Nekretnine

Investicijska nekretnina na moru: kompletan vodič za kupce i investitore u Hrvatskoj

25-05-2026 / Regent Split

TL;DR: Kupnja nekretnine za odmor na jadranskoj obali donosi niz obveza koje je važno poznavati prije ulaganja. Razlika između osobne upotrebe i kratkoročnog najma izravno utječe na porezne obveze, komunalne naknade i zakonske zahtjeve. Realni bruto prinosi kreću se između 4 i 7% godišnje, a neto prinos nakon troškova i poreza obično je 30 do 40% niži. Uspješna investicija zahtijeva temeljitu provjeru dokumentacije, prostornog plana i pravilnika zgrade prije potpisivanja ugovora.

Sadržaj

Ključne točke
Investicijska nekretnina: osobna upotreba ili najam
Što provjeriti prije kupnje
Porezi i komunalne naknade
Kratkoročni najam: zakonske obveze
Realni prinosi u Dalmaciji, Istri i Kvarneru
Troškovi vlasništva i upravljanje nekretninom
Regent: kupnja investicijske nekretnine na moru
FAQ

Ključne točke

Namjena nekretnine određuje porezni tretman, komunalne naknade i obveze prijave — razlika između osobne upotrebe i najma ima izravne pravne i financijske posljedice.

Kratkoročni najam putem platformi poput Airbnba ili Bookinga zahtijeva kategorizaciju objekta, registraciju u sustavu e-Turizam i prijavu prihoda Poreznoj upravi. Od 20. svibnja 2026. na snazi su nova EU pravila (Uredba EU 2024/1028) o obveznoj dostavi podataka o iznajmljivačima nadležnim tijelima, a od 1. siječnja 2027. planira se uvođenje registracijskog broja za sve smještajne jedinice — bez kojeg oglašavanje na Airbnbu i Bookingu neće biti moguće.

Prihodi od kratkoročnog najma oporezuju se paušalno (fiksni iznos po krevetu prema razredu turističkog mjesta) ili po stopi od 12% na 70% prihoda (uz odbitak 30% paušalnih troškova) za fizičke osobe koje vode poslovne knjige.

Povrat PPnN-a i PDV-a za mlade ne vrijedi za investicijsku nekretninu za odmor — mjera je namijenjena isključivo kupnji prve stambene nekretnine.

Bruto prinosi kreću se između 4 i 7% godišnje, ovisno o lokaciji i upravljanju nekretninom. Neto prinos, nakon odbitka poreza, troškova održavanja i upravljanja, obično je za 30 do 40% niži od bruto iznosa.

Provjera prostornog plana, pravilnika zgrade, etažiranosti i legalizacije nekretnine obvezni su koraci prije svake kupnje investicijske nekretnine na moru.

Investicijska nekretnina: osobna upotreba ili najam

Razlika između kupnje za osobni odmor i kupnje radi iznajmljivanja nije samo pitanje namjere — ona ima izravne pravne i financijske posljedice koje utječu na ukupnu isplativost ulaganja.

Nekretnina namijenjena isključivo osobnom korištenju nosi manji administrativni teret. Ne trebate se registrirati kao pružatelj turističkih usluga, ne prijavljujete goste u sustav e-Turizam i ne plaćate porez na prihode od najma. Plaćate, međutim, komunalnu naknadu za vikendice — koja je viša od naknade za nekretnine s prijavljenim stalnim boravištem — i godišnji porez na nekretnine. Komunalna naknada se plaća bez obzira na to koristite li vikendicu ili ne.

Kratkoročni najam putem Airbnba, Bookinga ili sličnih platformi donosi potencijalne prihode, ali i niz obveza opisanih u nastavku. Fleksibilnost je jedna od prednosti — nekretninu možete koristiti i sami u periodima kada nije iznajmljena.

Ako planirate koristiti nekretninu i za osobne potrebe i za najam, unaprijed izračunajte kako osobno korištenje utječe na prihode. Sezona na Jadranu kratka je, a vrhunac potražnje traje svega 8 do 10 tjedana — svaki tjedan osobnog korištenja u kolovozu direktno smanjuje prihode od najma.

Porezni tretman mješovite upotrebe (dio godine osobno, dio za najam) nije posebno reguliran — prihodi od najma oporezuju se u cijelosti bez obzira na udio osobnog korištenja.

