. Comparez le montant assuré à cette valeur avant chaque renouvellement.

Déclarations, prime et durée : ce qui est attendu de vous

Lors de la conclusion du contrat, vous devez déclarer toutes les circonstances importantes pour l'évaluation du risque qui vous sont connues ou qui n'auraient pas pu vous rester inconnues (art. 931). Une déclaration délibérément inexacte ou une omission permet à l'assureur de demander l'annulation du contrat (art. 932). Une inexactitude non intentionnelle lui donne le droit, dans un délai d'un mois, de résilier le contrat ou de proposer une prime plus élevée, et si le sinistre survient avant cela, l'indemnisation est proportionnellement réduite (art. 933).

Pendant l'assurance, vous devez informer l'assureur de toute modification des circonstances susceptible d'être importante pour l'évaluation du risque : sans délai si vous avez vous-même augmenté le risque, et dans un délai de 14 jours à compter de la connaissance si le risque a augmenté sans votre participation (art. 938). Si le risque diminue, vous pouvez demander une prime inférieure (art. 940).

La prime est payable aux échéances convenues. Si vous ne payez pas la prime due, le contrat prend fin de plein droit seulement après l'expiration de 30 jours à compter de la remise d'une lettre recommandée de l'assureur, et ce délai ne peut expirer avant l'écoulement de 30 jours à compter de l'échéance (art. 937). Le contrat prend également fin si la prime n'a pas été payée dans l'année suivant son échéance.

Conseil de professionnel : Notez toute modification importante de la propriété ou de son utilisation et demandez par écrit à l'assureur si elle doit être déclarée. Conservez la réponse avec la police.

En cas de sinistre : délais et obligations après l'événement assuré

Vous devez informer l'assureur du sinistre au plus tard dans les trois jours suivant sa connaissance (art. 941). Si vous manquez ce délai, vous êtes responsable des dommages que l'assureur subit de ce fait, mais les dispositions contractuelles relatives à la perte du droit à l'indemnité d'assurance en raison du non-respect des obligations après le sinistre sont nulles (art. 942).

Vous êtes tenu de prendre des mesures raisonnables pour prévenir les dommages et en limiter les conséquences (art. 950). Les frais de telles tentatives sont remboursés par l'assureur même lorsqu'elles ont été infructueuses, et même lorsqu'ils dépassent le montant de l'assurance avec le dommage, si vous avez agi raisonnablement ou sur ses instructions. Si vous omettez sans justification de prendre des mesures de sauvetage, l'obligation de l'assureur est réduite du montant des dommages ainsi augmentés.

Le délai de paiement est déterminé par le contrat et ne peut être supérieur à 14 jours à compter de la notification du sinistre. S'il faut plus de temps pour déterminer l'obligation ou le montant, l'assureur doit verser l'indemnité d'assurance ou répondre que la demande n'est pas fondée dans un délai de 30 jours à compter de la demande d'indemnisation. La partie incontestée est versée à titre d'acompte, et tout retard entraîne des intérêts de retard (art. 943). Après le paiement, les droits envers la personne responsable du dommage sont transférés à l'assureur jusqu'à concurrence du montant payé (art. 963). Vous ne pouvez pas abandonner la chose endommagée à l'assureur et demander le montant total de l'assurance, sauf si cela a été convenu (art. 951).

Conseil de professionnel : Déclarez le dommage par écrit et conservez la preuve de la date d'envoi, les photographies des dégâts et les factures de tous les frais de sauvetage.

Vente, hypothèque et polices multiples : à qui appartient l'assurance

Lorsque vous vendez un bien immobilier, les droits et obligations découlant de l'assurance sont transférés à l'acheteur de plein droit, sauf convention contraire (art. 961). Si vous n'informez pas l'assureur de la vente, vous restez redevable des primes échues après la vente. L'assureur et l'acheteur peuvent résilier l'assurance avec un préavis de 15 jours, et la résiliation doit être donnée au plus tard dans les 30 jours suivant la connaissance de la vente.

