Nehnuteľnosti

Kde kúpiť nehnuteľnosť na prenájom v Chorvátsku: sprievodca lokalitami, výnosmi a nákladmi na rok 2026.

28-05-2026 / Regent Split

TL;DR: Kúpa nehnuteľnosti na prenájom v Chorvátsku môže byť výnosná investícia — ale výnos závisí od lokality, modelu prenájmu a nákladov, ktoré sa ľahko prehliadnu. Záhreb ponúka najstabilnejší dlhodobý dopyt, Split a Zadar vysoké sezónne výnosy a Rijeka a Varaždín čoraz atraktívnejší pomer vstupnej ceny a výnosu. Hrubé výnosy sa pohybujú medzi 4 a 7% — čistý výnos po zdanení a nákladoch je zvyčajne o 30 až 40% nižší.

Trh prenájmu v Chorvátsku prechádza štrukturálnou zmenou: podľa Eurostatu ceny rezidenčných nehnuteľností v Chorvátsku v treťom štvrťroku 2025 medziročne vzrástli o 13,8% — viac ako dvojnásobne rýchlejšie ako priemer EÚ vo výške 5,5%. V rovnakom období Chorvátsko zaznamenalo tretí najvyšší rast cien nehnuteľností v Európe. Pre investora, ktorý plánuje kúpu bytu na prenájom, to znamená rastúcu hodnotu majetku a stabilný dopyt po prenájme — ale aj potrebu presnej kalkulácie pred podpisom zmluvy.

Rozdiel medzi Záhrebom, Splitom a Rijekou nie je len v cene za meter štvorcový. Sú to tri úplne odlišné trhové modely s rôznymi profilmi nájomníkov, sezónnosťou príjmov a mierami výnosnosti. Tento sprievodca prechádza všetkými relevantnými mestami s konkrétnymi číslami a všetkými nákladmi, ktoré musí investor zohľadniť.

Obsah

Kľúčové informácie
1. Kľúčové faktory pre výber najlepšej lokality na prenájom
2. Záhreb: štvrte s najvyšším dopytom po prenájme
3. Split, Zadar a Rijeka: dopyt, ktorý neustáva
4. Menšie mestá a regióny s investičným potenciálom
5. Porovnanie top lokalít: cena, dopyt a ziskovosť
6. Ako si vybrať lokalitu podľa vlastných potrieb
Moja skúsenosť s trhom prenájmu v Chorvátsku
Regent vám pomôže nájsť správnu nehnuteľnosť
FAQ

Prečo trh prenájmu v roku 2026 láka investorov

Podľa DZS predstavovala priemerná čistá mzda v Chorvátsku za marec 2026 1 555 eur (medián: 1 317 eur). Záhreb zaznamenáva príjmy nad národným priemerom, čo podporuje kapacitu trhu na platbu vyššieho nájmu. Od roku 2026 je v platnosti nový Zákon o územnom plánovaní (NN 155/25), ktorý zavádza digitálny systém ePlanov a prísnejšie obmedzenia rozširovania výstavby — čo štrukturálne obmedzuje ponuku nových bytov a podporuje ceny.

Kľúčové faktory podporujúce investičnú atraktívnosť:

Obmedzená ponuka novostavieb z dôvodu nových predpisov o územnom plánovaní
Chorvátsko je od roku 2015 do Q3 2025 jednou z krajín s najväčším rastom cien nehnuteľností v EÚ — podľa Eurostatu
Stabilné euro od roku 2023 zvyšuje transparentnosť transakcií a láka zahraničných investorov
Silný turistický dopyt na pobreží podporuje krátkodobý prenájom
Predaj nehnuteľností za prvých 9 mesiacov 2025 klesol o 13% — menší počet špekulatívnych nákupov znamená stabilnejšie trhové podmienky pre investora

Poznámka: Regent predpokladá mierny rast cien o 3 až 4% v roku 2026 — podľa odhadov z konca roka 2025.

Dlhodobý alebo krátkodobý prenájom: ktorý model má zmysel kde

Výber modelu prenájmu je rovnako dôležitý ako výber lokality. Rovnaká nehnuteľnosť môže priniesť úplne iný výnos v závislosti od toho, či ju prenajímate turistom na týždeň alebo rodine na rok.

