TL;DR: Kupnja nekretnine za iznajmljivanje u Hrvatskoj može biti isplativa investicija — ali prinos ovisi o lokaciji, modelu najma i troškovima koji se lako previde. Zagreb nudi najstabilniju dugoročnu potražnju, Split i Zadar visoke sezonske prinose, a Rijeka i Varaždin sve atraktivniji omjer ulazne cijene i prinosa. Bruto prinosi kreću se između 4 i 7% — neto prinos nakon poreza i troškova obično je 30 do 40% niži.
Tržište najma u Hrvatskoj prolazi kroz strukturnu promjenu: prema Eurostatu, cijene stambenih nekretnina u Hrvatskoj u trećem kvartalu 2025. porasle su za 13,8% na godišnjoj razini — više nego dvostruko brže od EU prosjeka od 5,5%. U istom razdoblju Hrvatska je zabilježila treći najveći rast cijena nekretnina u Europi. Za investitora koji planira kupnju stana za iznajmljivanje, to znači rastuću vrijednost imovine i stabilnu potražnju za najam — ali i potrebu za preciznom kalkulacijom prije nego što se potpiše ugovor.
Razlika između Zagreba, Splita i Rijeke nije samo u cijeni kvadrata. To su tri potpuno različita tržišna modela s različitim profilima stanara, sezonalnošću prihoda i stopama prinosa. Ovaj vodič prolazi kroz sve relevantne gradove s konkretnim brojevima i svim troškovima koje investitor mora uračunati.
Sadržaj
- Ključne informacije
- 1. Ključni faktori za izbor najbolje lokacije za najam
- 2. Zagreb: kvartovi s najvećom potražnjom za najmom
- 3. Split, Zadar i Rijeka: potražnja koja ne prestaje
- 4. Manji gradovi i regije s potencijalom za ulaganje
- 5. Usporedba top lokacija: cijena, potražnja i profitabilnost
- 6. Kako odabrati lokaciju prema vlastitim potrebama
- Moje iskustvo s tržištem najma u Hrvatskoj
- Regent vam pomaže pronaći pravu nekretninu
- FAQ
Zašto tržište najma u 2026. privlači investitore
Prema DZS-u, prosječna neto plaća u Hrvatskoj za ožujak 2026. iznosi 1.555 eura (medijalna: 1.317 eura). Zagreb bilježi prihode iznad nacionalnog prosjeka, što podupire kapacitet tržišta za plaćanje višeg najma. Od 2026. na snazi je novi Zakon o prostornom uređenju (NN 155/25) koji uvodi digitalni sustav ePlanovi i stroža ograničenja širenja gradnje — što strukturno ograničava ponudu novih stanova i podupire cijene.
Ključni faktori koji podupiru investicijsku atraktivnost:
- Ograničena ponuda novogradnje zbog novih propisa o prostornom uređenju
- Hrvatska je od 2015. do Q3 2025. jedna od zemalja s najvećim rastom cijena nekretnina u EU — prema Eurostatu
- Stabilan euro od 2023. povećava transparentnost transakcija i privlači strane investitore
- Snažna turistička potražnja na obali podupire kratkoročni najam
- Prodaja nekretnina u prvih 9 mjeseci 2025. pala za 13% — manji broj špekulativnih kupnji znači stabilnije tržišne uvjete za investitora
Napomena: Regent predviđa umjeren rast cijena od 3 do 4% u 2026. — prema procjenama iz kasne 2025. godine.
Dugoročni ili kratkoročni najam: koji model gdje ima smisla
Odabir modela najma jednako je važan kao i odabir lokacije. Ista nekretnina može dati potpuno drugačiji prinos ovisno o tome iznajmljujete li je turistima na tjedan ili obitelji na godinu dana.