L'hypothèque modifie le destinataire de l'argent. Après le sinistre, les droits de gage sur la chose sont transférés à l'indemnité due, et l'assureur ne peut payer l'assuré sans le consentement des titulaires de ces droits, par exemple la banque. Ceux-ci peuvent exiger le paiement directement de l'assureur dans les limites du montant de l'assurance (art. 962). Plus d'informations sur le droit de gage se trouvent dans l'article Droit de gage et hypothèque : ce qu'ils signifient pour l'acheteur d'un bien immobilier.

Si vous assurez le même bien immobilier auprès de plusieurs assureurs, et que la somme des montants assurés dépasse sa valeur (double assurance), toutes les polices sont valides si vous n'avez pas agi de mauvaise foi, mais vous ne pouvez pas recevoir au total plus que le dommage. Après un sinistre, vous devez informer chaque assureur des autres polices (art. 958).

Conseil de professionnel : Avant la vente, informez l'assureur par écrit et convenez avec l'acheteur à partir de quelle date il reprend la police. Si la propriété est grevée d'une hypothèque, vérifiez ce que le contrat de prêt exige concernant la police.

Comment Regent peut vous aider

Regent intervient dans l'achat, la vente et la location de biens immobiliers résidentiels et commerciaux ainsi que de nouvelles constructions à travers la Croatie, aidant les acheteurs à trouver la propriété qui correspond à leurs besoins et travaillant avec des acheteurs étrangers. Avant tout paiement, il aide à vérifier le statut juridique de la propriété, y compris son état au registre foncier et les charges. Pour les parties qu'il n'effectue pas, telles que l'interprétation juridique des contrats ou les questions fiscales, il vous oriente vers un avocat, un notaire ou un conseiller fiscal.

Si vous achetez ou vendez, contactez-nous via la page Contact ou consultez la page Vente.

Foire aux questions (FAQ)

L'assureur peut-il refuser de me verser une indemnité si je cause le dommage ?
Oui, si vous avez causé le dommage intentionnellement ou par fraude (art. 944 et 953). Pour les dommages survenus accidentellement ou par votre faute, l'assureur est responsable, sauf si le contrat l'a expressément exclu.

Combien de jours l'assureur a-t-il pour verser l'indemnité d'assurance ?
Le délai est déterminé par le contrat et ne peut être supérieur à 14 jours à compter de la notification du sinistre. S'il faut plus de temps pour déterminer l'obligation ou le montant, l'assureur doit payer ou répondre que la demande n'est pas fondée dans un délai de 30 jours à compter de la demande d'indemnisation (art. 943). La partie incontestée est versée à titre d'acompte.

Que se passe-t-il si j'ai assuré la propriété pour un montant inférieur à sa valeur ?
Le paiement est réduit proportionnellement, car il s'agit d'une sous-assurance (art. 960). La réduction n'a lieu que si il a été convenu que le rapport entre la valeur et le montant assuré n'est pas important pour le calcul.

La police d'assurance est-elle transférée à l'acheteur lorsque je vends l'appartement ?
Oui, sauf convention contraire, les droits et obligations découlant de l'assurance sont légalement transférés à l'acheteur. Si vous n'informez pas l'assureur de la vente, vous restez redevable des primes échues après celle-ci, et l'assureur et l'acheteur peuvent résilier le contrat avec un préavis de 15 jours (art. 961).

Puis-je avoir deux polices pour la même propriété ?
Oui, si vous n'agissez pas de mauvaise foi, mais l'indemnisation totale ne peut être supérieure au dommage. Après un sinistre, vous devez informer chaque assureur des autres polices (art. 958).

Qui reçoit le paiement si la propriété est hypothéquée ?
L'assureur ne doit pas payer l'assuré sans le consentement du titulaire du droit de gage, par exemple une banque, et le titulaire peut demander le paiement directement à l'assureur dans les limites du montant de l'assurance (art. 962).