Dlhodobý prenájom:

Stabilný, predvídateľný príjem počas celého roka bez sezónnosti
Nižšie prevádzkové náklady — žiadne upratovanie medzi hosťami, menšie opotrebovanie nábytku
Vhodné pre Záhreb, Rijeku, Varaždín a vnútrozemie Chorvátska
Nehnuteľnosť prenajatá dlhodobo minimálne 10 mesiacov ročne, s riadne nahlásenou zmluvou daňovému úradu, je oslobodená od platenia ročnej dane z nehnuteľností
Vhodné pre investorov, ktorí nechcú aktívne spravovať nehnuteľnosť

Krátkodobý turistický prenájom:

Vyššia cena za noc, ale výrazná sezónnosť — hlavná sezóna trvá len 8 týždňov (júl a august)
Reálna ročná obsadenosť špičkovej pobrežnej nehnuteľnosti: 60 až 70% v sezóne — nie na ročnej báze
Významné prevádzkové náklady: poplatky platformám 15 až 20%, správa nehnuteľnosti 15 až 30% príjmov, upratovanie, komunálne služby
Vyžaduje kategorizáciu objektu, registráciu v e-Turizme a platbu pobytovej taxy
Paušálna daň za lôžko pre rok 2026 sa pohybuje od 20 do 300 eur ročne v závislosti od kategórie miestnej samosprávy
Príjmy z krátkodobého prenájmu sa zdaňujú paušálne za lôžko alebo sadzbou 12% z 70% príjmov

Od 20. mája 2026 je v platnosti nariadenie EÚ 2024/1028, ktoré zaväzuje Airbnb a Booking k poskytovaniu údajov o všetkých prenajímateľoch príslušným orgánom; od 1. januára 2027 sa plánuje zavedenie povinného registračného čísla, bez ktorého nebude možné inzerovať.

Na krátkodobý prenájom v bytovom dome je potrebný súhlas minimálne dvoch tretín spoluvlastníkov podľa nového Zákona o správe a údržbe budov.

Pre podrobnosti o krátkodobom turistickom prenájme a špecifikách investičnej nehnuteľnosti pri mori si prečítajte tu.

Záhreb: najstabilnejší trh dlhodobého prenájmu

Záhreb je centrom trhu dlhodobého prenájmu v Chorvátsku. Mesto má univerzitnú populáciu, rozvinutú obchodnú zónu a stály dopyt, ktorý nezávisí od sezóny. Priemerné nájomné v Záhrebe je 923 eur mesačne.

Analýza štvrtí:

Záhreb — centrum (Donji grad, Gornji grad, Ilica)
Priemerné nájomné: 900 až 1 500 eur / mes.
Typ nájomníkov: mladí profesionáli, digitálni nomádi
Hrubý výnos: 4 až 5%
Poznámka: vysoká likvidita pri predaji, pomalšia amortizácia investície

Záhreb — polocentrum (Trešnjevka, Trnje, Maksimir, Črnomerec)

Priemerné nájomné: 700 až 1 000 eur / mes.
Typ nájomníkov: študenti, mladé páry, rodiny
Hrubý výnos: 5 až 6%
Poznámka: optimálna zóna pre dlhodobého investora — dobrý pomer kúpnej ceny a nájomného

Záhreb — periféria (Dubrava, Sesvete, Novi Zagreb)

Priemerné nájomné: 500 až 700 eur / mes.
Typ nájomníkov: rodiny, pracovníci
Hrubý výnos: 5 až 7%
Poznámka: nižšia likvidita pri predaji, ale vyšší výnos

Pre investora, ktorý vstupuje na trh prenájmu po prvýkrát, Trešnjevka a Trnje ponúkajú najoptimálnejší pomer vstupnej ceny, stability dopytu a výnosu. Prístup k verejnej doprave sa neustále objavuje ako kľúčové kritérium pre dlhodobých nájomníkov.

Na našej webovej stránke si pozrite dostupné byty na prenájom v Záhrebe.