Dugoročni najam:
- Stabilan, predvidiv prihod kroz cijelu godinu bez sezonalnosti
- Niži operativni troškovi — nema čišćenja između gostiju, manje trošenja namještaja
- Pogodan za Zagreb, Rijeku, Varaždin i unutrašnjost Hrvatske
- Nekretnina iznajmljena dugoročno najmanje 10 mjeseci godišnje, s uredno prijavljenim ugovorom Poreznoj upravi, oslobođena je plaćanja godišnjeg poreza na nekretnine
- Pogodan za investitore koji ne žele aktivno upravljati nekretninom
Kratkoročni turistički najam:
- Viša cijena po noći, ali izražena sezonalnost — visoka sezona traje svega 8 tjedana (srpanj i kolovoz)
- Realna godišnja popunjenost vrhunske obalne nekretnine: 60 do 70% u sezoni — ne na godišnjoj razini
- Značajni operativni troškovi: platformske naknade 15 do 20%, property management 15 do 30% prihoda, čišćenje, komunalije
- Zahtijeva kategorizaciju objekta, prijavu u e-Turizam i plaćanje boravišne pristojbe
- Paušalni porez po krevetu za 2026. kreće se od 20 do 300 eura godišnje ovisno o razredu JLS-a
- Prihodi od kratkoročnog najma oporezuju se paušalno po krevetu ili po stopi 12% na 70% prihoda
Od 20. svibnja 2026. na snazi je EU Uredba 2024/1028 koja obvezuje Airbnb i Booking na dostavu podataka o svim iznajmljivačima nadležnim tijelima; od 1. siječnja 2027. planira se uvođenje obveznog registracijskog broja bez kojeg oglašavanje neće biti moguće
Za kratkoročni najam u stambenoj zgradi potrebna je suglasnost najmanje dvije trećine suvlasnika prema novom Zakonu o upravljanju i održavanju zgrada
Za detalje o kratkoročnom turističkom najmu i specifičnostima investicijske nekretnine na moru pročitajte ovdje.
Zagreb: najstabilnije tržište dugoročnog najma
Zagreb je centar tržišta dugoročnog najma u Hrvatskoj. Grad ima sveučilišnu populaciju, razvijenu poslovnu zonu i stalnu potražnju koja ne ovisi o sezoni. Prosječna stanarina u Zagrebu iznosi 923 eura mjesečno.
Kvartovska analiza:
- Zagreb — centar (Donji grad, Gornji grad, Ilica)
- Prosječna stanarina: 900 do 1.500 eura / mj.
- Tip stanara: mladi profesionalci, digitalni nomadi
- Bruto prinos: 4 do 5%
- Napomena: visoka likvidnost pri prodaji, sporija amortizacija ulaganja
Zagreb — polu-centar (Trešnjevka, Trnje, Maksimir, Črnomerec)
- Prosječna stanarina: 700 do 1.000 eura / mj.
- Tip stanara: studenti, mladi parovi, obitelji
- Bruto prinos: 5 do 6%
- Napomena: optimalna zona za dugoročnog investitora — dobar omjer kupovne cijene i stanarine
Zagreb — periferija (Dubrava, Sesvete, Novi Zagreb)
- Prosječna stanarina: 500 do 700 eura / mj.
- Tip stanara: obitelji, radnici
- Bruto prinos: 5 do 7%
- Napomena: niža likvidnost pri prodaji, ali viši prinos
Za investitora koji prvi put ulazi na tržište najma, Trešnjevka i Trnje nude najoptimalniji omjer ulazne cijene, stabilnosti potražnje i prinosa. Pristup javnom prijevozu konzistentno se pojavljuje kao ključni kriterij dugoročnih stanara.
Na našoj web stranici pogledajte dostupne stanove za najam u Zagrebu.
Split, Zadar i Dubrovnik: visoki prinos, sezonski karakter
Dalmatinska obala funkcionira po drugačijoj logici od Zagreba. Turistički najam donosi visoke prihode ljeti, ali zahtijeva aktivno upravljanje, nosi veće operativne troškove i regulatorne obveze koje su od 2025. i 2026. znatno strože.