Kredit za investicijsku nekretninu tretira se kao nestambeni kredit s drugačijim uvjetima od stambenog kredita. Prema smjernicama HNB-a, maksimalni DSTI za nestambene kredite iznosi 40%, rok otplate je kraći, a LTV (omjer kredita i vrijednosti nekretnine) može biti do 70%. Ovo je važna informacija za kupce koji planiraju financirati kupnju kreditom. Više o kreditiranju stranih kupaca: https://regent.hr/blog/stambeni-kredit-u-hrvatskoj-za-strane-kupce-vodic

Što provjeriti prije kupnje

Ovo je najvažniji korak koji mnogi kupci preskaču u uzbuđenju oko pronalaska nekretnine. Temeljita provjera dokumentacije može spriječiti skupu pogrešku.

Prostorni plan i namjena zone

Prije kupnje obvezno provjerite je li nekretnina u zoni gdje je dozvoljena turistička djelatnost. Nekretnine u zonama bez dopuštene turističke namjene ograničavaju mogućnosti kratkoročnog najma ili ga u potpunosti onemogućuju. Prostorni planovi dostupni su u uredima za prostorno uređenje lokalnih samouprava ili na njihovim web stranicama.

Posebno obratite pozornost na nekretnine u zaštićenim područjima ili zonama posebnog korištenja. Čak i ako je nekretnina u turističkom području, specifična zona unutar plana može imati ograničenja koja onemogućuju kratkoročni najam.

Pravilnik zgrade i suglasnost suvlasnika

Ako kupujete stan u stambenoj zgradi, obvezno provjerite pravilnik zgrade. Od lipnja 2025. na snazi je novi Zakon o upravljanju i održavanju zgrada koji je ojačao pravnu osnovu za zabranu kratkoročnog najma unutar stambenih zgrada. Pravilnik zgrade može zabraniti kratkoročni najam ili zahtijevati suglasnost suvlasnika.

Za obavljanje kratkoročnog najma u stambenoj zgradi potrebna je suglasnost najmanje dvije trećine suvlasnika. Kupac može kupiti stan i tek tada saznati da ga ne može iznajmljivati.

Etažiranje

Mnoge nekretnine na obali — posebno starije kamene kuće i apartmani — nisu etažirane. Bez etažiranja nije moguće uknjižiti posebni dio nekretnine ni dobiti vlastovnicu, što onemogućuje uknjižbu vlasništva i otežava prodaju ili zalaganje nekretnine. Prije kupnje provjerite je li nekretnina etažirana i ima li urednu uknjižbu.

Legalizacija nekretnine

Mnoge starije nekretnine na obali imaju dijelove koji nisu legalizirani. Bespravna gradnja izravno onemogućuje kategorizaciju objekta i prijavu u sustav e-Turizam — što blokira kratkoročni najam. Provjera legalizacije obvezni je korak kod kupnje starijih nekretnina na obali. Više o legalizaciji pročitajte na našem blogu: Legalizacija objekata: zašto je bitna kod prodaje i kupnje.

Pravo prvokupa na otocima

Ako kupujete nekretninu na hrvatskom otoku, imajte na umu da Republika Hrvatska ima pravo prvokupa na određene kategorije nekretnina prema Zakonu o otocima. Država mora odgovoriti u roku od 30 dana — tek nakon isteka tog roka ili pisanog odricanja transakcija može biti završena.

Strani kupci

Državljani EU mogu slobodno kupovati nekretnine unutar građevinskog područja u Hrvatskoj. Državljani trećih zemalja moraju ishodovati suglasnost Ministarstva pravosuđa (princip uzajamnosti), uz određena ograničenja na otocima. Više o kupnji za strane kupce pročitajte ovdje: Kako strani državljani mogu kupiti nekretninu u Hrvatskoj?