Split, Zadar a Dubrovník: vysoký výnos, sezónny charakter

Dalmatínske pobrežie funguje podľa inej logiky ako Záhreb. Turistický prenájom prináša vysoké príjmy v lete, ale vyžaduje aktívnu správu, nesie vyššie prevádzkové náklady a regulačné povinnosti, ktoré sú od rokov 2025 a 2026 podstatne prísnejšie.

Dôležité upozornenie pre investorov na pobreží: mnohé nehnuteľnosti, najmä staršie kamenné domy, nie sú etažované — čo znemožňuje zápis vlastníctva a registráciu v e-Turizme. Nelegálna výstavba alebo neuvedené časti nehnuteľnosti priamo znemožňujú kategorizáciu a krátkodobý prenájom, kým sa neukončí legalizácia. Tieto kontroly musia byť súčasťou procesu due diligence pred každou kúpou.

Split:

Priemerné nájomné (dlhodobé): 600 až 1 230 eur / mes.
Hrubý výnos (krátkodobý turistický): 5 až 7%
Kúpna cena: ~5 183 eur/m²
Profil: investori, ktorí kombinujú turizmus v lete a dlhodobý prenájom mimo sezóny

Zadar:

Priemerné nájomné (dlhodobé): 450 až 900 eur / mes.
Hrubý výnos (krátkodobý turistický): 4 až 6%
Kúpna cena: ~3 808 eur/m²
Profil: investori, ktorí hľadajú nižšiu vstupnú cenu s podobnou turistickou atraktivitou

Dubrovník:

Priemerné nájomné (dlhodobé): 900 až 1 500 eur / mes.
Kúpna cena: najvyššia v Chorvátsku
Poznámka: vysoká saturácia turistickými apartmánmi, regulácia je stále prísnejšia — vysoká kúpna cena stláča čistý výnos

Poznámka k Zákonu o ostrovoch: Chorvátska republika má právo prvokúpy na určité kategórie nehnuteľností na ostrovoch, s lehotou na odpoveď 30 dní od prijatia ponuky.

Rijeka, Varaždín, Osijek a Istria: podcenený potenciál

Tieto trhy sú neustále podceňované, a práve preto ponúkajú lepší pomer vstupnej ceny a výnosu ako nasýtené pobrežné destinácie.

Rijeka:

Priemerné nájomné: 763 eur / mes.
Kúpna cena: nižšia ako v Splite a Zadare
Hrubý výnos: 5 až 6%
Výhoda: dopyt je rovnomerný počas celého roka — Univerzita v Rijeke, prístav, obchodný sektor
Profil: investor, ktorý chce predvídateľný dlhodobý príjem bez sezónnosti

Varaždín:

Priemerné nájomné: 536 eur / mes.
Kúpna cena: podstatne nižšia ako v Záhrebe
Hrubý výnos: 6 až 7% — jeden z najvyšších v Chorvátsku
Výhoda: stabilná priemyselná základňa, Univerzita Sever, nízka konkurencia medzi prenajímateľmi
Profil: konzervatívny investor s menším kapitálom, ktorý hľadá vysoký relatívny výnos

Osijek:

Priemerné nájomné: 487 eur / mes.
Kúpna cena: medzi najnižšími v Chorvátsku
Hrubý výnos: 6 až 7%
Výhoda: Univerzita Josipa Jurja Strossmayera, rozvinutý obchodný sektor, vysoký ročný rast dopytu po prenájme
Profil: investor, ktorý vstupuje s menším kapitálom a hľadá vysoký relatívny výnos na rastúcom trhu

Istria (vnútrozemie — Pazin, Poreč mimo sezóny):

Priemerné nájomné (dlhodobé): 500 až 700 eur / mes.
Výhoda: menšia saturácia turizmom ako na pobreží, stabilnejší dlhodobí nájomníci
Profil: investor, ktorý chce kombinovať turistický potenciál s nižšou kúpnou cenou ako v Dalmácii

Vzorec pre výpočet výnosu: konkrétne príklady

Výnos z prenájmu (yield) je najdôležitejším ukazovateľom návratnosti investície.

Hrubý ročný výnos (%) = (Ročné nájomné ÷ Kúpna cena nehnuteľnosti) × 100

Čistý výnos získame odpočítaním všetkých nákladov — daní, údržby, provízií agentúram, prípadnej správy nehnuteľnosti (property management). V praxi je čistý výnos zvyčajne o 30 až 40% nižší ako hrubý výnos.