Važno upozorenje za investitore na obali: mnoge nekretnine, posebice starije kamene kuće, nisu etažirane — što onemogućuje uknjižbu vlasništva i prijavu u e-Turizam. Bespravna gradnja ili neiskazani dijelovi nekretnine izravno onemogućuju kategorizaciju i kratkoročni najam dok se legalizacija ne završi. Ove provjere moraju biti dio due diligence procesa prije svake kupnje.
Split:
- Prosječna stanarina (dugoročni): 600 do 1.230 eura / mj.
- Bruto prinos (kratkoročni turistički): 5 do 7%
- Kupovna cijena: ~5.183 eura/m²
- Profil: investitori koji kombiniraju turizam ljeti i dugoročni najam van sezone
Zadar:
- Prosječna stanarina (dugoročni): 450 do 900 eura / mj.
- Bruto prinos (kratkoročni turistički): 4 do 6%
- Kupovna cijena: ~3.808 eura/m²
- Profil: investitori koji traže nižu ulaznu cijenu uz sličnu turističku atraktivnost
Dubrovnik:
- Prosječna stanarina (dugoročni): 900 do 1.500 eura / mj.
- Kupovna cijena: najviša u Hrvatskoj
- Napomena: visoka saturacija turističkim apartmanima, regulativa sve stroža — visoka kupovna cijena komprimira neto prinos
Napomena o Zakonu o otocima: Republika Hrvatska ima pravo prvokupa na određene kategorije nekretnina na otocima, s rokom odgovora od 30 dana od primitka ponude.
Rijeka, Varaždin, Osijek i Istra: podcijenjeni potencijal
Ova tržišta konzistentno se podcjenjuju, a upravo zato nude bolji omjer ulazne cijene i prinosa od zasićenih obalnih destinacija.
Rijeka:
- Prosječna stanarina: 763 eura / mj.
- Kupovna cijena: niža od Splita i Zadra
- Bruto prinos: 5 do 6%
- Prednost: potražnja ravnomjerna kroz godinu — Sveučilište u Rijeci, luka, poslovni sektor
- Profil: investitor koji želi predvidiv dugoročni prihod bez sezonalnosti
Varaždin:
- Prosječna stanarina: 536 eura / mj.
- Kupovna cijena: znatno niža od Zagreba
- Bruto prinos: 6 do 7% — jedan od najviših u Hrvatskoj
- Prednost: stabilna industrijska baza, Sveučilište Sjever, niska konkurencija među iznajmljivačima
- Profil: konzervativni investitor s manjim kapitalom koji traži visok relativni prinos
Osijek:
- Prosječna stanarina: 487 eura / mj.
- Kupovna cijena: među najnižima u Hrvatskoj
- Bruto prinos: 6 do 7%
- Prednost: Sveučilište Josipa Jurja Strossmayera, razvijeni poslovni sektor, visok godišnji rast potražnje za najmom
- Profil: investitor koji ulazi s manjim kapitalom i traži visok relativni prinos u rastućem tržištu
Istra (unutrašnjost — Pazin, Poreč van sezone):
- Prosječna stanarina (dugoročni): 500 do 700 eura / mj.
- Prednost: manja saturacija turizmom od obale, stabilniji dugoročni stanari
- Profil: investitor koji želi kombinirati turistički potencijal s nižom kupovnom cijenom od Dalmacije
Formula za izračun prinosa: konkretni primjeri
Prinos od najma (yield) najvažniji je pokazatelj isplativosti investicije.
Bruto godišnji prinos (%) = (Godišnja stanarina ÷ Kupovna cijena nekretnine) × 100
Neto prinos dobivamo oduzimanjem svih troškova — poreza, održavanja, agencijskih naknada, eventualnog property managementa. U praksi neto prinos obično je 30 do 40% niži od bruto prinosa.