Checklist: što provjeriti prije kupnje

Je li turistička djelatnost dozvoljena u prostornom planu na toj lokaciji
Postoji li zabrana kratkoročnog najma u pravilniku zgrade ili je potrebna suglasnost suvlasnika (⅔)
Je li nekretnina etažirana i uknjižena
Je li nekretnina u cijelosti legalizirana
Postoji li pravo prvokupa RH (otoci)
Koji su ukupni troškovi kupnje: PPnN (3%) ili PDV (25% za novogradnju), agencijska provizija (2–3% + PDV), javnobilježničke naknade, troškovi uknjižbe
Je li nekretnina podobna za kategorizaciju (minimalni uvjeti: odvojena kupaonica, kuhinjski elementi, ispravne instalacije)

Porezi i komunalne naknade

PDV ili PPnN pri kupnji

Kod kupnje nekretnine od fizičke osobe na sekundarnom tržištu kupac plaća porez na promet nekretnina (PPnN) od 3% od tržišne vrijednosti. Kod kupnje novogradnje od poduzetnika plaća se PDV od 25% umjesto PPnN-a. Za investicijsku nekretninu PDV nije povratni trošak (za razliku od PPnN za mlade pri kupnji prve stambene nekretnine) i značajno povećava ukupni trošak kupnje.
Važno upozorenje: povrat PPnN-a i PDV-a za mlade ne vrijedi za investicijsku nekretninu za odmor — mjera je namijenjena isključivo kupnji prve stambene nekretnine.

Porezni tretman prihoda od kratkoročnog najma

Za fizičke osobe postoje dva načina oporezivanja prihoda od kratkoročnog najma:

Turistički paušal — fizičke osobe koje ne vode poslovne knjige plaćaju fiksni godišnji iznos po krevetu prema razredu turističkog mjesta. Iznosi za 2026. kreću se od 20 do 300 eura po krevetu godišnje, ovisno o razredu JLS-a. Administrativno je najjednostavniji način za vlasnike jedne nekretnine.

Porez na dohodak — fizičke osobe koje vode poslovne knjige plaćaju 12% na 70% ostvarenih prihoda (30% se automatski priznaje kao paušalni trošak). Ovaj način može biti financijski povoljniji pri višim prihodima jer se mogu odbiti i stvarni dokumentirani troškovi.

Obrt ili d.o.o. — registrirana djelatnost plaća porez na dobit po stopi 10% za prihode do 1.000.000 eura godišnje ili 18% iznad toga. Pogodnije za vlasnike portfelja nekretnina ili visoke prihode.

Godišnji porez na nekretnine

Vlasnici nekretnina u Hrvatskoj od 2025. plaćaju godišnji porez na nekretnine u iznosu od 0,60 do 8,00 eura po m² korisne površine, ovisno o lokaciji i namjeni. Vikendice i nekretnine za kratkoročni najam spadaju u oporezive kategorije. Nekretnine koje se stvarno koriste za stalno stanovanje oslobođene su ovog poreza — sama prijava boravišta bez stvarnog stanovanja nije dovoljna za oslobođenje.

Komunalna naknada za vikendice

Vlasnici vikendica plaćaju komunalnu naknadu prema lokalnim tarifama, koja je viša nego za nekretnine s prijavljenim stalnim boravištem. Lokalne samouprave na jadranskoj obali često određuju više stope za nekorištene vikendice i turistički iznajmljene objekte. Komunalna naknada plaća se bez obzira na to koristite li vikendicu ili ne.

Boravišna pristojba

Vlasnici koji iznajmljuju smještaj turistima obvezni su plaćati boravišnu pristojbu. Za 2026. iznosi se kreću od 1,00 do 2,50 eura po osobi i noćenju ovisno o razredu turističkog mjesta i sezoni, ili godišnji paušalni iznos po krevetu koji se razlikuje prema odluci županijske skupštine i lokaciji turističkog mjesta.

Kapitalni dobitak pri prodaji

Ako prodate investicijsku nekretninu po cijeni višoj od nabavne unutar dvije godine od kupnje, a niste u njoj bili prijavljeni i živjeli plaćate porez na kapitalni dobitak po stopi od 24% na ostvarenu dobit.

Kratkoročni najam: zakonske obveze (ukratko)

Kratkoročni najam u Hrvatskoj reguliran je Zakonom o ugostiteljskoj djelatnosti i nizom podzakonskih akata. Ovdje navodimo ključne korake.

Ključne zakonske obveze za kratkoročni najam:

Ishođenje rješenja o kategorizaciji — zahtjev se podnosi nadležnom uredu ili online putem sustava eTurizam. Minimalni uvjeti uključuju odvojenu kupaonicu, kuhinjske elemente (štednjak, sudoper, hladnjak), ispravan namještaj i ispravne instalacije. Viša kategorija (više zvjezdica) otvara mogućnost viših cijena po noćenju.

