TL;DR: Der Kauf einer Mietimmobilie in Kroatien kann eine rentable Investition sein – aber die Rendite hängt von der Lage, dem Vermietungsmodell und leicht zu übersehenden Kosten ab. Zagreb bietet die stabilste langfristige Nachfrage, Split und Zadar hohe saisonale Renditen, und Rijeka und Varaždin ein immer attraktiveres Verhältnis von Anschaffungspreis zu Rendite. Die Bruttorenditen liegen zwischen 4 und 7 % – die Nettorendite nach Steuern und Kosten ist in der Regel 30 bis 40 % niedriger.
Der kroatische Mietmarkt durchläuft einen Strukturwandel: Laut Eurostat sind die Preise für Wohnimmobilien in Kroatien im dritten Quartal 2025 gegenüber dem Vorjahr um 13,8 % gestiegen – mehr als doppelt so schnell wie der EU-Durchschnitt von 5,5 %. Im selben Zeitraum verzeichnete Kroatien den dritthöchsten Anstieg der Immobilienpreise in Europa. Für einen Investor, der den Kauf einer Mietwohnung plant, bedeutet dies einen steigenden Immobilienwert und eine stabile Mietnachfrage – aber auch die Notwendigkeit einer präzisen Kalkulation vor Vertragsunterzeichnung.
Der Unterschied zwischen Zagreb, Split und Rijeka liegt nicht nur im Quadratmeterpreis. Dies sind drei völlig unterschiedliche Marktmodelle mit verschiedenen Mieterprofilen, Einkommenssaisonalität und Renditen. Dieser Leitfaden behandelt alle relevanten Städte mit konkreten Zahlen und allen Kosten, die ein Investor berücksichtigen muss.
Inhalt
- Schlüsselinformationen
- 1. Schlüsselfaktoren für die Wahl des besten Standorts zur Miete
- 2. Zagreb: Stadtteile mit der größten Mietnachfrage
- 3. Split, Zadar und Rijeka: Nachfrage, die nicht aufhört
- 4. Kleinere Städte und Regionen mit Investitionspotenzial
- 5. Vergleich der Top-Standorte: Preis, Nachfrage und Rentabilität
- 6. Wie man einen Standort nach den eigenen Bedürfnissen auswählt
- Meine Erfahrung mit dem Mietmarkt in Kroatien
- Regent hilft Ihnen, die richtige Immobilie zu finden
- FAQ
Warum der Mietmarkt im Jahr 2026 Investoren anzieht
Laut DZS beträgt das durchschnittliche Nettoeinkommen in Kroatien für März 2026 1.555 Euro (Median: 1.317 Euro). Zagreb verzeichnet Einkommen über dem nationalen Durchschnitt, was die Fähigkeit des Marktes zur Zahlung höherer Mieten unterstützt. Seit 2026 ist das neue Raumplanungsgesetz (NN 155/25) in Kraft, das ein digitales ePlan-System und strengere Beschränkungen der Bautätigkeit einführt – was das Angebot an neuen Wohnungen strukturell begrenzt und die Preise stützt.
Schlüsselfaktoren, die die Investitionsattraktivität unterstützen:
- Begrenztes Angebot an Neubauten aufgrund neuer Raumplanungsvorschriften
- Kroatien ist von 2015 bis Q3 2025 eines der Länder mit dem größten Anstieg der Immobilienpreise in der EU – laut Eurostat
- Ein stabiler Euro seit 2023 erhöht die Transparenz der Transaktionen und zieht ausländische Investoren an
- Starke touristische Nachfrage an der Küste unterstützt kurzfristige Vermietungen
- Der Immobilienverkauf ist in den ersten 9 Monaten 2025 um 13 % gesunken – eine geringere Anzahl spekulativer Käufe bedeutet stabilere Marktbedingungen für Investoren
Hinweis: Regent prognostiziert ein moderates Preiswachstum von 3 bis 4 % im Jahr 2026 – gemäß Schätzungen von Ende 2025.
Langzeit- oder Kurzzeitmiete: Welches Modell wo sinnvoll ist
Die Wahl des Vermietungsmodells ist ebenso wichtig wie die Wahl des Standorts. Dieselbe Immobilie kann je nachdem, ob Sie sie wochenweise an Touristen oder jährlich an eine Familie vermieten, eine völlig andere Rendite erzielen.