Primjer 1 — Zagreb, Trešnjevka, stan 50 m²:
- Kupovna cijena: 175.000 eura
- Mjesečna stanarina: 850 eura
- Godišnja stanarina: 10.200 eura
- Bruto prinos: (10.200 ÷ 175.000) × 100 = 5,8%
- Neto prinos (nakon 35% odbitka za poreze i troškove): ~3,8%
Primjer 2 — Rijeka, stan 50 m²:
- Kupovna cijena: 120.000 eura
- Mjesečna stanarina: 700 eura
- Godišnja stanarina: 8.400 eura
- Bruto prinos: (8.400 ÷ 120.000) × 100 = 7,0%
- Neto prinos (nakon 35% odbitka): ~4,5%
Primjer 3 — Split, turistički apartman 45 m² (sezonski):
- Kupovna cijena: 190.000 eura
- Prihod od najma (7 mjeseci, uz realnu popunjenost): 12.000 eura bruto
- Bruto prinos: (12.000 ÷ 190.000) × 100 = 6,3%
- Neto prinos (platformske naknade, paušalni porez, čišćenje, property management — ~40% odbitka): ~3,8%
Troškovi koje svaki investitor mora uračunati
Troškovi pri kupnji:
Porez na promet nekretnina (PPN): 3% od kupoprodajne cijene za rabljene nekretnine. Mladi do 45 godina koji kupuju prvu stambenu nekretninu oslobođeni su PPN-a, ali ovo oslobođenje ne vrijedi za investicijsku nekretninu — vrijedi isključivo za nekretninu u kojoj kupac sam stanuje.
PDV za novogradnju: 25% (uključen u cijenu). Povrat do 50% PDV-a dostupan je isključivo hrvatskim državljanima mlađim od 45 godina koji kupuju prvu stambenu nekretninu za osobno stanovanje — uz uvjet da u njoj žive najmanje 5 godina. Ovo pravo ne mogu ostvariti strani državljani, niti se primjenjuje na investicijsku nekretninu za iznajmljivanje. Cijena nekretnine po m² ne smije prelaziti 150% prosječne cijene u JLS-u.
Agencijska provizija: 3% od kupoprodajne cijene + PDV.
Javnobilježničke pristojbe i uknjižba: 300 do 600 eura ovisno o vrijednosti nekretnine.
Godišnji troškovi posjedovanja:
Porez na nekretnine: 0,60 do 8,00 eura/m² korisne površine godišnje, prema odluci JLS-a. Nekretnine iznajmljene u dugoročnom najmu najmanje 10 mjeseci godišnje, s uredno prijavljenim ugovorom Poreznoj upravi, oslobođene su ovog poreza.
Porez na dohodak od najma: 12% na 70% iznosa stanarine (automatski se priznaje 30% paušalnih troškova). Od 1. siječnja 2024. prirez je ukinut — što smanjuje ukupno porezno opterećenje, posebice za iznajmljivače u Zagrebu gdje je prirez ranije bio do 18%.
Važno: svaki ugovor o dugoročnom najmu mora biti prijavljen nadležnoj ispostavi Porezne uprave putem Obrasca RPO ili sustava ePorezna u roku od 8 dana od početka najma. Neprijava ugovora je porezni prekršaj.
Komunalne naknade i pričuva: 50 do 200 eura / mj. ovisno o stanu i zgradi.
Osiguranje: standardna polica kućanstva ne pokriva kratkoročni turistički najam — za ovu namjenu potrebna je posebna polica ili poseban ugovorni dodatak.
Porez na kapitalnu dobit: pri prodaji nekretnine unutar 2 godine od kupnje plaća se 24% poreza na ostvarenu kapitalnu dobit. Više o porezu na kapitalnu dobit pročitajte na našem blogu.
Pravni okvir u 2026.: što investitor mora znati
Ugovor o najmu mora biti sklopljen u pisanom obliku — to je zakonska obveza prema Zakonu o najmu stanova (NN 91/96 i izmjene). Ovjera potpisa ili solemnizacija ugovora kod javnog bilježnika nije zakonska obveza, ali je preporučljiva jer ugovoru daje snagu ovršne isprave.
