Usucapion immobilière : conditions, délais et preuves pour l'acquisition de la propriété

La prescription acquisitive est un mode d'acquisition originaire de la propriété réglementé par la loi, fondé sur une possession autonome d'une certaine qualité qui dure sans interruption pendant la durée légale. Pour un bien immobilier, 10 ans sont nécessaires si la possession est légale, véridique et de bonne foi, ou 20 ans si la possession est au moins de bonne foi. Pour certains biens immobiliers appartenant à l'État, aux unités d'autonomie locale et régionale et à certaines personnes morales, les délais sont doublés, soit 20 ou 40 ans. La propriété s'acquiert de plein droit lorsque les conditions sont remplies, et le jugement du tribunal établit ce droit et sert de base à l'inscription au registre foncier. Par conséquent, il ne suffit pas à l'acheteur d'un terrain ou d'un bien immobilier ancien de vérifier uniquement le titre de propriété.

La prescription acquisitive d'un bien immobilier se présente le plus souvent dans trois situations de vie : pour un terrain familial utilisé pendant des générations par une personne qui n'est pas inscrite comme propriétaire, pour des parcelles voisines dont la limite naturelle ne correspond pas à la cadastrale, et pour un bien immobilier acquis sur la base d'un ancien contrat qui s'est avéré ultérieurement formellement invalide. Dans les trois cas, la même personne agit pendant des années comme propriétaire du bien immobilier, tandis que le registre foncier indique autre chose. D'après notre expérience de travail avec les acheteurs, la question de la prescription acquisitive apparaît le plus souvent pour les biens immobiliers et terrains plus anciens, lorsque le propriétaire inscrit et l'utilisateur réel ne sont pas la même personne. Dans ce guide, nous expliquons les conditions, les délais, la preuve et l'enregistrement, et ce que cela signifie pour l'achat. Le déroulement général de l'achat est décrit dans le guide sur le processus d'achat et de vente d'un bien immobilier en Croatie.

Table des matières

• Qu'est-ce que la prescription acquisitive et quand peut-elle survenir
• Conditions d'acquisition de la propriété par prescription acquisitive
• Délais de prescription acquisitive : 10, 20 ou 40 ans
• Comment prouver la prescription acquisitive
• Comment la propriété acquise par prescription acquisitive est inscrite au registre foncier
• Ce que la prescription acquisitive signifie pour les acheteurs et les investisseurs
• Comment Regent peut vous aider
• Questions fréquentes

Points clés

• La prescription acquisitive est un mode d'acquisition originaire de la propriété basé sur la possession, sans acte juridique avec le propriétaire précédent.
• Le délai est de 10 ans pour une possession légale, véridique et de bonne foi, et de 20 ans pour une possession au moins de bonne foi.
• Pour certains biens immobiliers appartenant à l'État, aux unités d'autonomie et à certaines personnes morales, les délais sont doublés : 20 ou 40 ans.
• Une possession de mauvaise foi n'entraîne pas la prescription acquisitive.
• La propriété s'acquiert de plein droit lorsque les conditions sont remplies, et le jugement l'établit et sert de base à l'inscription.
• Le temps de possession des prédécesseurs, y compris le testateur, peut être inclus dans la durée requise.

Qu'est-ce que la prescription acquisitive et quand peut-elle survenir

La prescription acquisitive est un mode d'acquisition originaire de la propriété réglementé par la loi : on ne devient pas propriétaire par transfert de l'ancien propriétaire, mais parce que quelqu'un a possédé le bien immobilier suffisamment longtemps de la manière prescrite par la loi. Les règles sont régies par la Loi sur la propriété et les autres droits réels (NN 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 129/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12, 152/14, 81/15, 94/17 et 52/25), et ce guide traite de la prescription acquisitive des biens immobiliers. La procédure de prescription acquisitive ne change pas qui a utilisé le bien immobilier. La loi reconnaît légalement ce qui est déjà un état de fait, de sorte qu'il peut être prouvé et inscrit au registre foncier, devenant ainsi juridiquement incontestable.

Conseil professionnel : Si vous achetez un terrain que quelqu'un d'autre utilise depuis des années, ne vous fiez pas uniquement au titre de propriété. Vérifiez également l'état réel de la possession sur le terrain.