Langzeitmiete:
- Stabiles, vorhersehbares Einkommen über das ganze Jahr ohne Saisonalität
- Niedrigere Betriebskosten – keine Reinigung zwischen den Gästen, geringerer Möbelverschleiß
- Geeignet für Zagreb, Rijeka, Varaždin und das Landesinnere Kroatiens
- Eine langfristig vermietete Immobilie, die mindestens 10 Monate im Jahr vermietet ist und deren Vertrag ordnungsgemäß beim Finanzamt gemeldet ist, ist von der jährlichen Grundsteuer befreit.
- Geeignet für Investoren, die die Immobilie nicht aktiv verwalten möchten
Kurzzeit-Touristenvermietung:
- Höherer Preis pro Nacht, aber ausgeprägte Saisonalität – die Hochsaison dauert nur 8 Wochen (Juli und August)
- Realistische jährliche Auslastung einer erstklassigen Küstenimmobilie: 60 bis 70 % in der Saison – nicht auf Jahresbasis
- Erhebliche Betriebskosten: Plattformgebühren 15 bis 20 %, Objektverwaltung 15 bis 30 % des Einkommens, Reinigung, Nebenkosten
- Erfordert die Kategorisierung des Objekts, die Meldung bei e-Turizam und die Zahlung der Kurtaxe
- Die Pauschalsteuer pro Bett für 2026 liegt je nach JLS-Klasse zwischen 20 und 300 Euro pro Jahr.
- Einnahmen aus Kurzzeitvermietungen werden pauschal pro Bett oder mit einem Satz von 12 % auf 70 % der Einnahmen versteuert.
Seit dem 20. Mai 2026 ist die EU-Verordnung 2024/1028 in Kraft, die Airbnb und Booking zur Übermittlung von Daten aller Vermieter an die zuständigen Behörden verpflichtet; ab dem 1. Januar 2027 ist die Einführung einer obligatorischen Registrierungsnummer geplant, ohne die Werbung nicht möglich sein wird.
Für die Kurzzeitvermietung in einem Wohngebäude ist gemäß dem neuen Gesetz über die Verwaltung und Instandhaltung von Gebäuden die Zustimmung von mindestens zwei Dritteln der Miteigentümer erforderlich.
Details zur Kurzzeit-Touristenvermietung und den Besonderheiten einer Ferienimmobilie am Meer finden Sie hier.
Zagreb: Der stabilste Langzeitmietmarkt
Zagreb ist das Zentrum des Langzeitmietmarktes in Kroatien. Die Stadt hat eine Universitätsbevölkerung, eine entwickelte Geschäftszone und eine konstante Nachfrage, die nicht von der Saison abhängt. Die durchschnittliche Miete in Zagreb beträgt 923 Euro pro Monat.
Viertelanalyse:
- Zagreb – Zentrum (Donji grad, Gornji grad, Ilica)
- Durchschnittliche Miete: 900 bis 1.500 Euro / Monat
- Mieterprofil: junge Berufstätige, digitale Nomaden
- Bruttorendite: 4 bis 5 %
- Hinweis: hohe Liquidität beim Verkauf, langsamere Amortisation der Investition
Zagreb – Halbzenter (Trešnjevka, Trnje, Maksimir, Črnomerec)
- Durchschnittliche Miete: 700 bis 1.000 Euro / Monat
- Mieterprofil: Studenten, junge Paare, Familien
- Bruttorendite: 5 bis 6 %
- Hinweis: optimale Zone für langfristige Investoren – gutes Verhältnis von Kaufpreis und Miete
Zagreb – Peripherie (Dubrava, Sesvete, Novi Zagreb)
- Durchschnittliche Miete: 500 bis 700 Euro / Monat
- Mieterprofil: Familien, Arbeiter
- Bruttorendite: 5 bis 7 %
- Hinweis: geringere Liquidität beim Verkauf, aber höhere Rendite
Für Investoren, die zum ersten Mal in den Mietmarkt einsteigen, bieten Trešnjevka und Trnje das optimalste Verhältnis von Anschaffungspreis, Nachfragestabilität und Rendite. Der Zugang zu öffentlichen Verkehrsmitteln erweist sich stets als Schlüsselkriterium für Langzeitmieter.
Auf unserer Website finden Sie verfügbare Wohnungen zur Miete in Zagreb.
Split, Zadar und Dubrovnik: hohe Rendite, saisonaler Charakter
Die dalmatinische Küste funktioniert nach einer anderen Logik als Zagreb. Die touristische Vermietung bringt im Sommer hohe Einnahmen, erfordert jedoch eine aktive Verwaltung, ist mit höheren Betriebskosten und regulatorischen Verpflichtungen verbunden, die seit 2025 und 2026 erheblich strenger sind.