Príklad 1 — Záhreb, Trešnjevka, byt 50 m²:

Kúpna cena: 175 000 eur
Mesačné nájomné: 850 eur
Ročné nájomné: 10 200 eur
Hrubý výnos: (10 200 ÷ 175 000) × 100 = 5,8%
Čistý výnos (po 35% odpočítaní za dane a náklady): ~3,8%

Príklad 2 — Rijeka, byt 50 m²:

Kúpna cena: 120 000 eur
Mesačné nájomné: 700 eur
Ročné nájomné: 8 400 eur
Hrubý výnos: (8 400 ÷ 120 000) × 100 = 7,0%
Čistý výnos (po 35% odpočítaní): ~4,5%

Príklad 3 — Split, turistický apartmán 45 m² (sezónny):

Kúpna cena: 190 000 eur
Príjem z prenájmu (7 mesiacov, s reálnou obsadenosťou): 12 000 eur brutto
Hrubý výnos: (12 000 ÷ 190 000) × 100 = 6,3%
Čistý výnos (poplatky platformám, paušálna daň, upratovanie, správa nehnuteľnosti — ~40% odpočítania): ~3,8%

Náklady, ktoré musí každý investor zohľadniť

Náklady pri kúpe:

Daň z prevodu nehnuteľností (PPN): 3% z kúpnej ceny za použité nehnuteľnosti. Mladí do 45 rokov, ktorí kupujú prvú obytnú nehnuteľnosť, sú oslobodení od PPN, ale toto oslobodenie neplatí pre investičnú nehnuteľnosť — platí výhradne pre nehnuteľnosť, v ktorej kupujúci sám býva.

DPH za novostavbu: 25% (zahrnutá v cene). Vrátenie až 50% DPH je dostupné výhradne chorvátskym občanom mladším ako 45 rokov, ktorí kupujú prvú obytnú nehnuteľnosť na osobné bývanie — s podmienkou, že v nej bývajú minimálne 5 rokov. Toto právo nemôžu uplatniť zahraniční občania, ani sa nevzťahuje na investičnú nehnuteľnosť na prenájom. Cena nehnuteľnosti za m² nesmie prekročiť 150% priemernej ceny v miestnej samospráve.

Provízia agentúre: 3% z kúpnej ceny + DPH.

Poplatky notárovi a zápis do katastra: 300 až 600 eur v závislosti od hodnoty nehnuteľnosti.

Ročné náklady na vlastníctvo:

Daň z nehnuteľností: 0,60 až 8,00 eur/m² úžitkovej plochy ročne, podľa rozhodnutia miestnej samosprávy. Nehnuteľnosti prenajaté dlhodobo minimálne 10 mesiacov ročne, s riadne nahlásenou zmluvou daňovému úradu, sú oslobodené od tejto dane.

Daň z príjmu z prenájmu: 12% z 70% výšky nájomného (automaticky sa uznáva 30% paušálnych nákladov). Od 1. januára 2024 je príplatok zrušený — čo znižuje celkové daňové zaťaženie, najmä pre prenajímateľov v Záhrebe, kde bol príplatok predtým až do 18%.

Dôležité: každá zmluva o dlhodobom prenájme musí byť nahlásená príslušnej pobočke Daňového úradu prostredníctvom Formulára RPO alebo systému ePorezna do 8 dní od začiatku prenájmu. Nenahlásenie zmluvy je daňový priestupok.

Komunálne poplatky a fond opráv: 50 až 200 eur / mes. v závislosti od bytu a budovy.

Poistenie: štandardná poistka domácnosti nepokrýva krátkodobý turistický prenájom — na tento účel je potrebná špeciálna poistka alebo osobitný zmluvný dodatok.

Daň z kapitálových ziskov: pri predaji nehnuteľnosti do 2 rokov od kúpy sa platí 24% daň z realizovaného kapitálového zisku. Viac o dani z kapitálových ziskov si prečítajte na našom blogu.

