Achat immobilier sûr en Croatie pour les ressortissants étrangers

Oui, les ressortissants étrangers peuvent acheter et posséder des biens immobiliers en Croatie, mais les conditions varient en fonction de leur pays d'origine. Les citoyens de l'Union européenne, ainsi que les ressortissants des États membres de l'Espace économique européen – y compris l'Islande, la Norvège et le Liechtenstein – peuvent librement acheter des biens immobiliers à condition qu'ils se trouvent dans une zone constructible, ce qui signifie qu'ils sont prévus pour la construction résidentielle ou commerciale conformément à la documentation d'urbanisme en vigueur.

En ce qui concerne les ressortissants de pays tiers (pays hors de l'UE et de l'EEE), ils ne peuvent acheter des biens immobiliers qu'après avoir obtenu l'autorisation préalable du Ministère de la Justice et de l'Administration de la République de Croatie, qui n'est délivrée que s'il existe un principe de réciprocité – c'est-à-dire si le pays d'origine de l'acheteur permet également aux citoyens croates d'acquérir des droits de propriété sur des biens immobiliers dans des conditions similaires.

Il est également important de noter que les terres agricoles sont toujours soumises à des restrictions pour la plupart des ressortissants étrangers, à l'exception des citoyens de l'UE depuis le 1er juillet 2023, date à laquelle la clause de sauvegarde interdisant l'achat a expiré.

Si vous êtes un investisseur étranger ou une personne physique hors de l'UE et que vous souhaitez investir dans l'immobilier croate, le moyen le plus rapide et le plus sûr juridiquement est de créer une société commerciale (par exemple, une s.à.r.l.) en Croatie. Notre équipe juridique peut vous guider entièrement tout au long de ce processus – de la vérification de la réciprocité, de la préparation de la demande au Ministère de la Justice jusqu'à l'enregistrement de la propriété.

Les services de l'agence Regent incluent également un soutien juridique en anglais, allemand, italien et slovène, afin que vous puissiez comprendre chaque étape et prendre des décisions éclairées sans barrières linguistiques ou bureaucratiques.

Oui, l'OIB est obligatoire. Que vous soyez une personne physique ou que vous créiez une société en Croatie, l'OIB est nécessaire pour toutes les actions officielles et juridiques : achat/vente de biens immobiliers, inscription au registre foncier, ouverture d'un compte bancaire et paiement des impôts. L'OIB est délivré par l'administration fiscale, et il n'est pas nécessaire d'être personnellement présent – notre avocat peut obtenir l'OIB sur la base d'une procuration, ce qui vous fait gagner du temps et vous évite des déplacements inutiles.

La sécurité juridique du bien est cruciale pour protéger votre investissement. Notre équipe effectue une analyse juridique approfondie de chaque bien avant l'achat. Cela inclut la consultation des extraits actuels et historiques du registre foncier, la vérification de la propriété, des charges éventuelles (hypothèques, servitudes, litiges juridiques), ainsi que la vérification de la conformité avec les documents cadastraux et d'urbanisme. Nous ne nous fions pas seulement à ce qui est écrit dans les registres fonciers – nous recherchons et vérifions tous les risques supplémentaires, surtout si le bien a fait l'objet de dénationalisation, de succession ou de conversion de la propriété sociale.

Oui, et nous le recommandons vivement. L'achat d'un bien immobilier est une décision juridique et financière importante. Un avocat spécialisé en droit immobilier garantit que vos droits sont protégés et que la transaction est entièrement légale. Notre agence collabore avec des avocats expérimentés qui parlent anglais et allemand, et qui rédigeront ou examineront les contrats, effectueront la vérification juridique et vous représenteront à toutes les étapes de la vente.

Oui, un étranger peut conclure un contrat de vente hors de Croatie sans avoir besoin de présence physique. Il suffit de faire légaliser votre signature dans votre pays (chez un notaire), et d'ajouter ce qu'on appelle une apostille (légalisation internationale de l'authenticité du document). Le document est ensuite envoyé par la poste en Croatie, où un avocat le prend en charge et finalise toutes les autres étapes. De plus, le contrat de vente peut être signé en votre nom par un avocat sur la base d'une procuration.

L'impôt standard payé par l'acheteur est la taxe sur les transactions immobilières d'un montant de 3 % de la valeur marchande du bien. L'impôt n'est pas dû en cas d'achat d'une nouvelle construction à une personne morale assujettie à la TVA car la TVA est incluse dans le prix.

Si l'acheteur n'est pas présent chez un notaire croate, il doit déclarer lui-même l'impôt. Si la signature a lieu chez un notaire croate – le notaire envoie la déclaration automatiquement.

Non. Si vous achetez une nouvelle construction à un investisseur qui est dans le système de TVA, alors la TVA est déjà incluse dans le prix, et la taxe sur les transactions immobilières n'est pas due. Cette situation est la plus courante pour les appartements et les maisons qui sont vendus pour la première fois par des personnes morales.

