Vivre à Umag toute l'année : ce qu'il faut vérifier avant d'acheter

La vie à Umag toute l'année est mieux vérifiée en dehors de la saison touristique, dans la même rue où vous visitez la propriété. Pour le test hivernal, trois choses sont décisives et peuvent être vérifiées avant la signature : si vous achetez une maison ou un appartement, combien la propriété vous coûte par an et ce que disent les règles de l'immeuble à son sujet. Umag dispose d'établissements de santé, de jardins d'enfants et d'un certain nombre de quartiers en dehors du centre, et la taxe foncière annuelle à Umag est de 8,00 EUR par m² de surface utile. Pour un appartement dans un immeuble résidentiel, la location à court terme nécessite le consentement des copropriétaires et des voisins, alors assurez-vous de cela avant d'acheter.

Umag est une ville côtière du nord-ouest de l'Istrie, et la plupart des gens la connaissent sous une seule forme, celle de l'été. Pour un achat que vous comptez utiliser toute l'année, c'est la mauvaise approche pour prendre une décision. La vie à Umag toute l'année dépend de la rue, de l'immeuble et du rythme de la ville lorsque les touristes sont partis, et cela peut être vérifié avant de signer le contrat. D'après notre expérience de travail avec les acheteurs, Umag est particulièrement intéressante pour les personnes qui veulent la mer, mais ne veulent pas une ville qui ne vit pleinement que pendant quelques mois d'été. Pour un tel achat, la question la plus importante n'est pas de savoir à quoi ressemble Umag en août, mais si vous pouvez vous imaginer dans la même rue en février. Nous décrivons le déroulement général de l'achat dans le guide sur le processus d'achat et de vente d'une propriété en Croatie.

Table des matières

• Test hivernal : pourquoi février et non août
• Ce qu'Umag offre hors saison : santé, jardins d'enfants et quartiers
• Maison ou appartement : ce qui change pour la vie et la location
• Coûts d'achat et de propriété
• Règles de l'immeuble et documentation avant l'achat
• Liste des vérifications avant l'achat
• Comment Regent peut vous aider
• Questions fréquentes

Informations clés

• Visitez la propriété que vous achetez pour toute l'année également hors saison, de préférence pendant les mois d'hiver.
• Umag dispose d'un bureau des centres de santé d'Istrie, d'un bureau des urgences médicales, de pharmacies, de jardins d'enfants municipaux et d'un certain nombre de quartiers en dehors du centre.
• La taxe foncière annuelle à Umag est de 8,00 EUR par m² de surface utile.
• Pour les acquisitions non soumises à la TVA, la taxe sur les transactions immobilières est de 3 %.
• Pour la location à court terme d'un appartement dans un immeuble, le consentement d'une majorité des deux tiers des copropriétaires et des copropriétaires voisins est requis.
• Avant d'acheter, vérifiez les règles de l'immeuble, les procès-verbaux des assemblées de copropriétaires et l'état des parties communes.

Test hivernal : pourquoi février et non août

Le meilleur test pour Umag est février. En août, chaque rue semble être une bonne idée. En février, vous voyez la ville qui sera votre quotidien. C'est pourquoi, avant d'acheter, passez au moins une semaine hors saison, dans la même rue où vous visitez la propriété, et observez les choses qui ne sont pas visibles en été :

• les horaires d'ouverture des magasins, des pharmacies et des cabinets médicaux, et non ce qui est indiqué sur la carte
• le comportement de l'immeuble lorsque la plupart des voisins sont absents : chauffage, éclairage, nettoyage de l'escalier
• combien de temps les obligations quotidiennes vous prennent sans voiture
• le niveau de vent et de bruit dans la rue où se trouve l'appartement