Conditions d'acquisition de la propriété par prescription acquisitive

Toute possession prolongée n'est pas suffisante. La loi distingue plusieurs caractéristiques de la possession qui sont évaluées ensemble :

• Possession autonome : le possesseur détient le bien immobilier comme s'il en était le propriétaire, et non en tant que locataire, preneur à bail ou usufruitier. Celui qui utilise un bien immobilier avec l'autorisation du propriétaire ne l'acquiert pas par prescription acquisitive.
• Possession légale : le possesseur a un titre juridique valable à la possession.
• Possession véridique : la possession n'a pas été acquise par la force, clandestinement, par fraude ou par abus de confiance.
• Possession de bonne foi : le possesseur, lors de l'acquisition, ne savait pas et n'avait pas, selon les circonstances, de raisons suffisantes de douter qu'il n'avait pas le droit de posséder.
• Continuité : la possession doit durer sans interruption pendant toute la durée requise, et après l'acquisition, elle est considérée comme permanente jusqu'à preuve du contraire.

Une possession de mauvaise foi n'est pas suffisante pour acquérir la propriété par prescription acquisitive : pour la prescription acquisitive, une possession au moins de bonne foi est toujours requise. Un titre juridique valable, en revanche, n'est pas toujours nécessaire, c'est pourquoi la prescription acquisitive est également applicable aux terrains utilisés depuis des décennies sans contrat valable.

Conseil professionnel : Avant d'évaluer si quelqu'un a une base pour la prescription acquisitive, examinez sur quelle base la possession a commencé : contrat, accord verbal, héritage ou simple utilisation. Ce point de départ détermine le plus souvent le délai applicable.

Délais de prescription acquisitive : 10, 20 ou 40 ans

Les délais de prescription acquisitive sont prescrits par l'article 159 de la Loi sur la propriété et les autres droits réels et dépendent de la qualité de la possession :

• 10 ans : possession autonome d'un bien immobilier qui est légale, véridique et de bonne foi, et qui dure sans interruption pendant 10 ans.
• 20 ans : possession qui est au moins de bonne foi, sans obligation d'être légale et véridique.
• 20 ou 40 ans : pour certains biens immobiliers appartenant à la République de Croatie, aux comtés, aux unités d'autonomie locale et régionale et à certaines personnes morales, y compris les églises et certaines organisations à but non lucratif, la durée est doublée : 20 ans pour une possession légale, véridique et de bonne foi, et 40 ans pour une possession au moins de bonne foi.

Cumul des possessions des parents, grands-parents et autres prédécesseurs

Pour un terrain familial, il n'est pas nécessaire de compter uniquement à partir du moment où le possesseur actuel a commencé à utiliser le bien immobilier. Conformément à l'article 160, la durée requise peut inclure la période pendant laquelle les prédécesseurs du possesseur actuel ont possédé le bien immobilier sans interruption avec la qualité appropriée. À la mort du testateur, la possession passe à l'héritier, qui devient possesseur de bonne foi à partir du moment de l'ouverture de la succession, même si le testateur était de mauvaise foi, à moins que l'héritier n'ait su ou dû savoir cela.

Interruption et suspension du délai

Les règles relatives à l'interruption et à la suspension de la prescription sont appliquées de manière appropriée à l'interruption et à la suspension du cours de la prescription acquisitive. Par conséquent, l'initiation d'une procédure judiciaire ou autre pertinente peut affecter le cours du délai, mais l'effet dépend du type de procédure et des circonstances spécifiques.

Biens immobiliers de l'État et des municipalités et biens publics

Les biens immobiliers appartenant à la République de Croatie et aux unités d'autonomie ne sont pas généralement exclus de la prescription acquisitive, mais des délais doubles s'appliquent pour eux, sauf si l'acquisition est exclue par une disposition spéciale. Les biens publics, tels que le littoral marin, ne peuvent par nature faire l'objet de propriété privée. Pour les catégories spéciales de biens immobiliers, veuillez consulter la loi spéciale.

Conseil professionnel : Pour les biens immobiliers familiaux, vérifiez toujours la documentation des propriétaires et héritiers précédents. Le temps de possession des prédécesseurs légaux peut, dans certaines circonstances, être inclus dans le délai requis pour la prescription acquisitive.