Wichtiger Hinweis für Investoren an der Küste: Viele Immobilien, insbesondere ältere Steinhäuser, sind nicht parzelliert – was die Eintragung des Eigentums und die Registrierung bei e-Turizam unmöglich macht. Illegale Bauten oder nicht angegebene Immobilienteile verhindern direkt die Kategorisierung und kurzfristige Vermietung, bis die Legalisierung abgeschlossen ist. Diese Überprüfungen müssen Teil des Due-Diligence-Prozesses vor jedem Kauf sein.
Split:
- Durchschnittliche Miete (Langzeit): 600 bis 1.230 Euro / Monat
- Bruttorendite (kurzfristige Touristenvermietung): 5 bis 7 %
- Kaufpreis: ~5.183 Euro/m²
- Profil: Investoren, die Tourismus im Sommer und Langzeitmiete außerhalb der Saison kombinieren
Zadar:
- Durchschnittliche Miete (Langzeit): 450 bis 900 Euro / Monat
- Bruttorendite (kurzfristige Touristenvermietung): 4 bis 6 %
- Kaufpreis: ~3.808 Euro/m²
- Profil: Investoren, die einen niedrigeren Einstiegspreis bei ähnlicher touristischer Attraktivität suchen
Dubrovnik:
- Durchschnittliche Miete (Langzeit): 900 bis 1.500 Euro / Monat
- Kaufpreis: höchster in Kroatien
- Hinweis: hohe Sättigung mit Touristenapartments, immer strengere Vorschriften – hoher Kaufpreis komprimiert die Nettorendite
Hinweis zum Inselgesetz: Die Republik Kroatien hat ein Vorkaufsrecht auf bestimmte Kategorien von Immobilien auf den Inseln, mit einer Antwortfrist von 30 Tagen ab Erhalt des Angebots.
Rijeka, Varaždin, Osijek und Istrien: Unterschätztes Potenzial
Diese Märkte werden konstant unterschätzt, und gerade deshalb bieten sie ein besseres Verhältnis von Anschaffungspreis und Rendite als die gesättigten Küstenregionen.
Rijeka:
- Durchschnittliche Miete: 763 Euro / Monat
- Kaufpreis: niedriger als Split und Zadar
- Bruttorendite: 5 bis 6 %
- Vorteil: ganzjährig gleichmäßige Nachfrage – Universität Rijeka, Hafen, Unternehmenssektor
- Profil: Investor, der ein vorhersehbares langfristiges Einkommen ohne Saisonalität wünscht
Varaždin:
- Durchschnittliche Miete: 536 Euro / Monat
- Kaufpreis: deutlich niedriger als Zagreb
- Bruttorendite: 6 bis 7 % – eine der höchsten in Kroatien
- Vorteil: stabile Industriebasis, Universität Nord, geringe Konkurrenz unter Vermietern
- Profil: konservativer Investor mit kleinerem Kapital, der eine hohe relative Rendite sucht
Osijek:
- Durchschnittliche Miete: 487 Euro / Monat
- Kaufpreis: zu den niedrigsten in Kroatien gehörend
- Bruttorendite: 6 bis 7 %
- Vorteil: Josip Juraj Strossmayer Universität, entwickelter Geschäftssektor, hohes jährliches Wachstum der Mietnachfrage
- Profil: Investor, der mit geringerem Kapital einsteigt und eine hohe relative Rendite in einem wachsenden Markt sucht
Istrien (Hinterland – Pazin, Poreč außerhalb der Saison):
- Durchschnittliche Miete (Langzeit): 500 bis 700 Euro / Monat
- Vorteil: geringere Sättigung durch Tourismus als an der Küste, stabilere Langzeitmieter
- Profil: Investor, der touristisches Potenzial mit einem niedrigeren Kaufpreis als in Dalmatien kombinieren möchte
Formel zur Renditeberechnung: konkrete Beispiele
Die Mietrendite (Yield) ist der wichtigste Indikator für die Rentabilität einer Investition.
Brutto-Jahresrendite (%) = (Jahresmiete ÷ Kaufpreis der Immobilie) × 100
Die Nettorendite erhalten wir durch Abzug aller Kosten – Steuern, Wartung, Maklergebühren, eventuelles Property Management. In der Praxis liegt die Nettorendite normalerweise 30 bis 40 % unter der Bruttorendite.