La visite n'a de sens que si elle est structurée. Le premier jour, consacrez-le à la rue et à l'immeuble : venez à différentes heures de la journée, parlez aux résidents permanents s'il y en a et voyez combien de fenêtres sont éclairées le soir. Le deuxième jour, consacrez-le aux obligations quotidiennes, des courses au bureau où vous devrez vous rendre. Le troisième jour, faites ce que vous feriez à la maison, y compris le travail à distance si vous le prévoyez. Laissez les jours restants pour les propriétés qui sont sur votre liste restreinte, avec des questions que vous n'avez pas posées en été : comment l'immeuble est-il chauffé, qui entretient les parties communes et que se passe-t-il lorsque la plupart des propriétaires rentrent chez eux pour l'hiver. Enfin, notez trois choses : ce qui vous a agréablement surpris, ce qui vous a dérangé et ce qui pourrait vous déranger dans un an. Cette liste vaut souvent plus qu'une annonce.

Conseil de professionnel : Si vous achetez une propriété pour y vivre toute l'année, ne la visitez pas uniquement pendant la saison touristique. Une visite hors saison peut révéler des problèmes que la période estivale masque.

Ce qu'Umag offre hors saison : santé, jardins d'enfants et quartiers

Pour vivre toute l'année, il est important de savoir ce que la ville offre lorsque les touristes sont partis, et Umag offre plus qu'une simple scène estivale. Pour les besoins de santé, la ville dispose d'un bureau des centres de santé d'Istrie avec des médecins de famille et des spécialistes, d'un bureau de l'Institut de médecine d'urgence du comté d'Istrie et de plusieurs pharmacies. Pour les familles avec enfants, les établissements préscolaires municipaux sont le jardin d'enfants et la crèche "Duga" et le jardin d'enfants italien "Vrtuljak". Vérifiez la disponibilité des places, les conditions d'inscription et les délais directement auprès de la ville d'Umag, car ils changent d'année en année. Umag n'est pas seulement le centre. Le territoire de la ville d'Umag comprend, entre autres, Savudrija, Katoro, Zambratija, Lovrečica, Petrovija et Juricane. Pour l'acheteur, c'est une différence importante : la vie au centre, dans un quartier côtier et dans l'arrière-pays donne trois rythmes différents, des distances différentes aux commodités et des coûts de transport différents. Visitez chaque zone séparément et à la même saison.

Conseil de professionnel : Avant de choisir un quartier, déterminez ce qui vous est quotidiennement nécessaire : un cabinet médical, un magasin, une école ou un jardin d'enfants. Mesurez ensuite le temps de trajet réel jusqu'à ces points hors saison, et non la distance aérienne sur la carte.

Maison ou appartement : ce qui change pour la vie et la location

La différence entre une maison et un appartement à Umag n'est pas seulement une question d'espace. À partir du 1er janvier 2025, pour la location à court terme d'un appartement dans un immeuble résidentiel ou résidentiel-commercial, le consentement écrit préalable d'une majorité des deux tiers des copropriétaires est requis, avec la condition supplémentaire que le consentement soit également donné par tous les copropriétaires dont les murs, sols ou plafonds jouxtent l'appartement en question. Le consentement est donné pour une période déterminée qui ne peut être inférieure à cinq ans et lie également le futur propriétaire de l'appartement (Loi sur la gestion et l'entretien des immeubles, NN 152/24 et 47/26).Les propriétaires qui ont déjà utilisé l'appartement pour la location à court terme à la date d'entrée en vigueur de la loi bénéficient d'une période transitoire jusqu'au 31 décembre 2029 pour obtenir le consentement requis. S'ils ne l'obtiennent pas dans ce délai, le droit de fournir des services d'hébergement cessera de plein droit, et la décision délivrée sera annulée d'office. La règle s'applique aux appartements dans les immeubles, tandis que les maisons individuelles n'ont généralement pas de copropriétaires d'immeuble auprès desquels le consentement serait requis. Pour un acheteur qui achète un appartement pour sa propre vie, cela peut sembler être le problème de quelqu'un d'autre, mais ce n'est pas le cas : la possibilité de location à court terme légale affecte le cercle des futurs acheteurs de votre appartement. Si vous prévoyez de louer la propriété occasionnellement, avant d'acheter, vérifiez s'il s'agit d'une maison ou d'un appartement dans un immeuble résidentiel, quelles sont les règles pour la location à court terme et s'il existe des obligations et des coûts supplémentaires.