Comment prouver la prescription acquisitive

La prescription acquisitive est prouvée par l'ensemble des preuves qui montrent qui a possédé le bien immobilier, à quel titre, depuis quand, de quelle manière et si la possession a été continue et de bonne foi. La charge de la preuve incombe au possesseur qui prétend avoir acquis la propriété.
Le tribunal prend le plus souvent en considération :

• les témoignages de témoins pouvant confirmer la durée et la continuité de la possession
• les factures de services publics, le paiement des impôts fonciers ou d'autres charges publiques au nom du possesseur
• le relevé géodésique et l'identification de la partie du bien immobilier lorsque la limite de la parcelle est contestée, et non l'ensemble du bien
• la documentation photographique et autre prouvant l'utilisation continue du bien immobilier sur une longue période

Plus la documentation est ancienne et continue, plus la position du possesseur est forte. Les propriétaires ne l'ont généralement pas organisée tant qu'ils n'en ont pas réellement besoin, il est donc utile de commencer la collecte immédiatement, tant que les témoins et les documents existent encore. La procédure est initiée par une action en justice pour l'établissement du droit de propriété par prescription acquisitive. La plainte est déposée auprès du tribunal compétent sur le territoire duquel se trouve le bien immobilier, et dans un litige typique entre personnes physiques, il s'agit d'un tribunal municipal. L'évaluation du délai et des conditions applicables à un cas spécifique, la collecte des preuves et la rédaction de la plainte doivent être confiées à un avocat.

Conseil professionnel : S'il existe une possibilité de litige concernant la propriété, réglez la question de la prescription acquisitive avant l'achat, et non après la signature du contrat.

Comment la propriété acquise par prescription acquisitive est inscrite au registre foncier

La propriété par prescription acquisitive ne naît pas seulement de la décision de justice. Si toutes les conditions légales sont remplies, la propriété est acquise de plein droit (art. 129 de la Loi sur la propriété et les autres droits réels). Le jugement du tribunal dans la procédure visant à établir le droit de propriété sert à constater ce droit acquis et peut servir de base à son inscription au registre foncier. Un jugement définitif établissant le droit de propriété acquis par prescription acquisitive peut servir de base à l'enregistrement, s'il est apte à l'inscription au registre foncier et contient les informations nécessaires sur le bien immobilier et le droit, conformément à la Loi sur les registres fonciers (NN 63/19, 128/22, 155/23 et 127/24). La demande d'inscription est aujourd'hui déposée électroniquement, par l'intermédiaire d'un notaire public ou d'un avocat. Nous décrivons la procédure d'inscription dans le guide sur l'enregistrement d'un bien immobilier en Croatie. La non-inscription a une conséquence juridique. La personne qui a acquis la propriété d'un bien immobilier en vertu de la loi peut demander l'inscription (art. 130), mais cette propriété ne peut être opposée à une personne qui, de bonne foi et en se fiant aux registres fonciers, a inscrit son droit avant que le droit acquis en vertu de la loi ne soit inscrit. Tant que l'inscription n'est pas effectuée, le registre foncier protège donc toujours le tiers acquéreur de bonne foi.

Conseil professionnel : Si vous avez acquis la propriété par prescription acquisitive, ne tardez pas à engager la procédure d'inscription. Tant que le droit n'est pas inscrit, une personne de bonne foi qui s'est fiée au registre foncier pourrait vous menacer.

Ce que la prescription acquisitive signifie pour les acheteurs et les investisseurs

Pour les acheteurs locaux, la question de la prescription acquisitive se pose le plus souvent pour les terrains hérités sans enregistrement en bonne et due forme, une situation qui peut rester en suspens pendant des années jusqu'à ce que le bien immobilier soit réellement mis en vente ou utilisé comme garantie de prêt. Pour les investisseurs qui envisagent d'acheter un terrain ou un bien immobilier plus ancien, cela fait partie de la vérification légale standard avant la signature. Lors de l'achat d'un bien immobilier ou d'un terrain ancien, il ne suffit pas de vérifier uniquement le nom du propriétaire inscrit. Il est nécessaire de vérifier s'il existe une personne qui possède le bien immobilier ou une partie de celui-ci depuis longtemps et prétend éventuellement avoir acquis la propriété par prescription acquisitive. Nous expliquons comment lire l'état du registre foncier dans le guide sur le titre de propriété, le registre foncier et le cadastre, et l'étendue des autres vérifications dans le guide sur l'inspection d'un bien immobilier avant l'achat.