Beispiel 1 – Zagreb, Trešnjevka, Wohnung 50 m²:
- Kaufpreis: 175.000 Euro
- Monatsmiete: 850 Euro
- Jahresmiete: 10.200 Euro
- Bruttorendite: (10.200 ÷ 175.000) × 100 = 5,8 %
- Nettorendite (nach 35 % Abzug für Steuern und Kosten): ~3,8 %
Beispiel 2 – Rijeka, Wohnung 50 m²:
- Kaufpreis: 120.000 Euro
- Monatsmiete: 700 Euro
- Jahresmiete: 8.400 Euro
- Bruttorendite: (8.400 ÷ 120.000) × 100 = 7,0 %
- Nettorendite (nach 35 % Abzug): ~4,5 %
Beispiel 3 – Split, Touristenapartment 45 m² (saisonal):
- Kaufpreis: 190.000 Euro
- Mieteinnahmen (7 Monate, bei realistischer Auslastung): 12.000 Euro brutto
- Bruttorendite: (12.000 ÷ 190.000) × 100 = 6,3 %
- Nettorendite (Plattformgebühren, Pauschalsteuer, Reinigung, Property Management – ~40 % Abzug): ~3,8 %
Kosten, die jeder Investor einkalkulieren muss
Kaufkosten:
Grunderwerbsteuer (PPN): 3 % des Kaufpreises für gebrauchte Immobilien. Junge Menschen unter 45 Jahren, die ihre erste Wohnimmobilie kaufen, sind von der PPN befreit, aber diese Befreiung gilt nicht für Anlageimmobilien – sie gilt ausschließlich für Immobilien, in denen der Käufer selbst wohnt.
Mehrwertsteuer für Neubauten: 25 % (im Preis enthalten). Eine Rückerstattung von bis zu 50 % der Mehrwertsteuer ist ausschließlich kroatischen Staatsbürgern unter 45 Jahren möglich, die ihre erste Wohnimmobilie für den Eigenbedarf kaufen – unter der Bedingung, dass sie mindestens 5 Jahre darin wohnen. Dieses Recht kann von ausländischen Staatsbürgern nicht in Anspruch genommen werden und gilt auch nicht für Anlageimmobilien zur Vermietung. Der Quadratmeterpreis der Immobilie darf 150 % des Durchschnittspreises in der JLS nicht überschreiten.
Maklerprovision: 3 % des Kaufpreises + Mehrwertsteuer.
Notargebühren und Eintragung: 300 bis 600 Euro je nach Wert der Immobilie.
Jährliche Besitzkosten:
Grundsteuer: 0,60 bis 8,00 Euro/m² Nutzfläche pro Jahr, je nach Entscheidung der JLS. Immobilien, die langfristig für mindestens 10 Monate im Jahr vermietet sind und deren Vertrag ordnungsgemäß beim Finanzamt gemeldet ist, sind von dieser Steuer befreit.
Einkommensteuer auf Mieteinnahmen: 12 % auf 70 % des Mietbetrags (30 % Pauschalkosten werden automatisch anerkannt). Seit dem 1. Januar 2024 ist der Solidaritätszuschlag abgeschafft – was die Gesamtsteuerlast senkt, insbesondere für Vermieter in Zagreb, wo der Zuschlag zuvor bis zu 18 % betrug.
Wichtig: Jeder Langzeitmietvertrag muss innerhalb von 8 Tagen nach Mietbeginn bei der zuständigen Finanzamtsstelle über das Formular RPO oder das ePorezna-System gemeldet werden. Die Nichtmeldung des Vertrags ist eine Steuerordnungswidrigkeit.
Kommunalabgaben und Rücklage: 50 bis 200 Euro / Monat je nach Wohnung und Gebäude.
Versicherung: Eine Standard-Hausratpolice deckt die kurzfristige Touristenvermietung nicht ab – hierfür ist eine spezielle Police oder ein spezieller Vertragszusatz erforderlich.
Kapitalertragssteuer: Beim Verkauf einer Immobilie innerhalb von 2 Jahren nach dem Kauf werden 24 % Steuer auf den realisierten Kapitalertrag fällig. Mehr zur Kapitalertragssteuer lesen Sie in unserem Blog.
Rechtlicher Rahmen 2026: Was Investoren wissen müssen
Ein Mietvertrag muss schriftlich abgeschlossen werden – dies ist eine gesetzliche Verpflichtung gemäß dem Mietwohnungsgesetz (NN 91/96 und Änderungen). Die Beglaubigung von Unterschriften oder die Beurkundung des Vertrags durch einen Notar ist keine gesetzliche Pflicht, aber empfehlenswert, da sie dem Vertrag die Kraft eines vollstreckbaren Dokuments verleiht.