Conseil de professionnel : S'il est possible que vous louiez la propriété un jour, vérifiez les règles de location à court terme avant d'acheter, et non après la signature du contrat.

Coûts d'achat et de propriété

Pour les acquisitions de biens immobiliers non soumises à la TVA, la taxe sur les transactions immobilières est payée au taux de 3 % conformément à la loi sur la taxe sur les transactions immobilières (NN 115/16 et 106/18). Pour certaines livraisons de nouvelles constructions soumises à la TVA, le taux général de TVA de 25 % s'applique, et dans ce cas, la taxe sur les transactions immobilières n'est pas payée. Le traitement fiscal doit être vérifié pour chaque transaction spécifique, et deux prix d'annonce ne peuvent être comparés tant que vous ne savez pas si la TVA est incluse. La taxe foncière annuelle est déterminée par la ville. La ville d'Umag a fixé la taxe à 8,00 EUR par m² de surface utile de la propriété. Pour une propriété de 70 m², cela représenterait, avant l'application d'éventuelles exonérations légales, 560 EUR par an. Les exonérations fiscales et l'obligation de paiement dépendent des circonstances spécifiques de la propriété et du propriétaire. La taxe n'est pas le seul coût annuel. Estimez la réserve, l'énergie, le chauffage et l'entretien pour la propriété spécifique, et comparez sa valeur avec les offres ; les différences entre les évaluations sont décrites dans le guide sur l'évaluation de la valeur des biens immobiliers.

Conseil de professionnel : Avant d'acheter, calculez le coût annuel de la propriété, et pas seulement le prix du bien immobilier. Les impôts, la réserve, l'entretien et le chauffage représentent une part importante des coûts à long terme.

Règles de l'immeuble et documentation avant l'achat

Pour un appartement dans un immeuble, demandez à consulter par écrit les règles de l'immeuble et les procès-verbaux des assemblées de copropriétaires. Ceux-ci indiquent si des travaux importants sont prévus, s'il existe des litiges entre les copropriétaires et quelles sont les pratiques d'entretien des parties communes. Ce sont des informations qui ne sont pas visibles lors d'une visite et qui affectent directement les coûts et la tranquillité dans l'immeuble. Vérifiez également l'état juridique de la propriété. L'extrait du registre foncier indique qui est enregistré comme propriétaire et s'il existe des charges, et comment le lire, nous l'expliquons dans le guide sur le titre de propriété, le registre foncier et le cadastre. L'étendue de la vérification juridique et technique est décrite dans le guide sur l'inspection de la propriété avant l'achat.

Conseil de professionnel : Lors de l'achat d'une propriété pour y vivre toute l'année, vérifiez également ce qui n'est pas visible dans l'annonce : l'état de l'immeuble, la disponibilité des commodités hors saison et les coûts de vie réels.

Liste des vérifications avant l'achat

Avant de signer le pré-contrat, passez en revue la liste qui combine le test hivernal, les faits locaux et la documentation. Notez la réponse pour chaque élément :

• disponibilité des médecins et des urgences
• jardin d'enfants et école, si vous achetez pour une famille
• transports en commun et connexion avec d'autres villes
• disponibilité des magasins hors saison
• réserve et état de l'immeuble
• mode de chauffage et de refroidissement
• humidité et état de la façade
• disponibilité du stationnement
• règles de l'immeuble et procès-verbaux des assemblées
• possibilité de location à court terme
• taxe foncière
• distance du travail et des commodités quotidiennes

Conseil de professionnel : Classez les éléments par ordre d'importance pour votre vie quotidienne et vérifiez les trois premiers en priorité. Si l'un d'entre eux ne convient pas, les autres vérifications n'ont peut-être même pas besoin de commencer.