Právny rámec v roku 2026: čo musí investor vedieť

Zmluva o prenájme musí byť uzavretá v písomnej forme — to je zákonná povinnosť podľa Zákona o prenájme bytov (NN 91/96 a zmeny). Overenie podpisu alebo slávnostné uzavretie zmluvy u notára nie je zákonnou povinnosťou, ale je odporúčané, pretože zmluve dodáva silu exekučného titulu.

Zmluva musí byť nahlásená Daňovému úradu do 8 dní od začiatku prenájmu prostredníctvom Formulára RPO alebo systému ePorezna.

Na krátkodobý turistický prenájom je povinné:

Získať rozhodnutie o kategorizácii objektu — trvalé rozhodnutie je povinné do 31. decembra 2026 pre všetkých, ktorí majú dočasné rozhodnutie
Registrovať objekt v systéme e-Turizmus a všetkých hostí v eVisitor
Platiť pobytovú taxu a paušálnu daň alebo daň z príjmu
Od roku 2027 mať registračné číslo pre inzerciu na platformách (Nariadenie EÚ 2024/1028)

Na kúpu nehnuteľnosti na ostrovoch: Chorvátska republika má zákonné právo prvokúpy na určité kategórie nehnuteľností — lehota na odpoveď je 30 dní od doručenia ponuky.

Ako Vám môže pomôcť realitná kancelária Regent

Regent je realitná kancelária, ktorá pôsobí v Záhrebe, Splite, Rijeke a Istrii, ako aj vo zvyšku Chorvátska, čo znamená lokálnu znalosť trhu vo všetkých regiónoch, ktoré tento sprievodca pokrýva.

Pre investorov ponúkame:

Bezplatné ocenenie trhovej hodnoty nehnuteľnosti
Právnu previerku dokumentácie a due diligence
Sprostredkovanie pri kúpe a prenájme
Administratívne služby
Poradenstvo

Kontaktujte nás.

Často kladené otázky (FAQ)

Ktoré mesto v Chorvátsku má najvyšší výnos z prenájmu?

Varaždín a Osijek pravidelne zaznamenávajú hrubé výnosy od 6 do 7% — viac ako Split alebo Záhreb — práve vďaka nižšej kúpnej cene nehnuteľností pri stabilnom dlhodobom dopyte. Pre krátkodobý turistický prenájom Split a Zadar ponúkajú vysoké sezónne výnosy, ale s vyššími prevádzkovými nákladmi a regulačnými povinnosťami.

Môže cudzinec kúpiť nehnuteľnosť na prenájom v Chorvátsku?

Áno — občania EÚ môžu kúpiť nehnuteľnosť za rovnakých podmienok ako chorvátski občania. Občania mimo EÚ musia splniť dodatočné podmienky — reciprocitu alebo špeciálne povolenie. Vrátenie DPH a PPN za prvú nehnuteľnosť je dostupné výhradne chorvátskym občanom. Viac o kúpe pre zahraničných občanov: https://regent.hr/vodic-za-strane-drzavljane

Čo je lepšie — kúpiť byt v novostavbe alebo použitú nehnuteľnosť na prenájom?

Novostavba prináša vyššiu energetickú triedu, nižšie náklady na údržbu a vyššie nájomné, ale s DPH vo výške 25% v cene. Použité nehnuteľnosti majú nižšiu kúpnu cenu a platia len PPN vo výške 3%, čo môže zlepšiť výnos. Rozhodnutie závisí od lokality, stavu nehnuteľnosti a modelu prenájmu.

Musím nahlásiť zmluvu o prenájme Daňovému úradu?

Áno — nahlásenie je zákonná povinnosť do 8 dní od začiatku prenájmu, prostredníctvom Formulára RPO alebo systému ePorezna. Nenahlásenie je daňový priestupok.

Koľko činí daň z príjmu z prenájmu?

Pri dlhodobom prenájme obytného priestoru: 12% z 70% výšky nájomného (30% sa automaticky uznáva ako náklady). Príplatok bol zrušený od roku 2024. Viac o daniach z nehnuteľností: https://regent.hr/blog/porezi-detaljno

Údaje o cenách prenájmu sú založené na prieskume trhu portálu Njuškalo za rok 2025. Údaje o raste cien nehnuteľností podľa Eurostatu a DZS za roky 2025/2026. Daňové a právne údaje podľa Daňového úradu HR, APN a aktuálnej legislatívy.