Conseil professionnel : Avant de signer le pré-contrat, visitez le bien immobilier et parlez aux voisins : qui l'utilise, depuis quand et sur quelle base. Les réponses révèlent souvent ce que le registre foncier ne montre pas.

Comment Regent peut vous aider

Regent peut vous aider dans la vérification initiale de l'état du registre foncier, de la documentation et des risques potentiels liés au bien immobilier. Si, au cours de la vérification, la question d'une éventuelle acquisition de propriété par prescription acquisitive se pose, elle doit être évaluée en détail par un avocat, surtout avant la conclusion du contrat de vente. La procédure d'établissement de la prescription acquisitive est menée par un avocat, et non par l'agence. Pour commencer, contactez-nous ou découvrez comment se déroule un achat avec Regent.

Questions fréquentes

Qu'est-ce que la prescription acquisitive d'un bien immobilier ?

• La prescription acquisitive d'un bien immobilier est un mode d'acquisition originaire de la propriété réglementé par la loi, fondé sur une possession autonome d'une certaine qualité qui dure sans interruption pendant la durée légale. Contrairement à l'achat, la donation ou l'héritage, elle ne nécessite pas d'acte juridique avec le propriétaire précédent.

Combien d'années sont nécessaires pour la prescription acquisitive d'un bien immobilier ?

• Pour la prescription acquisitive d'un bien immobilier, 10 ans de possession autonome, continue, légale, véridique et de bonne foi sont nécessaires, ou 20 ans si la possession est au moins de bonne foi. Pour certains biens immobiliers appartenant à la République de Croatie, aux comtés, aux unités d'autonomie locale et régionale et à certaines personnes morales, les délais sont doublés, soit 20 ou 40 ans (art. 159 de la Loi sur la propriété et les autres droits réels).

Peut-on acquérir la propriété par prescription acquisitive sans contrat ?

• Oui, la propriété peut être acquise par prescription acquisitive sans contrat et sans titre juridique valable, si la possession autonome est au moins de bonne foi et dure 20 ans. Un titre juridique valable, combiné à une possession véridique et de bonne foi, réduit le délai requis à 10 ans.

Le temps pendant lequel les parents ou grands-parents ont possédé le bien immobilier peut-il être inclus ?

• Oui, la durée requise peut inclure la période pendant laquelle les prédécesseurs du possesseur actuel ont possédé le bien immobilier sans interruption avec la qualité appropriée (art. 160). La possession, au décès du testateur, est transmise à l'héritier, de sorte que pour un terrain familial, le délai ne doit pas nécessairement courir uniquement à partir du moment où le possesseur actuel a commencé à utiliser le bien immobilier.

Peut-on acquérir un terrain de l'État ou de la ville par prescription acquisitive ?

• Oui, mais avec des délais doublés et si l'acquisition n'est pas exclue par une disposition spéciale. Les biens publics, tels que le littoral marin, ne peuvent pas faire l'objet de propriété privée et ne peuvent donc pas être acquis par prescription acquisitive ; pour les catégories spéciales de biens immobiliers, veuillez consulter la loi spéciale.

Comment prouver la prescription acquisitive ?

• La prescription acquisitive est prouvée par l'ensemble des preuves qui montrent qui a possédé le bien immobilier, à quel titre, depuis quand, de quelle manière et si la possession a été continue et de bonne foi. En pratique, il s'agit de témoignages, de factures et de documents fiscaux, d'un relevé géodésique lorsque la limite de la parcelle est litigieuse, et de documentation photographique.

Comment la propriété acquise par prescription acquisitive est-elle inscrite au registre foncier ?

• La propriété acquise par prescription acquisitive est inscrite au registre foncier sur la base d'un jugement définitif du tribunal qui a établi ce droit, s'il est apte à l'inscription et contient les informations nécessaires sur le bien immobilier et le droit. La demande d'inscription est déposée électroniquement, par l'intermédiaire d'un notaire public ou d'un avocat.

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