Registracija u sustavu e-Turizam — obvezna za sve iznajmljivače, nužna za porezne evidencije i legalno poslovanje.

Prijavljivanje gostiju — svaki gost mora biti prijavljen u sustav unutar 24 sata od dolaska.

Prijava prihoda Poreznoj upravi — neovisno o iznosu prihoda.

Rok za trajno rješenje o kategorizaciji — iznajmljivači s privremenim rješenjem moraju ishodovati trajno rješenje do 31. prosinca 2026.

Aktualna regulatorna promjena — od 20. svibnja 2026. na snazi je EU Uredba 2024/1028 koja obvezuje Airbnb i Booking na dostavu podataka o svim iznajmljivačima nadležnim tijelima. Od 1. siječnja 2027. planira se uvođenje obveznog registracijskog broja za sve smještajne jedinice — bez njega oglašavanje na platformama neće biti moguće. Kupci koji kupuju investicijsku nekretninu danas trebaju planirati ishođenje registracijskog broja kao dio ukupne pripreme za iznajmljivanje.

Osiguranje za kratkoročni najam — standardna polica osiguranja kućanstva u pravilu ne pokriva kratkoročni najam. Za iznajmljivanje turistima potrebna je posebna polica ili dodatak standardnoj polici osiguranja.

Troškovi vlasništva i upravljanje nekretninom

Troškovi koji dolaze nakon kupnje rijetko su dovoljno zastupljeni u kalkulacijama investitora. Realna slika ulaganja mora uključivati sve jednokratne i godišnje izdatke.

Jednokratni troškovi kupnje:

PPnN (3% od tržišne vrijednosti) ili PDV (25% za novogradnju od poduzetnika)
Agencijska provizija — obično 2 do 3% od kupoprodajne cijene + PDV
Javnobilježničke naknade
Troškovi uknjižbe i zemljišnoknjižnog upisa

Godišnji operativni troškovi:

Godišnji porez na nekretnine (0,60 do 8,00 eura/m²)
Komunalna naknada (prema lokalnim tarifama, viša za vikendice)
Električna energija, voda i internet (i kada je objekt prazan)
Osiguranje nekretnine (posebna polica za kratkoročni najam)
Čišćenje između boravaka i sitni popravci
Naknade platformi za rezervacije — Airbnb naplaćuje 3 do 5% po rezervaciji
Boravišna pristojba

Troškovi upravljanja:
Vlasnici koji ne žive blizu nekretnine ili ne mogu upravljati njome osobno angažiraju agenciju za upravljanje nekretninom (property management). Tipična naknada za property management iznosi 15 do 30% ukupnih prihoda od najma — ova stavka značajno smanjuje neto prinos i mora biti uključena u svaku kalkulaciju isplativosti.

Digitalne alternative (ključ-box, digitalni check-in, automatizirana komunikacija s gostima) mogu smanjiti troškove upravljanja, ali zahtijevaju početnu investiciju i tehničku pripremu nekretnine.

Iskustvo pokazuje da investitori koji nisu temeljito planirali troškove podcijene godišnje izdatke za 20 do 30% u odnosu na stvarne iznose. Planiranje za prvih pet godina vlasništva — uključujući povremene veće renovacije i sanacije — daje realnu sliku ukupnog ulaganja.

Realni prinosi u Dalmaciji, Istri i Kvarneru

Razumijevanje prinosa na jadranskim tržištima zahtijeva realistične pretpostavke.

Sezonalnost: ključni faktor koji utječe na prinos

Sezona na Jadranu strukturno je ograničena. Visoka sezona (srpanj i kolovoz) traje svega 8 tjedana. Predsezona (lipanj i rujan) i postsezona (svibanj i listopad) donose smanjenu potražnju i niže cijene po noćenju. Niska sezona (studeni do travnja) na većini jadranskih lokacija gotovo ne postoji za kratkoročni najam. Realna popunjenost vrhunske nekretnine na dobroj lokaciji iznosi 60 do 70% u sezoni — ne na godišnjoj razini.