Oui, mais seulement dans certains cas. L'impôt sur le revenu est payé lorsque le bien est vendu dans les deux ans suivant l'achat, sauf si le bien a servi de résidence principale. L'impôt est calculé sur la base de la différence entre le prix d'acquisition et le prix de vente et s'élève à 20 %. De plus, si quelqu'un vend trois biens immobiliers ou plus dans un délai de 5 ans, il peut être considéré comme exerçant une activité et devient donc imposable.

Le processus se déroule comme suit :

• Vérification juridique de la documentation et de la propriété
• Signature de l′avant-contrat (avec acompte, généralement 10%)
• Si vous êtes d′un pays tiers – obtention de l′autorisation du Ministère
• Signature du contrat principal chez le notaire
• Paiement de la taxe sur les transactions immobilières
• Inscription de la propriété au registre foncier
• Transfert des factures de services publics et assurance

Notre équipe vous guide à travers toutes ces étapes, que vous soyez en Croatie ou à l′étranger.

Oui, mais avec des restrictions. La Croatie a actuellement des possibilités très limitées pour les prêts hypothécaires aux non-résidents. Une banque offre une option avec des taux d'intérêt élevés. C'est pourquoi la plupart des ressortissants étrangers utilisent un crédit de leur pays d'origine, et nos avocats inscrivent ensuite l'hypothèque de la banque étrangère dans les registres fonciers croates.

Oui, il est possible d'utiliser ce qu'on appelle des comptes séquestres – des comptes fiduciaires spéciaux d'avocats ou de banques qui garantissent que l'acheteur et le vendeur remplissent leurs obligations. Le paiement n'est pas transféré au vendeur tant que l'acheteur n'a pas obtenu l'inscription de la propriété, et inversement. Bien que ce service entraîne des coûts supplémentaires, il offre une sécurité maximale. Nos avocats évalueront si un compte séquestre est nécessaire dans votre cas.

L'ouverture d'un compte dans une banque croate n'est pas obligatoire, mais elle est fortement recommandée. Vous pouvez effectuer le paiement du prix de vente depuis l'étranger, mais un compte local facilite grandement le paiement des charges, des impôts, de l'assurance et la communication avec les banques ou les compagnies d'assurance. Pour ouvrir un compte, vous aurez besoin de votre OIB, de votre passeport et d'une preuve de l'origine des fonds, et nos partenaires juridiques peuvent vous guider tout au long du processus et vous aider avec la documentation.

Non. L'achat d'un bien en Croatie ne garantit pas automatiquement un permis de séjour. Les ressortissants étrangers qui souhaitent séjourner plus de 90 jours doivent déposer une demande de séjour temporaire auprès du Ministère de l'Intérieur (MUP). L'achat d'un bien peut être une base pour obtenir le séjour, mais ce n'est pas une garantie – chaque cas est évalué individuellement.

Oui, la procédure est relativement simple et notre équipe offre son aide pour le transfert de toutes les factures de charges – électricité, eau, gaz, taxe communale, charges de copropriété, internet, etc. Il faut fournir le contrat de vente et le nouveau titre de propriété ou une attestation de dépôt de la documentation pour l'inscription de la propriété. Nous aidons également à souscrire une assurance pour le bien.

Absolument oui. La Croatie est devenue ces dernières années l'une des destinations les plus prisées pour vivre et investir dans l'UE, en particulier sur la côte. Un marché stable, des prix en hausse, l'entrée dans l'espace Schengen et la zone euro ont encore accru l'intérêt des investisseurs nationaux et étrangers. Les nouvelles constructions, les appartements touristiques, les villas à louer et les biens de luxe atteignent des prix records. Si vous prévoyez d'acheter un bien en Croatie, c'est le moment idéal.

Oui, ils le peuvent – mais sous certaines conditions. Si vous souhaitez louer légalement aux touristes, il est nécessaire d'obtenir une 'décision de catégorisation'. Les citoyens de l'UE peuvent le faire à leur nom, tandis que les ressortissants de pays tiers doivent le plus souvent créer une société (s.à.r.l.) et enregistrer la location par son intermédiaire. Une autre option est de collaborer avec une agence de voyage qui louera le bien en votre nom.

Si vous achetez un bien via une société ou si vous souhaitez le louer, vous devrez créer une s.à.r.l. Le capital social minimum est de 2.500 EUR, les frais de notaire sont d'environ 600 à 800 EUR, et les frais de comptabilité de base commencent à partir de 100 EUR par mois. Il y a aussi des obligations supplémentaires : frais bancaires, impôt sur les sociétés (12 % ou 18 %) et impôt sur la distribution des bénéfices (12 %). Notre équipe de conseillers juridiques et fiscaux fournit un soutien complet pour la création et la gestion de l'entreprise.