Comment Regent peut vous aider

Si vous envisagez d'acheter une propriété à Umag, Regent peut vous aider à choisir une propriété en fonction de vos besoins de vie ou de votre objectif d'investissement, à vérifier la documentation disponible, à comparer les offres du marché et à organiser les vérifications professionnelles nécessaires. Si vous envisagez l'achat d'une nouvelle construction à Umag, consultez également notre offre actuelle pour le projet Green Tower Hotel & Residence. Pour les acheteurs étrangers, un soutien spécial est également disponible tout au long du processus d'achat : achat avec Regent, contact et services pour les acheteurs étrangers.

Questions fréquentes

Vaut-il la peine de vivre à Umag toute l'année ?

Cela dépend de vos habitudes et de vos besoins, et la réponse la plus fiable est donnée par un séjour hors saison. Passez une semaine en hiver dans la même rue où vous visitez la propriété et notez ce qui vous convient et ce qui vous dérange. Si quelque chose vous dérange à ce moment-là, l'été ne le corrigera pas.

Faut-il le consentement des voisins pour la location à court terme d'un appartement ?

Oui, pour la location à court terme d'un appartement dans un immeuble résidentiel ou résidentiel-commercial, le consentement écrit préalable d'une majorité des deux tiers des copropriétaires ainsi que de tous les copropriétaires dont les murs, sols ou plafonds jouxtent l'appartement est requis (Loi sur la gestion et l'entretien des immeubles, NN 152/24 et 47/26). Le consentement est donné pour une période qui ne peut être inférieure à cinq ans et lie également le futur propriétaire de l'appartement.

Quel est le montant de la taxe foncière annuelle à Umag ?

La ville d'Umag a fixé la taxe foncière à 8,00 EUR par m² de surface utile par an. Pour une propriété de 70 m², cela représente 560 EUR par an avant l'application d'éventuelles exonérations légales, et l'obligation de paiement et les exonérations dépendent des circonstances spécifiques de la propriété et du propriétaire.

Faut-il payer la taxe sur les transactions immobilières ou la TVA ?

Cela dépend si la TVA est payée sur l'acquisition. Pour les acquisitions non soumises à la TVA, la taxe sur les transactions immobilières est payée au taux de 3 % (Loi sur la taxe sur les transactions immobilières, NN 115/16 et 106/18), et pour les livraisons de nouvelles constructions soumises à la TVA, le taux général de 25 % s'applique et dans ce cas, la taxe sur les transactions immobilières n'est pas payée.

Quels services de santé Umag propose-t-elle ?

Umag dispose d'un bureau des centres de santé d'Istrie avec des médecins de famille et des spécialistes, d'un bureau de l'Institut de médecine d'urgence du comté d'Istrie et de plusieurs pharmacies. Vérifiez les horaires d'ouverture et la disponibilité hors saison pour chaque établissement spécifique avant d'acheter.

Y a-t-il des quartiers à Umag en dehors du centre-ville ?

Oui, le territoire de la ville d'Umag comprend, entre autres, Savudrija, Katoro, Zambratija, Lovrečica, Petrovija et Juricane. Chacun d'eux offre un rythme de vie différent du centre-ville, il est donc recommandé de les visiter séparément.

Est-il préférable d'acheter une maison ou un appartement pour vivre toute l'année ?

La réponse dépend de ce qui est le plus important pour vous : une maison offre intimité et jardin, tandis qu'un appartement a des coûts d'entretien plus bas et moins d'obligations. Pour un appartement dans un immeuble, vérifiez les règles de l'immeuble et la possibilité de location à court terme, car elles affectent également la vente ultérieure.

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