Prinosi po regijama (bruto, ilustrativni)

Dalmacija (Split, Makarska, Dubrovnik) — prosječna cijena m²: 4.000 do 7.000 eura; sezona: 18 do 22 tjedna; okvirni bruto prinos: 5 do 7%

Istra (Rovinj, Poreč) — prosječna cijena m²: 4.500 do 7.000 eura; sezona: 20 do 24 tjedna; okvirni bruto prinos: 5 do 6%

Kvarner (Opatija, Cres, Lošinj) — prosječna cijena m²: 3.500 do 5.500 eura; sezona: 16 do 20 tjedana; okvirni bruto prinos: 4 do 6%

Napomena: bruto prinos ne uzima u obzir poreze, troškove upravljanja, property management i komunalne naknade. Neto prinos obično je za 30 do 40% niži od bruto iznosa.

Regent: kupnja investicijske nekretnine na moru

Regent pruža potpunu podršku kupcima koji traže investicijsku nekretninu na jadranskoj obali. Naš tim pokriva pravnu provjeru dokumentacije, provjeru prostornog plana i etažiranosti, savjetovanje o obvezama i financiranju te uknjižbu vlasništva.

Stranim kupcima pomažemo pri razumijevanju zakonskih uvjeta kupnje u Hrvatskoj i ishođenju potrebnih suglasnosti. Domaćim investitorima pomažemo pronaći lokacije s najboljim omjerom prinosa i potencijala rasta.

Pregledajte ponudu nekretnina na moru ovdje.

Kontaktirajte nas.

Često postavljana pitanja (FAQ)

Što je investicijska nekretnina za odmor?

Investicijska nekretnina za odmor je nekretnina kupljena s ciljem ostvarivanja prihoda od kratkoročnog najma i dugoročnog rasta vrijednosti, a ne radi stalnog stanovanja. Vlasnik je može koristiti i za osobne potrebe u periodima kada nije iznajmljena.

Koje poreze plaća vlasnik vikendice na obali?

Vlasnik plaća godišnji porez na nekretnine (0,60 do 8,00 eura po m² godišnje), komunalnu naknadu prema lokalnim tarifama (bez obzira koristi li vikendicu ili ne) te, ako iznajmljuje, porez na prihode od najma — paušalno ili 12% na 70% prihoda. Boravišna pristojba plaća se za svakog gosta.

Je li obavezna prijava u e-Turizam za kratkoročni najam?

Da, prijava u sustav e-Turizam obvezna je za sve koji iznajmljuju smještaj turistima. Bez registracije objekta i prijave gostiju kratkoročni najam nije legalan i može rezultirati inspekcijskim kaznama. Od 1. siječnja 2027. planira se uvođenje obveznog registracijskog broja za sve smještajne jedinice.

Koji su realni prinosi od najma na jadranskoj obali?

Bruto prinosi kreću se između 4 i 7% godišnje, ovisno o lokaciji i upravljanju nekretninom. Neto prinos, nakon odbitka poreza, troškova održavanja i upravljanja, obično je za 30 do 40% niži od bruto iznosa. Sezona na Jadranu traje 8 do 24 tjedna ovisno o regiji.

Što provjeriti u prostornom planu prije kupnje?

Provjerite je li nekretnina u zoni gdje je dozvoljena turistička djelatnost, postoje li ograničenja za kratkoročni najam te je li nekretnina etažirana i legalizirana. Ove informacije dostupne su u uredu za prostorno uređenje lokalne samouprave ili online.

Mogu li stranci kupiti nekretninu na obali u Hrvatskoj?

Državljani EU mogu slobodno kupovati nekretnine unutar građevinskog područja. Državljani trećih zemalja moraju ishodovati suglasnost Ministarstva pravosuđa. Na otocima vrijedi pravo prvokupa Republike Hrvatske za određene kategorije nekretnina.

Vrijedi li povrat poreza za mlade i za investicijsku nekretninu?

Ne. Povrat PPnN-a i PDV-a za mlade namijenjen je isključivo kupnji prve stambene nekretnine. Investicijska nekretnina za odmor nije prihvatljiva za ovu mjeru bez obzira na dob kupca.

Kakvi su uvjeti za kredit za investicijsku nekretninu?

Kredit za investicijsku nekretninu tretira se kao nestambeni kredit — uvjeti su stroži od stambenog kredita. Maksimalni DSTI iznosi 40%, rok otplate je kraći, a LTV može biti do 70% ovisno o banci. Preporuča se konzultacija s financijskim savjetnikom prije odabira načina financiranja.