Ugovor mora biti prijavljen Poreznoj upravi u roku od 8 dana od početka najma putem Obrasca RPO ili sustava ePorezna.
Za kratkoročni turistički najam obvezno je:
- Ishoditi rješenje o kategorizaciji objekta — trajno rješenje obvezno do 31. prosinca 2026. za sve koji imaju privremeno rješenje
- Prijaviti objekt u sustav e-Turizam i sve goste u eVisitor
- Plaćati boravišnu pristojbu i paušalni porez ili porez na dohodak
- Od 2027. imati registracijski broj za oglašavanje na platformama (EU Uredba 2024/1028)
Za kupnju nekretnine na otocima: Republika Hrvatska ima zakonsko pravo prvokupa na određene kategorije nekretnina — rok za odgovor je 30 dana od dostave ponude.
Kako Vam Regent agencija za nekretnine može pomoći
Regent je agencija za nekretnine koja radi u Zagrebu, Splitu, Rijeci i Istri, kao i ostaktku Hrvatske, što znači lokalno poznavanje tržišta u svim regijama koje ovaj vodič obrađuje.
Za investitore nudimo:
- Besplatnu procjenu tržišne vrijednosti nekretnine
- Pravnu provjeru dokumentacije i due diligence
- Posredovanje pri kupnji i najmu
- Administrativne usluge
- Savjetovanje
Često postavljana pitanja (FAQ)
Koji grad u Hrvatskoj ima najviši prinos od najma?
Varaždin i Osijek redovito bilježe bruto prinose od 6 do 7% — više nego Split ili Zagreb — upravo zbog niže kupovne cijene nekretnina uz stabilnu dugoročnu potražnju. Za kratkoročni turistički najam, Split i Zadar nude visoke sezonske prinose, ali uz veće operativne troškove i regulatorne obveze.
Mogu li stranac kupiti nekretninu za iznajmljivanje u Hrvatskoj?
Da — građani EU mogu kupiti nekretninu pod istim uvjetima kao i hrvatski državljani. Građani izvan EU trebaju ispuniti dodatne uvjete — reciprocitet ili posebno odobrenje. Povrat PDV-a i PPnN-a za prvu nekretninu dostupan je isključivo hrvatskim državljanima. Više o kupnji za strane državljane: https://regent.hr/vodic-za-strane-drzavljane
Što je bolje — kupiti stan u novogradnji ili rabljenu nekretninu za iznajmljivanje?
Novogradnja donosi viši energetski razred, niže troškove održavanja i višu stanarinu, ali uz PDV od 25% u cijeni. Rabljene nekretnine imaju nižu kupovnu cijenu i plaćaju samo PPN od 3%, što može poboljšati prinos. Odluka ovisi o lokaciji, stanju nekretnine i modelu najma.
Moram li prijaviti ugovor o najmu Poreznoj upravi?
Da — prijava je zakonska obveza u roku od 8 dana od početka najma, putem Obrasca RPO ili sustava ePorezna. Neprijava je porezni prekršaj.
Koliko iznosi porez na dohodak od najma?
Za dugoročni najam stambenog prostora: 12% na 70% iznosa stanarine (30% se automatski priznaje kao troškovi). Prirez je ukinut od 2024. Više o porezima na nekretnine: https://regent.hr/blog/porezi-detaljno
Podaci o cijenama najma temelje se na istraživanju tržišta portala Njuškalo za 2025. godinu. Podaci o rastu cijena nekretnina prema Eurostatu i DZS-u za 2025./2026. godinu. Porezni i pravni podaci prema Poreznoj upravi RH, APN-u i aktualnom zakonodavstvu.
Preporučeno
- Najam nekretnina | Regent nekretnine
- Maksimir, Gornji Bukovac, stan 200m² na prodaju/za najam | Regent nekretnine
- Maksimir, Gornji Bukovac, stan 200m² na prodaju | Regent nekretnine
- Cijene najma stanova: Gdje je najam najskuplji, a gdje najpovoljniji?