Der Vertrag muss innerhalb von 8 Tagen nach Mietbeginn über das Formular RPO oder das ePorezna-System beim Finanzamt gemeldet werden.
Für kurzfristige Touristenvermietung ist Folgendes obligatorisch:
- Ein Beschluss zur Kategorisierung des Objekts einzuholen – eine dauerhafte Lösung ist für alle, die eine vorläufige Lösung haben, bis zum 31. Dezember 2026 obligatorisch.
- Das Objekt im e-Turizam-System und alle Gäste im eVisitor anmelden.
- Kurtaxe und Pauschalsteuer oder Einkommensteuer zahlen.
- Ab 2027 eine Registrierungsnummer für die Werbung auf Plattformen haben (EU-Verordnung 2024/1028).
Für den Kauf von Immobilien auf den Inseln: Die Republik Kroatien hat ein gesetzliches Vorkaufsrecht auf bestimmte Kategorien von Immobilien – die Antwortfrist beträgt 30 Tage ab Zustellung des Angebots.
Wie Ihnen die Regent Immobilienagentur helfen kann
Regent ist eine Immobilienagentur, die in Zagreb, Split, Rijeka und Istrien sowie im restlichen Kroatien tätig ist, was lokales Marktwissen in allen von diesem Leitfaden abgedeckten Regionen bedeutet.
Für Investoren bieten wir:
- Kostenlose Bewertung des Marktwerts der Immobilie
- Rechtliche Prüfung der Dokumentation und Due Diligence
- Vermittlung beim Kauf und der Miete
- Administrative Dienstleistungen
- Beratung
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Welche Stadt in Kroatien hat die höchste Mietrendite?
Varaždin und Osijek verzeichnen regelmäßig Bruttorenditen von 6 bis 7 % – mehr als Split oder Zagreb – gerade wegen der niedrigeren Kaufpreise bei stabiler Langzeitnachfrage. Für kurzfristige Touristenvermietungen bieten Split und Zadar hohe saisonale Renditen, jedoch mit höheren Betriebskosten und regulatorischen Verpflichtungen.
Kann ein Ausländer eine Mietimmobilie in Kroatien kaufen?
Ja – EU-Bürger können Immobilien unter den gleichen Bedingungen wie kroatische Staatsbürger kaufen. Bürger außerhalb der EU müssen zusätzliche Bedingungen erfüllen – Gegenseitigkeit oder eine besondere Genehmigung. Die Rückerstattung der Mehrwertsteuer und der Grunderwerbsteuer für die erste Immobilie steht ausschließlich kroatischen Staatsbürgern zu. Mehr zum Kauf für ausländische Staatsbürger: https://regent.hr/vodic-za-strane-drzavljane
Was ist besser – eine Neubauwohnung oder eine gebrauchte Immobilie zur Vermietung kaufen?
Neubauten bieten eine höhere Energieeffizienzklasse, geringere Wartungskosten und höhere Mieteinnahmen, aber mit 25 % Mehrwertsteuer im Preis. Gebrauchte Immobilien haben einen niedrigeren Kaufpreis und zahlen nur 3 % Grunderwerbsteuer, was die Rendite verbessern kann. Die Entscheidung hängt vom Standort, dem Zustand der Immobilie und dem Vermietungsmodell ab.
Muss ich den Mietvertrag beim Finanzamt melden?
Ja – die Meldung ist gesetzlich innerhalb von 8 Tagen nach Mietbeginn über das Formular RPO oder das ePorezna-System vorgeschrieben. Die Nichtmeldung ist eine Steuerordnungswidrigkeit.
Wie hoch ist die Einkommensteuer auf Mieteinnahmen?
Für die Langzeitvermietung von Wohnraum: 12 % auf 70 % des Mietbetrags (30 % werden automatisch als Kosten anerkannt). Der Solidaritätszuschlag wurde ab 2024 abgeschafft. Mehr zu Immobiliensteuern: https://regent.hr/blog/porezi-detaljno
Die Angaben zu den Mietpreisen basieren auf der Marktuntersuchung des Portals Njuškalo für das Jahr 2025. Die Angaben zum Anstieg der Immobilienpreise stammen von Eurostat und DZS für die Jahre 2025/2026. Steuerliche und rechtliche Angaben gemäß der kroatischen Steuerverwaltung, APN und der aktuellen Gesetzgebung.
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